盘古先生

香港地产业启示录：股价是房价先行指标

, 01 2009 10:10:00 +0800

香港地产业启示录：股价是房价先行指标

——摘自东方早报

香港经济发展模式与内地并不相似，但其房地产业的发展已经历了近百年的历史，有比较详细的参考数据。通过对香港地产业周期的分析，能够得出一些反映周期波动的共性特征，从而为我国房地产景气循环的判断做一参考。

在导致周期形成和反映周期波动的指标间存在一定规律性：

一是贷款利率和房价的关系。贷款利率是房价的先行指标，在香港房价发生的三次调整中，在经历12-15个月升息周期后，房价开始下跌；而在降息周期中，利率下调6-9个月后，房价开始上升。

二是通胀对房价的影响。从香港相关数据可以看出，房价和通胀之间并不存在明显正相关性，通胀对房价的实际影响要根据房价的前期涨幅和通胀连锁反应导致的货币政策来判断。从香港历史数据分析，大户型房价的波动幅度明显高于小户型。

三是股市正负财富效应对房价的影响。股价是房价的先行指标，会通过财富效应影响购买力。从香港发生的三次房价下跌和复苏数据分析，在下跌时，股价领先于房价3-6个月开始下跌；在房价由下跌恢复上涨时，往往股市要提前6-12个月开始上涨。

四是地价与房价的波动幅度。香港地价上涨和下跌幅度远高于房价，成交量也随市场环境大起大落，地价波动率高于房价是因为两者的需求刚性不同所致。

楼市即将横向调整明年下半年有望恢复性增长

, 31 2008 17:15:00 +0800

楼市即将横向调整 明年下半年有望恢复性增长

2008年是近10年来我国房地产市场调整持续时间最长、调整幅度最大的一年。预计到2009年一季度可望到达此轮楼市调整的底部，经二季度平台整理后止跌，随后成交量呈现比较缓慢的恢复性增长。

2009年的房地产市场整体上不会比2008年更糟糕，宣称中国楼市将崩盘的说法是没有任何根据的，但期望房价暴涨也只是极少数地产商的一厢情愿。

经济谷底与楼市谷底重合

此轮楼市调整是在三种力量演变下的结果。

其一是房地产市场本身的调整。2005年开始针对房地产的调控不断加强，政策的叠加效应终于在2007年10月突然爆发，央行的房贷新政不过是促使其走向逆转的最后一根稻草。

其二是宏观经济调整的拉动作用。2007年四季度，经济过热和通货膨胀仍被视为经济运行最大的敌人，并施以全面从紧的货币政策和最严厉的信贷政策。但今年下半年，我国经济急转直下，作为经济景气指数的房地产市场，无法独善其身。

其三是国际金融危机影响的结果。金融危机的全面爆发，令严重依赖进口的中国经济越来越明显地感受到了它的影响。这种影响成为中国楼市不可能很快走出调整的心理背景。

众所周知，中央政府已经宣布了4万亿的投资计划，地方政府宣布的投资计划加总后达18万亿元，这些效应将于2009年二季度得到体现。

2009年一季度也将是此轮楼市调整的底部，即楼市调整与经济调整的底部可能实现重合。这只是一种特例。因为一般来看，楼市应先于宏观经济到达调整的底部，同时也应先行走出调整，但客观因素却令此轮楼市调整与经济调整的谷底几乎重合，作为经济景气的敏感反应器，2009年7月后，房地产市场将率先结束继续下滑的趋势。

楼价应早降越留最后越玩火

, 16 2008 14:20:00 +0800

位于北京良乡新城的曦城国际项目日前推出五折的尾盘促销活动，对此，专家认为，这是北京楼市折扣力度的一个新的开始，将对总体房价走势起到推波助澜的作用。还有专家认为，豪宅成为未来最有可能大幅降价的一种楼盘类型，中档普通住宅次之。

新购房者：有点天上掉馅饼的味道

《法制晚报》报道，在该小区已经购买了一套促销房的购房者刘先生说：“就算是尾房，都是人家挑剩下的楼层和户型，对我来说也算是捡了个大便宜。”刘先生掩饰不住自己的兴奋之情：“这就像是陪老婆逛街，无意中在某个喜欢的品牌看到清仓的断码鞋，又正好是我看了很久因为嫌贵没买的款式，穿着还挺合脚。”

据刘先生介绍，他家里人多，父母孩子一共五口，加上母亲生病需要照顾，请了个保姆，房间少了不够住。“如果是正常折扣买城里的房子，我们家的情况肯定不允许，家里只有我和爱人挣钱，父母有少量退休金，维持现在的生活已经很吃力，如果不是赶上活动，我们家永远也买不起这么大的房子，真有点天上掉馅饼的味道。”刘先生说。

老购房者：眼看着一辆奥迪A6消失

“刚飞来一辆马6，又眼看着一辆崭新的奥迪A6从我眼前消失”，在该项目刚开盘时就买了一套房的吴强说，售楼小姐当时给他打保票说房价一定会涨，还形容说，“不出半年，您就会看着一辆奥迪A6飞过来。”“现在倒好，刚看见飞来一辆马6，还没捂热乎，却眼看着一辆奥迪A6就这样消失不见了。”吴强大有上当的感觉。“幸好我不是最高价时买的房子。而且是准备自住的房子，不准备出售，要不然得急死我!”

