牛刀

牛刀：开征物业税不可能提升租金

一帮极力阻挠物业税开征的开发商，这下傻眼了。物业税全国空转，北京、深圳两地率先开征已成定局，时间是早晚的问题。开征物业税是全球各国的惯例，也是调节社会财富的分配机制的一项有力手段，更是抑制投机化解房价泡沫的方法之一。开征物业税，将有力的促进中国住宅的民生化进程，是一项历史的进步。

我并不支持政府大量扩展税源，但是，即使什么税都不征，物业税也是一定要开征的。因为中国社会的矛盾已经聚焦到住宅问题上，高房价背叛了政府的执政理念，强行出卖了民众的利益，违背了神圣的宪法。如果不对高房价采取措施，中华民族就要在我们这个时代走向衰落。遏制高房价，当然有很多办法，开征物业税只是其中之一。我在清华大学资本战略研修班作讲演时，学员们告诉我，有一位外校的教授，断言物业税十年也开征不了，理由是土地不是私有。我告诉学员，请这个教授上课是误人子弟，他根本不懂中国的民生。

现在，物业税刚刚空转的消息出来，一些谬论又纷纷出台，其中之一就是开征物业税会提高租金的叫嚣，甚嚣尘上，试图对物业税的开征进行恫吓和阻挠。可是，有什么用呢？

中国的住宅市场和租金价格不在一个层面上，房价是房价，租金是租金。我们首先要搞懂为什么要开征物业税，一个简单的道理，因为有大量的房子空置。中国社会两极分化极其严重，主要就是反映在住宅上，一小部分人占有了大量的住宅，不管这些人的财富是通过什么途径得来的，是合法的还是非法的，都不能用来炒买炒卖哄抬房价。这种视民生于不顾的投机行为，是中华民族历史上最可耻的行为。

关于住宅租金，我已经发表了我的看法，如果按租金来衡量，一线城市的房价要降80%。也就是说房价过高，而租金低廉。但这种低廉反映了市场的真实状况。中国的房价是投机炒作形成了泡沫，反映的不是市场的供求关系，而是货币发行量的大小，多发货币，房价就高；回收流动性，房价就跌。而租金，反映了一个城市居民的正常支付能力，并且与经济增长相均衡，所以，租金的价格不是谁想调就能调的。

开征物业税有两大效应，一是调节社会财富的分配机制，怎么调节？对持有多套物业的课以高额税收，这样客观上将一大批空置住宅逼了出来，投向市场。这个数额是惊人的。惊人到什么程度呢？如果税制设置合理，一线城市即使五年不开发一套商品住宅（社会保障型住宅的正常供给），市场上也不会缺房子。二是促使一批住宅转向租赁，房子多了，租赁价格自然下降，这是符合市场的供求关系的，不要把房地产的卖方市场的做法，带到租赁这个买方市场来，那是不可能的，因为在租赁市场上没人垄断，而且，租赁市场货币影响相对均衡。

我不知道开征物业税，业主怎么把租金加起来，你怎么加？只要社会失业率还在上升，只要城市居民实际支付能力还在下降，只要大学毕业生依然找不到工作，就不可能有租金的提升。即使是因为经济好转，这样提升的租金，也与物业税开征无关。

中国的高房价打破了市场的次序，一个依赖货币抬高的市场，是对其他产业的排斥，现在是千万种产业一起来排斥房地产。我不相信官商勾结的利益链就这么牢不可破？中国社会十几亿民众的力量对付不了几个奸商，那除非历史重新改写，那除非时光倒转。

牛刀：与炒楼客谈谈如何应对泡沫破灭

从1929年经济危机出现以来，没有哪个国家的政府会主动刺破房价泡沫，但是，没有哪个国家的房价泡沫没有破。这从逻辑上是解释不通的，但又不是一个二律背反，我们只能把房价泡沫解释为经济的规律，这个规律是目前人类还无法抗拒的客观实在。不尊重这个规律，每一次吃苦头的都是人类自己，而不是不可违背的客观实在。

本来不想谈这么沉重的话题，因为，每一次房价破灭的最严重后果，就是以生命为代价，而在作为对房价泡沫破灭付出的生命代价中，最多的就是炒房客。日本如此，海南如此，香港亦如此。可是，更令人担忧的是，中国2009年的很多炒房客是被炒房，是被通货膨胀预期卷进去的，充当了历史上最不赚钱的炒房客，有的还将付出生命的代价。这未免就太不公平了。

所以，我觉得有必要公开谈谈如何应对房价泡沫破灭，引以为警。首先，大家应该来看看通货膨胀。从经济现象来讲，这两个东西本不相干，但又时常粘合在一起。通货膨胀是最常见的经济现象，几乎全球每个国家都在发生，大多得到有效抑制，而且通货膨胀处理得好也是对社会财富的自然平衡，所以，有些经济学家主张适度通胀。在中国来说，由于经济增长过快，完全没有通货膨胀是不可能的。

