珠海中原

这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15个百分点以后，已经恢复到1996年的水平。固定资产投资项目资本金比例指固定资产投资项目资本金占总投资的比例，根据国家规定，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设，可以说，降低资本金比例就是降低了融资门槛。普通商品房和保障住房最低资本金比例的大幅调低，表明国家是鼓励保障性住房和普通商品住房的开发投资。

2、 城市建设规划

n 港珠澳大桥资金已落实，珠海侧连接线设计招标

4月8日，有关部门发布公告——《港珠澳大桥珠海侧连接线工程勘察设计资格预审公告》称，港珠澳大桥项目（含珠海侧连接线）工程可行性研究报告已上报国家发展改革委待批准建设，建设资金已落实。对港珠澳大桥珠海侧连接线勘察设计进行公开招标，并接受资格预审申请。珠海侧连接线工程起自港珠澳大桥西岸的珠海口岸人工岛，终点设定为与待建的太澳高速公路相接，全长约13.89公里，将采用双向六车道高速公路标准设计，全封闭，设计行车速度为80公里/小时。

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2009年3月珠海房地产分析报告

, 07 2009 17:03:00 +0800

珠海房地产月度分析报告

（2009年3月）

珠海中原市场研究部

目录

引子

◇ “十五条”新政短期难令楼市回暖。

◇ 珠海将启动十大重点工程，总投资3150多亿元。

◇ 港珠澳大桥订立精确测绘坐标，确保年底动工。

◇ “珠海歌剧院”三种构想已浮出海面，动工指日可待。

◇ 鸿泰八零开盘当天销售火爆，凤凰山一号认筹当天成绩喜人……部分楼盘价格暗地上调而3月的成交量仍在逐渐增加。种种迹象仿佛在告示着“房地产的春天来了”。然而外部经济环境日益恶劣，美国印钞救市，香港经济仍在急速下滑，金融海啸波及范围愈来愈广，对后市的判断仍无人敢断言。

一、房地产相关政策及楼市动态

1、 政策热点

n “十五条”新政短期难令楼市回暖

3月3日，广东省人民政府办公厅发布了《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》，包含了加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业积极应对市场变化等三个方面15个条款的内容。关注焦点主要有：放宽境外人士来珠购房；直系亲属可提取职工公积金；个人首次购买普通住房，其契税按1%征收（将享受1%契税的范围从90平方米扩大到144平方米）。由于十五条在住房消费方面主要是延续之前的政策针对首次置业者提出购房的优惠，对房地产市场有一定的促进作用，但短期内影响不会很大。

n 3月1日起珠海启用新版房产证

　　据悉，新版产权证包括《广东省房地产权证》、《广东省房地产他项权证》、《广东省在建工程抵押登记证明》、《广东省房地产预告登记证明》四种。在此之前颁发的旧版房地产权属证书继续有效。

据了解，从3月份起，珠海市将全面启用全国统一《2008版房地产权属证书和登记证明》，市民申请办理房地产登记业务时，房地产登记部门将核发新版房地产权证。新版取消原有的《房地产权共有证》，房屋共有人全部核发房地产权证。新增《广东省房地产预告登记证明》，当事人领到该证对房产即可享有物权。据登记中心人员介绍，办理新证时跟之前所需要提交的资料一致，缴纳税费、交件后，15个工作日可领取新版的房产证。

n 珠海出台农民宅基地新规：建房限高五层

处理农村棘手的违法违章建筑问题或将得到解决，3月23日获悉，日前珠海市政府出台了农民宅基地新规：本村农民所建住宅不超过五层，建筑面积超出报建指标50%以上的部分罚款补交地价才可确权，超出五层的建筑部分不予确权登记。
　　有专家建议，当前金融危机背景下农民收入减少，执法部门采取停止供水、供电应对违章建筑时要及时舒缓民怨。

