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yetan http://blog.e51home.com/blog/3221 yetan 2010-03-17T19:39:05Z 农行今年上市上市只为圈钱？ http://blog.e51home.com/post/3221/28342     农行何时上市？没有定论。有媒体说是今年4月，发行方面辟谣，而后，农行副行长潘功胜表示，希望在今年上市。     农行有很大的可能在今年上市，因为农行必须趁坏帐剥离、股市上升、利润增加、坏帐未显形时赶快上市，获得一个好价钱。     从技术上说，农行上市之路基本铺就。截至2008年年底，十年间对应农行不良资产的长城资产管理公司收购不良债权本金约2634.5亿元，2008年11月，农行再次大笔剥离了8156.95亿不良资产，由农行与其与财政部共同管理的独立基金经营。     在剥离不良资产的同时，农行获得汇金190亿美元的注资。2009年1月，农业银行股份有限公司创立，注册资本2600亿元，财政部和中央汇金分别持有农行1300亿股，各占50%的股份。     农行还在积极引进战略投资者，境内战略投资者确定了社保基金一家，境外战略投资者正在紧锣密鼓地谈判过程中。2009年8月，农行一次性地接待了18家中外大型机构投资者，包括政府投资基金、私人股权投资基金、投资银行等，当年10月，农行行长项俊波带队亲赴加拿大，与蒙特利尔银行(简称BMO)签署了战略合作备忘录，业内人士预料BMO或将成为农行的境外战略投资者。     由于2008年的天量信贷，降低了银行的不良贷款率，提升了银行的利润空间，但这个数据是无法经受时间的长期考验的。截至2009年9月末，农行资产总额8.60万亿元，比年初增加1.58万亿元，增长22.56%。负债总额8.27亿元，增加1.55亿元，增长23%。所有者权益3262亿元，增加356亿元，增长12.26%。这些枯燥的数据显示，农行的赢利能力已经接近其他三大行。     事实上，农行的信贷量仅落于中行等之后，2009年前三季度，该行新增贷款9394亿元。个人贷款新增2352亿元，增幅达50.7%，个人住房贷款和农户贷款成为个人贷款的重要亮点。如果今年经济形势不明朗，信贷额被控制、房价下跌，银行的财务指标将会发生极大改观。通常呆坏帐会有两三年的潜伏期，对于农行来说，上市两三年太久，只争朝夕。     农行今年不上市，将会造成很大的被动。今年股指期货的火苗不息，如果在股指期货推出后巨无霸农行接踵上升，沪深300指数就得调整，市场会搞得一团糟糕，谁也不愿意当时候承担投资者滔滔不绝的口水声讨。最好的办法当然是，趁着股指期货预期不熄，大盘股筹码成为大投资者压箱底的抢手货，推出农行，既能卖个好价，也能避免调整期货的麻烦，更能让农行借上市之机补充资本金。如此一石数鸟之事，有关决策者不会视而不见。     农行今年上市是大概率事件。农行上市，国有控股大型银行上级市就算划上了一个圆满的句点。     对农行有利之事，未必对中国经济有利。到现在为止，农行亦步亦趋跟随着工行等的上市步伐，但是，无论是上市还是不上市，对于农行的内部治理结构都不会有多大的变化。 首先，农行的人事管理与工行等银行一样无法自主，在行政控制之下。2009年最后短短十天，大型银行高管开始大换防，工行、农行、交行、国开行等数家大型国有银行的高管轮换。2009年最后的变更就是国开行副行长蔡华相刚被调任农行副行长。     其次，农行的经营除了服务三农这一特色外，与其他银行没有什么太大的不同。如推行事业部制实行扁平化管理，如争抢央企客户，如争抢个人房贷，甚至连玩的猫腻都如出一辙。如银行间互相购买、回购信贷资产，将风险转移到负债表外，如贷款时规定一定数据的金额做为管理费充当中间费用，以粉饰银行成长的质量。既然上市、不上市走的路径大同小异，非要上市的理由主要不是让公众分享收益，而是让公众投资者风险共担。     最后，农行有特殊之处。负担重而责任大。2007年底农行员工总数为45万人，人均管理资产规模为0.13亿元，仅相当于其它三大国有银行平均规模的55%；农行不仅员工总量存在富余，而且整体年龄偏大，知识结构偏低。与其他金融机构不同，农行的定位是服务三农，有很强的政策性银行的影子。     对于农行这样的银行，按照工行等模式上市、经营，不过又多一个工行而已，意义不大。要消化臃肿的冗员、服务三农，必须按照尤努斯的面对农村低收入群体的小额信贷模式，或者是台州商业银行这样深入市场核心的模式，进行经营与风险控制。以农行如此庞大的体理、农行职员较为衙门的作风，必须经过脱胎换骨的改革。     上市不等于银行员工加薪，不等于低价贱卖原始股在二级市场圈钱，不等于核心的人事、经营权力仍然在行政掌控之下。虽然上述概念混淆已久，笔者还是要第一百零一遍指出，这是错的。     注：晚接到好友来电，谈对股指期货的担忧。     假日期间关注了两个社会案例，一是杨元元自杀，二是李庄案，这两个案例再次反映出，社会被撕裂成两半。甚至在中产阶层内部，也被撕得七零八落，他们上着同样的网，探讨同一个问题，价值观与论证方式却没有任何共通之处。     至于我，现在主张现阶段法治建设是根本。没有公平的法律救济，所有的保障都会沦为清官的恩赐，而非公民的天然权力。 默认分类 2010-01-07T14:43:56Z yetan 中国经济局部过热超乎想像通胀已到经后期 http://blog.e51home.com/post/3221/28341     中国经济局部过热，热度超过想像。