那么，通货膨胀与房价泡沫怎么搅合到一起了呢？那是因为市场担心发生恶性通胀，货币贬值。不过，在目前这种产能过剩的情况下，在中国普通城市居民购买力极度弱化的环境下，发生恶性通胀的概率又有多大是一件很难说的事。如果做最坏的打算，就是发生了恶性通胀，你这个房子能保值吗？货币的贬值能够冲抵房价的泡沫吗？即使货币和房产都发生了泡沫，从经济规律来看，也是房价泡沫先破。

那么我们回到常态，现在上海、北京、深圳等一线城市住房空置情况有多严重，我不说大家也知道。2009年上海的新房有90%被来路不明的资金买走，导致新房的空置率已经超过40%。美国发生次贷危机，新房空置率为3%；日本房价泡沫破灭，新房空置率为5%。那么，有一些新房正在出租，我们从租金收益来看看，泡沫究竟有多么严重。

先来看看租售比，国际通行的租售比为1：250以内，也就是说，按现有租金，约10年和20年收回房款才是合理的。但是，根据美联物业北京市场研究部调查显示，去年11月以来北京的房市租售比再创纪录，首次突破1：500，达到1：546，上漲幅度达到25％；部分區域甚至達到1：869.6。最高需要80多年才能收回房款，也就是说，政府按规定70年收回地权，你的房款也无法收回。这是多么愚蠢的投资啊。

上海租售比更差，综合为1：500，其中，长宁区的优质楼盘租金回报率超越3％，居全市首位；闵行区同为2％至3％；普陀、徐汇、闸北、虹口和浦东的蓝筹样本租金回报率大约在2％至2．5％；静安、黄埔仅为1．5至2％。换算成租售比分別为1：350至1：670之間，平均為1：500。但在杨浦区甚至出现1:943.4的记录。荒唐的市场、狂热的货币，会导致悲惨的结局，那几乎是一定的了。

就说炒楼吧，也还是有技术含量的。现在炒成了这样的结果，也就只等着泡沫破灭了。除此以外，看不出来，2009年的买房人还拿什么赚钱？何况，不动产不动产，从投资属性来讲，一个最大的特点就是难于变现。房子到了没人买的时候，多低的价格也卖不出去。所以，指望现在还靠手中房子赚钱的炒家，其实已经没有退路，多的已经没什么可谈的，乘早脱手，或可避免一点损失。晚了，就有可能等着跳楼了。规律啊，不可违背。

牛刀：遏制高房价首先要实现“阳光财政”

牛刀按：不久前我在中央电视台评论地王现象时，因为给我的时间只有20分钟，所以，还有一个重要问题没谈，那就是土地财政的问题。所谓土地财政，是指央地分税后，地方政府对土地出让金的依赖度较高，不惜动用政府公权，伙同开发商一起哄抬地价。这是高房价的症结之一，解决这个问题是实现房价理性回归的前提。以下是网友对“阳光财政”的思考。

2009年1月中旬，安徽省蚌埠市国土资源局被曝光，他们曾在一家五星级酒店一次饭局花费公款2万6千多元，其中各类好酒价值近1万2千元，人均消费上千元，招致网民强烈指责。2009年2月下旬，深圳市建设局网站的一份公告显示，深圳市目前在职局级干部和处级干部可以享受包括足疗、按摩在内的疗养待遇，局级干部标准是4000元／人年，处级干部是2100元／人年，疗养费用全部由政府财政支出，引起社会广泛质疑……

这些事例，反映出中国社会的一种新趋势，那就是越来越多的人认识到，政府是由纳税人供养的治理机构，所以，政府每花的一笔钱，都应该经过纳税人的核查与监督，但随着信息传播技术的进步，人们很容易发现，在“政府如何花钱”的问题上，中国的现实与上述理念相去甚远，由此导致公众不满，对社会安定与和谐造成影响。

前面说到，中国的财政支出里，很大一部分是由政府自身耗费的，而且存在大量去向不明的“其他”支出。这些支出到底用在了什么地方？为什么政府机关会成为年轻人就业的热门目标？下面这些现象，或许能部分地说明问题。

1．政府机关高档楼堂馆所不断兴建。目前，随着经济的发展和国家财力的增强，各级政府机关兴建的高档楼堂馆所不断增多，风景区内的机关培训中心、疗养院四处可见。一座办公楼动辄征地数百亩、上千亩，搭亭台，筑楼阁，耗资巨大，将办公场所变成风景区的不乏其例。南方一些地方的乡镇、街道办事处的办公大楼比人民大会堂毫不逊色，一个办公场所至少花费数百万，多则几千万上亿元，有些项目是在中央三令五申严格控制楼堂馆所建设的时候上马的。不让建办公大楼，就建行政中心，不让建行政中心，就建信息中心、培训中心。据估算，目前全国尚未进入商业酒店序列的各级政府机关、大型国企的培训中心至少超过1万家。

