灰色晴天

2009年中山房地产市场总结与2010年发展预测报告

, 29 2009 16:00:33 +0800

文/ 灰色晴天（陈彬艺）

市场背景:发展阶段

数据来源:中山市统计局

p 房地产投资正处于下行周期的谷底时期

2000年前后，中山房地产市场发展快速推进。以雅居乐为代表的个别本地开发商在城中心驻扎，中山房地产进入中心化发展过程；2002年雅居乐集团率先在城郊开发凯茵新城，继而天英等本地大鳄陆续进入城郊，外来开发商中海，华发抢占城郊资源，城郊房地产的开发将中山带入新的发展周期；步入2004年，宏观调控成为楼市主调，房地产开发投资增幅受到挤压，到2005年，中山地产市场陆续迎来了万科、远洋、中信等一系列知名品牌开发企业，加之本地的雅居乐、天英、南下、大信，中山房地产在外来品牌的带动下走上新一轮产品及品牌竞争之路，中山房地产从此进入快速发展时期；2007年，在外来需求的促动下，中山房地产进入非理性的发展时期，投资、需求、价格均在短时间内得到快速提升，同年年底国家针对发展过快势头实行新一轮政策的调控，同时受到国际金融风暴的影响，2008年房地产市场增速在上年的高位有效放缓；

2009年，为了应对国际金融风暴的影响，新一轮刺激经济政策得到落实。房地产作为支撑经济发展的重点行业得到政策的扶持，刚性需求的激发，中山房地产市场的发展得到有效拉动回暖；

2009年中山房地产市场发展回顾

一、经济环境分析

p 第三产业发展保持两位较快增长速度

p 拉动经济增长的“三驾马车”：出口、消费、投资

1、外贸出口业出现发展瓶颈

2、扩内需政策拉动本地消费保持高增长态势

3、固定资产投资持续回升，房地产开发投资出现回调

p 经济环境小结

回顾近年中山地区经济发展形势，中山经济依然处于下行周期的调整阶段当中，尤其受到2008年国际金融环境的影响，外贸出口层面对于经济的拉升因素受到一定的削弱。虽然，“一镇一产业”的特色经济结构在新的国内外经济形势下出现增速放缓的现象，但是就全局经济而言，在2009年“保增长、扩内需、促转型、惠民生”等刺激经济政策的促使下，本地经济尤其在下半年出现企稳及进一步回升态势；其中投资、消费等方面依然保持强劲的发展势头，房地产业作为经济的支柱性行业，今年来在政策的支持下更出现强劲的回暖行情，带动整个经济层面发展持续升温回暖。

二、土地市场发展分析

总体市场成交分析

p 土地市场整体成交量进一步萎缩

自2003年开始，在外来品牌开发商的带动下，中山房地产开发重心逐步由城中心向外围转移。镇区尤其以泛城区房地产的逐步成熟带动近5年（03－07）的全市土地成交量年平均增幅达到36％，至2007年达到历史的高峰。不少本地及外地的开发商由此而积累了大规模的可开发用地。自经历2008年楼市低迷时期之后，适逢今年刺激经济政策，不少开发商纷纷将今年主要目标锁定在迅速去货及资金回笼方面，配置土地扩大投资规模则由于08年较大的存货量而成为不少开发商工作的次重点。

根据中山国土资源局统计数据显示：2009年1－11月份全市土地成交宗数2056宗、成交面积422.7万平方、成交金额30.1亿元，较去年同期分别下跌36.0％、49.2％及49.5％，整体市场成交量跌至近5年的低位，但跌幅较上半年则大幅度收窄。

中山土地市场年度成交量走势(单位:万平方、亿元)

数据来源：中山国土资源局

p “小阳春行情”带动下半年土地成交量回稳

p 土地成交均价表现稳定市场表现出“量跌价稳“现状

p 各月份成交均价普遍低于去年同期水平

招拍挂土地成交分析

2009年1－11月份，经中山国土资源局进行公开招拍挂土地成交宗数为121宗、成交面积447万平方，成交金额38.2亿元。整体成交量（按面积）较去年同期上升近1.5倍。今年招拍挂土地市场表现较去年活跃，成交量同比有十分显著升幅。

p 工业用地成交量占据“半壁江山”

p 商住类用地成交均价同比上升20％

p 西北重镇土地成交价格依然高居不下

p 附表：2009年1－11月份主要成交（商住）地块状况

土地市场小结

在经历上一轮市场成交高峰期之后，中山不少开发商积累了一定规模土地。自2008年整体市场成交量陷入萎缩状态之后，到今年上半年开发商的投资信心依然相对脆弱。主要的方面则由于去年经济萎缩及行业萎缩所带来的资金短缺以及对于市场前景的忧虑问题。适逢小阳春时期，开发商上半年的主要任务在于迅速去存货而滚动经营资金。下半年则由于商品房市场日趋回暖态势、加之大型品牌开发商（诸如万科、雅居乐、碧桂园）的蠢蠢欲动、以及外围市场地王效应影响，土地市场出现了8、9月份今年来短暂的成交高峰期；在价格方面，整体市场成交价格则连续三年保持在“700 ±20元/平方”稳定水平，由于土地供需结构的改变，尤其工业地块的成交比重上升，导致今年整体价格的表现力相对不高。

招拍挂土地的成交较去年同期有明显的增加，在流拍土地比例下降的情况下，土地成交率、溢价率较去年有明显的改善，但是大规模商住用地的供需依然保持相对低迷现况。区域（诸如古镇、小榄、坦洲、城区）的供需矛盾依然较为严重，早期私人用地的规模囤积对市场后续供应状况带来障碍，继而导致热点区域土地的成交均价上升速度过快，给后市良性发展带来相应的隐忧。

三、商品房市场发展分析

商品房建设分析

p 商品房供需比：供应少于需求，全市现房容量同比在缩减

新增供应量分析

p 去年产品存量的积压导致今年新增供应量同比显著下滑

根据中山国土资源局统计数据显示：2009年1-11月份，全市新建商品房当期新增供应面积为411.47万平方米，其中商品住宅351.35万平方米，与去年同期相比均下降32％。由于受到2008年市场的低迷现况拖累投资者信心。今年以来，全市新增供应面积较去年显著萎缩。