通胀压力正在从资产品领域正在迅速传导到实体经济领域。     宏观数据印证实体经济、政府投资处于极热状态。2009年12月份的采购经理人指数，从11月的55.2%上升到56.6%，至此，PMI已经连续10个月位于50%以上，成为最近20个月最高位。自2005年中国设立PMI指数以来，只有7个月份的数值超过56.6%（均不在12月份）。这个数据已经超过中国经济景气较高的2006、2007年，当年的PMI均值只有54.5%和55.0%。     高盛研究报告提醒，2006年、2007年的实际GDP增幅分别高达11.9%和13.0%，处于经济高增长期。笔者想特别指出的是，这三年也是CPI由低到高的快速增长期，2006、2007、2008年CPI分别为1.5%、4.8%和5.9%。     PMI继续高企，通胀的预期很快会从资产品领域传导到实体经济领域。实体企业已经开始涨价，以应对急剧扩张的成本。据汇丰银行的调查显示，12月中国制造业厂商明显提高了产品价格，提价幅度为2008年7月以来最大。厂商提价的理由是，市场需求上涨，原材料提价，共同导致涨价压力。12月中国制造业的整体采购成本急剧上升。受访厂商普遍认为，采购成本上涨是原材料（尤其是钢铁）涨价所致。铝、煤、石油、纺织品和锌也在本月涨价商品之列。     中国货币泡沫从资产品领域传导到实体经济，通胀已经进入资产品、资源、实体经济循环的最后阶段。     实际CPI数据显示经济面临通胀的巨大压力。由于近期节日消费效应和严寒天气，农产品价格与煤炭等原材料价格节节上涨。根据商务部和农业部公布的12月份食品价格指数数据，许多机构调高了对12月份CPI的估计，前期机构普遍认可12月份CPI整体同比涨幅大致在1.5%至2%之间，在考虑了天气因素的冲击后，该预测值存在突破2%的可能性。考虑到此前的11月，CPI同比数据刚刚“由负转正”，同比增速仅为0.6%，可见12月涨速极快。事实上，更有指向意义的环比数据让我们对通胀压力不会过于吃惊。11月份CPI和PPI环比强劲上涨，经季节调整的月环比折年增幅分别达到6.5%和12.5%。     如果维持目前的采购经理人指数，2009年底时实际GDP增速很可能在13%上下。而野村证券的判断是，2010年中国全年GDP预期为10.5%，更大的可能是在11%左右。与此同时，CPI最早在一季度就将达到3%的临界值。     市场心理已经比较恐慌，存款活期化加速，刘明康与周小川两大金融高官接连两天对信贷政策发言，为市场预期降温，表示信贷会均衡发放，不会集中在年初。央行已经连续13周发行央票净回笼资金，共回收7610亿元人民币。     通胀预期猛烈，如果消费物价上升到3%，就会加速运行，离5%只有一步之遥，窗户纸一捅就破。印度、越南的高通胀说明资产泡沫导致的通胀可以在抵抗力较差的制造业国家率先扎根，而后蔓延到其他抵抗力较强的国家，如中国，如韩国。     注：通胀如虎，近在眼前。     一些讳谈通胀的学者，以大雪、严冬做托辞，老天爷可没有在12月下大雪。     另一些更糟糕的学者，无法遮掩通胀压力，索性说，适度的通胀是必要的，对经济有好处。应该把他们从国有体制中剔出来，自己打工赚钱养活家人，看他们还说不说这样的混帐话。 默认分类 2010-01-07T14:43:19Z yetan 物业税一定会开征也必须要开征 http://blog.e51home.com/post/3221/28314   一则消息让房地产市场雪上加霜。     据《上海证券报》1月5日报道，记者从接近国家税务总局的权威渠道处获悉，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。     物业税的推出，意味着投资性购房将遭到毁灭性打击，物业税推出之时就是房地产暴跌之日。     政府每年都将根据市场评估价对物业进行收税，使得投资房地产成为成本高昂的风险投资。当投资者等着收获房地产红利的时候，发现最大的一块红利被政府以物业税的形式拿走。此时，房地产泡沫将暴露出噬血的本来面目，现在大叫租售比不值一提的人，会发现原来租售比等数据是如此重要。因为以2009年的高房价，投资者无论如何也不可能在这辈子靠出租物业收回成本获得高额投资收益。为了降低物业持有成本、尽快回收红利，投资者惟一的办法就是抛售物业，但他会发现所有的房地产投资者拥有同样的想法，结果只有一个，投资者根本无法在市场上套现，能够收回成本已经是上上大吉。     基于三个原因，笔者并不认为物业税马上会开征，但到下半年应该会有实收试点。首先，拥有数套物业的既得利益阶层将因为物业税，转眼从暴利享受者成为投资市场的炮灰；第二，基本的评估技术条件尚不具备，物业税在十个城市空转，其他城市的配套举措并未跟上。物业是自住还是非自住，信息是否联网，北京的投资客在海南的物业如何统计在内，都是大问题；第三，实体经济远未复苏，地方政府如果无法得到土地暴利，而房地产市场又成为被推倒的多米诺骨牌，地方经济马上破产。     稳妥的办法是，物业税从商业地产开始起步，逐渐扩展至高端住宅市场，选择已经空转了数年的非一线城市进行物业税试点。商用地产在房地产市场中本来就是弱势，商业不旺，租金下降，抛售者众多，征收物业税不会大动干戈，高端住宅物业才是投资色彩最浓厚的一块。     从中国税收体制的完善来说，从中国建立公共财政的大方向来说，物业税一定会开征，也必须要开征。开征物业税有极其重要的意义，绝不可等闲视之，也不能只局限在房地产市场调控层面作为政府的投机性短期调控手段。     物业税的开征，意味着中国土地市场的根本性变革。