n 《指导意见》出台拓宽房地产融资渠道

央行和银监会18日联合下发了《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》。
央行表示，《指导意见》的主要目的是为在保持货币信贷总量合理增长的基础上，进一步加强信贷结构调整，促进国民经济平稳较快发展。
《指导意见》提出，鼓励发展消费信贷，做大做好消费信贷市场。集中推进汽车、住房、家电、教育、旅游等与民生密切相关的产业的信贷消费。支持有条件的地方试点设立消费金融公司；落实好房地产信贷政策，支持房地产市场平稳健康发展。积极支持符合贷款条件的廉租住房、经济适用住房等保障性住房建设项目。支持资信条件较好的房地产企业发行企业债券和开展房地产投资信托基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，鼓励普通商品住房消费；加强信贷结构监测评估，有效防范和控制信贷风险。要特别注意防止金融机构贷长、贷大、贷集中和严重存贷期限错配产生新的系统性金融风险。

2、 城市建设规划

n 珠海将启动十大重点工程总投资3150多亿元

3月召开的珠海市重大项目工作会议透露，珠海今明两年将启动或续建十大重点工程，总投资达3150多亿元。

这些重点工程包括港珠澳大桥、广珠铁路、广珠城际轨道、中船集团珠海船舶和海洋工程装备基地等珠海命脉工程，涉及的投资项目有66个，投资规模达到3152.92亿元。
　　这十大重点工程事关珠海未来，珠海市市长钟世坚在会上表示，珠海将举全市之力，保障各项工程的顺利推进。珠海市常务副市长何宁卡则要求各有关部门在两周内制定详细的工作方案，上报市政府。各单位务必责任到人，紧抓落实。

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2009年1-2月珠海房地产月度分析报告

, 13 2009 14:47:00 +0800

珠海房地产月度分析报告

（2009年1-2月）

珠海中原市场研究部

目录

引子

◇ 四大银行松口，元旦起存量房贷可申请7折利率。

◇ 广东调整房产税和土地使用税，六情形可减免税。

◇ 《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008－2020年）》明确指出：珠海为珠江口西岸核心城市。密集的高速公路网将会使珠海从昔日的交通末梢变为珠江西岸交通枢纽，给珠海房地产带来更大的升值潜力。

◇ 全国首座海岛歌剧院将现珠海，这是建市以来最大文化投资，有助于提高珠海的文化设施配套以及提升珠海浪漫气息。

一、房地产相关政策及楼市动态

1、 政策热点

n 四大银行松口元旦起存量房贷可申请7折利率

1月获悉，建设银行、工商银行、中国银行、农业银行四大行关于存量房贷优惠利率措施终于在新年第一天松口：只要２００８年１０月２７日前执行基准利率０．８５倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。
　存量房贷指的是２００８年１０月２７日房贷新政出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。截至２００８年１２月３１日，全国多家银行已经针对存量房贷客户推出了七折优惠利率，如民生银行、交通银行、浦发银行、光大银行以及其他中小商业银行。

n 10日起工行存量个人房贷符合条件者可享九折

工行房贷利率2月10日起自动转七折无需申请,但在未来还款期间连续违约2期(含)以上将取消优惠资格

中国工商银行2月4日宣布，本月10日对符合条件的存量个人住房贷款利率下浮比例进行统一调整。去年10月27日前发放的执行基准利率0.85倍的个人住房贷款，无不良纪录借款人,其房贷利率可以自动由计算机系统调整为七折。但该行同时也表示,对于此次调整后享受优惠贷款利率的客户,如在未来还款期间连续违约2期(含)以上,则将取消享受优惠的资格。