易宪容：打再多的折也没多大意义

“打再多的折也没多大意义”，中国社会科学院金融研究所研究员易宪容表示，目前很多项目房价已经翻了一倍甚至几倍，就算打五折或者三折，与其实际价值相比还是高出很多。他说，“多少钱直接标出来就行了，5块就5块，10块就10块，再低的折扣力度都不如直接标出合适的价格”。

他认为，目前的房地产市场已经进入完全的调整期，开发商降价是必然趋势，各楼盘应该趁早降价，“越留到最后越玩火”。

郭杰：年底很可能是重要调整节点

中国华迅商业地产秘书长郭杰表示，买一层送一层5折销售，将对北京房地产市场产生一定影响，今年以来，虽然很多项目都加入打折队伍，但与此前各项目涨幅相比，“折扣力度都显得不疼不痒”，5折应该是北京楼市一个新折扣的开始。

他认为，按目前京城各楼盘不断出现的打折力度来看，房价正在一个调整探底的阶段，“相信北京房价很快会出现一个整体的平稳调整期，同时由于部分开发商资金链吃紧，年底很可能是一个重要的调整节点”。

陈国强：中小开发商降价可能性更大

北京大学民营经济研究院博士、北京大学房地产研究所所长陈国强表示，如果政府部门对房地产开发商贷款短时间内不放松，中小型房地产开发商的资金链将越来越吃紧，"逼得他们要去做一些斩胳膊斩腿降价的动作，来快速收回资金"。因此，他认为，中小型开发商开发的项目降价的可能性将更大。

对于投资型购房者来说，陈国强认为，中长期投资应该是一个好的投资时机。但并不是所有项目都能够取得好的回报。陈国强建议购房者，无论投资还是自住，在目前市场低迷的态势下，购房者要充分地把握住这么一个市场调整的时机，适时出手购买合适的低价房。

陈云峰：豪宅还有很大降价空间

“豪宅就是暴利的代名词”，国美第一城总经理陈云峰认为，以目前的市场来看，单价在两万以上的豪宅类楼盘还有很大的降价空间。他表示，利润越高，降价空间也就越大。

据介绍，实际上，在土地和市政税费方面的成本豪宅和普通住宅都是一样的，“只不过加上知名开发商的品牌效应，再多投入一些广告，就是这个概念拉高了豪宅的价格”。

此外，陈云峰认为，一万到两万的中档类，降价空间则相对较小。而普通商品房，价格在一万元左右，由于目前北京五环左右的房地产成本，每平方米已经过了八千元，“应该说这部分商品房降价空间比较小，而保障性住房降价空间就更小了”。

郎咸平---最有意思的经济艺术家

, 17 2008 12:36:00 +0800

郎咸平---最有意思的经济艺术家

他曾在沃顿商学院以两年半的时间连拿金融学硕士和博士学位，他曾在多家知名商学院执教，他曾担任世界银行公司治理顾问、亚洲开发银行的中国银行改革治理顾问，他被媒体评价为"中国最有危机感的经济学家"，被称作中国股市的"郎旋风"--昨日下午，郎咸平教授做客长江美联大讲坛，纵论奥运会后的中国楼市和股市。他幽默犀利的演讲，赢得了全场2000多位听众的阵阵热烈掌声。

关于"奥运经济"

中国经济作奥运切割是错误的

"在座的各位，我看看你们的面相，都是一副套牢的样子。"郎氏风格的幽默开场白一下子活跃了现场气氛，赢得场下观众的会心一笑。

"拿奥运来对中国经济做一个区分，本身就是错的。"郎咸平表示，要了解楼市股市，必须跳出楼市股市，彻底理解中国经济，否则根本行不通。

郎咸平抛出了他的"二元经济"理论："从2006年开始，中国经济是一个前所未有的同时过热和同时过冷的二元经济。"他提出，过冷的部门是民营制造业，过热的则是国有企业和地方重点工程项目，他们推动了国内GDP的增长。比例三七开，过热部门占30%左右，过冷部门占70%左右。

郎咸平认为，中国每年10%的经济增长率，基本上来源于过热的经济部门。

关于"次贷危机"

"美国次贷危机还没冲击中国股市"

2006年，股价之所以上升，郎咸平认为，其原因是二元经济已经成型了，大量的制造业资金进入股市，"如果当时你们运气好一点，当时就听我演讲的话，今日都发了。"

股市现在"跌跌不休"，很多人都分析，这是由于受到了美国"次贷危机"的影响，但郎咸平则认为，"美国的次贷危机对于中国股市，还没有开始发挥冲击，你们现在以为股市跌这么凶，是由于美国的次贷危机，我告诉你还没有开始。"

郎咸平谈到，中国在10年以前已经进入到一个"工商链条"的新时代。这个链条的主要特征就是：社会保障体系不健全导致老百姓不敢消费，于是大量出口，外汇大量累积，人民币升值，最终导致二元经济中过冷的出口企业运行困难，结果是老百姓更不敢消费。"如此循环，产生多米诺骨牌效应。"