以往投资者只有70年使用年限，征收物业税相当于变相承认，投资者拥有土地的永久使用权。对此大是大非，不可有丝毫动摇。     开征物业税还意味着地方政府角色的转变，地方政府现在是地方国企的掌门人，是地方土地的垄断者，是房地产市场中欺行霸市的土地供应者。收取物业税之后，地方政府从土地市场的重要交易者转型为市场的监管者，他们所得到的最大的收入不应该来自于卖地收入，而应该来自于税收收入，所以开征物业税是厘清地方政府身份的一个契机。     物业税从根本上来说是个财产税，从税收意义上来说有调节社会财富、损有余以补不足的作用。     物业税是建立中国地方公共财政的开端。物业税是税，按照法律规定必须明明白白列入地方财政预算的，这是改变地方土地财政的关键一步。以往土地收入不纳入预算，后纳入政府基金收入，近年来，国家先后出台政策要求将土地出让收入等非税收入全额纳入预算管理。但从国家审计署2009年7月公布的调查结果看，一些地区执行国家政策还不到位。抽查的10个省本级、23个市本级和41个县，2007年有848.26亿元非税收入未纳入一般预算和基金预算管理，占这些地区应纳入预算管理的非税收入的22.63%，其中16个市县超过50%。从结构看，上述应纳未纳入预算管理的非税收入主要是土地出让收入626.42亿元和已收缴的国有资本经营收益44.56亿元，合计占上述848.26亿元的79.1%。也就是说，巨额的土地收入在公共财政体系外循环。     2009年，70个城市卖地总收入翻番，杭州、上海、北京获前三甲，而这些沿海城市也是受到出口下降冲击较大的城市。中国的房地产业已形成恶性循环。出于地方财政收支的考虑，政府不得不力保房地产，房价高涨催生了资产泡沫，使中国实体经济未富先衰。     推出物业税不仅是对房地产投资者的冲击，也是对政府的约束，物业税决不仅是政府收入的增加，让地方政府坐收税收与卖地收入的双重红利，而是对卖地经济的约束，是建立公共财政的开端，是税收公平性的体现。     注：我是支持征收物业税的。但有前提，就是政府职能的转变，与土地市场的变革。否则，就是税上加税。昨天写的保障型住房，降低的是自住性需求的房价，物业税针对的是高端和多套住宅。 默认分类 2010-01-06T13:35:51Z yetan 中国能源是否被国际卖家卡住了脖子？ http://blog.e51home.com/post/3221/28313     中国制造基地的能源、资源大部分要从国外进口，让人忧虑的问题是，中国的能源、资源是否会被国际卖家卡住脖子？       每一次中国采购能源失败的案例，都会加深我们的焦虑。1月4日，澳大利亚Woodside石油公司宣布，该公司在2007年9月与中国石油公司与天然气公司(下称“中国石油公司”)签订的价值404亿美元的LNG 销售合同已失效，该公司暂时未能与中国石油公司达成下一步的合作协议。根据原有的框架协议，伍德赛德将在未来15年至20年内，每年向中石油供应200万至300万吨的液化天然气。       出于政治、安全等各方面的考虑，中国在全球收购能源已经遭遇一定的困挠，但中国企业大部分的并购案例进行顺利。据2009年10月有数据，中国向西非国家几内亚提供了数十亿美元的基建贷款，以换取近海石油的开采权。中国三大能源集团之一——中海油(CNOOC)已经投标，要从西方石油巨头手中赢得对尼日利亚石油区块的控制。此前，中国还与哈萨克斯坦、俄罗斯、巴西、委内瑞拉和安哥拉达成了贷款换燃料的交易。       中国石油公司的能源并购行动框架协议的失败，不能说明中国在天然气方面并未受制于人。首先，全球天然气供应并未紧缺。据国际能源机构最新预测，到2015年，天然气输送管道和液化天然气接收站的过剩容量，将增加到至少2500亿立方米，达到2007年富余容量的4倍多。其次，此次收购失败并不是因为澳大利亚官方安全的审核，而是交易对手方对于投资收益的考虑以及现金不足所致。交易对手签订新的协议，不过是重新谈判交易条件。     中国没有在天然气方面被卡住脖子，而在其他三个方面被卡住了脖子。           首先是在高科技领域。在这轮经济危机的复苏过程中，我国虽然得到了矿山等资源，却未能得到核心技术。如我国汽车行业以市场换技术，几十年过去，迄今未能得到发动机的核心技术；我国大飞机制造，每个关键零部件的标准都是美国制订，都要打包拿到美国维修；我国的高铁项目，核心技术要从西门子、GE等公司购买。以市场换技术受到高技术转移限制的挑战，我国内生的高技术领域仍然未能萌芽。一旦采用了国外的技术，就形成了路径依赖，不得不长期地依赖下去。       其次在农产品的品种方面。我国是大豆原产地，却在2000年开始成为最大的大豆进口国，并逐步丧失大豆的定价权。2004年国际资本运作大豆价格先涨后跌，国内一些企业对套期保值缺乏经验，结果高位被套。近七成企业停产，大量企业倒闭，造成了中国的“大豆危机”。乘此机会，四大国际粮商大举进入中国，通过低成本兼并重组，已控制全国66%的大型油脂企业，控制产能达85%。在鲁花、金龙鱼等一些知名品牌背后，都浮现着外资的身影。其中，“丰益嘉里系”独占中国食用油一半的市场份额。美国转基因大豆占据了中国食用油市场。       我国农业种子的产业链已经越来越依赖于欧美各国的标准与产品。而据《经济参考报》报道，我国著名的蔬菜之乡山东寿光，已沦为国外种业巨头的产品博览会。由于国外品种产量高、耐储藏、抗病毒，已取代中国本地品种。中国本土的各种鸡品种如果不受保护，就会陷入灭绝境地。       中国本土品种市场占有率节节下降的背后，是中国缺乏核心技术。