何兵在珠海

楼盘定价，经验与理论的PK

前几天，跟一位发展商的哥们聊天，聊的话题除了业界就是楼盘，我问他们即将面市的楼盘准备卖个什么价格？他说未定。我问他预计大概会卖个什么价格？他说要先对市场做个详细的了解，再选取几家竞争楼盘做为参照物，判定出他们楼盘的比值……

我说，好了，哥们，你的理论学的很扎实，是一个好学生。

于是，这位哥们问我，他们楼盘值个什么价格。我给了他一个楼盘均价。他思考了几秒，说，差不多就这个价格，他问我今天是不是有备而来。我说前几天路过他们楼盘旁，就预测了下，算是有备而来吧。

与这位哥们的聊天，让我想到了一个问题，楼盘定价，是经验重要，还是理论重要？

记得曾经又一次，给一个楼盘定价，开始根据经验给楼盘整了一个3页纸的定价方案。没想到，当我将这个方案送去开发商那边时，却出现了令我所未料及的事情。甲方的项目经理，见到这份定价方案，连看都没看，就大发脾气，甚至连文件签收都不肯，嫌这份定价方案没份量、太浅薄。于是，我按照理论思维给整出个二十来页的定价方案，再送去给甲方时。甲方项目经理掂了掂方案的份量，说，早就该这样嘛。出于乙方位置，也就没说什么。

相信刚入行的同事，一定知道怎么用理论给一个楼盘定价，因为这套理论教材上、网站上都不难找到。问题是，用理论思维定出来的价格是不是可行，如果这套价格跟经验价格大相径庭，稍有经验的同行看了就知道没办法用。

其实根据理论方法制定一份动辄几十页的详细定价方案并不难，只是仍需根据所判定的楼盘均价来调整各相关元素的比值，因为这个比值的判定也是仁者见仁、智者见智。如此，能说几页纸的定价方案就比几十页纸的份量轻吗？

二00九年九月二十四日何兵在珠海

【现工作于珠海左岸房地产策划有限公司，本文仅代表个人观点】

珠江湾，世界NO.9湾区迅猛崛起！

■左岸地产何兵

【题记】自2009年7月18日，首届中国海洋博览会暨“海洋事业60年成就展”在珠海成功举办后，中国乃至世界上很多国家，都将目光投向了南海，投向了珠三角地区的珠江湾。于是，珠江湾，将会成为大陆首个世界级湾区的言语，被越来越多的人传递着。

纽约长岛、洛杉矶的比弗利山庄、悉尼的双水湾、东京的东京湾、香港浅水湾、吉隆坡的Burau湾、新西兰霍克湾区、布里斯班的Noosa湾区，他们组成了世界赫赫有名的八大湾区，详细分析其共同特征，笔者归纳为如下六点：

1、以强有力的经济为依托；

2、有非常便利的交通；

3、有优美而丰富的海景资源；

4、注重生态资源的可持续性发展；

5、可挖掘的历史人文资源丰富；

6、具有高标准的运动、休闲、度假等相关配套。

笔者认为，凡具备以上前三点，即可归入世界湾区之列；凡同时具备后三点，即可归入世界湾区的主湾之列。那么，珠江湾是否已经或即将成为世界湾区？珠江湾的主湾区又将花落谁家？本文将带着这两个核心问题，逐一解开。

珠江湾，位于南中国海珠江流域入海口，海岸沿线连接着广佛肇、深莞惠、珠中江等珠三角9市+香港、澳门。但是由于香港浅水湾已在世界湾区在列；香港、澳门受制于政治因素，实现同珠三角同城化，可能需要一定时间。所以本文珠江湾的地域范围为珠三角9市，而香港扮演着“参照系”的角色。

下文将从经济、交通、海景资源三个方面着手，探寻珠江湾跻身世界湾区的可能性。

一、经济方面。

据权威机构统计，2008珠三角9市GDP占广东全省GDP的84%，即29985亿元人民币，折算美元为4385.88亿美元（按2009年1月1日汇率1美元=6.8367人民币）。

2008年GDP4385.88亿美元，对于珠三角意味着什么？意味着是同年香港GDP2238亿美元的近两倍，意味着成为紧跟在东京、纽约、洛杉矶、伦敦、巴黎后面的第六大经济圈，这样的实力，足够从经济层面支撑起一个强大的“经济湾区”。