2．日常能源消耗高得惊人。政府机关日常生活中的油、电、水等浪费相当严重，资料显示：政府机关单位建筑面积的能耗，是世界头号能耗大国美国1999年平均水平的133％。我国政府机关年电力消耗总量占全国总消耗量的5%，能源费用超过800亿元。北京市2004年对全市48家市、区政府机构的能源消费进行了问卷调查，结果显示，人均年用电量最高值达到9402千瓦时，相当于北京居民488千瓦时的 19倍。有报道显示，政府办公场所往往是耗能的大户，过度地使用空调，甚至出现室内温度“冬天像夏天，夏天像冬天”的严重浪费现象。

3．公务接待日趋高档化。公务接待中的浪费问题日益凸显，超标准接待问题严重。一些领导干部下去检查指导工作或者慰问群众时，层层陪同、层层招待，甲地送，乙地接，大小车队车水马龙．住高档酒家宾馆豪华套房，配名贵水果高级饮料，饮名酒，抽名烟．慷公家之慨，行腐败之实。有些本来可以在单位召开的汇报会、座谈会却要到风景区会召开，或者借考察之名，行旅游之实。有些单位还借机安排娱乐消费活动，除了吃喝玩乐，还要带回价格昂贵的地方特产。

4．办公条件渐趋奢侈化。当前各级政府机关的办公条件大为好转，有的日渐奢华。有的干部的办公室宽敞得惊人，不仅有办公室、卫生间、休息室、会客室、秘书办公室，甚至还有健身室。办公室的陈设齐全、豪华、高档。除办公用品之外，还设有冰箱、微波炉、衣柜等现代高消费水平家庭生活所需的一切物品。“真皮座椅老板台，电视电脑随时开”是某些机关的办公条件的真实写照。特别需要指出的是，不少干部的办公室不只是一处有，而是多处有，被群众称之为“行宫”。

5．公款消费毫无约束。在全国政协十届五次会议上，九三学社中央副主席、浙江大学教授冯培恩委员表示，政府控制行政成本的努力还亟待加强。他列举了六种政府浪费行为包括：公务用车浪费——我国目前大约有400万辆公车，每年消耗超过2000多亿元，其中真正用于公务的约占1／3；公款吃喝消费——粗略统计，公款吃喝每年不少于2000个亿，至少吃掉一个三峡工程；公费出国消费——近年来官员出国考察和培训热在各地持续升温，目前我国官员公费出国一年耗资已经超过3000亿元。

6．文山会海成惯例。政府机关的会议、公文多如牛毛，干部准备的是会议，宾馆饭店接待的是会议，新闻媒体报道的是会议。各种公文数量繁多，如雪片一样四处飞舞。有的机关假借开会之名，行腐败之实。来自政协会议的发言说，“有个单位开年终会，每天开半个小时，然后就去桑拿、美容、唱歌、打保龄球，每人每天消费标准1000元．每人还发一张购物卡。”

7．形象工程满天飞。形象工程又称为“首长工程”、“献礼工程”、“政绩工程”，主要是指一些地方党政领导怀着个人目的，在其任职和领导的范围内，利用职权、脱离实际，大兴土木、大槁工程，为自己标榜政绩。据建设部城建司副司长王天锡披露，中国662个城市、2万多个建制镇中，约有1／5的城镇建设存在形象工程。

8．机构臃肿，人浮于事。这不仅浪费大量人力资源，也浪费了大量物质资源。目前我国仅县和县以下由农民养活的干部高达1316.2万人，全国吃财政饭的总人数已高达4572万人，另外，还有500万人依赖政府赐予的权利实行自收自支。老百姓与吃皇粮的人口比已高达26比l。

这8个问题是地方政府哄抬地价的一个直接原因。土地出让金制度，是20多年前从香港政府借鉴过来的一种房地产开发模式。但是，香港政府还建立了土地储备金制度，将50%的土地出让金统一管理，用于下一届政府解决民生问题。但是，我们的地方政府却将土地出让金当年挥霍一空，要不停的卖地才能支持庞大的开销。这种情况不能继续下去了，中国社会应该发出呼吁，建立阳光财政，土地收益应该回馈民生，报答社会。

牛刀：成交量狂降了，房价暴跌还远吗？

上海元旦三天假期，成交量仅为180套，这与2009年12月31日之前每天1000多套的成家量相比，实在不是一个好看的数据。惯于编造谎言的上海楼市，再也不好意思骗人了，其丑恶的面貌暴露在光天化日之下。把老百姓的基本生活住房，大搞炒买炒卖，无视基本民生，总有一天将要受到历史的嘲笑。