如在山东寿光占据茄子绝对占有率第一的是荷兰瑞克斯旺公司的合资企业的“布利塔”茄子，这个茄子产量高、品质好、耐运输、耐低温，在寿光长茄子的市场占有率几乎达到100%。国内品种不耐低温，冬天不爱坐果，产量低，种“布利塔”的亩产量比国产品种要高1000斤左右。       第三，在标准与金融领域被卡住了脖子。中国央企的金融衍生品交易被套，亏损累累；中国所有的金融游戏都在西方银行家制订的规则下进行；中国制造业在2012年将不得不在欧美制订的体系下缴纳高额碳关税，从航空公司开始缴纳；而中国产品的标准无法成为全球标准。       表面上看，是中国在能源、资源领域被卡住了脖子，实际上是中国的科技创新能力不足、标准制订不科学卡住了中国经济的脖子，加上中国在全球金融领域中无法成为有实力的参与者，导致中国财富源源不断地外流。       建立中国内部市场标准，建立高效的交易市场，培育一流的实业家与资本家，才能破解“中国围城”。 默认分类 2010-01-06T13:35:24Z yetan 政府派发补贴红包拯救上市公司祸害股民 http://blog.e51home.com/post/3221/28297     上市公司获得年报之前拯救，一些上市公司会因为拯救起死回生。中国的上市公司往往能做到灵魂已死、肉身不灭。       据《上海证券报》报道，2009年第四季度，共有46家上市公司公告，收到各种形式的政府财政补贴，所涉款项16.73亿元。       财政补贴大多是为了保壳，或是扭转上市公司日益难看的财务报表。2009年第四季度公告收到政府财政补贴的上市公司中，前3季度业绩亏损的公司为9家，盈利在1000万元以下的公司为10家。其中，京东方A前3季度累计亏损7.57亿元，金路集团累计亏损4685.82万元，西北轴承累计亏损4418.57万元，丹化科技累计亏损3430.30万元。此外，*ST鲁北、京东方A、金路集团三家为2008全年与2009年前三季度均亏损的上市公司。而*ST申龙为暂停上市的公司，虽然公司前三季度实现微利169.63万元，但仍获补贴6000万元。       引申开来，财政补贴还是为了支持公司可以继续在资本市场圈钱。如东航等企业2009年获得大笔财政补贴、剥离坏帐，如此一来，2010年就会出现一个利润增长的漂亮的航空公司。也许国资委会在汇报材料中说市场化的新国资有什么本质变化，也许内部人会得出全然不同的结果。两年ST之后第三年赢利是保壳的惯用技俩，此后或卖壳或增发，上市公司也就有了继续圈钱的渠道。       如果直接注资是显性的，另一类财政补贴则非常隐蔽。比如税收优惠，比如科技创新经费，比如同样的价格却允许企业降低产品的品质，比如在有色金属价格下降时政府出资储备，甚至让公司直接作为政府储备企业，将企业的库存直接变成政府的库存。最典型的是云南铜业，在企业痛苦不堪的2008年12月，被正式列为云南省第一批重要物资储备企业之一，储备期限从08年12月1日至09年12月31日止。到2012年，云南铜业的铜储备预计达到900万吨，云南铜业不仅战胜了上半年的亏损全年赢利，还能获得增发再融资的机会，可以上演一出又一出注资、购买、储备的游戏，真是其乐无穷。       地方政府要保壳，说明上市公司对于地方政府的未来税费大有用处。事实上，地方政府或者政府部门越来越像股权投资公司的董事长，他们掌握着属地所有的上市资源。政府部门把上市公司的多寡作为执政水平高下的象征，哪个市有足够多的上市公司，说明该市的领导人有足够多的资源与人脉，而做大做强也成为补贴的借口。按照上交所研究中心主任胡汝银先生的数据，在2008年发生的股权转让的沪深A股上市公司中有20%属于行政划拨，这是2004年～2008年中国控制权市场快速发展的一个统计结果。       政府补贴能够做强企业当然是糊弄人的鬼话，但政府补贴确实可以给上市公司的资产运作腾出时间和空间，做厚资产、虚增赢利等层出不穷，上市公司糊弄的是投资者。而投资者之所以甘心被糊弄，当然不是因为傻，而是打赌这场零和游戏有比自己更傻的接盘者。       补贴之后的并购重组等猫腻不断。截止12月23日，剔除已被否决和终止的，两市公司今年共披露过271份定向增发预案，其中涉及地产业的共73份，占比27%。在73起地产企业资产运作中，实际为房企借壳的共34起（统计尚不包括通过资产置换等少数手段实施借壳的案例），占比近一半。这其中，又有28家的壳资源来自于ST股，占比高达82%。尤其值得一提的是，统计数据显示，今年ST公司中披露定向增发预案的仅40家，其中被房企借壳的比例高达七成，剩余三成除ST东航、ST马龙、ST宇航等有国资整合等特殊背景外，基本被有色金属类公司“瓜分”。       借壳主要以资产为对价认购壳公司增发股等方式来完成，财技的核心在于如何评估置入资产与壳公司股价。房地产、矿山资源评估增值动几倍已经成为常态。他们以未来的收益为评估基础，因为证监会曾联合资产评估协会专门下发过相关文件规范土地资产的评估工作，投行将增值率控制在5倍以下的管理层能够接受的范围内，而房企借壳公司则通过突击增资等方式曲线规避高评估风险的行为。顺发恒业借壳ST兰宝时的评估增值率仅61.83%，如果剔除注册资本增肥影响，实际增值率则超过1600%。又如拟借壳ST耀华的凤凰置业，2005年9月的注册资本只有3000万元，2007年12月变更为8400万元，其后在明确借壳ST耀华后进一步增资至8亿元。如果剔除掉紧急增肥成份，凤凰置业的评估增值率高达569%，亦非公布的61.09%。其他还有各种债转股、做低壳公司资产等等手段。       行政性的并购重组是低效甚至无效的，财政补贴鼓励优汰劣胜，鼓励被补贴公司罔顾投资者和消费者的利益，是对市场经济的极大败坏。