二、交通方面。

珠江湾，因位于中国大陆的南端，为中国对外改革开放的门户窗口和前沿阵地，直接面对东南亚国家，交通体系非常发达。

空运方面，拥有深圳机场、广州机场、珠海机场等三大国际机场，2008年运送旅客约为5000万人次，超过了香港机场的约4000万人次，三大机场组合成了中国南方最主要的航空枢纽。

海运方面，拥有深圳港、广州港、珠海高栏港等3大国际化港口，2008年集装箱吞吐量共约3500万EV，远远超过香港的2430EV，特别是随着珠海高栏港快速发展，珠三角的海运将翻开历史的新页。

可见，珠三角的交通，不论是空运还是海运，都已明显超过了香港，随着珠江西翼珠海的突飞猛进，珠三角将形成三足鼎立的可喜局面，从广义上来说，已经具备了世界“交通湾区”的前提。

三、海景资源方面。

透过地图不能发现，珠三角9市基本都与珠江入口直接或间接相连，共有陆地海岸线约1059公里和海岛岸线约1060公里，共计约2119公里，是香港海岸线870公里的2.4倍以上。珠三角如此丰富的海洋景观资源，完全有理由跻身“世界湾区”的行列。

【后记】当然，珠三角在经济总量、交通运输、海景资源三个方面，均远远超过了香港，但是这并不能说明，珠江湾已经跻身世界NO.9湾区之列。因为珠三角9市的发展仍然存在着很大的不均衡性，人均收入还远不及香港；同时1小时生活圈还没有形成。相信，随着随着珠三角产业的升级转型，《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》落实，随着珠三角都市圈综合竞争力的突风猛进，珠三角的海景资源将越来越受世界关注，珠江湾有望在短期内跻身世界湾区行列，即成为“世界NO.9湾区”。

2009年7月28日于珠海

【现工作于珠海左岸房地产策划有限公司，本文仅代表个人观点】

下篇：《珠江湾，世界NO.9湾区主湾将在哪?》正在进行中

小说连载：我是谁的弃婴（一

文／何兵·海秋雨子

——我还是孩子，没有爹娘，这是谁的错。
（一）
　　多年前，一个五岁的小孩哭喊着，呼唤着，追赶在一辆警车的尾后，警车并没拉响警笛。我拼命地追赶，一路跌撞，路人将我扶起，将我抱紧，我就拼命的挣扎，实在无耐时我就抓他们的眼睛，咬他们的鼻子，直到重又回到地上，直到我能继续追赶。
　　车子的速度越来越快，我被落得越来越远。车子驶进山口，我就朝小路跑去，只要我能听到车子的声音，我就有继续的动力。我的哭喊、我的呼唤消失了，在我干裂的喉管里。那一刻我唯一的想法就是躺在，或卧在车子跟前，至于是否危险，系数多大，这些压根就没去多想，或说已超出了我的思考范围。
　　结果是车子驶上公路，拐过弯去。结果是我一头栽倒在地，十指抛着干地，满嘴包着土灰，随后就是去到了另一个世界。那有鲜花，有小鸟，那我扒在妈妈的怀里，贪梦地吸着奶头。
　　大志，妈妈再也不走了，妈妈就留在你身边，妈妈要将属于你的奶还给你，那样妈妈就没有罪孽感，妈妈亲着我的小手说。说话的同时妈妈哭了。我松开嘴，吞下那甜甜的汁水，再将嘴唇贴在妈妈的脸上，吮干妈妈的泪水，妈妈的泪里加了盐，咸的。
　　妈妈，你哭了？
　　妈高兴的，你又属于我了，我们再也不分开！
　　妈妈，我饿了。
　　我顺声看去，只见一个小女孩。她正瞪眼看着我，她的小嘴已张开，表现出十足的惊讶，她那副动画的样子，可爱极了。很快，她一头砸进了妈妈的怀抱，捋起妈妈的衣服，一口咬住妈妈的奶头，肆意地吮吸了好一会，然后嗒巴几下嘴，舔了舔嘴唇，再撒娇问：妈妈，他是准？说话的同时，还用手指着我。
　　他是你哥哥——大志，你的亲哥。妈妈一手抚摸着一个小脑袋，说这话时眼里闪动着泪花。妈妈亲了小女孩一口，再对我说：大志，她就是你妹妹——晓晓，你想要个妹吗？
　　想，我一口答应。
　　大志，你真是妈妈的好儿子，以后我们就是一家人了，来——叫声妹。
　　妹，我看着晓晓说：以后我们就一家人了。我发现晓晓不刚才的惊讶了，并换成了一种自豪和得意。
　　大志，这就是你爸，妈妈提醒我：快叫爸。
　　我抬头看去，他拎着个漂亮的书包。爸，我叫了声。送给你的，我的好儿子，那人将娃娃和书包举到我眼前，但很快就都丢在了地上，腾出来抱住我，亲我，用下巴的胡子戳我，将我抛起来逗我。遗憾的是，在我还没来得及记住他的样子时，一切都消失了。
　　我似乎有了知觉，我的心憋闷得喘不过气来，我痛苦地呻吟了两声，我听到了噪动的声音。可怜的娃呐，你总算活了过来，这是外公的声音，声音哽咽着，一双干瘦的手在我额头扶来摸去。我睁开双眼，看见了外公悲痛而欣然的眼神，我的嘴巴动了动，但仍没出声。接着我看见了憧憧的人影，再接着看见的只有暗地昏天。
　　当我再度恢复知觉时，吐出了一滩又一滩的青水。后来才知道，那天我吃了很多的灰，差点丢了性命，要不是洗胃洗肺洗得快。我问外公，谁是我的爸爸，为什么别人有爸爸而我没。
　　外公说：你爸外面打工去了，挣好多的钱回来，买好吃的好穿的给你。
　　我半信半疑地听着，我将那个似真似假的梦讲给外公听，外公抹了把老泪说：你妈会来接你的，接你去城里过日子。