北京也一样。再也没有任何理由编造谎言，欺骗百姓，为高房价歌功颂德了，一帮骗子加吹鼓手还能混得下去吗？在成交量下降的势如破竹面前，这帮混蛋们还敢说房价只涨不跌吗？还敢假借爱国的名义，骗取老百姓的信任吗？他们没有这个胆量。只怕房价跌起来的时候，老百姓听到的是一片鬼哭狼嚎。

深圳也好不到哪里去，一夜之间，没有一天成交量过了100套。尽管一些过境的热钱，还在深圳楼市上滞留，但那也只有3到5个月的事，深圳的高房价就要崩盘，炒买炒卖哄抬房价的结果，就是破产、倒闭、跳楼。现在的高房价，还能像秋后的蚂蚱，能够蹦的几蹦，但是，已经蹦不了几回了。

高房价的崩溃，就是中国社会民生的元年。有高房价则无中国的民生，有中国的民生则高房价必定崩溃。历史在这两者之间选择时，从来就没有回旋的余地。然而，2009年，中国的历史不知将怎么写下这一笔，在一个市场正在理性回归的时候，突然产生大逆转，危害了国家和民族的利益，只让一小部分人大肆掠夺整个社会的财富。

幸好，仅仅只是一年的时间，人民的力量终于为暴涨的高房价划上了句号。一切的欺诈和掠夺，一切的暴利和暴力，尽管可以逞凶于一时，也必将受到经济规律和历史的惩罚。无视百姓的利益，就是无视社会的公平和正义的法则，是注定长久不了的。

现在，成交量已经狂降了，房价暴跌还远吗？不远了。现在的中国70个大中城市的房价不仅仅只是低收入家庭买不起，年轻的白领几代人凑钱也买不起，中产阶层买不起，你这个房子究竟想卖给谁？大量新建起来的房子，正在转手倒来倒去之中，一线城市空置率高达40%；有的打着投资的幌子，可是住宅租金回报率连1%都不到，真正投资，那是连老本都要亏光。

只有一个理由，他们狂赌中国的老百姓是无论如何再高的房价也要住房，因为其他的购买住宅的路都被堵死，只有买高价房这条华山路，逼得老百姓把祖宗几代的血汗钱全部交给开发商。狠哪！对老百姓来讲，不仅仅是恨，而是看不见生活的希望了。好了，成交量终于下降了，我们应该为之庆幸，因为房价暴跌也就不远了。

让我们借用雪莱的诗：冬天已经到了，春天还会远吗？

牛刀：这轮调房价的实质是政府借机再捞一把

从控制房价过快上涨，要抑制投机行为，再到遏制房价上涨，措辞变化的很快，但是，对房价上不上涨没什么用。所有的调控最后演变成，政府借经济危机之际，再在楼市上捞一笔钱。这么说应该是不为过的，因为搞到最后只有一个手段，那就是增加税收。增加税收的实质是什么？遏制房价吗，否也，增加政府收入而已。

这轮房价上涨的缘由，三岁小孩都清楚，那就是在地方政府垄断了土地供应，体制上在助涨炒地炒楼，当土地流拍房价下降后，政府就开始开动印钞机，拯救高房价。钱放多了，自然往楼市上流动，把钱变成了房子，房价自然就涨。因此，遏制房价除了在体制上保证社会保障住宅的供应外，就是回收流动性，让老百姓对人民币有信心。不回收流动性，根本就不是在遏制房价。

降房价，是一件很得民心的事，然而，披着一件降房价的外衣，本质上继续增加交易环节的成本，只能暂时遏制舆论上的怨声，丝毫无助于房价的下降，也遏制不了房价的上涨行为，化解不了任何泡沫。所以，政府一面加税，带来的市场反应是对二手房的抢购，深圳、上海、北京二手房成交量增长了三倍；政府提高土地出让金首次交付比例，开发商就拍出了天价地，比2007年北辰长沙地王高出160亿。

这叫什么遏制，这明明是推涨啊。也许地方政府会做做样子，给中央政府一点脸面，把成交量减少下来，然而，最后的结果是成交量还会爆发。因为老百姓没有办法，不能不住。目前，如果真心实意遏制房价，唯一的办法就是回收流动性，增加交易环节的税收只能增加成本，无法调节社会财富的分配，无法降低人们对货币贬值通货膨胀的预期，无法阻止实体企业套取银行资金去炒楼赚钱的实际情况。

现在全球一体化了，如果国内通货膨胀爆发，大量的人民币就会流进国际市场，再加上国内的财富都被高房价吞噬殆尽，后果可能不仅仅只是房价泡沫的破灭，而是货币体系的崩溃。盛世危言，但愿不要不幸而言中。