我们不得不看到如下大戏一再上演，地方政府扮演着蹩脚的投行角色，底下各色演员将本位利益最大化，而一帮跑龙套的投资者今天买、明天卖忙得不亦乐乎，寻找接盘的傻瓜。       什么时候政府能不当投行，不当董事长，不当CEO，中国的并购重组才能生效。   注：元旦假日眨眼结束，到宜兴一日，还是感到实体经济不振。企业家要退出实体经济，无处可退，资金进入股市，充当了他人的炮灰。     伯南克明示加息，人民币汇率会跟着美元涨。何时加，没准谱，先放出传闻，让市场产生预期。美国的就业等数据依然不好，漫长的萧条期恐怕难免。     股指期货悬在头顶，何时推出，大家都茫然，投资方向不清。布局股指期货，有几个行业可看。     除了经济外，一直在关注重庆律师案，看看某些人洋相能够出到什么地步。    默认分类 2010-01-05T02:42:27Z yetan 能够平抑自住性住房市场房价的是保障房与二手房 http://blog.e51home.com/post/3221/28296     元旦假日，上海等一线城市没有出现末班车行情。由于各种调控市场的政策纷纷出台，买方与卖方处于胶着状态，北京上海的2009年12月份成交量环比骤减20%以上。       没有末班车行情并不能说明房价下降，只能说明观望者增加。三方面的原因造成观望者在短期内增加，一是在元旦之前购房者赶搭政策车，出现一轮销售井喷，目前处于成交量瓶颈期；二是销售经理超额完成2009年销售任务，并不急于开盘，希望在市场、政策稳定之后推楼以获得更多的收益；三是2010年下半年楼盘供应增加，成交高峰将在下半年出现。       房地产市场分成非常清晰的两大部分，投资主导的市场与消费为主的市场。前者不可能大跌，只要同比略降就是胜利。       目前房地产市场由投资者主导。据美联物业在京沪深三地各取样2000名购房者需求的分析显示，二手房市场上的非自住买家已经都远远超过五成。而且三城市的现房楼盘空置比也一直居高不下，很多已经居住两年以上的楼盘空置率甚至超过30％。2009年，北京市场目前投资比例首次出现了超过上海的现象。在北京的调查中显示62％的登记购房者表示如果手上若有剩余资金，房产将是首选投资目标，这一数据在上海为51％。同样是该机构的数据显示，近几年交付的楼盘中，很多项目的装修比例不足50％。上述现象加上离谱的房价收入比与租售比，都在说明房地产市场高价由投资者引导。       投资者主导的市场主要由货币政策与交易风险决定房价。稳定的货币政策和宽松的流动性意味着房地产价格有着坚实的支撑。而为了实体经济的稳定，为了税费的稳定，货币政策不可能大动干戈，那就意味着2010年投资型住房房价大幅下降不大可能。       消费型住房价格将受到压制。一方面，二手房成交量上升将牵住房价过快上升的缰绳。目前，一线城市二手房交易量超过一手房：2009年，北京二手房交易量有望达到20万套，首次超过新房交易的15万套。根据我爱我家市场研究中心的研究结果，2010年二手房将承担北京市场供应和交易的主要角色。二手房交易有投资成份，主要靠税费调节。       另一方面，2010年是保障性住房的元年。12月旨在重新调整房地产市场的“国四条”提出，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，相当于在住建部原计划的基础上增加了一倍。       保障性住房将成为政绩的重要衡量标准之一，在300名副市长到京开会后，主要城市陆续通报了2010年的保障性住房供应计划。2009年12月28日，北京市国土资源局通报了该市2009年度土地储备开发及市场供应有关情况和2010年计划安排。2010年北京市将继续加大住宅用地特别是保障性住房用地供应，拟供应的住宅用地面积将不低于2500公顷，规划建筑面积3000万平方米以上，其中保障性住房面积将占一半。2009年12月29日，上海市政府办公厅转发了市住房保障房屋管理局等五部门《关于上海贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》，再次宣布了保障性住房计划：上海至2012年建设2000万平方米、约30万套经济适用住房。包括2008年起已开工建设的项目在内，计划至2012年建设60万套，约4000多万平方米保障性住房。       大规模的保障性住房能否落实到位，是普通自住型商品房是否涨价的标志，只要保障性住房落实到位，自住性房价就不会涨上天。不能想像一个保障性住房占比达到三分之一的市场，房价能够涨到天上去。只要政府持之以恒建设保障性住房，只要保障性住房价格坚决与个人收入挂钩，固定房价收入比，自住性房产价格必降。       房地产市场出现了投资性与自住性房价的楚河汉界，前者是资产者的游戏，后者是民众的愿望与府的责任。在两个市场之间取得平衡，让资产拥有者有合法的投资渠道、有严格税收体制下的公平收益权，让后者获得居住权，房地产市场才能步入健康轨道。 默认分类 2010-01-05T02:41:58Z yetan 2010年经济结构转型能否成功的标志是什么？ http://blog.e51home.com/post/3221/28273     2009年12月26日，全国人大常委会法工委副主任王胜明首次对废除拆迁做出表态，称全国人大有关部门一直在加紧推动拆迁条例修改。此时，离2010年不到一周时间，而成都唐福珍自焚案过去了差不多一个半月。       2009年以拆迁终，2010年以拆迁条例修改始。       