n 广东调整房产税和土地使用税六情形可减免税

2月9日从省地税局获悉，针对目前经济情况，省地税局近日发出《广东省地方税务局关于调整房产税、城镇土地使用税有关减免政策的通知》，调整房产税、城镇土地使用税税收优惠政策，为纳税确有困难的纳税人予以减免税，从2009年1月1日起执行。
    省地税局对《关于调整房产税有关减免税政策后有关问题的通知》、《转发国家税务总局关于下放城镇土地使用税困难减免审批项目管理层级后有关问题的通知》中的“对困难减免的认定原则”部分作相应调整，对纳税人按章纳税确有困难，符合以下六种情形之一的，可酌情给予减税或免税的优惠。
    一、纳税人因停产、停业、歇业、办理注销等原因而导致房产、土地闲置，造成纳税确有困难的；
    二、受市场因素影响，纳税人难以维系正常生产经营，出现较大亏损的，或支付给职工的平均工资不高于当地统计部门公布的上年在岗职工平均工资，且纳税人当期货币资金在扣除应付职工工资、社会保险费后，不足以缴纳税款的；
    三、纳税人因政策性亏损，造成纳税困难的；
    四、因不可抗力，如风、火、水、震等严重自然灾害和其他意外社会现象，导致纳税人发生重大损失，正常生产经营活动受到重大影响，造成纳税困难的；

五、符合国家产业政策要求或属于地级以上市人民政府扶持产业的纳税人，纳税确有困难的；

六、其他经省地方税务局批准的纳税确有困难的纳税人。

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中原(澳門)同事客戶轉介

, 17 2009 18:15:00 +0800

你好, 我是中原(澳門)同事Chris Wong 黃振球.請問閣下的聯絡電話是幾號呢~?

2008年12月珠海房地产分析报告

, 16 2009 10:05:00 +0800

珠海房地产月度分析报告

（2008年12月）

珠海中原市场研究部

目录

引子

◇ 国务院正式确定放松第二套房政策;大幅降低三级市场的成交成本，对于三级市场的活跃有较大的促进作用。政策的救市力度再次加大，说明房地产的需求放大是扩大内需、促进经济平稳较快增长的重大支柱。

◇ 富祥湾地块由长隆集团投得，2012年横琴主题乐园出世，届时珠海旅游地产将进入新的局面。

◇ 央行决定下调存贷款基准利率和存款准备金率，购房成本再次下降。

◇ 珠海重大项目吹响“集结号”，一批重大项28日开工、竣工，总投资额约220亿元。国家提出的4万亿投资已经开始启动，珠海的投资重点主要是基础工程的投入，实现珠海作为区域中心城市的定位。

一、房地产相关政策及楼市动态

1、 政策热点

n 国务院正式确定放松第二套房政策

国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。会议确定进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。

其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

中原观点：这一政策的出台大幅降低三级市场的成交成本，对于三级市场的活跃有较大的促进作用。也同时预示着新商品房全面执行的房贷优惠利率，政策的救市力度再次加大，说明房地产的需求放大是扩大内需、促进经济平稳较快增长的重大支柱。

n 央行决定下调存贷款基准利率和存款准备金率

距离上次重度下调存贷款基准利率和存款准备金率“双率”不足一个月之际，中国人民银行２２日宣布，决定再度下调“双率”，以进一步落实适度宽松的货币政策。
为进一步落实适度宽松的货币政策，中国人民银行决定：从2008年12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。从2008年12月25日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

n 关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知

从2008年12月23日起，上年结转的个人住房公积金存款利率下调0.27个百分点，由现行的1.98%调整为1.71%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。从2008年12月23日起，下调个人住房公积金贷款各档次利率0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.51%调整为3.33%，五年期以上从4.05%调整为3.87%。

中原观点：央行再次下调存贷款基准利率和存款准备金率表现出目前经济形势的严峻，市场消费能力下降。双率再次下降以及公积金存贷款的调整，再度降低了购房者的成本，对房地产市场有一定的促进作用。

2、 城市建设规划

n 2012年横琴主题乐园出世

12月1日横琴富祥湾地块招标具体方案以及地块范围明确，有意竞买者可在12月18日前到市土地房产交易中心索取挂牌文件。如无意外，招标项目将于今年12月26日启动，于明年12月26日之前开工，并在2012年12月26日之前竣工。该地块于12月25日拍卖，由珠海长隆投资发展有限公司以1.25亿夺得。