牛刀：2010年中国股市可能再遭洗劫

明年什么时候逃？这是最近许多做股票的网友问我最多的一个问题。市场的心理往往特别奇怪，当大家都认为明年肯定有个时间节点股市会血流成河时，大家反而倒不知所措了。逃吧，又怕错逃，白白遭受损失；不逃吧，又怕管理层再来一个半夜鸡叫，想逃都逃不掉，一套又是几年。

明年保不保8，股市都要出问题，只不过是问题的大小。国际经济形势对中国很不利，G20国家嘴上不退出刺激经济计划，实际上一个一个像兔子似地比谁都跑得快。澳洲、挪威、希腊和印度、越南等国已经是在公开跑了，加息的加息，提高存款准备金率的提高存款准备金率，生怕全球通胀或祸及本国民众利益。最狡猾的算日本和美国，一面为了迎合中国而高叫继续执行刺激经济政策，一个个却都在悄悄的回收货币。

中国遏制房价的动作已经晚了，估计对化解泡沫不会起到什么作用。中国的商业银行很多已经在测试房价泡沫破灭的时候，房贷带来的的风险和压力。压力测试毕竟只是个压力测试，泡沫破灭是兵败如山倒的事，多年积累的矛盾爆发，想在一夜之间力挽狂澜，胜算毕竟很小。唯一的愿望是能够保全信贷体系，不至于被房价泡沫毁了十多年的成果。

没有谁能够准确的预测央行回收流动性的准确时间，因为货币管理层依据的是国家统计局的数据作出决策，因此决策往往滞后，也就是说，决策还没做出来，事情在易发生。有两个时间节点是要引起关注的，一个是4月11日前后，国家统计局公布一季度宏观经济数据的前后，还有一个就是7月11日国家统计局公布公布半年数据的前后。在这两个时间节点千万不可大意。

也有可能会出现意外，那就是每年的“两会”前后。这是非常特殊的情况，比方说经济环境进一步恶化，春节期间物价涨幅过大而引起民怨，大学生就业问题引发骚乱等等不一而论。也就是说，明年做股票，不仅仅要关注财经和市场，研究货币和产业，还要关注政策层面和社会层面的动态，时刻做好空仓的准备，以应对突如其来的市场变化。

一切都很难琢磨。内在的很多经济现象已经非常表面，怕就怕在外来的形势变化刺破中国的泡沫。美元仍然是我研究的主要对象。次贷危机后，许多经济学家对美元的预测是完全错误的，时至今日，美元不跌反涨，道琼斯指数稳步上扬，美国就业压力正在逐步减轻，非农人口正在增加。而那些非美货币国家，一个接一个破产，从另一个方面印证，在未来一个相当长的时期内，美元的强势特征得到确认。

原先奥巴马是要求人民币升值的，现在奥巴马再也不提这件事。何故？因为人民币在国内已经巨幅贬值，中国已经花了大量的财富购买了大宗资产的泡沫，除了原油和黄金，还有大量的铜铝镍锌锡，许多都是在高位购买。当全球大宗资产泡沫破灭后，这些已经进口的大宗产品，全都是通货膨胀的起源。所以，危机从何而来，现在还不明晰。

股市尽管已经产生泡沫，就像房价已经非常危险一样，投资人哪怕是飞蛾扑火，都要在泡沫堆起的美丽幻想中，争取最大的利益诉求，散户尤其如此。退出并不容易。因此，保持理性的头脑，随时准备推出却是2010年每一个投资人面临的决策。泡沫随时会破，而效益存在泡沫未破之前，这就是与风险一起并存。不要等到再一次横遭洗劫，要抢在央行回收流动性或者泡沫破灭之前顺利出逃。

牛刀：房地产的泡沫缘于政府政策的重大失误

牛刀按：很多网友让我来反驳任志强，让我十分为难。我一向对任志强不屑，当然也深知任志强的驳无可驳。一个只为既得利益集团疯狂叫嚣的犬类动物，你和他谈民族前途和人民利益，那不是很可笑吗？尽管任志强也曾指责过一些地方政府，但那种指责只是狗咬狗的游戏，是一场在高房价对民众的盘剥中分赃不匀的闹剧。湘水之鹤先生的这篇博文，揭示了中国房地产产业政策的一些弊端，提醒人们注意房价泡沫的衍生源头的关注，发人深省，值得推荐。湘水之鹤原文：房地产的泡沫源于政府政策的重大失误

近来,国家相继对房地产行业出台了几个相关的调控政策,显示决策者已意识到房地产行业的风险,并已下定决心进行调整。但是，从国家最近期推出的一系列调控组合拳来看，笔者根据多年的银行从业经验，感觉似有隔靴搔痒之惑，恐有调控成“空调”的忧虑。为此，笔者特对当前的调控提出如下的政策建议：