2009年11月底新增商品房供应面积（单位：万平方）

数据来源：中山国土资源局

p “小阳春行情”促使下半年新增供应面积显著放大

2009年各月新增商品房供应面积状况（单位：万平方）

数据来源：中山国土资源局

产品存量分析

p 年度市场供小于求，年末市场存量较去年同期有所减少

p 各月末产品存量均保持相对稳定状态

2009年11月底新增商品房存量面积（万平方）

数据来源：中山国土资源局

p 区域存量表现不均，三乡、坦洲稳居一二

2009年11月底各区域商品住宅存量分布（套）

数据来源：中山国土资源局

市场需求分析

p 周边城市成交状况对比：中山固有的稳定性特点显著

1、商品住宅市场整体成交量处在珠三角城市的中游水平

珠三角主要城市商品住宅月度成交量走势（单位：万平方）

数据来源：研究数据库

2、成交均价普遍低于周边城市，价格月度走势波动性显著较小

珠三角主要城市商品住宅月度成交均价走势（元/平方）

数据来源：研究数据库

p 商品住宅整体成交量状况：成交量创新高，城区成拉升的主导

1、商品住宅成交量创历史同期新高

商品房（住宅）年度成交面积走势（单位：万平方）

数据来源：中山国土资源局

2、城区成交量升幅大于镇区

3、成交量在“小阳春”突破，“后黄金周”时期成交量最高

商品房（住宅）月度成交量走势（万平方）

数据来源：中山国土资源局

4、成交量区域差距显著，主要成交量集中在坦洲、沙溪、开发区及东区

2009年下半年各区域新建商品房成交量走势（按套数）

数据来源：中山国土资源局

成交价格分析

p 商品住宅整体成交均价增幅4年来最低

全市商品住宅年度成交均价走势（元/平方）

数据来源：中山国土资源局

p 下半年大户型产品促使成交价格有效拉升

城、镇商品住宅成交价格走势（单位：元/平方）

数据来源：中山国土资源局

商品房市场小结

按照市场一般规律来看：当市场处在下行周期的时候，消化速度放慢,市场积压存货,为了市场突围,价格起着决定性作用，适中的价格会刺激成交量上升，而坚挺的价格往往会促使销量停滞；相反的是：在市场处在上升周期的时候，成交量与成交价格关系表现为“相互促进”的关系。市场供应量增加会因应带动价格上升，而价格的上升则一定程度上促进销售。

而类似今年市场情况，在经历2008年的市场低微期之后，整体市场的存量积压普遍较大。今年上半年市场，优惠政策激发潜在刚需加之开发商为了去存货、迅速回笼资金，价格优惠的让步促使上半年紧凑型产品消化量加快，政策及价格刺激上半年市场低位反弹，成交量跃升到历史同期高位；“五一黄金周”过后，在经历上半年的资金回笼之后，不少开发商纷纷从保守的扩张中变成主动，外围市场高走、地王频频涌现。本地市场同样在看涨形势中日趋活跃，买卖双方的主导性位置发生改变。尤其以泛城区为例，紧凑型产品逐渐被中大户型所替代，产品供应结构的改变，在整体市场良好预期的带动下，中山房地产下半年市场进入“量稳价升”的相互促进形势。在区域格局而言，尤其以南部坦洲、三乡，东部的开发区、南朗表现突出。

总结今年商品房市场的发展状况表现为：1、与周边市场相比，本地市场表现出更为稳健的发展步伐；2、随着市场好转，上下半年买卖两端占据不同的主导性位置；3、上半年“政策支持、价格松动”成为市场低位回稳的主要原因；4、下半年“供需结构改变、外围市场带动、消费信心恢复”是拉升价格的主要因素；

2010年市场发展预测

市场发展基调

p 房地产投资将迎来新一轮回稳上升周期

中山商品房投资及销售同比增速走势（单位：％）

数据来源：中山统计局、国土资源局

政策发展

p 政策基调：保增长、控房价

土地市场发展

p 中心城区供应量进一步萎缩，东南部区镇成土地交易活跃区域

p 新基准地价出台土地价值势必重新评估

区域市场发展

p 中心城区：开发进入西线聚焦期、高端产品东西两端区域布局完成

p 城郊片区:继续引领泛城区开发形势

p 城际衔接区域：坦洲市场价值中长期均看好；三乡楼市有复苏迹象；南朗品牌发展商布局进行时；

p 轻轨效应：城际轻轨开通，轻轨因素成市场焦点,但片区实质性利好尚未成型；

商品住宅需求

中山商品住宅市场明年成交量走势主要取决于下面几个方面因素：1、经济是否继续保持平稳；2、政策是否从紧落实；3、产品供应结构方面，是否会持续有大户供应？4、客户方面，消费者信心是否有效延续，投资需求是否有较大的提升；5、大型基建的炒作，外力是否有效带动等多方面因素。

p 今年成交量升幅不复存在，全年成交量稳中有落

全市商品住宅月份成交面积、成交金额走势（万平方、亿元）

数据来源：中山国土资源局

商品住宅价格

p 中山房价发展的“积极面”意义较大

全市商品住宅月度成交均价走势（单位：元/平方）

数据来源：中山国土资源局

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2009年8月份中山房地产市场分析报告(节选)

, 23 2009 16:07:45 +0800

第一部分宏观资讯分析

1、宏观经济政策

第二部分城市规划建设及市场动态

1、城市规划建设状况

2、地产市场动态

第三部分土地市场分析

1、总体市场分析

n 8月成交面积、成交金额同比大规模上升

从中山国土资源局统计数据显示，2009年8月份全市土地成交宗数172宗、成交面积63.9万平方、成交金额6.17亿元，成交宗数同比下跌10.9％，成交面积、成交金额则分别大幅上升52.1％及77.1％。整体反映大规模地块的成交带动成交面积、成交金额显著走高。

n 月份土地成交面积、成交金额分别创14个月及13个月新高

从各月份成交状况来看，在成交宗数依然波动较大的形势下，8月份成交面积，成交金额均创10多个月新高。8月份172宗、63.9万平方、6.17亿的成交规模环比7月成交宗数下跌24.2％，成交面积、金额升幅分别为110.9％、279.7％。受全国各地“地王效应”影响，中山大规模地块近月交易量同样上升较快，住宅市场的良好预期一定程度上刺激开发商酝酿多时的扩张计划。

n 土地成交均价升幅较大

在成交价格方面，8月份土地成交价格进一步上升到965元/平方，较去年同期上升16.4％，环比则大幅度上升80％。由于成交土地类型及供应地块的素质有所不一，近月来地价的波动状态较为显著。累计1－8月份，全市土地成交均价719元/平方，同比微升1.2％。

第四部分商品住宅市场分析

1、全市月度成交状况分析

n 成交跌幅均达30％，8月成交规模出现高位盘整形势

根据中山国土资源局统计数据显示，2009年8月份全市住宅成交宗数3648宗、成交面积42.95万平方、成交金额19.27亿元，与去年同期相比分别上升75.2％、81.2％、86％。与上月相比则分别下跌34.9％、32.3％及31.7％。从统计数据反映：全市住宅成交量在7月份经历非正常的高成交量之后，导致8月份环比跌幅均达到30％水平。月份整体成交量创近6个月来的新低。累计今年1－8月份，全市住宅成交宗数、成交面积、成交金额分别达到35728宗、成交面积407.35万平方、成交金额171.36亿元，同比增幅均超过7成，同样创出同时期的历史新高。

n 住宅成交均价微幅上升，创今年月份新高

在成交量高位盘整的形势下，成交均价则整体表现稳健。水云轩、凯茵新城、朗晴轩为代表的城区开发商开始试水大面积单位，导致整体市场住宅价格显著企稳。8月份全市住宅成交均价为4486元/平方，与去年同期相比上升2.6％。累计1－8月份，全市住宅成交均价为4207元/平方，同比下跌4.4个百分点。

2、城镇成交状况分析

n 镇区成交量环比跌幅要小于城区

根据中山国土资源局数据显示，2009年8月份城区住宅成交宗数、成交面积、成交金额分别为714宗、8.16万平方、3.93亿元，环比分别下跌43.9％、45.6％、43.5％，同比增幅普遍较大，较去年8月升幅分别为68.8％、76.9％、106.9％。镇区方面，8月成交宗数、成交面积、成交金额分别为2934宗、34.79万平方、15.34亿元。整体成交量同比增幅要比城区小，环比7月三大指标则分别下跌32.3％、28.2％及27.8％。总体成交量环比跌幅同样要小于城区。

n 城镇价格均保持稳定增长

在城镇住宅成交均价方面，2009年8月份镇区住宅成交均价今年来首次突破4400元大关，环比7月份微升0.6％。累计1－8月份镇区总体成交均价4070元/平方，同比下跌7.6％；城区住宅成交均价同样创3个月来新高，8月成交均价为4817元/平方，环比上升3.7％。累计1－8月份则为4681元/平方，较去年同期上升6.4％，是历史同时期新高。