中原观点：长隆集团进入珠海将会对珠海的旅游业有很大的推动作用。

n 二手房交易税收实现跨部门联防监控信息共享有效遏制虚假资料

房产虚假资料的日益泛滥突显了房产信息同享的迫切需要。12月3日，市地税局自行研发的“房产转让信息查询系统”在市房地产登记中心、市财政局契税征收处正式运行。此后，税收征收跨部门的数据联查稽核有了信息化途径，资料造假行为也将得到有效遏制。

n 港珠澳大桥设计今日招标寿命标准120年以上

据香港《大公报》报道，港珠澳大桥主体工程初步设计12月2日启动对外招标，这意味着大桥建设正式进入安排建设项目和组织工程施工的前期阶段。
消息人士透露，由于大桥属于超大型跨海陆路通道、跨界(“一国两制”三地)项目，且计划按一百二十年以上寿命标准设计，因此对投标人的资质和经验要求将十分严格。据悉，大桥初步设计最终将出炉数个方案，接受交通部专家组严格筛选评审。

n 粤澳轻轨对接提上会议议程有望2010年完工

12月4日黄华华省长表示，粤澳两地将加强大型基础设施建设和口岸合作，其中对接澳门的广珠城际轨道预计将于2010年完工。
　　黄华华表示，国家正在编制《珠三角地区改革发展规划纲要》，将珠三角地区的发展列入国家发展战略的重要位置来谋划推动。珠三角地区的发展要充分考虑和发挥港澳因素的作用，加快推进港珠澳大桥、衔接澳门的高速公路和广珠城际轨道交通等项目建设和前期工作，形成优势互补、分工合作、共同发展的格局。

n 珠海正拟定十多项重大城市规划

包括：广珠城际轨道延至三灶；高栏港快线按高速路改建；机场快线双向四车道；开辟金海大道；珠海歌剧院选址野狸岛；珠海博物馆选址文化公园；规划展览馆选址文化公园

n 珠海民办幼儿园用地无偿划拨

我市将出台扶持民办幼儿教育的若干政策措施，《关于促进学前教育发展的若干意见》将于近期开始实施。《意见》中最大的创新是将把每年的教育费附加按一定比例作为扶持民办学前教育的专项资金。对于民办幼儿园的公用事业费将按照公办幼儿园的标准进行收取。“以往民办幼儿园用地都是有偿划拨，政策出台以后，将变有偿为无偿，对那些有资质有实力办幼儿园的机构和个人政府将无偿划拨用地。”市教育局有关负责人认为，类似水拥坑村这样人口密集的社区，今后应该让具备资质的办园者来办规范的幼儿园。

n 东部城区主轴规划启动情侣路延长至55公里

围绕服务经济增长和提升城市竞争力的目标，市规划部门已经启动并加速推进一批重要的规划项目，其中被称为“东部城区主轴”的规划项目尤令人耳目一新：现长18公里的珠海情侣路将北延西拓至55公里长，打造成华南最具特色的“第一路”，并且在明年有望开始实施道路的“打通”工程。

n 防遮山挡海首入珠海环保条例

23日，市人大、市环保局等部门召开联合新闻发布会，宣布经过省市两级人大审议批准，重新制定的《珠海市环境保护条例》（以下简称《环保条例》）将于明年5月1日起施行。

新的《环保条例》在全国同类地方法规中率先提出了机动车在环境敏感区域停候时应熄火，首次写入防止建筑遮山挡海的内容。这是《环保条例》制定10年后第一次修订。

中原观点：防遮山挡海首入珠海环保条例可见珠海对山海资源越来越重视，山海资源楼盘将越来越短缺，具有很大的升值潜力。

n 7银行联合向珠海贷款90亿资金将投向7项非经营性收费公路及市政辅道建设

12月24日下午，由国家开发银行和交通银行联合牵头，工商银行、中国银行、建设银行、农业银行和广东发展银行等7家银行共同组成银团，向珠海市汇畅交通投资有限公司提供了90亿元贷款，用于我市非经营性收费公路及市政辅道建设。
　　据了解，该笔90亿元贷款主要用于省道S366即珠海大道的改建工程、省道S272珠海段改建工程、金凤路、省道S365珠海段改建工程、金海大桥工程、省道S366南湾立交至珠海大桥段市政配套工程和省道S272珠海段市政配套工程7个项目。项目总投资141亿元，其中银团将提供90亿元贷款，贷款期限为15年。