2010年的经济有很多重要议题，荦荦大者就有央企并购、中小企业发展、低碳经济、产能过剩、通胀预期等。上述纷繁复杂的经济难题能否解决，拆迁条例的修改成为真正的风向标，因为拆迁纠结了中国社会中最多的矛盾——地方政府公共财政是否继续依靠土地；物权法能否真正保护被拆迁人的利益；社会制度是否给拆迁人和被拆迁人提供了利益博弈的平台——如果能够通过法规的补救手段解决中国官民之间、各阶层之间最大的利益纠葛，说明政府拥有了尊重公民物产、通过和平手段进行利益博弈的能力、拥有除了土地之外的其他值钱资产。         拆迁之所以成为重大的社会议题，完全是因为拆迁背后的实物资产土地附着了太多的利益。在城市建设和城市化进程中，土地成为政府最重要的资产，由此衍生出一连串的利益关联：政府低价获得土地，合法剥夺民众的土地使用权，而后通过土地拍卖制度系统性地进行资产高估，将土地兑换为真金白银，填平了地方财政的黑洞。上海也好，北京也好，中国大城市的转型成本多数由土地收益支付，更不必提土地拍卖之初成为地方政府小金库的事实。         高估的地价背后有两个被牺牲的利益群体，所有拥有土地使用权而被低价剥夺、无法享受资产溢价者成为显性的牺牲群体，以高价购房为资产兑现者成为隐性的牺牲群体，开发商并不是牺牲族群，因为房价一路攀升，开发商到现在为止还没有真正为高地价买单。       资产剥夺是惊人的，据中房集团孟晓苏先生们的观点，有上万亿的资金通过土地进入城市，农民等土地所有者不仅被排除在房地产利益链条之外，还以最后的资产土地扛起中国城市化过程中的主要成本。         被牺牲的隐性群体是靠工薪生活的城市购房者，他们无法获得房地产投资之利。由此，80后的一代成为被牺牲的一代，他们遭遇大学扩招、就业困难，未能享受单位房市场化的原始积累，加上房价高企、竞争加剧，一辈子处于挣扎奋斗的过程中。现阶段正是80后买房、结婚、生子的高峰期，不幸遭遇了高房价，以目前平均2000元到3000元的月薪计，在大城市郊区买上一套100万元左右的住房，他们得付出至少20年以上的时间——有句话怎么说来着，一辈子、一套房、一个梦。         不要以个别被拆迁者得到两套住房或者上百万的拆迁补偿款反驳拆迁制度的不合理，钉子户“用尽心机”甚至不惜生命相搏获得的高额补偿，只不过是特例，并未成为制度性的利益平衡标准，个案反差极大绝不能印证制度的完善，而只能说明制度的漏洞之大；对抗的激烈不能证明博弈平台增加，而只能说明市场缺乏博弈的平台。结果只能是，对抗的代价越来越高，成都的唐福珍自焚也未通阻挡拆迁的脚步。当拆迁对抗到警察手举盾牌时只为对付被拆迁者的躯体时，不能不说，不论制度初衷如何，已经走向恶规恶法的边缘。       到现在为止，拆迁条例并没有提及废除，而围绕着“修改”两字展开。12月16日，国务院法制办副主任郜风涛表示，拆迁制度将有根本性变化，拟出台《征收与拆迁补偿条例》，公众与学界诟病多时的《城市房屋拆迁管理条例》将肯定同时废除。原条例废除，并不意味着拆迁终止，而突出“补偿”二字。       考虑到中国处于城市化的关键阶段、产业升级尚未成功，即将大规模开始的小城镇化建设成本仍将以土地资产支付，废除拆迁条例并不现实。       承认现实，退而求其次，并不意味着妥协，而是为了最终获取属于个人的物权保护，最终将伪公共利益挤出法律空间。       据目前披露的信息，修改后的拆迁条例有两方面重大转变，房屋拆迁权都归于政府，由政府与被拆迁户谈判商量补偿标准，先补偿后拆迁；当被迁拆户有异议时，可以向法院提出诉讼。       恕我直言，这两项改进有忽悠之嫌。即便按照原有的《拆迁条例》，拆迁其实是土地重新国有化的过程，本来就是政府的任务而从来不是开发商的任务，只不过地方政府将权利义务一并让度给开发商；被拆迁者感到不公平从来都有诉讼的权利，但地方法院除非胆大包天才会让地方政府败诉，判定地方政府所谓的公共利益不过是部门利益。       惟一解开拆迁乃至所有城市化过程中产权难题死结的做法是，真正回到物权法的轨道中来，承认土地使用者享有资产溢价权，他们所获得的补偿应该以土地资产价格的市场价为基准。政府与被拆迁者都可以向法律寻求最后的救济，不论出于什么目的，政府只要违反程序剥夺公民的个人合法财产，都应被视为违法行为。       再次强调，拆迁条例如何修改是政府对制度、对产权尊重程度的风向标，将成为未来中国社会制度建设的根基。如果拆迁条例在明年无疾而终、或者不痛不痒改些皮毛，将是对中国市场化、法治化进程的重大打击；相反，如果在新拆迁条例中公民的财产得到尊重，并且得到程度化的评估手段获得补偿，那我们应该为2010年以后的中国经济欣喜。   注：非常感谢一些朋友。     但不要以为我的沉默是害怕，绝不是。那是蔑视。     相信长期读博文的朋友能够了解这一点。 默认分类 2009-12-31T00:35:03Z yetan 2009年房地产盘点：应急产生大泡沫 http://blog.e51home.com/post/3221/28264     年终将至，没有哪个行业比房地产收获更多的臭鸡蛋和烂番茄。虽然在这一年，房地产的价格与成交量惊人上涨，虽然这个行业为拉动内需、为经济数据的复苏作出了莫大贡献。普通购房者在高房价中受煎熬，房地产行业在严厉的道德谴责中构筑沙滩上的百年老店，而政策在宏观经济指标与激烈的民意之间左右摇摆。   应急举措产生大泡沫      2009年房地产价格经历了时光隧道，从年初的黯淡，到3月转入大阳春，5月之后有越来越多的投资客进入房地产市场，象征着房地产市场步入炎夏。而到年末，12月16日《福布斯》评选7大金融泡沫，中国房地产成为位列第二位的近在眼前的金融泡沫。