从整体情况来看，城区价格的短期波动性普遍较大，原因来自于供应产品的结构变化所致。而镇区整体住宅本月成交价则保持在4400较高的水平，但相对于历史同期依然相对较低。

3、住宅产品存量分析

n 全市住宅存量环比减少2300套

在住宅产品的存量方面，截至8月31日，全市住宅产品可售套数约为28000套水平，与7月底相比减少约2300套；其中城区住宅可售量为4387套，占总量的15.7％，镇区存量23534套，占总量的84.3％。

4、住宅市场小结与预测

n 市场小结

1、8月份，不少开发商陆续试水大户型产品，整体市场反映相对冷淡；

2、整体市场反映出改善型需求不能很好地承接，加之二套房政策的收紧，8月份整体成交量出现显著下滑；

3、农历7月属于中山传统的购房淡季，一定程度上导致8月份的整体购买力有所削弱；

4、但是近月来全市住宅成交价格保持稳定增长态势，但相对于去年而言则仍然较低；

n 市场预测

1、供应一方的资金压力得到缓解，上半年市场面的向好导致不少开发商对于下半年，尤其国庆市场持乐观态度；

2、在经过近半年的存货消化之后，黄金周前后，中山整体市场迎来新增货量的集中释放；

3、第四季度，城区大面积产品陆续上市，导致整体的供货结构及价格水平出现调整，这给后市高位发展带来的隐忧因素；

4、目前，客户的价格诉求依然相当敏感；

5、刚需客户进一步弱化，改善型需求依然相对保守；

6、后市成交量的走势关键并不在于政策的颁布与否，具体在于本地的执行情况及发展商对于后续推货的价格定位方面；

附件一月份新增商品房供应量统计表

附件二新增商品房区域销售量统计表

附表三泛城区典型楼盘8月底推售状况

n 东区及周边区域

n 石岐区及周边

n 西区及周边

附件四新建商品房月份成交类型对比

第五部分二手房市场分析

1、成交规模分析

n 8月份成交量保持相对高位水平

2、成交价格分析

n 8月份成交价格显著疲软

2009年9月17日

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中山城区消费者市场问卷调研分析

, 13 2009 23:48:07 +0800

文 /灰色晴天（陈彬艺）

背景：

今年上半年，在各项刺激经济政策得到落实情况下，市场经济出现了显著性的好转。在房地产市场方面：在积极宽松的货币政策刺激底下，本地刚性需求集中释放，“小阳春”、“回暖”、“地王”等字眼充斥着楼市，中山上半年成交量创出了历史同时期的新高。转入下半年，刚需群体在进一步缩减，在政策、大户型、房价等一系列因素的影响下，高成交量的支撑因素有所弱化，后市出现高位盘整的可能性。俗话说：“高处不胜寒”，在高位市场背景下，尤其在二套房限制恢复的前提之下，消费者对于后市的预期，需求方向，消费能力与上半年有何变化？

调研目的

了解区域客户受政策影响、置业时机、置业动机、产品偏好

了解客户的消费习惯、消费行为和消费能力

了解客户的置业信息来源渠道，明确营销渠道

调查详情

调查时间：2009年8月1-7日

调查地点：中山城区（另包括港口、开发区）

调查方式：定点调查、街访

调查对象：民营企业、个体经营户、白领等

问卷数量：印刷问卷1100份，回收993份，有效问卷935份

研究方法: 通过SPSS13.0进行样本的频数分析、交互分析、相关分析等

（二）受访客户背景资料分析

n 受访者年龄

n 常住区域

n 职业性质

n 家庭结构

n 小结

（三）调研报告正文部分

一、消费者置业信心及相关分析

刚性需求集中释放，房地产市场在经历上半年的高位运行之后，下半年有效需求的后续因素成为了业界关注的重点方面。消费者置业信心状况成为了后续市场是否持续“坚挺”的关键所在。从本次客户问卷调查中，我们发现：

1、由于本次问卷调查半数样本来自于项目现场来访客户，客户购房的短期意向较强。故此，本次调查选择在1年内购房的客户占近4成比例；

2、基于上半年本地市场的稳健性因素，大部分受访者（超过6成）认为下半年房价走势会朝积极稳定方向发展；

3、消费者整体消费观念依然显得相对理性，面对上半年高位楼市有近45％客户表示并不会促使其加快购房节奏；

4、消费者整体的价格敏感性依然较强，有可能促使客户提前购房以及导致客户放弃购房，价格因素的受选比例分别为28.49％及41.59％；

5、在有可能导致消费者放弃购房的问题上，政策因素的影响比例累计为33％。其中二套房政策限制占22.23％。从调查数据表明，价格的实质性影响远大于政策的影响。未来开发商定价需相应保持理性；

二、消费者具体购买需求分析

三、消费者支付能力分析

四、消费者接收信息渠道分析

（四）相关调研结论延伸

略

（五）受访客户需求变化分析

略

2009.9

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2009年7月份中山房地产市场分析报告(节选)

, 21 2009 15:11:00 +0800

文/ 灰色晴天（陈彬艺）

第一部分宏观资讯分析

1、宏观经济政策

n 《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》

n 2009年上半年住房平均交易价格通告

第二部分城市规划建设及市场动态

1、城市规划建设状况

n 轻轨站配套路网建设将启动

2、地产市场动态

n 碧桂园追逐横栏商住地

n 万科勇夺库充地王

第三部分土地市场分析

1、总体市场分析

n 7月土地成交规模近年同期最低

从中山国土资源局统计数据显示，2009年7月份全市土地成交宗数227宗、成交面积30.3万平方、成交金额1.62亿元，同比分别下跌5.8％、32.5％及40.6％。7月土地市场成交量显著较近年同期要低。

n 土地整体成交规模环比高位回落

在经过6月份的成交量高位之后，7月份全市土地整体成交规模再次下探。根据中山国土资源局统计数据显示，今年7月份全市土地成交宗数保持稳定的前提之下，成交面积、成交金额环比6月份分别大幅下跌49.9％及52.2％。表明7月份中小地块的成交依然占据主导。

数据来源：中山国土资源局

n 土地整体成交均价继续下探

在成交价格方面，整体市场成交均价跟随月份成交量下行趋势继续走低。根据中山国土资源局数据显示，7月份全市土地成交均价536元/平方，环比下跌4.6％，低于今年上半年月份667元/平方的平均水平。在短期成交走势方面，在经历5月份的今年848元/平方的月份高位之后，6、7月份连续下跌2个月，短期市场出现回调趋势。

数据来源：中山国土资源局

第四部分商品住宅市场分析

1、全市月度成交状况分析

n 月份成交宗数、成交面积历史第二、成交金额再创历史新高

根据中山国土资源局统计数据显示，2009年7月份全市住宅成交宗数5604宗、成交面积63.43万平方、成交金额28.2亿元，与去年同期相比分别大幅上升96.6％、102％及114％。环比则分别上升18.2％、17.8％及25.7％。全市商品住宅成交规模在今年5月份达到历史高位之后，7月份再创佳绩。单月成交宗数、成交面积居历史月份第二，成交金额更首次突破28亿大关，继5月份之后再创历史新高。