港珠澳大桥会“火”谁?

■左岸地产何兵

记得，在去年金融危机正肆虐广东沿海城市时，国务院做出了决定，港珠澳大桥2009年底一定动工。也记得两会期间，温总理接受记者采访时，强调“港珠澳大桥融资问题已经解决，各项准备工作加紧进行，年内一定开工”。从此，港珠澳大桥一路走来满面春风，各项工作稳步推进。

日前，珠海方面港珠澳大桥人工岛填海工程正在紧张招标，预计年内动工肯定是没问题，在此就不多纠缠。而将目光转向港珠澳大桥在珠海会“火”谁？笔者作为一名房地产从业人员，就从房地产的角度进行分析一番。

火炬接力第一棒：情侣南路，直面港澳，山海珍稀

根据最新政府规划，情侣路将作为“珠海的脊梁”，撑起这座城市的广阔空间，向北延伸连通中山滨海大道，向西延至珠海大道与磨刀门交会处路段。而情侣南路做为港珠海大桥的桥头堡，受到港澳人士的青睐毋庸置疑。

香港和澳门虽然经济较珠海发达，但是城市空间非常有限，房价异常昂贵，居住品质相对较低。而2015年港珠澳大桥一旦建成，在港澳工作，在珠海生活将会变成可能（沿着港珠澳大桥以放松休闲的心境，最长半个多小时就能抵达）。如此一来，有着较为丰富山、海景资源的情侣南路沿线楼盘，很适合高端人士的居住，其价值飙升不言而喻。

代表楼盘：水湾六号（目前距拱北口岸最近在售楼盘）、钰海帝景（一线湾景，首席天安门式建筑风格）、绿洋山庄（首席山地建筑）

火炬接力第二棒：板障山麓，距繁华很静，离静谧更近

与港珠澳大桥紧连的另一条主干道——迎宾大道，从拱北口岸出发，约3公里路程处便是板障山麓。这里，就是被公认为珠海皇脉，并被评为广东省级森林公园，面向拱北口岸。

这里，因为大面积的优质山麓被圆明新园、梦幻水城、中药谷等休闲场所占据，土地资源也相当有限，产品的稀缺价值将日益凸显。出则九州大道、迎宾南路、广珠轻轨站，如则静谧一方，也因此被人认为这里是拱北最后的的宜居地。如果觉得海景楼盘不适合自己，那么板障山麓一定是不错的人居选择。