一、设置购房利息税。即要求国内商业银行对利用贷款购买第二套及以上房产的投资者和投机者在基准利率的基础上收取上浮10%或以上的购房利息税，由商业银行作为扣缴义务人每月代扣代缴。设置此税种有如下好处：一是税收由投资者或是投机者在购买房产的环节直接负担，防止购房人出售房产时将税收转嫁下一个购房人；二是有利于强化商业银行的二套房贷的权威性。以前部分商业银行为了恶性竞争，大多放松对二套房政策的执行力度，以让渡利润的方式对符合国家监管要求的二套房购房者往往执行利息不上浮政策，甚至享受首套房的利息优惠政策。由于向购房者让渡利润是商业银行的一种自身经营行为，而收取购房利息税则是一种对国家税收的代扣代缴义务。二者力度不同，商业银行自然不会对收取购房利息税大打折扣，从而把二套房政策中的差别利息政策落实到实处；三是给商业银行提供一个公平的竞争环境。以前的二套房贷政策执行过程中，各个商业银行经营者出于不同的经营目标而对国家的二套房贷政策提出不同的解读，并制定各个银行内部的二套房的执行细则。由于各个商业银行对于执行细则的宽严不一，执行力不一，因而使得二套房贷政策在商业银行的恶性竞争中变了样，走了调，从而使国家调控政策难以取得预期效果。如果国家以税收名义提出征收的统一标准，将使得商业银行没有迂回或是逃避的空间，从而规范其征收行为；四是减少商业银行的不当的暴利行为。商业银行应严格执行国家的各项监管政策，执行国家监管政策是商业银行的一种义务，而不应由国家为调控需要而向商业银行赐予一种收取不当利益（即由商业银行自身向二套房的购房者收取上浮10%或是以上的利息）的机会。

二、对二套房购房者制定严格的时间限制。对于凡是在三年内利用银行贷款购买房产二次以上、五年内利用银行贷款购买房产三次以上的购房者都要认定为投机性购房者，国家要向其收取购房利息税。

三是对于二套房购买者要以个人纳税证明代替以前的收入证明。在商业银行以前的房贷政策中，购房者需要提供收入证明。而收入证明获取渠道较广，而且要求不同，因此，在以前的个人按揭贷款中，收入证明则完全成了聋子的耳朵而成为摆设，使得假按揭盛行。如果要严格执行二套房政策，监管当局要严格要求：对于那些利用银行贷款购买二套或是以上房产的购房者，要求其提供个人纳税证明以替代原来的收入证明，以进一步落实购房人的购房能力，防止假按揭贷款的发生。对于购买首套住房的购房者，则要提供工作单位的收入证明，同时要求其提供工资卡的一年期的收入流水，以防止其提供虚假收入证明。

四是提高二套房及以上购房者的首付款比率。按揭贷款是投机者的金融杠杆，要遏制投机首先要去掉投机者的金融杠杆。国家要严格要求各个商业银行：凡是三年内二次或以上利用银行贷款、五年内三次或以上利用银行贷款的房地产投机者，对于认定的二套房要求其提供的首付款比率不低于50%及以上，对于三套以上的，国家要严格要求商业银行在三年不得再次向其发放按揭贷款，以真正遏制其炒房行为。

中国房地产的泡沫肇始于投机。由于投机盛行，从而带动各种资本进入房地产领域进行投机，而利益各方从这场投机盛宴中获取了巨大的暴利，而摧毁的则是一个民族整体的健康购买力，从而给国家经济带来了巨大的风险。房地产泡沫的背后是政府政策制定和执行的首鼠两端，尤其是在一些重大决策前犹豫不决,导致决策的重大失误，延误经济的健康调整。政策失误如果再不调整，将给国家和民族带来重大灾难。

国家应到了重拾1998年调控房地产泡沫的利剑的时候，否则，中华民族离厄运已不远了。让我们拭目以待吧！

牛刀：中国楼市泡沫比日本大十倍

应东华大学之邀，我于12月10日为东华大学全校硕士生作了一场演讲，全面阐述了我对中国楼市的看法。在现今中国出现的高房价，代表的是中国最落后的生产力，是官商勾结盘剥民众体制高度腐败的象征，阻碍了社会进步和民族振兴。作为一代有为的中国青年，不要把自己混同于一个炒房客，而应该致力于中国住房体制的创建，谋求大多数中国民众生活的安宁。以下为演讲内容摘要。

前不久听见一个消息，让我不寒而栗。这个消息说，北京的10多个在校大学生凑钱为一套房子交了首付，准备在房价涨起来以后，再卖出去赚钱大家分。我不知道这套房子的命运怎样，但我可以告诉大家，大学生炒楼只在日本房价泡沫破灭前有过，可以说这就是房价泡沫破灭的征兆之一。

日本泡沫破灭前，除了大学生炒楼，还有全国有50%人炒股。东京街头的大街小巷，都在卖一种刊物，叫做《炼金术》，类似于我们北京、上海、深圳街头的《理财周刊》、《理财宝典》，电视上的“什么88”“什么5连发”等等，向国民灌输的都是投机心理，只要以钱来赚钱。于是，农民不事农桑，工人不事生产，全体国民的普遍心态就是以钱就可以赚钱，只有钱才能赚钱，却没有人主动想为社会创造财富。