累计今年1－7月份，全市住宅成交宗数、成交面积、成交金额分别达到32080宗、成交面积364.4万平方、成交金额152.1亿元，同比增幅分别达到77.2％、87.1％及77.3％，创历史同期新高。

数据来源：中山国土资源局

n 住宅成交均价超4400水平，创今年月份新高

在成交量显著回升的支持下，成交均价继续表现稳定。7月份全市住宅成交均价4445元/平方，与去年同期相比上升5.9％；环比上月同样上升6.7个百分点，超过5月份水平，创今年月份新高。但由于受到今年1－2月份价格拖累，累计今年1－7月份全市商品住宅成交均价为4174元/平方，同比下跌5.2％。

数据来源：中山国土资源局

2、城镇成交状况分析

n 镇区成交量同比增幅显著小于城区

n 镇区价格整体升幅高于城区

n 各区域新建商品房成交分析

1、成交宗数

2、成交面积

3、住宅产品存量分析

n 全市住宅存量环比增加1000套

住宅市场小结

附件一新建商品房月份成交类型对比

附表二 2009年7月份全市新增住宅分布统计

附表三 2009年7月份全市新增商铺分布统计

附表四泛城区典型楼盘7月底推售状况

n 东区及周边区域

n 石岐区及周边

n 西区及周边

第五部分二手房市场分析

1、成交规模分析

n 7月二手房月份成交规模有所调整

2、成交价格分析

n 二手房量跌价稳，7月成交均价保持在将近1600水平

2009年8月16日

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没必要为7月成交数据“疯狂”

, 16 2009 06:05:38 +0800

文/ 灰色晴天（陈彬艺）

8月10日，中山国土资源局公布了7月份全市商品房销售登记备案数据，令人惊讶的是：7月份全市商品房市场成交规模在市场普遍的“看跌”声中逆势出现了较大的突破。从统计数据反映示，7月份全市商品住宅成交宗数高达5604套，环比上升18.2%；成交面积63.4万平方米，上升17.8%；成交金额28.2亿元，上升25.7%。其中，成交宗数、成交面积是历史成交量次高月份，成交金额更创造出历史月份新高。今年7月份整体成交量已跃升至07年8-9月份的楼市最高水平。

n 高成交量的支撑因素有所弱化

7月份整体成交量逆市大幅上升，的确令人感到惊讶，然而在“疯狂”数字背后到底隐藏着多少令我们忽略的内容？然而我们更加需要抛开这份“风光”的榜单，回归到理性的角度来思考当前市场现状：

在供应一方：1、诸如城市风景、世纪新城等早前热销的品牌项目在经历一轮高速去货之后，当前供应量并不能有效延续；2、而不少发展商资金回笼压力普遍得到缓解，加之受到回暖行情的促动，住宅交易价格普遍较年初有所上涨；

在需求端方面：1、刚性需求在较短的时间内集中释放，导致当前市场主导性购房群体在进一步缩减；2、上半年整体市场向好，快速去货及房价回暖导致个别客户对于后市恐慌情绪有所催生；

政策端方面：政府对于二套房限制有所收紧，一方面促使了个别客户加快其购买节奏同时，政策更大层面则导致客户产生需求抗性。然而，更值得关注的在于政策在本地的执行力强弱问题。由于本地市场政策的执行力向来普遍较弱，本次政策的颁布因应加重了客户的整体观望情绪；

纵览当前的市场现状，无论从供应端、需求端还是政策端，市场成较量的支撑因素较上半年均有所弱化。此外，7月份恶劣的天气因素同时更一定程度上导致各项目对于潜在购买客户的积累更显薄弱，业界在高呼客源不足，成交量有所下滑的同时，7月成交榜单何来如此“风光”？

n 没有必要为7月份的成交数据过分“疯狂”

月份成交数据出来之后，媒体铺天盖对上月数据进行了评论，“疯狂”成为了当中的主要基调。其实，面对当前高成交因素普遍弱化的情况之下，没有必要过度地为7月份的成交数据“欢呼”。

6月末数据滞后，7月数据出现叠加？

下图为《中山住宅成交宗数月份变化走势图》，从图中曲线走势我们发现：从2007年8月份至今，每月成交宗数走势基本上呈现出“涨跌交错”分布。在成交量下挫的月份之后，继而会出现显著上涨，这是从宏观数据告诉我们的市场规律。除了市场因素之外，笔者认为成交数据的滞后性导致月份与月份之间的连带因素是产生数据规律的其中一个原因。以今年成交数据为例，不少人普遍把“小阳春”行情定格从3月份开始，其实从咱们对于市场的观察所知，2月末的市场成交量已显著放大，成交量的延后性因素继而促成3月份整体成交量有所突破。而相对于7月份成交量突破，笔者认为一定程度上表现在6月份数据的延后因素之上。

政策因素促动客户需求再度集中释放？

无论是上一轮（2007.9-2008.11）的下行周期还是今年上半年出现的“小阳春行情”，政策（尤其是利率、首付等方面）执行力度的松与紧起到了关键性的作用。对当前国内楼市影响最大的并不是国际经济环境变化，而中央政策变化对于房地产的促动作用更占据主导。诚然，当前房地产行业已进入“政策市”行情。在经过短暂的宽松政策环境之后，8月1日，政策对于二套房限制重新收紧。基于7月份的高成交量，我们怀疑，政策的收紧是否会促使部分客户购买力提前释放，继而带动成交量显著上升？我们以一组数据说明情况，下图为《7.15－8.9中山商品房单日成交量走势图》，从数据反映：7月整体市场成交量（宗数）环比连续3周下跌之后，第4周则上升6.7％，7月尾与8月初跨月的第5周环比更进一步上升12.4％。今年7月尾到8月初，中山商品房市场整体成交量较7月中期的确存在一定的升幅，但上升幅度显著不大。由此表明，8月份政策实施前夕对于促动客户需求存在可能性。但从数据一端与实际市场监测方面反映，其实质性的“促动力”则显著较弱。

n 市场释放后续风险仍需警惕

数据光环下的“风火7月”，无论是由于数据叠加所致？还是实质性的市场需求？是政策的促动？还是区域或是个盘的带动所致？这已经并不是研究的重点方面。到了8月份或者说今年的整个下半年市场发展走势才是关键所在。其实，纵观整个火热的上半年，成交量在短时间内集中释放，有效地给市场注入信心的同时，整体市场风险因素同样不可忽视。

其一，库存去化严重不均，当前产品存量显著的区域极端化及项目极端化。一方面，品牌社区，性价比较高产品去化速度过快，后续工程滞后，在售产品十分缺乏；另一方面，个别项目则消化持续缓慢，产品过度积压；此外，区域的极端化现象同样明显。坦州、沙溪“高供应、高消化”的特征尤为明显属于较为活跃的区域，相反，三乡、东升等镇区消化速度近月来则显然较慢。

其二，后市产品供应结构有所偏向大户型。从市场的后续供应结构表明，随着上半年中小两房的快速消化，加之不少项目“5.1黄金周”之后陆续试水大户型，中大户型产品存量则相对放大。下半年尤其以西区时代、滨江一号为代表的中大户型产品有进一步崛起的势头，大户型甚至公寓产品的有效放大，对于房价拉升势头同样十分显著。