"所以美国政府现在出手救助金融机构，还救助美国两大房地产公司，就是要立刻设立防火墙。正因为这层防火墙，因此次贷危机尚未波及中国股市。"郎咸平认为，中国政府要出面直接帮助制造业，只有倒闭的企业数量减少了，再加上美国政府成功设立了防火墙，股价才会上来。

关于楼市

虚拟资金推动楼价飞涨

郎咸平认为导致去年楼价飞涨的"罪魁祸首"就是虚拟资金。由于制造业的出口下滑，那些制造业企业家把原本应该投资的钱投资了楼市。

这些虚拟资金的可怕之处，在于它不是来自于正常的住房需求，而是来自于衰退的制造业。"这个资金非常难以预测，飘忽不定。"这些虚拟资金买的基本上是高价楼盘，在这些楼盘价格被冲高了两三番之后，附近的中低档楼盘，同样水涨船高。"中低档楼盘才有泡沫，这种现象是非常奇怪的。"

郎咸平依然用二元经济理论解释这种怪现象，"制造业资金进入房地产之后，高价楼盘有支撑，所以中低档楼盘是有泡沫的。"

谈到武汉的房价，郎咸平说："高档楼盘的跌幅一定小于中低档楼盘，这是必然的。"

关于金融安全

政府应在股市和楼市设防火墙

"不要把股市下跌看得太简单，股市跌掉六成之后，会产生多米诺骨牌效应，继而冲击经济。然后，楼价不断下跌，也会冲击我们的经济。"郎咸平表示："中国的危机和美国不一样，中国是制造业危机，由于制造业的不景气，带动了股市的下跌，带动了楼市的萎缩。制造业的危机不处理会影响金融行业，而这就是为什么我从去年一再开始呼吁政府救企业，原因就是设立防火墙，让'问题'停留在制造业上，不要波及到股市，不要波及到楼市。"

昨日在大讲坛上，郎咸平进一步呼吁政府救制造业，在股市和楼市设立防火墙，"我们还要看美国能不能在次贷危机的基础下成功设立防火墙。我们的制造业复苏了，美国的防火墙成功了，那股市就上来了，楼市也上来了。"

其人

郎咸平1956年出生于台湾，父亲是个军人。1986年，他在美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院以两年半时间连拿金融学硕士和博士学位。郎咸平曾经执教于多家知名的商学院，并曾担任世界银行公司治理顾问，深交所公司治理顾问，亚洲开发银行的中国银行改革治理顾问，香港政府财经事务局公司治理项目顾问。

郎咸平曾于1998年-2001年在世界银行担任公司治理顾问，致力于研究公司治理以及保护小股民权益的课题。在东亚地区，此项研究尚属首次。

花絮

粉丝漫画相赠，"郎旋风"爱不释手

昨日的大讲坛现场，来了不少"郎旋风"粉丝。演讲结束后，许多粉丝还一路追随，并堵在贵宾厅外，希望获得偶像的签名和合影。

一位年轻的小伙子画了一幅郎咸平的漫画，他表示："我非常欣赏郎教授为中小股民说话的勇气，因此特地画了漫画相赠。"

对这个礼物，郎咸平非常喜欢，并一再叮嘱工作人员："要收好啊，我要带回家挂起来!"

"名人这碗饭不好吃"

昨日下飞机后，郎咸平就投入了工作，接受采访、签书、演讲，奇怪的是，他几乎滴水不沾。

"因为到处演讲，我经常一站就是几个小时，没有机会上厕所，所以也就尽量少喝水。"郎咸平苦笑着说，"做名人，这碗饭不好吃啊!"

"递麦克风的工作人员，你是国企的吧?"

2个小时的演讲，郎咸平用幽默征服了全场观众。

由于郎咸平演讲结束后就要赶飞机，因此时间安排非常紧凑，在现场互动环节，为了让更多观众有提问机会，郎咸平语速很快，并催促传递麦克风的工作人员要跑一下。

结果那位工作人员依旧是走而没有跑，"怎么不跑一下?什么意思?是国营企业的?"他打趣说："私营企业就要跑起来，走太慢了，会被吃掉的。"

专访

"2009年，我的目标是上春晚"

2009年股市会怎样?郎咸平显然已经不想正面回答这个问题,昨日,在接受记者采访时,这位被媒体评价为"中国最有危机感的经济学家"玩起了黑色幽默："我郑重告诉你们，2009年我的目标是上春晚，和赵本山合作。我要去当明星了，不当教授了，不干了。"

经济先锋要当娱乐明星

没有走正儿八经的学术路线，而是不断通过媒体传播自己对中国经济的认识和观点。郎咸平一直在颠覆经济学家在人们心目中的形象。

"我是一个喜欢生活在闪光灯下的学者。"郎咸平一点也不反感被人评价"喜欢作秀"，他甚至很享受这种方式。他告诉记者，自己曾经与李冰冰一起登台参加某化妆品公司的发布会，结果他成了焦点。他曾扬言："要做经济学界的谢霆锋。"

"上春晚，取代赵本山。"对于2009年的股市，郎咸平这个自诩为"《皇帝的新装》里说真话的孩子"，现在也不想发言了。"我人生最大目标也改了，过去是什么?儒家的思想要修身齐家治国平天下，读书人的幻想。现在什么都改了，09年之后我人生最大目标就是参加春晚，还有我要取代赵本山，我要说小品。"