n 珠海重大项目吹响“集结号” 一批重大项目昨开工、竣工，总投资额约220亿元

12月28日，2008年珠海市重大项目开工、竣工庆典仪式在金湾区平沙镇主会场及全市其他四个分会场隆重举行。总投资约220亿元的一批重大项目集中开工、竣工，掀起了珠海新一轮投资建设热潮，吹响了珠海新一轮大发展的“号角”。

集中开工、竣工的这批重大项目涵盖基础设施、现代产业、民生工程等多个领域，涉及投资总额约220亿元。其中，基础设施建设包括珠海机场高速公路、高栏港高速公路软基处理试验段两个交通项目及乾务水厂、黄杨泵站及配套管线扩建工程、斗门500KV国安输变电站及配套工程项目两个水电基

2008年11月珠海房地产报告

, 05 2008 16:12:00 +0800

珠海房地产月度分析报告

（2008年11月）

珠海中原市场研究部

目录

引子

◇ 11月国家继续加强救市的力度，4万亿元资金力撬国内需求，国务院出台十项措施促进经济增长，央行再出重拳 “三率”大降10年罕见。

◇ “百家会·精品楼盘展销”，再打出特价房招牌仍有效。

◇ 港珠澳大桥达多项共识，初步设计12月1日招标。

一、房地产相关政策及楼市动态

1、 政策热点

n 4万亿元资金力撬国内需求，国务院出台十项措施促进经济增长

　新华社北京11月9日电国务院总理温家宝5日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。

　会议确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施。一是加快建设保障性安居工程。二是加快农村基础设施建设。三是加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设。四是加快医疗卫生、文化教育事业发展。五是加强生态环境建设。六是加快自主创新和结构调整。七是加快地震灾区灾后重建各项工作。八是提高城乡居民收入。九是在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担1200亿元。十是加大金融对经济增长的支持力度。取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模，加大对重点工程、“三农”、中小企业和技术改造、兼并重组的信贷支持，有针对性地培育和巩固消费信贷增长点。初步匡算，实施上述工程建设，到2010年底约需投资4万亿元。为加快建设进度，会议决定，今年四季度先增加安排中央投资1000亿元，明年灾后重建基金提前安排200亿元，带动地方和社会投资，总规模达到4000亿元。

中原观点：政府在日趋严峻世界金融危机下积极做好抵御经济衰退的工作，财政政策从“稳健”转为“积极”，货币政策从“从紧”转为“适度宽松”，十项措施4万亿元的投资对经济在未来将对我国经济起到一个直接的拉动作用。

n 珠海房地产“救市”政策出台

11月18日市政府下发《关于促进我市房地产市场健康发展的若干意见》，共有12条意见，除前两条与中央“接轨”外，多为珠海“因地制宜”而采取的措施。

珠海救市方案有三个亮点：1、针对二手房方面：暂停交易手续费，房地产评估由买卖双方自由选择，不作为交易办证的必备条件;2、卖旧买新定额返还:“买新”必须是购买新建商品房，在原有及新购商品住房房屋所有权证办理完毕后，实行地方税费定额返还，每户只限一次。实施日期至2009年12月31日。即指必须在一年内进行卖旧换新才有此优惠;3、提高公积贷款额度:根据申请人的住房公积金缴存情况、资信、还款能力和贷款总额等因素确定具体贷款额度，最高额度则文件规定执行。

中原观点：等待已久的珠海救市政策出台的，可谓是波澜不惊，业界热切企盼的恢复入户政策没有出现，十二条意见只是在财政部救市方案上的沿续版，增加的二手房及“卖旧买新”让利措施。然而，总的力度仍然不够，不足以打破目前的市场僵局。

n 央行再出重拳 “三率”大降10年罕见

据新华社北京11月26日电中国人民银行26日宣布，从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1．08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。