其三，十一黄金周前后供应量集中释放，市场进入新一轮供应峰期；

其四，改善型需求尚未正式接力，政策颁布及本地执行力的强弱给后市带来隐忧因素；

2009年8月14日

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2009年上半年中山房地产市场分析报告(节选)

, 20 2009 09:42:44 +0800

文/ 灰色晴天（陈彬艺）

一、房地产投资建设状况分析

全市房地产开发水平处在近年低位

根据中山市统计局数据显示，2009年1－5月份全市完成固定资产投资166.71亿元，同比小幅增长2.3％，较1－4月份回升5.4％。其中基本建设75.14亿元，增长36.34％；更新改造15.73亿元，增长42.54％；房地产开发投资58.51亿元，同比下降29.94％，今年1－5月份房地产开发投资显得相对疲软，这是自2002年同时期以来首次出现负增长。房地产投资额占固定资产比例也从2008年上半年的47.8％降至今年1－5月份的35.1％，跌幅将近13个百分点。从数据反映，受到投资信心的冲击目前全市房地产开发投资正出于近年来相对低位水平。

4、5月份房地产投资额显著回稳

目前房地产投资市场处于相对低位时期，但从今年各月份投资金额走势来看，自第一季度累计下跌45.45％后，3月份开始，受到整体市场小阳春形势的带动，4－5月份投资额走势则有所回稳。政府宽松的货币政策以及对于企业资本金比例的下降继而产生的投资门槛降低，加之市场对于通胀的持续预期，一系列的刺激因素成为房地产投资市场回稳的主要动力。

二、一级市场发展分析

土地成交规模分析

上半年土地成交量同比大规模萎缩

根据中山国土资源局统计数据显示，2009年1－6月份，全市土地成交宗数976宗、成交面积184.1万平方、成交金额12.23亿元。成交宗数、成交面积、成交金额同比分别下跌58.7％、72％及73.8％，全市土地交易市场今年上半年出现大规模的萎缩状况。

附表近年上半年中山全市土地成交量对比

月份成交量出现较大反差，5、6月份土地成交量表现相对活跃

但从全市土地月份成交量走势情况来看，上半年各月份成交量出现较大反差。1、2、4月份全市土地成交面积均低于20万方，而近年来，土地交易“黄金4月”今年早已不再“黄金”，整体市场主要受到1－4月份疲软的成交量所拖累而出现弱势。但5－6月份则受到住宅市场的回暖因素影响而表现相对活跃。尤其在6月份，受到多块规模用地的成交带动，月份成交面积环比升幅超过6成。

土地成交价格分析

上半年土地累计成交均价下跌6.4％

在土地成交均价方面，在土地成交量大规模下跌的情况下，累计今年上半年全市土地成交均价同比跌幅仅为6.4％。但664元/平方价格水平较06、07同时期还高。受市场因素影响，今年上半年全市缺乏大手笔地块成交，而城区地块供需的疲弱现状、不断增加的工业地状况同样是导致成交均价拉力不足的主要原因。

附表近年上半年中山全市土地成交均价对比

6月“量升价跌”，地价短期走势稳定性不高

土地市场月份成交均价则表现出并不稳定的状态，从“全市土地月份成交均价走势图”来看，今年上半年月份最高值为5月份的848元/平方，最低值为2月份的528元/平方，其中上半年仅有5月份成交价略高于08年808元/平方的月份平均水平。另外，从6月份成交价环比66％的跌幅表明，短期土地价格走势的稳定性依然不高。

招拍挂商住地块分析

上半年规模商住用地交易有所放缓

从中山国土资源局公开招拍挂信息显示，2009年1－6月份全市商住用地成交量当中，规模超过30亩的仅有7块，成交宗数与去年同期相当，但累计成交面积则从去年的1000亩跌至今年的618亩。除了开发区G15-09-0027地块以外，今年上半年其余成交地块规模均在50亩以下，大面积地块的供需两端均出现相对低迷现状。由于雅居乐、远洋、大信、中信、中海等实力较强的品牌开发商土地储备已相对丰富，而市场上不少本地中小型开发商则略显底气不足，大面积地块的交投量出现相对尴尬的低迷局面。

附表 2009年上半年全市规模（≥30亩）商住地块成交状况

三、二级市场发展分析

商品房建设状况

回暖行情促使市场货存压力有所降低

根据中山统计局统计数据来看，2009年1－5月份全市商品房累计竣工面积为130.85万平方，同比上升45.5％；销售面积206.42万平方，同比上升78.5％。1－5月份，全市商品房竣工销售比为0.6，与07年全年水平相当，较08年则大幅减少0.5。一定程度上表明：目前市场存货压力已有所降低。自今年3月份开始，由于刚性需求的集中释放，整体市场正经历着阶段性回暖行情，目前商品房市场现房供应量少于销售量。市场在消耗存量产品，现房容量因应在缩减。

商品住宅交易状况

1、周边城市商品住宅月份成交状况

中山成交量处于珠三角城市中游水平，市场表现相对稳定

数据来源：合富辉煌市场数据库

2、全市商品住宅市场成交状况

n 全市商品住宅成交概况

上半年成交规模历史同期最高

附表近年上半年中山商品房住宅成交状况（单位：宗、万平方、亿元）

3－6月份成交量“比肩”07年楼市高峰时期

镇区房价跌势拖累上半年整体房价水平偏软

附表近年上半年中山商品房住宅成交价格状况（单位：元/平方）

各月份房价走势表现相对稳健

n 各区域市场成交量分析

热点区域：东南部外源型区域依然保持高成交量

附表一：2009年上半年楼盘销售登记备案排名表(按宗数)

附表二：2009年上半年楼盘销售登记备案排名表(按面积)

附表三：2009年上半年楼盘销售登记备案排名表(按产价)

n 商品住宅产品存量分析

全市半年住宅新批量约11000套左右

供小于求，沙溪、开发区、板芙现房去化量相对较快

附表全市典型区域商品住宅存量统计

高存货量表明：公寓类产品后续竞争将更为激烈

附图全市各户型面积产品存量套数统计（数据截至2009.6.30）

四、三级市场发展分析

上半年全市二手房成交量同比下跌

单月成交“井喷”却不能挽回上半年整体市场弱势

上半年月份成交均价波幅显著减少

五、下半年市场发展预测

供应：下半年市场新增供应量显著回暖

需求：客户积累难以为继，短线市场将进行高位调整

2009-7-11

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5月，中山楼市高位运行

, 18 2009 14:46:00 +0800

文/ 灰色晴天（陈彬艺）

1.1 土地总体市场分析

5月土地成交规模近年同期最低

从中山国土资源局统计数据显示，2009年5月份全市土地成交宗数117宗、成交面积37.2万平方、成交金额3.15亿元，同比分别下跌46％、57.2％及30.9％。5月土地市场成交量显著较近年同期要低。

附表近年5月份中山土地市场成交状况统计

	成交宗数	成交面积(万平方)	成交金额（亿元）
2007.5	408	89.1	5.67
2008.5	328	86.9	4.56
2009.5	177（－46％）	37.2（－57.2％）	3.15（－30.9％）