郎咸平看起来似乎很认真，"央视在这方面必须突破，其实通过我表演的小品让老百姓知道什么叫工商链条的多米诺骨牌效应，是有技术含量的。"

不支持家人创业

创业是当前非常热的话题。郎咸平的太太也在四川开了家净水器的专卖店，颇受媒体关注。而对太太创业，郎咸平的态度很坚决："不回应。"

尽管不愿意谈太太创业，但他把这个问题转移到了儿子身上。"我不支持家人创业。"郎咸平说："我给他的定位是做一个勤勤恳恳、精益求精的职业经理人。"

年轻人需要创业，但绝不能鼓动，郎咸平认为这是一种浮躁的表现。"我告诉儿子，不希望他浮躁地去念研究生或创业，先去工作，等到有好的机会再创业。"

郎咸平认为，真正能够创业的只有具有企业家精神的少数人，99%的人都只能打工。另外，创业还需要良好的投资环境以及经济形势渐趋繁荣。"要符合这3个条件。"

对于武汉市政府今年倡导"全民创业"，郎咸平的建议是："多学习国际经验，可朝广义服务业的方向发展，比如高科技企业、物流业。"

"我和李敖完全不同"

言语犀利，一针见血，又都来自台湾，有人把李敖和郎咸平相提并论，对此，郎摇头否认："我们完全不同，我从来就没有骂过人，我只是说真话。"

郎咸平的经历非常坎坷，30岁以前找不到人生方向，甚至被培养成木匠，"30岁以前的人生我很不满意。"在美国多所大学当过教授，却被台大拒绝。"2001年我来到大陆，才找到舞台。"郎咸平最喜欢的身份是中国人。"之前我的观点一直不被认同，其实，我的本意一直是好的，因为我确实是脚踏实地做研究的人。"而现在，郎咸平则感到很欣喜："在政府的多个决策中，都有我的影子。"

郎咸平笑着说："也就是近一两年，我的生活才舒坦起来。许多企业家情愿花时间、花金钱，找郎咸平去骂，我很爱我们这个社会，不论是老百姓、企业家还是政府官员，都有追求真理的信念，我很欣慰。"

降息表面利好实为利空

, 16 2008 09:51:00 +0800

降息表面利好 实为利空

9月15日央行决定下调人民币贷款基准利率0.27个百分点，下调中小金融机构人民币存款准备金率存款准备金率1个百分点。

著名经济评述员观点：降息表面利好，实为利空。货币政策的反复，更加印证了目前的经济出现了较为严重的问题。

此次的货币政策调整从调整幅度和范围上看为微调，一方面是针对中小制造业融资难的问题，以期缓解中小制造业目前所面临大规模破产的险情。减少失业，保证社会稳定。另一方面是针对持续萎靡的股市。下跌了4000点的股市中国股市，颓势不改。更受到美国两房次贷危机蔓延、雷曼兄弟股价暴跌,可能破产等外围市场不利因素的影响，A股很难走强。

此时出台宽松的货币政策，应该会对市场直到提振作用，但由于新政将导致六大商业银行的存贷差减小，利润下降，此消息对银行股为利空，加之上周五金融股大跌，周二股市可能继续大跌。降息表面利好，实为利空。

在全球经济衰退背景下，中国经济正在面临拐点，而且不得不过苦日子。中国股市的下跌，并不是正常的调整，而是市场主力对经济中不可预知的问题感到悲观。他认为，央行在四个月不到的时间分别上调、下调存款准备金率1%，是对经济形势的判断混乱。货币政策的反复，更加印证了目前的经济出现了较为严重的问题。并指出没必要维持虚假繁荣。

著名经济观察家及著名财经评述员侯宁指出，要改变股市现状要从根本上解决中国股市的定位与信用问题。他指出，民营企业对GDP的贡献超过60%。真正的民企在中国上市很难，应该敞开大门，谁有希望谁上市。股市不能再走为国企脱困的老路，应对所有企业一视同仁，让真正能够推动经济发展的民营企业上市。

此外应拯救股市信用：证监会的推出可交换债控制并不能解决A股的根本性问题，效果有限。大小非股改时支付了对价，现在又去限制它是不合适的，延迟大小非的减持，只会把熊市拖长。对可交换债控制是在否定股改，严重伤害左右市场行情的主力。终极办法是让大小非“尽快流出”。让市场自然消化大小非。而不是人为控制或制造障碍。

刘明康：防止房地产资金链断裂冲击银行

, 08 2008 23:47:00 +0800

据《京华时报》，银监会主席刘明康近日表示，银行业要密切关注房地产市场的变化，防止较大范围的资金链断裂给银行带来冲击。同时，商业银行要多提拨备，做好房地产行业风险的预警和控制。

刘明康称，要妥善处理好房地产贷款问题，高度关注直接和间接房地产贷款总量，充分估计房地产贷款风险敞口。

他表示，要督促商业银行对部分城市进行住房按揭贷款压力测试和场景分析，多提拨备，以丰补歉，提高资本充足率，有效防范系统性风险。同时，关于个人住房贷款方面的问题，刘明康表示，老百姓的住房按揭贷款是中国国拉动内需和改善民生的重要方面。