日本房价泡沫破灭前，东京一个城市的土地价值可以买下整个美国。就像我们现在此起彼伏的地王现象，到处拍地，不断拍出很高的价格，让人们知道房价会永远上涨，因为面粉贵过面包，因此，全体国民都开始囤积房子，尤其是住宅，因为农民进城需要房子，因为大学毕业生结婚需要房子。就是这么大规模的囤积房子，日本房价泡沫破灭前的住宅空置率也是刚刚超过5%。

中国70个大中城市现在的住房空置率是多少呢？据官方对外公布的数据是15%，其实远远超过这个比例。上海、北京、深圳的住宅空置率已经超过了40%，建好了许多房子也卖出去了，却没人居住，这不仅是国民财富的极大浪费，也助涨了全国性的楼市投机行为。世界银行副行长、原北京大学经济研究中心主任林毅夫回忆日本房价泡沫破灭时说，他的堂弟从台湾赶到东京，花了5亿日元买了一套房子，不到一年，连1亿日元都卖不出去，至今都不敢提那次失败的投资。

日本人谈到房价泡沫破灭，尽管已经过去了20年，但至今都有些后怕，没有亲历一套房子一年跌去80%的人，是无论如何感觉不到的。今年6月底，日本人看见中国不断的有地王出现，也带着一块150万平方米的土地来上海拍卖，价格是多少呢？说出来没人信，挂牌价才78.88元每平方米。这个每平方米不是中国的楼面价，而是地面价。这块地位于日本静冈县伊豆半岛，比三亚不差。三亚新拍的土地价格是多少呢？如果按地面价算，没有低于20000的。大家算一算，是多少倍。

现在的中国和当年的日本，房价泡沫破灭前的社会心态和市场表象几乎一摸一样，所不同的是，日本的房价泡沫是外在因素引起的，是西方国家迫使日元升值导致的。中国的房价泡沫是内生性的，是我们多发货币导致的。因此，中国的房价泡沫的破灭给民众带来的危害，远比日本房价泡沫的破灭给日本民众带来的危害要大得多。再加上由于体制的原因，中国买房人在按揭问题上承担的是无限责任，其后果也更加严重。

因此，每一位有为的中国青年从自己的前途着想，从民族的前途着想，也坚决不要做击鼓传花的接棒人，坚决不买这种高价房，坚决不要重蹈日本的覆辙。

牛刀：这200位副市长应该公布住房情况

住建部约见200位副市长一起研究清理楼市政策问题，这本来是一件好事。只怕好事变成了坏事，所以，有必要说道说道。

中国的老百姓是无论如何也不会相信这些副市长，会出面来清理楼市政策，然后像国务院提出的一起来遏制房价。在这些副市长主政下，没有哪个城市房价不是在暴涨，因此，请他们出面清理政策，首先是要清理他们的住房情况。如果他们每个人都有十套八套住房，让他们来清理政策不是与虎谋皮吗？

据深圳的楼市炒家传闻，内地有很多市长的太太和女儿是炒房团的骨干成员。深圳有名的楼盘，被老百姓称为贪官村，70%就是被内地的市长们买走。这个楼盘一共开发了6期，第一期的开盘价位5800元每平方米，现在为近3万元每平方米，短短的几年时间翻了5倍多。试问，没有背景能买到这样的“升值”楼盘吗？

自己本身就是炒房的，却来讨论民生，来研究中国的楼市政策，会是一个什么结果，就是不讨论，大概大家也能揣测得到。怪不得，正在住建部召集这些副市长时，有新闻报道：炒房团正在期待政策打压楼市，然后好抄底。看看，里应外合，官是商，商是官，官商不分，说不定这些副市长里，就有炒房团的团长，这样研究出来的政策，能够服众吗？我想，是远远不能的。

因此，住建部要研究住房政策问题，应该多听听老百姓的意见。最好，在这些政策转换时期，官、商、老百姓各占33%的权重，大家各自谈谈各自的利益，看看究竟是谁的利益符合中国经济的发展需要，符合中国社会安宁的大局，符合中华民族复兴的趋势。如果仅仅是官商在一起磋商，难免不给人以狼狈为奸之嫌，所“磋商”出来的政策大多会是短命的，不是无法执行，就是朝令夕改。

住房政策不是一般的产业政策，首先是保障民生所需，再来考虑GDP。老百姓生活都不得安宁，要那个GDP有什么用？又作何用？所以，住建部一定要把老百姓排斥在外，那么，至少请来的这些副市长的住房情况应该公开，如果有的副市长自己就有十套八套房子，也来参加这样的政策清理，那是荒谬可笑的。