数据来源：中山国土资源局（同比）

土地成交规模创今年最高

从同比数据显示，今年5月份全市土地成交规模仍处于近年同期的低位。但相对于今年各月而言，土地成交规模却创今年新高。根据中山国土资源局统计数据显示，今年5月份177宗、37.2万平方、3.15亿的成交规模环比4月升幅分别为12.7％、87.9％、99.3％。在成交宗数升幅较小的情况下，成交面积、成交金额显著放大，单宗土地的成交面积有所增加，一定程度上表现在大面积地块的有效拉动。

成交均价连续3个月低位反弹

在成交价格方面，在交易量有所上升整体市场趋向回暖的情况下，今年5月份土地成交价格上升到848元/平方，较去年同期上升超过5成，环比今年4月则微升6％左右。这是继今年2月份土地价格跌至528低位之后，连续3个月出现的价格反弹行情。土地价格的反弹，一定程度上反映在投资者整体信心有所企稳。

1.2 招拍挂土地分析

n 土地供应分析

土地供应量显著放大，供应价格走低

根据中山国土资源局数据显示，2009年5月份经中山国土局公开招拍挂土地供应宗数为24宗，供应面积138.8万平方，供应金额8.6亿元，供应均价620元/平方。供应面积同比上升48%，供应金额、供应均价则分别下跌33.9%及55.3%。与今年4月份相比，整体供应量升幅显著较大。

n 土地成交分析

高供应量支撑成交量回升

根据中山国土资源局招拍挂土地成交状况来看，在经过4月份成交“断层”之后，5月份成交量在高供应量的带动下重回正轨。整体成交量较去年同期相比同样存在不同程度的升幅，成交宗数、成交面积、成交金额分别上升20%、103.2%及15.9%。

n 小结：5月招拍挂土地出现今年来最好行情

近月来，各地商品房成交量显著回升，整体市场出现回暖行情，不少开发商资金压力有所缓解。尤其5月来，以富力、万科、绿地为代表的不少房企拿地热情空前高涨，北京、广州、佛山、福州、合肥等地土地市场溢价成交遍地开花。

在5月份，中山招拍挂市场同样迎来今年以来最好的行情，累计本月供应土地接近140万平方，其中开发区0027、0029商住地块均超过200亩，成为本月土地交易的亮点所在。但由于土地从挂牌到成交出现时间延后，高供应量并没有完全在本月成交量中体现。导致本月成交量显然达不到应有的水平。总的来看，目前中山招拍挂土地市场正随着商品房成交量上升而出现回暖趋势。5月27日，随着政府放宽项目开发资本金比例（下调15%），结合目前地价情况，相信后续土地交易市场有较大机会出现阶段性向好行情。

2.1 住宅总体成交状况分析

月份成交宗数历史第三、成交面积历史第二、成交金额历史新高

根据中山国土资源局统计数据显示，2009年5月份全市住宅成交宗数5197宗、成交面积60.63万平方、成交金额25.69亿元，与去年同期相比分别上升88.2％、104.8％、102.4％。环比则分别上升11.1％、13.7％及16％。全市住宅成交量在4月份略有调整之后，5迅速冲高。作为后市风向标的5月，中山楼市全线飘红，月份成交宗数、成交面积分别历史月份成交量的第三及第二，成交金额更首次突破25亿元大关，创历史新高。

累计今年1－5月份，全市住宅成交宗数、成交面积、成交金额分别达到21736宗、成交面积247.12万平方、成交金额101.48亿元，同比增幅均超过6成，同样创出同时期的历史新高。

数据来源：中山国土资源局

住宅成交均价超4200水平，创今年月份新高

镇区成交量增幅显著大于城区

镇区价格平稳上升、城区价格高位回调

n 住宅市场小结

2009-6-15

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中山高端住宅市场发展现状分析（节选）

, 12 2009 09:51:00 +0800

文/ 灰色晴天（陈彬艺）

前言：

在近期市场回暖热朝当中，我们知道这是刚性需求所带动的普通住宅回暖。然而在5月份之后，在整体市场有所回暖的情况下，深圳、上海、北京等大城市的高端类产品成交量显然有所放大，普通住宅带动了高端市场有所回暖。地产泡沫是否因为高端住宅近来成交量上升而有所膨胀？目前，高端住宅发展再一次成为市场关注的热点。

相比于一线城市，中山并没有很多特别“奢豪”的项目。资金的集聚、外来高端客户集聚并不强烈，表现在整个城市的商业价值并不能很好带动高端物业“投资热潮”。

n 什么是高端住宅？

在中山范围内，以下三种情况界定为：非普通住房

1、住宅小区建筑容积率在1.0以下（含1.0）；

2、单套住房套内建筑面积120平方米以上（含120平方米）或单套住房建筑面积在144平方米以上（含144平方米）；

3、实际成交价格高于住房平均套内面积交易价格（城区为5415元/平方米、镇区为4165元/平方米）的1.44倍以下（含1.44倍）；

从官方层面来看，高端住宅（非普通住宅）是以小区容积率、居住面积、成交价作为衡量标准。结合市场层面，高端住宅项目一般是指地段优越型、资源优越型、产品优越型或者是服务优越型项目。他们共同的特点表现在资源的稀缺性，产品的舒适性、豪华性、尊贵性，设计的超前性等方面。

n 当前中山高端住宅市场发展进入第三阶段

从92年以后初出茅庐的雅居乐、星辰相继拓展香港市场，继而激发港客购房热潮。港客强劲的消费能力注定了项目本身具备高端性因素，“港客主导型”项目成为当时中山高端项目的代表。2000年以后，政府停批别墅类用地促使别墅产品“黄袍加身”凸显尊贵。凯茵新城、华发等别墅项目成为高端的代名词，同时，2003年后中海、万科、新鸿基等外来品牌发展商的切入给中山高端物业发展带来新的动力。时至2006年，中山高端物业市场进入第三阶段，城市中心化现象日趋明显，城区核心地段的项目价值得到有效凸现。在城郊别墅产品引领的高端住宅市场里，城市核心化现象逐步促使类似于奕翠园、远洋城等市中心项目价值大大提升，发展至今诸如凯旋时代、世纪豪庭等中心商业区项目催生，成为新的高端形象代表。

n 泛城区高端住宅存量分布不均，“向心力、离心力”共同铸造两大高端住宅区

在高端产品的存量分布方面，我们以住宅的建筑面积作为统计标准，从国土资源局备案统计系统数据我们发现目前泛城区超过144平方产品存量主要集中在东区及开发区，两区域存量均超过800套。东区作为目前城区的中心，稀缺的土地资源、成熟的商业配套塑造出住宅的高端因素；开发区则凭借优越的山景资源优势稳居次席；此外，沙溪镇、石岐区存量也相对较高。但整体反映泛城区高端住宅的存量凸显出分布不均的特点。西区、南区、五桂山存量均不到100套。

“中心化现象”促使中心城区项目价值提升，而“核心化现象”则是价值裂变的有效作用力。近年来东区毫无争议成为城市“核心”区域，并由此而配合整个城市东移发展，城市核心的辐射带动，促使东区博爱路沿线及与开发区衔接地带成为目前中山高端住宅最为集中的区域。另一方面，在城市向心发展的同时，在中心区土地日趋紧张的情况下，外延型城市化现象同样存在。城乡接合部作为城镇之间重要的衔接区域，首先承接了来自城区的辐射影响，在城市动脉的牵引下，城西博爱路沿线同样成为中山高端住宅的密集区域。

n 高端住宅市场仍然面临严峻挑战

挑战一：供需压力

在客户层面上，由于中山城市人口基数较小，高端住宅的消费群体相对薄弱。在投资价值相对不高的情况底下，外来高端客户的相对缺乏致使整体市场投资需求并不活跃。在当前市场，高端产品集中放量的情况下，存量市场的消化压力仍然存在。