评语如下：中国的增长看上去“疑似”当年日本和美国市场崩盘前的状况，开发商严重依赖金融高杠杆和所谓“价格永远上涨”的概念。     有数据可以印证上述结论。中国指数研究院的2009年度报告显示，2009年11月，20个重点城市中，12个城市成交均价超过历史最高水平，其余8个城市也已接近历史最高水平。北京在2009年商品房均价上涨幅度已经超过60％，而深圳等地也纷纷超过这一涨幅。统一按照上涨幅度已经分别达到了50％以上这一低估的房价涨幅计算：三城市房价的涨幅都超过了GDP的5倍。这意味着，目前的高房价是无法兑现的，一旦多数人持房按照市场价兑现，楼市泡沫立马崩溃。     根据美联物业发布的一份关于租售比、房价收入比、房价与GDP涨幅的对比数据，可以得出同样的结论。11月来北京的楼市租售比再创记录首次突破了1：500，达到了1：546，部分区域甚至达到了1：700。而这一比例在2008年基本在1：400左右，上涨幅度达到了25%。上海的租售比为1：500。11月美联物业（上海）住宅蓝筹投资回报率仅为2%。深圳的租售比平均为1：450。这意味着持有物业的人不可能通过出租得到合理回报，惟一收加投资的手段是通过房地产转手交易，房地产成为彻底的类似于17世纪初荷兰郁金香一样的投资品。 有人认为，只要房地产有买家，泡沫就能持续。从表面上来看，确实如此。只要有富裕人群接盘，只要银行阻断楼市可能存在的风险，那么通过向境外开外房地产市场吸引全球富裕人群到中国城市购房，似乎一切矛盾都可迎刃而解。     但年末的迪拜危机提醒我们，这样做是短视的。迪拜精心维持的海市蜃楼因为债务过高、中东美元不愿意援而暂时终结。迪拜之梦甚至吸引了全球浮华的明星们到此投资，却依然无法躲过刺破泡沫的针尖。     我们不知道针尖来自何处，也许是连续十次加息，也许是邻国发生偿债危机引发全球金融市场的恐慌，也许是美元突然疲软，用时髦的话说，当资金链崩紧到一定程度，当杠杆拉长到一定程度，任何一只飞过天际的黑天鹅都可能引爆泡沫。   中国式的金融杠杆支撑房地产泡沫       为了拯救年初摇摇欲坠的GDP，政府拉长了房地产金融杠杆，给房地产泡沫火上加油。 中国工商联住宅产业商会会长聂梅生强调 “2009年房地产资金杠杆率提高”，依据是今年国内贷款的增幅快速增加，2008年四季度增量是-10%，今年三季度到9月底是90%；定金和预售款去年4月份是-40%，2009年三季度是100%。如果以自有资金率35%为基准线，1~9月份热点城市房地产成本的资金杠杆率已从2.86倍大幅提高到6.67倍。若考虑在土地环节上存在的资金杠杆（各种形式的股权基金、分期拿地等），这意味着提高自有资金成本杠杆率将翻一番。如果年底房价继续上涨，那么自有资金相对于总价值的杠杆率在热点城市将冲到20倍以上。     房地产的金融杠杆有可能更高。从去年开始，刺激房地产政策出台，全国各个城市对于分期缴纳土地出让价款及首付比例大幅放松，出让土地会分别签订合同，约定首付比例和分期缴纳时间，大部分是在20%~30%之间，远低于5部委通知的规定。而今年5月国务院将保障性住房和普通商品住房项目的最低自有资金比例从35%调低至20%，同样拉长了资金杠杆。 与此同时，房地产得到了前所未有的资金支持。     截至今年11月6日，全国61家中国内地房企通过银行授信、银行贷款、定向增发、IPO等方式融资总额约4000亿元人民币。其中，前15家企业融资总额就超过了3000亿元，占61家房企融资总额的80%以上。万科居榜首，实现银行授信500亿元、增发集资112亿元，融资总额为612亿元人民币；绿地、金地、SOHO中国、方兴地产分列2至5位。60余家房企获得银行短期授信和中长期授信总额超2400亿，成为最主要的融资来源，获得银行授信金额前10名的房企总共获得了总额约2400亿人民币的银行授信。自2009年下半年重启ＩＰＯ以来，先后有金隅股份、华南城、恒盛地产、宝龙地产、恒大地产、禹洲地产、明发集团、龙湖地产、花样年、佳兆业等１０家内地房企赴港上市成功，实际募集资金合计逾４００亿港元——通过向大开发商倾向性授信，通过允许开发商IPO或者再融资，银行与股市培育出了一连串敢于拿地王的豪气冲天的开发商。     至此，围绕房地产的完整资产高估链条基本形成：土地与房产价格提升，银行根据抵押品的市场定价发放更多的贷款，而股市投资者根据土地与房产的市场盈利给予地产股过高的估值。那些不大块拿地、不建高端住宅的房企将无法在资产泡沫中获取红利，由此造成了抢地、抢房、抢高端房现象。一旦某个投资品引发社会疯狂投资，进而撬动存款与贷款，无限度拉长融资杠杆时，最危险的泡沫也就形成了。   地方政府暗中获大利       央企、地王成为热门词汇，年底地王频出，地价坐上了火箭。     年底拍地掀狂潮，截止12月19日的一周，龙湖、复地、保利、招商等在上海、北京、南京各大城市竞得土地，溢价率均超100%，最高逾400%。有开发商的感觉是，“今天来看，2007年的天价地其实是如此便宜”。     12月22号，底价高达165亿元的广州亚运城项目整体出让成功，由富力、雅居乐、碧桂园等民营地产三巨头组成的联合体以255亿元的总价竞得，战胜了保利、万科、中海组成的国企联合体，成为全国“新地王”，媒体称之为民企战胜国企。但总体而言，国企仍占优势，2009年，总价地王排名前四位的开发商分别是绿地（72.45亿元）、中海（70.06亿元）、北京大龙（50.5亿元）、远洋地产（48.3亿元），都是国资背景。     国企也好，民企也好，疯狂拍地的背后是对土地溢价的再次肯定。