牛刀：地方政府成为地产商是民族的悲哀

中国最大的地产商是谁？是深万科吗？区区1000多亿的市值，一年四五百亿的销售，算什么？还有什么保利、什么龙湖，都来争龙头，这是很可笑的。我先告诉大家一个数据，杭州市刚刚宣布，今年土地出让金超过1000亿，也就是说，杭州市政府今年卖地的收入就是万科一年销售收入的两倍。凭业绩吗？北京市政府今年卖地收入增长260%。大家说，中国最大的地产商是谁？

地方政府充当了中国最大的地产商，就注定了围绕高房价的所有政府行为都是在欺师灭祖。因为他们干的是垄断、暴力、暴利、掠夺和欺诈，五毒俱全，何以服众？什么是政府？回答这个问题很容易，我们的官方定义是，政府就是国家政权机构中的行政机关。政府作为统治阶级行使国家权力、实施阶级统治的工具，是随着阶级和国家的出现而产生的；随着国家的发展和社会政治、经济生活的日益复杂，政府的职能将不断扩大，政府机构也逐步完善；随着国家的消灭，政府也将而消亡。

那么，什么是地方政府呢？地方政府则在中央政府统一领导和监督下，负责本区域内的公共事务。有的国家，由中央政府任免地方政府首长。联邦制国家的联邦政府代表国家，它依据联邦宪法行使国家外交、国防、财政等主要权力。邦（州）政府则根据联邦宪法和本邦（州）宪法和法律规定行使职权，在宪法规定的范围内对联邦政府负责。我们国家的体制属于前者，是由中央政府任免地方政府首长，行使的是中央政府委任的所有政府职权。

现在问题来了。政府作为一个政权组织，负责本区域内的公共事务，由纳税人提供高额的税赋养活，掌握着公权，有公检法，和武装警察，理应是为纳税人和公共利益服务的。当政府为了自己的利益，把自己等同于一个靠卖地收入牟取暴利的地产商人的时候，大家想想，老百姓将成为什么？不仅要承担沉重的税赋，还要承担高额的房价。这就是我们看见的中国各大城市的房价猛涨的本质。对老百姓来说，一个用公权垄断的市场，是毫无公平可言的，这叫人为刀俎，我为鱼肉。所以，唐福珍引火自焚一点也不奇怪。

最为奇怪的是，中国房地产在制度设计上漏洞百出，遗患无穷，而我们却不去改变这种制度，放任这种人为制造出来的矛盾不断加剧。我们是个公有制的国家，这个国家保障的是所有民众的基本权利，其中包括居住权。因为居住在这个国家的民众没有自己的土地，都把土地交给政府管理。政府为了获取最大的利益而又不违反宪法，就设计了一个房地产的70年的使用权。所以，中国的住房是没有独立产权的，只有70年的使用权。70年后，政府完全有权力把房产全部收归国有，全部重新分配，但是，采取什么方式重新分配现在还没有答案。

这种制度的设计，既没有违反宪法，又充分保障了地方政府处理土地资源的合法权利。现在的问题是，如果地方政府狂嫖滥赌穷奢极侈欲壑难填，老百姓怎么办呢？我告诉大家，没有办法，除非重新设计一种土地和住宅的供应模式。现在我们看见的大规模的拍卖土地，把70年的土地出让金一年就花得光光，花完了就再来卖地，为了多卖一点地，就和开放商一起炒买炒卖哄抬房价。因为这个市场是高度垄断的，所以老百姓只能承担比正常价格高出几倍十几倍甚至几十倍的房价。

商人都是极端狡诈的。政府设计了一种土地招拍挂的体制，为自己谋求了土地收益的最大化，那么地产商呢，就给自己设计了一种暴利模式，这就是我们看见的商品房预售模式。这种模式是一个舶来品，是英国人未了实现在香港殖民利益的最大化来设计的，英国本土的房地产没法用这种模式。香港人把这种模式称为炒楼花。对开发商来说，这种模式即可以空手套白狼，又没有风险。而且，中央政府还设计了一个开发商自有资金比例的产业政策，原先规定开发商自有资金比例要达到35%，今年把这个比例降低到20%普通住宅降低到15%。这样开发商在银行贷款的杠杆效应由两倍放大到五倍以上。换言之，开发商只要一点点钱就可以牟取暴利，不仅以很低的成本在银行贷款，而且还可以先收买楼人的钱。

这样就从体制上形成了地方政府和开放商利益的一致性，产生了对民众利益的背离。我们知道，政府是行使公权的，可以调动一切资源，包括媒体、武警等，来谋求自身利益的最大化。这样一个市场还有什么公平性可言，而一个缺乏公平的市场是注定要崩溃的。房价泡沫的破灭只是崩溃的形式之一，即使没有房价泡沫的破灭这个市场也会崩溃，而崩溃的形式就有可能是社会动荡。