挑战二：价格表现力相对较弱

一般情况下，人的消费心理由低至高分为产品价值、使用价值及情感价值三个层次。客户的消费层次越高，产品的价格表现力越强。高端住宅核心体现并不在于产品的固有基础价值方面，光是资源或产品价值是远远不够的，高端住宅一定要赋予产品更高的情感价值。目前中山高端住宅需求正处于低级的产品价值及使用价值的需求上，一定程度上表明高端住宅市场处于相对较低的发展阶段，在情感需求相对缺乏的情况下，由此而反映产品的价格表现力并没有完全凸显。

挑战三：低端的消费模式，缺乏独当一面的内涵型产品

前面提及，中山市场缺乏对高端住宅主流价值认同，目前客户对于高端物业的消费只是维持在对产品价值及使用价值方面，中山人对于高端住宅的主流价值仍停留在产品本身，同时，目前市场缺乏独当一面的较具内涵型项目，表现出高端住宅市场发展缺乏超前性思维的引导。

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中山楼市：5月成交量创今年新高?

, 03 2009 17:58:00 +0800

文/ 灰色晴天（陈彬艺）

北京：5月楼市“量跌价涨”

深圳：5月新建商品住宅销售均价同比上涨近两成

上海：流动性助推回暖楼市度过“红五月”

广州：5月楼市成交量创2008年以来新高

天津：5月楼市成交均价环比上涨了3.6%

5月，房地产市场涨声一遍，各地捷报频传。经过一连数月的需求释放之后，回暖成为了当下市场的主题。其实，中山楼市5月份成交量到底如何？

其实，业界对于今年5月显得特别重视。一方面，5月作为惯常的楼市成交旺季是开发商务必全力争取的黄金时期；另一方面，在今年3、4月份市场有所突破的前提下，市场阶段性回暖成为了现实。而针对当前，市场关注点逐渐转变到回暖的真与假，回暖的程度的情况下，5月作为市场成交量大规模增加后的第一个关键节点，已成为了市场关注的焦点，但由于5月下半月连日暴雨阻碍整体成交规模的扩充，给市场带来一定隐忧。整体成交量表现如何?在官方数据尚未正式公布之前，我们简单从国土局每日签约量来寻找端倪。

n 5月成交量较3月高位高出10％左右，成今年月份新高

从国土资源局商品房每日网上备案数据来看，初步统计5月份全市商品房签约量突破5400宗水平，成交面积接近60万方，高出今年3月份成交高峰期10个百分点左右。与全国大多数城市一样，中山商品房市场成交量在5月往常的旺销季节进一步攀升。

数据来源：中山国土资源局销售备案系统

n 购房客户类型在扩充

一方面，由于主导市场的客户从单一的刚需逐渐激发出改善型甚至少量的投资客，总体而言，支撑市场发展的购房客户群体相对变得更为丰富，这也是后续市场能否持续高位发展的重要因素之一。

n 消费者“恐慌心理”催生

另一方面，供需状况很好地刺激了市场发展，目前市场新增量普遍低于市场需求量，经过3－4月份的成交活跃期之后，中央政府明确表示不再出台刺激楼市政策，加之中山本地政府近来实施的税收政策，有可能促使部分客户产生了一定的后市“恐慌心理”继而加快出手。此外，在供应方方面，5月不少开发商选择小幅提高“面价”刺激销售，看来短期性的效果得到一定的体现。

n 小结：

归根结底，5月楼市进一步上升主要得益于下面几方面，1、5月小黄金周旺销时段影响；2、政府政策，媒体舆论的刺激；3、客户群体因应变化影响；4、供应方营销手段的刺激，5、部分客户“恐慌性”心理催生。

诚然，5月下半月的天气因素对于整体成交量产生一定的阻碍作用，要不成交量升幅或许更为显著。目前从目前来看，后续市场发展将依然取决于需求一方：客户群体的转变及客户购房心理的转变方面，但当前刚需客户群体逐步减少现状已逐步明显，倘若单一的客户群体不能更好地扩充，后续市场发展依然存在一定的变数。

2009-6-3

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2009年4月份中山商品住宅市场分析(节选)

, 23 2009 11:54:00 +0800

文/ 灰色晴天（陈彬艺）

1、全市月度成交状况分析

n 月度成交量走势分析：“高处不胜寒”，4月住宅成交量环比走低

根据中山国土资源局统计数据显示，2009年4月份全市住宅成交宗数4678宗、成交面积53.3万平方、成交金额22.14亿元，环比3月份全市住宅整体成交量有所下滑。成交宗数、成交面积分别下跌7.7％及3.4％。与去年同期相比三大指标升幅均超过9成，今年各月份的整体成交量均高于08年同期水平，累计前4个月成交宗数、成交面积、成交金额同比升幅分别为63.8％、74.6％及58.8％，表明当前中山住宅市场正经历一个阶段性的高放量时期，但从4月份环比下跌的状况来看，整体市场后续发展还是并不稳定。诚然，相对“单薄”的刚需客户并不能完全支撑后续市场发展。

数据来源：中山国土资源局

n 月度成交价格走势分析：价格稳中有升，重上4000水平

从成交价格来看，在2－3月连续两个月低于4000水平线之后，4月份全市住宅成交价重上4000水平，升至4154元/平方，环比3月份上升近4个百分点。从整体价格曲线来看，全市住宅成交价在经历今年2月份的探底之后，在市场整体成交量攀升的形势下，3、4月份价格则有所走稳。一方面，由于交易量的提升带动不少开发商进行价格微幅调整；其次，高货值单位（中大面积、中心园林单位）的试水促成了整体房价的回调。

数据来源：中山国土资源局

2、城镇成交状况分析

n 月度成交状况分析：城镇表现不一，镇区住宅单宗个案平均成交面积有所上升

根据中山国土资源局数据显示，2009年4月份城区住宅成交宗数、成交面积、成交金额分别为886宗、10.87万平方、5.59亿元，同比分别上升104.1％、140.9％、168.5％，同比增幅普遍较大，但环比3月份则分别下跌27.3％、25.7％及17.2％。

镇区方面，同比增幅依然较大的情况下。与3月相比各指标表现不一，在成交宗数下跌1.5％（3792宗）之下，成交面积、成交金额则相反上升4.5％及8.1％，表明镇区单宗个案的平均成交面积、成交金额在3月份的基础上有所上扬。

数据来源：中山国土资源局

n 城镇住宅成交价格分析：城区房价显著走强，镇区房价则趋向稳定

在城镇住宅成交方面，根据中山国土资源局数据显示，2009年4月份城区住宅成交均价突破5000水平，达到5142元/平方，同比、环比均一致上升11.4％，本月成交均价是2008年1月以来16个月的最高位。镇区方面，4月份成交均价3902元/平方，比3月份上升129元，同比则下跌12个点。

从下图住宅成交价格曲线来看，城区住宅均价在3、4月份有较大突破，由于不少项目大面积单位的成交量有所上升，区域整体房价相应受到拉升。镇区房价在过去几个月则相对较为稳定，市场体量较大，区域发展不一，促使整体镇区市场产生相应的均匀化。