代表楼盘：钰海上峰（售楼部已开放），夏都华景（在售），香樟美筑（尚未出地下）

火炬接力第三棒：南湾板块，未来交通枢纽，升值潜力较大

目前来看，接驳港珠澳大桥的第三条通道应高是昌盛路，下港珠澳大桥后，沿昌盛路不到两公里便进入了南湾板块。随着横琴新城和西部主城区的开发，这里将扮演着珠海交通枢纽的角色，不论去珠海哪里其交通都将最便捷。不论是广珠轻轨延长线，还是金海大桥都逃不过其手掌心。

如果横琴新城和西部主城区真的能够建起来，南湾板块将有望成为珠海中央商务中心，尤其适合外向型企业总部集聚。加上目前前山河改造已经取得了一定的成效，有较为成熟的居住氛围，这里将成为珠海的宜商宜居之地，升值潜力较大。

代表楼盘：华发世纪城（在售），华发新城（在售），中信湾（待建）

【结尾】随着港珠澳大桥的即将兴建，随着珠海与港澳日益紧密的联系，从长远来看，珠海整体的升值空间巨大，每一寸土地都将闪耀着各自的光芒。

但是，从最近三个月来看，虽然珠海楼盘成交量上去了，但是以特价房和中小户型销售为主，置业者以公务员居多，这就决定了需求空间有限。

而从目前珠海的庞大的商品房供应量来看，珠海楼市的出路将在珠海之外，在港澳，以及东北地区。这就需要珠海大胆地走出去，需要不断的内敛，累厚自身的文化底蕴。

2009年5月12日于珠海

【现工作于珠海左岸房地产策划有限公司，本文仅代表个人观点】

西部主城区，实现珠海经济政治双丰收（全文

■ 左岸地产何兵

今天，珠海本土各大媒体，无一例外地重磅报道着“珠海西部主城区选址红旗、白藤湖”的规划消息。看完这篇报道后，我第一个想到的是“西湖城区”这个名字，很蹊跷的是，“西部主城区”的规划报道对“西湖城区”只字未提。这让我不禁发问：“西部主城区，是又一西湖城区，还是又一香洲区？”

也可能“西湖城区”在新的历史条件下，有其他的历史使命吧，我这么自圆其说。所以，本文也只好对“西湖城区”视而不见，而对“西部主城区”概念溯本寻源。从珠海规划部门为什么要在这个时候抛出“西部主城区”的概念，在抛出这个概念的背后，暗藏着哪些显性或隐形的目的？

笔者认为，“西部主城区”规划概念的出炉，是在特定历史时期、特定城市背景下作出的特定选择，具体体现在五个方面：一是珠西核心城市定位的战略布局，二是城市发展的必然结果，三是西部楼市现状的出路所在，四是财政收入的迫切需要，五是区域合作的先行先试。本文将从这五个方面做一一剖析，以与大家分享、交流、探讨。

一、珠西核心城市定位的战略布局

近日，广东省委书记汪洋率团考察珠海时强调，珠海建设珠三角西岸核心城市，不仅是珠海的事情，也是广东省的事情。这一定调，将珠海的建设提升了广东省的高度，也坚定了珠海成为珠三角西岸核心城市的战略定位。

笔者认为，汪书记这并非在偏爱珠海，而是希望珠海能为珠三角西岸兄弟城市的发展起到示范、带头和辐射的作用，向国家交一份“生态文明示范市”的满意答卷。既然如此，珠海该怎么做，才能使“西岸核心定位”由概念、口号转变为行动、实际，便显得尤为急迫。

首先，由于中山、江门、肇庆等珠西城市与珠海西部紧密相连的地理现状，决定了珠海要想成为他们的领头羊，发展好西部便是砝码，如果自己的西部发展不起来，谈何去发展其他兄弟城市？

其次，珠海要建设生态文明示范市，生态在哪里？在市区？由于人口密度过大，带来了巨大流量的交通，巨大流量的交通又带来了环境质量的严重下降，从而离“生态”这个概念有了一定的隔阂。而珠海西部大面积的处女地，处在真正的原生态状态，于是，便为建造生态文明示范市提供了优质的“材料”。