零八年九月七日风晴瞎扯

, 07 2008 20:12:00 +0800

零八年九月七日风晴瞎扯

晚上寂寞，加班。。。。

一位老同事放起了当年的“笨小孩”，突然感觉，十多年了，原来已经十多年了，记得当时年轻的我，还在大雨中唱着笨小孩，不过，现在，已不是当时了。

原来是真的，十多年都真的眨眼过去了

对，对于眨眼这个词，我还有另一番想法，还记得小时候，我根本不相信几年，甚至几十年，会感觉像眨眼的，但，突然，我好像了解了什么叫“眨眼”了。

清晰记得，当时我还是读书的时候，那时候，刘德华、小黑、吴宗宪三个里面，刘德华是比较著名的，小黑，我只在“古惑仔”里看过

现在，华仔已经不再“华仔”了，已经皱纹都满脸了；小黑也在飞车中，去了；吴宗宪呢，现在已经贵为宪哥了，台湾本土天王了，不过再过一两年，我看粉饰也遮不住皱纹了。

时间真的好快呀！

幸好，真的幸好，我能在波光粼粼的池边，静静地想想了。

看着我美丽的售楼部，还真满有感触的。

我，都将近到当婚之年了，但还是那么地幼稚，为啥呢？

哎呦往着胸口拍一拍呀勇敢站起来，不用心情太坏，哎呦向着胸口拍一拍呀别想不开，老天自有安排~~~

对，就该这样

靠，谁放着“身痕报告”这么难听的歌，把我的感触都赶走了~~

晕哟，算了，今天就扯到这里算了

本文完全不经任何文字修饰，词语粗糙，敬请看了不舒服的朋友们别咒骂我。。。。。。。。。。

5-7月房地产业界动态

, 29 2008 22:14:00 +0800

编者按

国家宏观政经动态

★国家权威调查：过半房企不看好下半年销售

★国土部：下半年土地调控政策仍从紧

★全国建设用地供应总量下降地价涨速减缓

★国家发改委：房地产预警系统布网获批

★央行：调整优化信贷结构增加中小企业资金支持

★国土资源部：2009年底前完成宅基地发证

★银监会刘明康：满足正常合理房产信贷

★五部委:将继续土地使用权出让清查工作

★统计局：二季度70城市房价同比上涨9.2%

★统计局：上半年完成房地产投资13196亿

★我国紧缩性宏观政策短期不会放松

重点区域房地产动态

★北京三季度固定资产投资增速或放缓

★成交量骤降45% 深圳二手房市场积弱难返

★上海银监局：二手房贷超新房近27倍

★上海上半年房地产对GDP贡献率为负

★四川重建总投资超1万亿元

★ “毛坯房”退出？深圳全面推行一次性装修

★新增房贷锐减广东宏观调控初见效

★广州全面取消建筑业入穗备案审批

★广州住宅维修资金提高2.6倍按预售证判执行期

★广东上半年商品房销售面积下降两成

行业研究

★风语回应深圳银监局“断供真相”

★土地遇冷凸显地方政府角色尴尬

★开发商迫走营销“平衡木”

※ 国家宏观政经动态

◆国家权威调查：过半房企不看好下半年销售

对于下半年的资金情况，64.9%的房企表示自己资金面一般，7.1%的房企表示资金充裕，28%的房企则表示资金紧张。

一份由国家权威部门对全国7136家重点房地产企业进行的调查中，近四成房企表示，上半年经济效益有所下降。超过一半的房企认为下半年销售同比将下降。

这份由国家权威部门对全国7136家重点房地产企业进行的调查显示，在受访企业中，除了57.2%的房企认为今年以来的经济效益和去年同期差不多，有7.1%的房企表示经济效益好于去年，其余35.7%则表示经济效益有所下降。

同时，49.1%的房企表示今年以来的新开工面积与去年同期持平，另有40.4%的房企表示新开工面积有所下降，10.5%的房企则表示新开工面积有所增加。

另外在土地储备方面，47.7%的房企表示上半年购入的土地量和去年同期持平，45.1%的房企则表示下降，其余表示持平。

在对下半年的展望方面，50.1%的房企认为销售将同比略有下降(降幅在5%-10%之间)，39%的房企认为销售可与去年同期持平，10.9%的房企则认为同比将增加。

但仅有16.6%的房企认为下半年的经济效益会继续下降。在对企业下半年经济效益的展望中，过半企业不认为下半年经济效益会恶化，其中39.3%的房企认为会和上半年差不多，还有13.4%的房企认为将有所好转。其余30.7%的房企则表示说不清。

对于下半年的资金情况，64.9%的房企表示自己资金面一般，7.1%的房企表示资金充裕，28%的房企则表示资金紧张。其中，深圳房企感觉资金紧张的比例最高，占到32.5%。

◆国土部：下半年土地调控政策仍从紧

新增调控与监测司，宏观调控列为该部职能首位；一系列安排显示下半年土地调控政策仍将从紧。

国土资源部新近增设的调控与监测司表明，增强宏观调控的职能将是其在大部制改革中，确立的“三定”方案的一项重点。以土地督察、严控规划用地总量为主的土地调控政策，仍将从紧。