在经历本轮市场调整之后，就目前情况而言，镇区住宅均价走势基本已相对稳定。在高值产品的推动下，城区项目的价格表现力近月来则显得相对活跃，但预期后市发展依然存在一定的波动性因素。

数据来源：中山国土资源局

3、各户型面积成交量分析

n 刚需客户容量减少，中小户需求比例则有所下滑

通过对中山国土资源局销售备案数据的监测，2009年4月份全市住宅成交量当中，120－144平方产品占总成交量的22％，是成交量最高的面积区间；此外，80－90平方，100－120平方销售量均占15％；少于60平方及占12％；90－100平方，180平方以上均占10％。从统计数据反映，本月各面积区间产品成交比例与前几个月相比略显均匀。值得注意的是，中小面积产品销售量则有所下滑，一定程度上表明市场刚需客户在因应减少。

另外，从成交户型上看，二房、三房占据着主导，两户型本月累计成交量占总量的68％；另外，一房、四房分别占总成交量的13％及12％；整体反映出大户型产品成交量依然较小。

数据来源:中山国土资源局销售备案系统

4、住宅产品存量分析

n 全市住宅存量环比小幅增加269套

住宅产品的存量方面，截至4月31日，全市住宅产品可售套数达34570套，与3月底数据相比增加269套。其中城区可售量为5514套，占总量的16％。东区、石岐区存量依然庞大；此外，镇区本月底存量29056套，占84％，坦州、开发区、三乡分列前三。在户型面积产品方面，与3月底存量数据相比，市面上60平方以下、80－90平方及100－120平方的产品存量增加值均超过100套；而减少量最多的是120－144平方产品。

中山区域住宅产品存量状况（套）

全市各户型面积产品存量状况（套）

数据来源：中山国土资源局销售备案系统

5、住宅市场小结

n 市场迎来新的放量期，新增供应集中在镇区

根据中山国土局销售备案系统数据显示，2009年4月全市共计有26个项目新增供应产品，共批售商品房5034套，其中住宅占据9成比例，约4600套。整体市场在“五一小黄金周”来临之际迎来了新的放量期，经历3月份楼市的“小阳春”之后，不少发展商信心有所改善，继而乘胜追击纷纷在4月加大推货量角逐五一黄金档期。而新增供应主要集中在坦州、东升及开发区等区域，城区新增供应量则显然较小，消化存货量是城区的主线。

n 刚需释放量有所走弱，月份成交量略有减少

在刚需客户的有力支撑下，2、3月来中山住宅市场的整体成交量显著走高，促使中山楼市进入阶段性的上升期段。而由于4月当中包括惯有的“清明淡期”，对于月份整体成交量则有所影响，但除固有的惨淡档期之外，预期逐步减少的刚需客户则成为本月成交量下跌的重要原因。

n 整体价格略有上升，后续发展期待改善型需求

借助回暖行情的影响，不少开发商纷纷对于产品供应及价格等多方面进行相应调整，诚然，当前小幅度的价格调整利于缩短部分客户的购买时间。但由于当前客户的价格敏感性依然较大，稳健的价格策略将是后续市场能否有持续成交量的重要因素。总的来说，刚性首次置业客户经过多月来的“高效消化”目前已相应减少，短期楼市按照目前现状有可能表现为：成交量小幅的调整并有所回稳。就市场而言，单一的刚需客户并不能作长期性依赖，如何扩充改善型甚至个别的投资型需求将成为不少项目后续发展的关键因素之一。

附件一月份新增商品房供应量统计表

附表二泛城区典型楼盘月度推售状况

附件三典型项目住宅月度签约量状况

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灰色晴天

2009年中山房地产市场总结与2010年发展预测报告

2009年8月份中山房地产市场分析报告(节选)

第一部分 宏观资讯分析

1、宏观经济政策

第二部分 城市规划建设及市场动态

1、城市规划建设状况

2、地产市场动态

第三部分 土地市场分析

1、 总体市场分析

第四部分 商品住宅市场分析

1、全市月度成交状况分析

2、城镇成交状况分析

3、住宅产品存量分析

4、住宅市场小结与预测

附件一 月份新增商品房供应量统计表

附件二 新增商品房区域销售量统计表

附表三 泛城区典型楼盘8月底推售状况

附件四 新建商品房月份成交类型对比

第五部分 二手房市场分析

1、成交规模分析

2、成交价格分析

中山城区消费者市场问卷调研分析

背景：

（二）受访客户背景资料分析

（三）调研报告正文部分

（四）相关调研结论延伸

（五）受访客户需求变化分析

2009年7月份中山房地产市场分析报告(节选)

文/ 灰色晴天 （陈彬艺）

第一部分 宏观资讯分析

1、 宏观经济政策

第二部分 城市规划建设及市场动态

1、城市规划建设状况

2、地产市场动态

第三部分 土地市场分析

1、 总体市场分析

第四部分 商品住宅市场分析

1、全市月度成交状况分析

2、城镇成交状况分析

3、住宅产品存量分析

住宅市场小结

附件一 新建商品房月份成交类型对比

附表二 2009年7月份全市新增住宅分布统计

附表三 2009年7月份全市新增商铺分布统计

附表四 泛城区典型楼盘7月底推售状况

第五部分 二手房市场分析

1、成交规模分析

2、成交价格分析

没必要为7月成交数据“疯狂”

2009年上半年中山房地产市场分析报告(节选)

文/ 灰色晴天（陈彬艺）

一、 房地产投资建设状况分析

二、 一级市场发展分析

土地成交规模分析

土地成交价格分析

招拍挂商住地块分析

三、 二级市场发展分析

商品房建设状况

商品住宅交易状况

四、 三级市场发展分析

五、 下半年市场发展预测

5月，中山楼市高位运行

1.1 土地总体市场分析

1.2 招拍挂土地分析

2.1 住宅总体成交状况分析

中山高端住宅市场发展现状分析（节选）

中山楼市：5月成交量创今年新高?

2009年4月份中山商品住宅市场分析(节选)

文/ 灰色晴天 （陈彬艺）

1、全市月度成交状况分析

2、城镇成交状况分析

3、各户型面积成交量分析

4、住宅产品存量分析

5、住宅市场小结

附件一 月份新增商品房供应量统计表

附表二 泛城区典型楼盘月度推售状况

附件三 典型项目住宅月度签约量状况

第一部分宏观资讯分析

第二部分城市规划建设及市场动态

第三部分土地市场分析

1、总体市场分析

第四部分商品住宅市场分析

附件一月份新增商品房供应量统计表

附件二新增商品房区域销售量统计表

附表三泛城区典型楼盘8月底推售状况

附件四新建商品房月份成交类型对比

第五部分二手房市场分析

文/ 灰色晴天（陈彬艺）

第一部分宏观资讯分析

1、宏观经济政策

第二部分城市规划建设及市场动态

第三部分土地市场分析

1、总体市场分析

第四部分商品住宅市场分析

附件一新建商品房月份成交类型对比

附表四泛城区典型楼盘7月底推售状况

第五部分二手房市场分析

一、房地产投资建设状况分析

二、一级市场发展分析

三、二级市场发展分析

四、三级市场发展分析

五、下半年市场发展预测

文/ 灰色晴天（陈彬艺）

附件一月份新增商品房供应量统计表

附表二泛城区典型楼盘月度推售状况

附件三典型项目住宅月度签约量状况