央行同时还宣布，从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。
据悉，这是央行自今年9月份以来连续第四次降低利率、第三次降低存款准备金率，也是央行继10月8日宣布双率下调后第二次双率同时下调。

中原观点：“三率”大降是央行适度宽松的货币政策的举措，该次降息为央行1997年以来一年期人民币贷款基准利率最大降幅，表明了央行刺激经济的决心。对房地产行业有很大的利好，可以降低房地产企业的负债率有很大帮助，另外可减轻购房者贷款负担，对提高购房者对房地产市场的信心有一定的作用。

2、 城市建设规划

n 土地市场回暖？珠海横琴岛130万平米土地挂拍

横琴岛开发大幕拉开。11月25日，编号08185号的公告悄然挂在珠海国土局网站的角落。背后却是一个惊人的开发项目：富祥湾超过132万平方米地块挂牌出让，该项目预计吸纳50-100亿元的投资，一旦落实将成为珠海史上投资最大的旅游项目。
珠海市国土局近日发布竞价出让土地公告，公开拍卖出让横琴富祥湾一块超过132万平方米地块的使用权，竞拍时不设保留价，但规定该地块用于旅游景点建设及为旅游配套的休闲度假、酒店、餐饮、商业、办公、会议会展、体育文化娱乐设施等综合开发，底价超过1.25亿元人民币。该项目预计吸纳50-100亿元的投资，一旦落实将成为珠海史上投资最大的旅游项目。

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2008年第三季度珠海土地市场分析

, 13 2008 14:34:00 +0800

2008年第三季度珠海土地市场分析

文/珠海中原市场研究部

监测时间：2008年7月1日-2008年9月30日

监测对象：珠海市各行政区

数据来源：珠海市国土资源局，珠海市商用土地交易中心

一、 土地供应情况

根据珠海市商用土地交易中心数据显示，2008年第三季度经珠海国土资源局进行出让的土地有2宗，出让面积为6.42万平方米，出让地价0.31亿元；市场转让土地共4宗，总出让面积为38.66万平方米，出让地价为6.53亿元。该季度出让的土地均为挂牌交易方式。

在本季度供应中市区只有一块前山的物流用地以外，其余的都为西区的土地。政府出让的两宗土地均为非住宅用地。其余四宗市面转让的土地则为商住用地。以下为第三季度土地出让的详细列表：

附表第三季度土地出让情况

月份	地块	出让权属人	位置	出让方式	土地面积(平方米)	土地性质	起始价格(万元)
7	08109	珠海特区经济区富民置业股份有限公司	斗门县井岸镇白腾头新区（湖心路东、白藤二路南）	挂牌	45646.67	商住	7129.7
7	08003	珠海市新兴房产有限公司	珠海市三灶区东嘴青湾大道东侧	挂牌	63233	商住	14366.6
8	GL-2008-002	政府	珠海高栏港经济区石油化工区北七路西北侧	挂牌	60000	工业	2880
9	08110	珠海市红旗对外加工装配服务有限公司	珠海市金湾区机场北路西	挂牌	267597.2	商住	13513.7
	珠国土香工2008-002	政府	前山工业片区（一期）1-3-4号地块	挂牌	4204.49	一类物流用地	201.82
	08146	珠海经济特区建设财务公司	珠海市横琴十字门NI-12A	挂牌	10111.91	住宅用地商业服务业	30335.73

二、土地成交情况

2008年第三季度成交2宗地块，成交面积约27.77万平方米，成交总价1.73亿元。从四块地流拍的现状可见，在全国土地市场中流拍案例不断的背景下，珠海也难以置身事外，同样受到了行业大环境不利的影响。