基于这两个因素的思考，珠海西部的发展可以说恰逢天时、地利与人和。于是，“西部主城区”概念的出炉也水到渠成。至于，为什么会在广袤的西部土地上，偏偏选址红旗和白腾湖片区，而不是其他片区，便是下文需要继续剖析的地方。

二，城市发展的必然结果

随着珠海市“工业西进、城市西拓”战略的实施，2008年珠海西部工业产值首次超过东部地区。而与之形成强烈反差的是，2008年珠海GDP增长率和人均GDP增长率在珠三角9市中均为最低。

这是否足以说明，珠海东部城市在持续高负荷运转的状态下，威力已大不如往？珠海城市的发展模式遇到了前所未有的瓶颈制约？在这种情况下，珠海的出路何在？继续停留在香洲区的“锦上添花”，引来“泥沙俱进”，在超负荷的状态下继续运转？还是另辟蹊径，大胆突围，从政治体制改革开始，割断各自为侯的血脉？

如果经常留意城市规划的人士应该已经注意到，珠海政府已经在做如上反思，已经提出了全新的城市空间发展策略：“一条主轴（情侣路-珠海大道），两大板块（东部、西部），三区一城（香洲城区+横琴新区+西部主城区区=新的主城区）……”

“西部主城区”纳入“新主城区”之列，首次被政府部门提出。既然要纳入主城区，距离横琴和香洲区最近的湖心路口一带便受到了青睐。而湖心路口附近的红旗镇和白腾湖片区，房地产项目正犹如雨后春笋般涌现，正为“西部主城区”的建设打下了一定的基础。

至于“西部主城区”是否又是一句口号，或仅仅是一个概念，笔者认为他的命运应该比“西湖城区”好得多，因为珠海无论是政治还是经济都需要他。

三是西部楼市现状的出路所在

其实，对珠海西区楼市我一直忧心忡忡，特别是在珠海入户政策取消后，珠海西区的房地产市场更是陷入了泥泞的沼泽。有句话说的很好，关闭了一扇门，必定会打开另一扇门，我一直这么坚定的认为。

因为西区有太多大项目在启动或即将启动，特别是以湖心路为轴心、黄杨河和白腾湖为组团的大盘林立。很多朋友问我，珠海西区楼市的出路何在，我说靠珠海政府提供的大环境，和自身产品营造的小环境。还有很多朋友问我，西区的消费力就那么大，为什么有还那么多大项目陆续破土动工，我说这是在逼宫，逼迫政府为西区楼市打开另一扇门！

如果没有另一扇门的打开，很大大项目将很难实现快速销售、快速回笼资金，很多项目将会被逼近烂尾的边缘，将会给珠海西区留下大片大片的疮疤，将会严重打击投资者的热情，于是，珠海高飞的西翼可能从此折断。当然，这是政府不希望的，也是任何一位领导人所承担不起的。

至于，这次政府抛出的“西部主城区”是否就是另一扇门？我想，这点还是留给时间去回答。

四是财政收入的迫切需要

2008年，珠海全市一般预算收入为92.3亿元，仅教育、社保、医疗等6项民生方面的支出就达42亿元，占到了45%，除了大量公务员需要吃喝、发工资外，还有广珠轻轨、广珠铁路、机场高速、高栏港高速等那么多大重大工程急需大量资金支持，而且，在目前国际金融危机的阴霾尚未完全散去。

在这种大背景下，珠海要建珠三角西岸核心城市，其中最重要的一项指标就是GDP，GDP上不上去，财政收入上不上去，核心城市的建设谈何说起，核心城市的地位如何稳固？可见，今年珠海最为重要的工作要在打造珠西核心城市方面开好头外，还需要在改变2008年珠海GDP和人均GDP两个GDP增长率方面有所作为。在珠海市区威力大不如前的情况下，珠海经济的增长点放在西区便成了理所当然的事情。

而正好，红旗镇和白腾湖片区，是目前珠海房地产项目最为集中的地方，也就是说有着丰富的财政潜在税收。初略按照500万平米的供应量和平均市价3800元/平米计算，按照总销售价格15%的企业税率和1%的购房者契税，初略估算共有30.4亿的潜在财政收入。再加上所带动的相关合作企业的税收，可以说是一笔不小的收入，珠海政府怎么可能会不心动呢？