据了解，国土资源部是此次大部制改革调整最小的机构之一。其在“三定”方案中，削减了此前的部分职能。如取消了相关的职业技能鉴定、颁证职责，将科技成果转化具体实施职责交给事业单位和社会中介组织，并将土地评估、矿业权评估、矿产资源储量评审机构和人员资质认定职责交给行业协会。

另一方面，国土资源部新设调控与监测司，主要任务是开展国土资源经济形势分析，研究提出国土资源供需总量平衡的政策建议，参与国家宏观经济运行及相关改革研究等。“参与国家宏观经济运行、区域协调、城乡统筹的研究并拟订涉及国土资源的调控政策和措施”等宏观调控职能，亦被列在国土资源部各种职能中的首位。

而同时，国家土地总督察被明确写入新“三定”规定中，进一步明确了国土资源部与国家土地总督察的关系。

还有据国家土地副总督察甘藏春讲话透露信息，一系列从紧的土地政策，在下半年，并不会有所放松。

◆全国建设用地供应总量下降 地价涨速减缓

今年上半年，全国建设用地供应总量下降25.3%，居住用地特别是保障性住房用地增加，居住用地价格涨速减缓，全国土地供应结构进一步优化。

今年上半年，全国建设用地供应总量下降25.3%，居住用地特别是保障性住房用地增加，居住用地价格涨速减缓，全国土地供应结构进一步优化。

据全国国土资源厅局长座谈会上说，今年上半年，全国建设用地供应总量同比下降25.3%，其中工矿用地下降明显，居住用地特别是保障性住房用地增加，居住用地价格涨速减缓。6月底，全国城市居住用地均价2020元/平方米，增速较去年下半年明显减缓。

国土资源部副部长鹿心社说，今年以来，国土资源部加强土地供应管理，宏观调控政策措施进一步落实，资源要素市场建设更加规范。严格土地利用计划和审批管理。上半年全国共使用新增建设用地指标135万亩，占全年计划的23.4%。千方百计保障重点项目用地，为经济社会发展提供有力支撑。上半年国务院和省级政府共批准建设用地150多万亩。

同时土地执法监管力度也在不断加大，耕地保护和节约集约用地工作深入推进。据国家土地督察形势分析结果显示，今年1至6月，全国发现土地违法案件数和涉及土地面积同比分别下降10.17%和48.17%。

◆国家发改委：房地产预警系统布网获批

国家发改委宣布，住房和城乡建设部的“房地产预警预报系统初步设计概算”已获批

7月26日，国家发改委宣布，住房和城乡建设部的“房地产预警预报系统初步设计概算”已获批。

据了解：“房地产预警预报系统”是一个实时更新的网络系统，人们可以在任何时间上网，查找到系统中所有增量与存量房项目的相关信息；该系统内还采集了所有增量房和存量房的单价、单套成交价，对房地产市场具有很强的监控性。

根据国家发改委的批复，“房地产预警预报系统”将依托互联网，建立涵盖40个城市节点的广域数据专网，构建包含40个城市节点的房地产市场基础信息数据库、监测指标数据库和信息发布共享数据库，建设基础数据库采集系统、基础数据库整合系统、监测数据分析系统、监测指标预警预报系统、监测与预警预报信息发布系统等应用系统等。

◆央行：调整优化信贷结构 增加中小企业资金支持

近日，中国人民银行货币政策委员会召开了2008年第二季度例会。

委员会指出，要保持货币政策的连续性和稳定性，增强金融宏观调控的预见性、针对性、灵活性。把握好调控的重点、节奏和力度，综合运用多种货币政策工具，为经济平稳较快发展创造良好的货币环境。

委员会还指出，要进一步调整和优化信贷结构，坚持有保有压，加大对“三农”、灾后重建、助学、消费、带动就业多且特别困难行业的金融支持力度，支持区域经济协调发展，引导金融机构为小企业提供合适的金融产品和金融服务，增加对小企业的资金支持。要合理发挥利率杠杆的作用，稳步推进利率市场化改革。

委员会还强调，要继续大力推进金融改革和创新，提高金融机构竞争力和金融市场资源配置效率。

◆国土资源部：2009年底前完成宅基地发证

国土资源部发布文件，要求加速完成农村宅基地的发证，同时严格限制城镇居民在农村购买和建造住宅。

近日，国土资源部全文公布了《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》(下称《通知》)。根据《通知》，各地应“力争在2009年底前，基本完成全国宅基地使用权登记发证”，达到农村宅基地“权属纠纷基本解决，农民合法使用的宅基地全部发证到户”的具体目标。

目前，农村宅基地不能买卖、不能抵押，只能在本村范围内转让。全国目前共有2亿多亩的农村宅基地，其中大约一半以上的农村宅基地使用权已登记发证。　

为加快推进宅基地使用权登记发证，《通知》要求有条件的地区应将宅基地使用权的调查纳入到第二次全国土地调查工作中，查清宅基地的权属、界址和面积。各省国土资源部门应于2008年底前将本地区宅基地使用权登记发证情况报国土资源部。要将宅基地使用权证书发放到农户手中，严禁以统一保管等各种名义扣留、延缓发放土地权利证书，不得通过宅基地使用权登记收费增加农民的经济负担。