在成交地块中，值得一提的是08110地块。该地块位于珠海市金湾区机场北路西，为第三季度市区推出的最大地块。该地块共经过两次挂牌拍卖，首次拍卖时间在今年7月份，挂牌转让总价为16216.4万元，楼面地价为620元/㎡，但无人参与拍卖，土地流拍。在9月份再次挂牌，转让总价下调为13513.7万元，楼面地价为517元/㎡，最终于底价成交。尽管珠海的“城市西进，工业西拓”城市战略已经开始实施，西区的基准地价涨了，但在入户政策取消，整体房地产市场低迷的环境下，西区的土地成为开发商的“鸡肋”，只有地价足够低的时候，才有值得竞拍的价值，否则也只能落得无人问津的下场。

附表第三季度土地成交情况

月份	地块	中标单位	位置	土地面积(平方米)	容积率	土地性质	成交总价(万元)
9	珠海市红旗对外加工装配服务有限公司	金叶发展公司	珠海市金湾区机场北路西	267597.2	≤1	商住	13513.7
9	珠海经济特区建设财务公司	珠海瑞福投资咨询有限公司	珠海市横琴十字门NI-12A	10111.9	3	住宅用地商业服务业	3800

三、 土地市场总结

从整体上看，供应、成交土地主要集中在西区。成交方式均为挂牌，成交地块以商住用地为主。而供应的地块以中小规模为主，除了08110地块外，其余地块均不超过10万平方米。西区房地产市场现状仍然惨淡，西区土地流拍现象一再出现，成交的商住用地价格难以维持去年同类型地块价格，呈整体下降趋势。

目前市区的土地存量较少，而西区则有较大体量的土地有待开发，但在西区房地产市场萎靡不振的情况下，如果政府不采取相关的措施完善西区房地产市场的现状，土地流拍的现象将会越来越明显。同时偶有成交地块也将不断以更低的价格成交，这将直接导致西区二级市场的成本差距越来越大，从而容易导致房价的失衡，长远来看这并不利于西区房地产市场的发展。

2008年10月珠海房地产报告

, 11 2008 14:58:00 +0800

珠海房地产月度分析报告

（2008年10月）

珠海中原市场研究部

目录

引子

◇ 秋季房展房展规模大，人流量超乎意料。特价房成为促销杀手锏，低价房有成效。

◇ 华发开盘黄金周热销300多套，淡市之中重聚珠海市民置业热情。

◇ 珠海“协同审批”试行，项目报建审批只需百日。

◇ 港珠澳大桥开始对外融资，权威人士表示，预计大桥2010年动工。

◇ 央行双率下调、房地产系列救市政策、三度降息一系列政策传递着积极信号，房地产市场观望情绪并无减轻，楼市复苏仍需时间，调整还将持续。

一、房地产相关政策及楼市动态

1、 政策热点

n 中国人民银行决定下调存款准备金率和存贷款基准利率

中国人民银行８日宣布下调存款准备金率和存贷款基准利率，中国人民银行决定：从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整；从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

n 财政部出台系列救市政策购房契税下调至1%
财政部22日消息，从下月起，将有一系列房地产政策出台，包括：
　　1、2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
　　2、金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。
　　3、加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区(危旧房)改造。
　　4、近日发布城市低收入家庭资格认定办法，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。

n 央行三度降息，10月31日起再降0.27
中国人民银行决定，从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。

中原观点：在国际金融危机蔓延，全球金融市场动荡的，国内房地产市场低迷背景下，双率下调、房地产系列救市政策、三度降息一系列政策对金融市场及房地产市场传递着积极信号，但出于风险控制，那些资质较差的中小开发商仍然不可能获得贷款，楼市复苏仍需时间，调整还将持续。

2、珠海行业相关法规

n “协同审批”试行，项目报建审批只需百日

珠海市建设工程项目协同审批于10月7日开始试行。以前，审批一个建设工程项目大概需要12个月左右，今后，仅需3－4个月即可完成。协同审批制度中最主要的内容是运作模式、审批流程和办结时限这三个部分。其中，在运作模式上，协同审批采用“一窗启动、分段牵头、有限并联、信息共享、限时办结”的运作模式。不同部门的审批程序同步进行，大大提高审批效率。

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