五是为区域合作的先行先试

随着国务院对《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(08-20年)》的颁布，珠三角区域一体化、珠澳同城化、珠中江经济圈等工程正处在摸索阶段，珠海与周边城市间的合作将越来越多，各个行政部门间的协调沟通也将越来越多。在城市内摸索出一条区域合作的成功案例，显得尤为必要，以为城市间合作积累实战经验并更加有效地展开合作。

这次西部主城区的选址正好印证了这点，红旗镇和白腾湖片区分别归属于金湾区和斗门区。在以后的建设中，必定会牵扯到两个行政区责与权的归属问题，珠海市政府、斗门区、金湾区在中间各扮演什么样的角色，对“西部主城区”的顺利建设将起到决定性的作用。

像高栏港经济区和横琴新城一样，由市政府组建新的职能部门？还是由市政府将责与权分配到两个行政区，并派出“督察员”实行督察指导？如果是前者，虽能显示市出政府的决心，但是前期的人事组建，肯能在一定程度上将考验着市政府的政治能力。如果是采用后者，虽在前期的合作中会比较好协调处理，但是在中期甚至是后期的工作深入中，可能会遇到一定的阻力，甚至会让市政府的宏大抱负多走不少弯路。

当然，怎么建是政府的事情，不管是成与不成，都会为以后的区域合作积累检验，并起到先行先试的作用。

结尾：

西区，这片一直被人关注，却也一直被人遗弃的土地。今天，“西部主城区”概念的出炉，尽管有很多理由，但是，要想真正实现，笔者认为尚需要满足两个条件：

一是，金湾区和斗门区能为了一个共同的目的，积极沟通协调和准备，积极做所能做的，争取市政府对该项目工程的重视，争取更多的政策倾斜，应避切忌形式主义，切忌敷衍了事、切忌窝里斗。

二是，从现任市委书记对发展西部城区的宏愿，我们可以看出，“西部主城区”会得到其重视，并尽力而为。但是“西部主城区“可能不是一年两年就能建成的，当其高升之后，接任市委书记是否会按照自己的判断另辟战场？以实现自己的“抱负”，从而“西部主城区”再被遗弃，能否用法律的形式来约束就显得尤为重要。

截稿：2009年4月20日于珠海

（笔者现工作于珠海左岸房地产策划有限公司，本文仅代表个人观点）

西部主城区，实现珠海经济政治双丰收（2）

西部主城区，实现珠海经济政治双丰收（1）

■左岸地产何兵

一、珠西核心城市定位的战略布局

基于这两个因素的思考，珠海西部的发展可以说恰逢天时、地利与人和。于是，“西部中心城”概念的出炉也水到渠成。至于，为什么会在广袤的西部土地上，偏偏选址红旗和白腾湖片区，而不是其他片区，便是下文需要继续剖析的地方。

二，城市发展的必然结果

如果经常留意城市规划的人士应该已经注意到，珠海政府已经在做如上反思，已经提出了全新的城市空间发展策略：“一条主轴（情侣路-珠海大道），两大板块（东部、西部），三区一城（香洲城区+横琴新区+西部中心城区=新的主城区）……”

“西部中心城”纳入“新主城区”之列，首次被政府部门提出。既然要纳入主城区，距离横琴和香洲区最近的湖心路口一带便受到了青睐。而湖心路口附近的红旗镇和白腾湖片区，房地产项目正犹如雨后春笋般涌现，正为“西部中心城”的建设打下了一定的基础。

至于“西部中心城”是否又是一句口号，或仅仅是一个概念，笔者认为他的命运应该比“西湖城区”好得多，因为珠海无论是政治还是经济都需要他。

（现工作于珠海左岸地产营销，本文仅代表本人观点)

西部主城区，实现珠海经济政治双丰收（1）

■ 左岸地产何兵

（现工作于珠海左岸地产营销，本文仅代表本人观点)

广佛江珠轻轨，给珠海出了三个大难题（下）

■左岸地产何兵

相关连接：广佛江珠轻轨，给珠海出了三个大难题（上）

二，珠海经济总量就那么大，还有那么多重大工程需要“粮食”，怎么又来要“吃”的了？

2008年珠海GDP只要992.06亿元人民币，居广东省倒数第二，仅前于肇庆市。同时高栏港、广珠铁路、广珠轻轨、机场高速等命脉工程仍需大量的资金投入，且金融危机大背景下，以大量拍卖土地而解财政压力可能不切实际。