对新申请宅基地的，当事人在办理宅基地用地审批的同时申请土地登记，国土资源门要做到即批即办，在住宅建成并实地检查合格后，报人民政府核发土地权利证书；对已有的宅基地，要充分利用已有宅基地权属来源材料，加快办理登记发证。

《通知》重申“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的现有政策规定。同时明确，“除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理”。而“对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理”。这其实限制了农村宅基地的流转。

但是，《通知》首次明确，宅基地使用权证书是征地拆迁补偿的依据。“在征地拆迁时，要依据宅基地使用权证书进行补偿”。而各地开展“集体建设用地流转试点和集体建设用地整理”，“必须首先完成宅基地使用权登记发证”。这意味着，作为农村集体建设用地重要部分的宅基地登记发证，成为其流转的前提。

◆银监会刘明康：满足正常合理房产信贷

——摘自观点房地产网

银监会主席刘明康在中国银监会的2008年年中工作(电视电话)会议上指出，要满足正常合理的房地产信贷需求，科学地支持房地产业健康发展。

这是自从去年下半年实施从紧的货币政策以来，首次来自监管层有关改善房地产信贷需求的表态。

刘明康也强调，要扎实做好下半年银行业风险监管工作,准确把握"区别对待、有保有压"的宏观调控要求,指导银行业机构认真地将客户和潜在客户分类排队,深入进行调研。根据原则和实情,提出哪些应当保,在紧平衡下如何保；哪些应当压,在维稳条件下如何压。

央行数据显示,今年上半年金融机构人民币各项贷款余额28.62万亿元,同比增长14.12%,增幅比上年末低1.98个百分点,比上月末低0.74个百分点；上半年人民币贷款增加24525亿元,同比少增899土地市场的冬天到来，意味着什么？

我们要考量房产市场的周期性波动，必须首先要对整个房产市场的生产机制做一个梳理。然后再进行判断。

房产行业的企业决策机制应该是这样的：行业景气度看好，资金开始关注动向，资金决定投资，寻找土地，购买土地，开发建设这样一个工作流程。通常情况下，开发建设的时间比较确定：一般为6-8个月时间，从土地获得到产品开始销售。而寻找土地，购买土地对于持续经营的企业，可以看作是一个零周期运行，结合非持续经营企业，我们将这个周期设定为行业平均数为：1-3个月；而对于资金投入来说，则通常在房产市场开始启动时间后的3-6个月，才能形成追加投资或者参与投资这样一个事实。因此整个行业从决定投资到开发销售的一个完整周期时间大概为：10-17个月。这个周期形成一个完整的决策周期。而一轮房产市场的变化，通常要经历两到三个决策周期，因此房地产行业的行业周期性波动频率一般都是以：2-4年为一个小幅波动周期。这种规律性在以前的房地产行业得到了明显的应证。

本轮周期可以从06年上半年开始，因为经历了04年国六条与国八条以后，整个地产行业呈现出一种相对的低迷状态。因此处于结构性与周期性萎缩期。但由于我国房产行业在这个时期，在整体上处于上升期，因此房产需求是在压缩中膨胀。这便是我们看到的悖论，就是越调控越增长的怪圈的真实原因。

在04年国六条出来以后，整个行业的出现了阶段性低迷，国六条出来以后，地产投资热情有所降低，因此在04年05年土地市场表现出来的特征就是收缩中膨胀。但是中国经济在从02年以来，一直处于扩张周期，居民收入上升幅度很快，居民房产消费能力大幅度增强，加上这五年时间是中国城市化高速推进时期。因此房产需求再这个阶段出现阶段性井喷。供应平稳，需求井喷。于是在06年下年整个市场处于一种供需平衡状态，随着07年房产资本化趋向的加强，新增金融性需求因素加入进来，因此在07年出现巨大的供需结构差，在供不应求的市场上，加上金融因素的巨大推动，因此在07年供需结构差达到顶点，形成了房产历史上最景气的行情。

但是随着06年到07年上半年行情的景气度提高，其他行业的资金开始大规模涌入市场，在地产市场高潮到来的2007年4—6月期间，更是极大的刺激了外行业的资金进入，因此在07年7—10月形成了土地市场的井喷。

随着07年土地市场得井喷，大量资金用于土地购置，而国家在随后的相关政策中，加强了对土地的管理，敦促购置土地的开发商如期开发，这就客观上促使07年购置的土地形成集中放量的态势。但是07年因为过度景气的供应市场，因价格因素刺激了需求的恐慌性释放，导致需求透支，因此08年会出现阶段性的需求不足，而供应有余的状况。在加上宏观经济的萎缩，导致需求恐慌性下挫，从而加剧供需之间的不平衡变化。

从重庆市场的表现来看，今年整个市场供应量会达到2500万方，而需求预计将萎缩到1200万方左右（2007年数据为2100万方，官方统计数据；2008年1-6月官方统计数据600万方），因此今年供应剩余将产生1500-1800万方，受今年行情景气度下降，明年的需求将持续盘整而供应将大幅度下跌，因此明年将以集中消化今年存量房为主力需求。这种相互平衡关系将在2010年上半年达到基本平衡。在下半年将会进入新一轮供需的结构性转换。

按照以上的推论：下一轮地产行情的启动时间应该在2010年上半年进入启动周期，将在2010年下半年到2011年进入高潮期。

深圳出现房贷断供现象业内人士称坏账或过千亿

, 17 2008 14:36:00 +0800

深圳房价从去年的最高点到现在已经跌了三成，购房者的贷款问题引起了不少人关注。近日，某房产评论员一篇“深圳银行断供已过千亿”的博文，提出“次贷危机浮现”的观点，激起业界千层浪。据深圳的房产和银行人士透露，买房者逾期还款和断供的现象确实存在，并有越来越严重的迹象。

北京大学经济所房地产金融中心主任冯科对此表示，现在银行的不良房贷到了何种程度尚不好判断，但“中国式次贷危机”的说法并不正确。

博客：房贷坏账超千亿

近日，一篇名为《断供已过千亿次贷危机浮现》的博文在网络上热传，作者“风语的天空”写道，虽然“进入5月深圳房地产市场平均每天的成交量在300套以上”，但“这仅仅是一种假象，在这种假象下面，隐藏着巨大的次贷危机”。

文章说：“风语从某银行了解到，其蛇口支行所办理的蛇口片区的房贷，目前已经有1000多宗超过三个月没有还款，其总的贷款金额已经超过15亿。并且银行通过多次催款发现，目前这些客户已经没有还款意向。”“风语的天空”表示，根据去年该银行总的放贷额和蛇口片区所占的贷款比例进行估算后，估计该银行目前在个人住房贷款这一项上所产生的坏账，就已经达到200亿。“一家银行所产生的坏账就达200亿，那深圳这么多家银行，坏账最保守估计也过千亿。”其介绍道，数据是银行内部人士提供的，但后面的1000亿是他的推断。

深圳出现房贷断供

深圳楼价从去年最火热时期17350元/平方米的高点，跌至今年4月份的11962元/平方米，跌幅高达30%。业界人士指出，“30%”是一个风险临界点，因为一般商业银行房贷的首付是30%，若房价跌幅在30%以上，意味着商业银行即使卖掉房子，仍旧没办法抵过贷款。

房价回落后，逾期还款、甚至断供的现象开始出现。中原地产物业顾问有限公司二级市场常务副总经理玉家雄表示，据他了解，目前确实有出现断供的情况，虽不算特别严重，但是如果房价进一步恶化的话，则有可能加剧。鉴于深圳楼市比全国其他地区波动更为激烈，房屋贷款违约、断供的情况会比其他地方更严重。有业内人士称，由于深圳房价仍在调整，预计断供现象在第三季度会更严重。

从招商银行某分行个贷部程经理了解到，他所在的分行还没有出现断供的例子。深发展某分行个贷部钟经理表示，深发展的贷款门槛比较高，客户还款能力强，断供的情况比较少。

平安银行个贷部黄先生则直言不讳地表示，断供肯定是有的，别的支行有出现断供的情况，现象还越来越严重。而工行相关人士则表示不清楚是否出现断供的情况。

“中国式次贷危机”提法有误 ”

北京大学经济所房地产金融中心主任冯科表示，虽然这次楼市的调整期比较长，但会出现“中国式次贷危机”的说法他不认同。他说，美国的次贷危机，是因为银行把款贷给收入差的群体，甚至是一些无家可归的人，而中国的银行则把款项贷给收入高的群体，这些人都是优质客户，因而还款能力良好。

当被问及现在楼价下降，房地产开发贷款是否会给银行造成压力问题，冯科表示，现在不良贷款达到什么程度不好判断。他认为，目前国家政策不明朗的时候，银行收缩贷款，开发商可通过发行新股和债券的方法来缓解资金压力压力。

深圳房地产研究中心副主任王锋认为，发生“中国式次贷危机”不大可能。他告诉记者，大多数人买房都做自住用途，比例达60～70%，或长期投资。目前楼市的交易量在渐渐升高，他认为市场在逐渐好转。

上海5月房贷继续负增长

3月和4月持续两个月缩量的个人房贷，在上月仍难有起色。沪上某股份制银行人士表示，5月份该行的房贷仍是负增长，而且提前还贷量较大。

去年以来，沪上银行个人房贷经历了慢速增长、加速增长、增速回落到负增长的四个阶段。今年3月和4月，受到楼市成交缩量的影响，房贷出现负增长。与此同时，连续多次加息的累积效应，导致提前还贷成为一大负面因素。上述股份制银行人士透露，去年每个月的还款量是1.5亿元，现在升至2亿元左右。工行上海分行也向表示，提前还款确实有所增加。而有的银行提前还贷量甚至超过了当月的房贷增量。

光大银行相关人士透露，目前拖累房贷增长的因素，除了新增的楼盘项目较少和提前还贷较多外，地震的发生也有间接影响。部分原定5月份开盘的楼盘项目，被延后至6月份，导致房贷发放延后。

业内人士表示，5月份属于楼市传统旺季，但实际表现远逊色于去年同期，可能影响到6月份的房贷投放。