在这样的经济环境下，家底本来就薄，忽然又来了一个广佛江珠轻轨，又来了一个要吃的孩子。珠海政府怎么办？对这个孩子，是要还是不要，要了确实日子不好过，不要嘛兄弟城市怎么想，连一个孩子都养不活，还整天吹水要当老大哥！如此一来，珠海的珠三角西岸核心城市的威望如何树立？

换一种思维来想，其实多养一个孩子也没什么。大不了多争取上级支持，多向银行多借贷，或拉一些企业进来参股。关键是养大了，是否还要家里补贴救济，是否能挣到钱，带来价值，这才是最最根本的难题！

三，珠海目前就一百四十多万人，已经有了一条轻轨一条铁路，再修一条轻轨谁来乘？

截止到2007年底，珠海常住人口数为145.44万，其中香洲区和西区各为82.98、62.01万，香洲区和西区的人口密度分别为1569人/k㎡、552人/ k㎡。由此可见珠海人口分布的不均衡性，也从侧面反映东西两个区域城市化水平的巨大差距。

在广珠轻轨的工作推进上，珠海政府与被称为政府喉舌的《珠海特区报》配合非常积极，这也可能是因为香洲区人口基数相对较大，居住相对集中，城市化程度相对较高，而且还有着紧邻拱北口岸的优势，所以一条广珠轻轨为整个主城区的发展带来了不少利好。

而广佛江珠轻轨呢，如果线路真的是经过斗门、金湾，链接到珠海机场，那么不得不思考的是，为什么要建，建好了给谁乘？为了优化西部城区的交通网络？为了实现东西地区的快速交通？为了引导江门、佛山人来珠海？

等等这些疑问，似乎一时很难解决，因为目前西区的城市化程度的确太低，很难支撑一条轻轨，除非这5年多的时间内，西区的发展真能“一泻千里”，西区的人口数真能有一个较大幅度的增加，西区的房地产市场真能进展顺利。

否则，江门人、顺德人为什么来珠海？来珠海消费购物？珠海消费不但高，而且规模还不如广州。来珠海安家落户？轻轨开通后，珠海西区和江门的楼市状况，可能会重演新香洲、前山与坦洲、三乡的竞争格局。来乘坐飞机？目前珠海机场航线有限，这就需要在5年多的时间里，能够开辟更多的航线，开通更多的航班。

【笔者留言】

珠海东西部发展的不均衡，已经给珠海城市的发展留下了很多制约因素，也跟目前珠三角西岸核心城市的定位很不吻合，如何在较短时间内让西部城市能够快速崛起，已经成为珠海政府必须思考必须面读的实际问题。

目前西区在建的楼盘总供应量大概在800万平米左右，需要30万左右的人口才能消化，如何让这些楼盘顺利的销售，已经成为当前西区发展最最核心的问题，只有解决了这个问题，珠海西区乃至整个珠海的发展才能可持续，并大有可为！

（现工作于珠海左岸地产营销，本文仅代表本人观点）

广佛江珠轻轨，给珠海出了三个大难题（上）

■左岸地产何兵

最近，珠海的城市建设可以说是捷报频频，人们期盼已久的港珠澳大桥动工在即，广珠轻轨、广珠铁路、省272道等重大工程进展顺利。在市民毫无准备之际，又爆出了“广佛江珠轻轨，争取2010年动工，2015年建成通车，全长172公里，总投资180亿元，将连接广州、佛山、江门主要城区”。

此消息一出，在很短时间内引起了全国各大主流媒体和网民的关注。很奇怪的是，珠海政府似乎视而不见，只有《珠江晚报》对江门政府的积极态度做了相关报道，和一些本地网站做了转载，那么珠海政府呢？怎么不出来致下“欢迎词”？

笔者认为，珠海政府领导们，看到这个消息可能喜愁参半。喜的是，珠海又将多一条连接省会城市的轻轨，愁的有三：一是，广、佛、江都明确表态要连接到主城区，那么珠海呢？；二是，珠海经济总量就那么大，还有那么多重大工程需要“粮食”，怎么又来要“吃”的了？三是，珠海目前就一百四十多万人，已经有了一条轻轨一条铁路，再修一条轻轨谁来乘？

这三个问题，是这次珠海政府必须面对的问题，不是能拍拍屁股就不管的问题，也是珠海发展战略中存在的三个核心问题，本文不妨做意义思索：

一、广、佛、江都明确表态要连接到主城区，那么珠海呢？

由于江门主城区与珠海主城区（即香洲区）的位置关系，决定了广佛轻轨连接到主城区的路线两种，一种是经过中山，另一种是经过斗门。从目前珠海主城区的交通现状来看，广珠轻轨已抢先一步贯通了主城区，并且市政府多次公开表示2010年广珠轻轨通车后，要从拱北站顺延到澳门，再经过横琴，连接到珠海机场。

在这种情况下，如果走斗门进入，则根本没直接进入主城区的必要，因为这样会与广珠轻轨进行轻轨重叠，从而导致资源的严重浪费。也就是说，广佛江珠轻轨比较合理的线路应该是经过斗门，进入金湾区的红旗镇，再连接到珠海机场，与广珠轻轨在珠海机场形成换乘对接。

这也是让珠海政府感到为难的，其他兄弟都在喊要连接到主要城区，而唯独珠海只能连接到珠海机场，怎么让人听起来都不顺耳朵，说出去也没那么响亮。这只是表明现象，深层的难题还在后面。

（作者现工作于珠海左岸地产营销，本文仅代表本人观点）

“小产权”能否撬动西湖城区大跃进

■左岸地产何兵

记得刚来珠海不久，每每从本土权威媒体上看到一些市政规划时，总要兴奋一把，因为看到了珠海未来的蓝图。那时，总是习惯将这些消息告诉给同行，却经常遭到一些“前辈们”的打击。

来珠海多年后，我也慢慢发现，珠海的很多规划仅仅是规划，停留在纸上谈兵的层面上，离真正行动，还有很长的一段路要走，珠海西湖城区就是最好不过的例子。一会说，是建金湾区的主城区；一会又说，要建珠海新行政中心；最近，珠海市政府工作报告说，要打破行政上的限制，珠海西区仅建一个核心城区，这个核心城区是否就是西湖城区？

但是，从目前珠海西区的房地产市场现状来看，不管西湖城区的定位是什么，预计2-3年内都很难有大的动作。因为沿着湖心路一带，黄杨河两岸，里维埃拉、华发水郡、电力房产项目、东方威尼斯、西江月、藤业富濠广场、珠光新城、万威美地等项目，累计大约在500-600万平米，已经明显地出现供大于求，更不要说西湖城区的上马。

西湖城区不能有大的动作，是不是说不能动呢？是不是要等斗门城区形成之后再来发展新湖城区呢？我认为，动还是要动，但是不能盲目的动，要有政府引导性的动，要高标准、严规划、严控制的动。金湾区政协文史委员曾向珠海市建议：

“划出若干个居民小区，在区统一规划的基础上，每户居民建筑用地200平方米左右，通过土地部门规范的形式公开拍卖给投资者，在规定的时间内让居民自建楼房，建立有特色的城区居民小区，使城区建设步伐加快。”

纵观珠海西区房地产市场现状，文史委员的建议虽然不是很现实，但是这种思路很好，很有启发作用，个人建议为：“在西湖城区规划一个区域，将该区域内的地块分成一定大小面积，控制容积率、建筑密度、层高、用途和建设时间期限，避免建设成为现代城中村。通过公开拍卖的形式，由拍得者自行建设，重点发展企业办公总部、酒店、商场、医院、休闲娱乐。”

我个人认为，金湾区可以这么一试，好处有三：一是推动西湖城区建设的确迈出第一步，对整个城区的建设将起到积极的推动作用；二是紧扣金湾区发展总部经济的目标，可以吸引市区、澳门、中山、江门、肇庆等地的企业前来落户，对促进金湾区的总不经济发展将起到重大促进作用；三是做为整个西部城市生活的配套，对提升西部城市的竞争力也将效用明显。

2009-3-16

（现工作于珠海左岸地产营销，本文仅代表个人观点）