开发商在台面上推高地价，高地价的幕后推后到底则是地方政府。     今年11月12日，国土资源部和国家发改委共同发布《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》。新目录明确规定，商品住宅用地的宗地出让面积，小城市(镇)不超过7公顷(105亩)，中等城市不超过14公顷(210亩)，大城市不能超过20公顷(300亩)。到12月17日，财政部等五部委联合发布发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》规定，分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年，首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。这些抑制性政策，被开发商与地方政府听成了冲锋的号角。     广州亚运城项目确连破两戒，既远远超过了土地面积的上限，也突破了付款下限。按照亚运城出让合同规定，亚运城总地价分三期付清，首期付总地价的40%，在12月25日前付清；第二期和第三期分别为总地价的30%，分别在2010年12月10日和2011年12月10日付清，三家民企将要在3天之内缴齐40%的土地出让金(约102亿元)。     当然，广州市可以用亚运城项目挂牌出让先于国家新政出台为理由，认为此次出让并不违规。但在新政出台后，如此大张旗鼓出售大块地，显示了地方政府的迫切心情。并非广州一家如此，其他地区也不遑多让。各地垄断土地的土地储备中心都已建成，用于推高地价的招商、勾地等举措纷纷出炉。     考虑到中国地方政府财政收入中土地出让收入占比高达53%，地方政府的行为实在是再正常不过的理性经济人行为。但与公共产品提供者的身份则差之万里。   投机政策酝酿出投机市场       房地产在2009年匪夷所思的上涨，是投机性政策的产物，是托了宽松货币政策的福。如果说投资性购房是投机者，那么，多变的政策更是投机的产物。政府缺乏长远的规划，或者有了规划却缺乏实行的勇气，是房地产市场疯狂的渊薮。     2009年一系列的刺激政策，与极其宽松的货币，以及在境外投资人士购房上的松绑，使房地产市场尽收其利。财政部关于契税、印花税和土地增值税的税费优惠，央行关于“首套房贷款利率7折、首付20%”的信贷政策，国务院《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的131号文件等一系列优惠政策的实施，在创造地王与楼王的同时，也加快了房地产交易的流转速度，使让中介公司和地产公司创造了历史最佳业绩。 经济数据好转之时将是房地产优惠政策退出之日。     年底，密切的调控政策出台，虽然不是核心政策，但目标所指十分清楚，就是降低交易流转速度，加大交易成本，使投资者知难而退。     12月7日闭幕的中央经济工作会议中提出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求；12月9日，国务院常务会议决定对营业税优惠政策进行调整，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，只在抑制房地产市场的投机行为；12月14日，国务院常务会议决定，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头，提出要继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。措施包括：增加普通商品住房的有效供给，抑制投资投机性购房，加强市场监管，大规模推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，这些措施被媒体称之为“国四条”。     12月17日，财政部等5部门出台，进一步加强土地出让收支管理的通知：要求地方政府必须将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，开发商拿地，分期缴纳全部土地出让价款期限，原则上不得超过一年。首次缴款比例不得低于全部出让款的50%。同时规定要严格按照规定，将土地出让净收益的10%，用于补充城市廉租住房保障资金，同时确保足额支付征地和拆迁补偿支出，补助被征地农民社会保障支出。     业内人士惊恐地看到，2005年的房地产周期又要再来一轮。政策周期周而复始，投机性过强的政策只能培育出极度投机的市场参与者，要改变的是政策底蕴，政策有一以贯之的逻辑，房地产才有健康发展的未来。     首先，保障型住房不应是花拳乡腿，其次，抑制房价与地价要从地方财税收入的源头着手，培育实体经济税源是关键；第三，考虑征收房屋空置税，加大投资者的成本。而货币政策必须及时跟进，无度宽松的货币是房价的导火索。     2010年房地产市场面临诸多不确定因素，总体而言，房地产价格已经危如累卵，如果不进行调整，摧毁的可能是中国经济。 默认分类 2009-12-29T14:36:14Z yetan 房地产市场三重境界：消费、投资与恐慌 http://blog.e51home.com/post/3221/28245    古人说，写诗有三重境界，房地产市场也有三重境界。       刚启动时，必然是自住型的消费需要占主导地位，此时房价微涨；而后各项政策跟进，市场热度提升，投资型需要上升，最终占据主导地位，房地产市场逐步泡沫化；最高境界是恐慌性需要，不管是自住还是投资，看着房价上升心里发慌，担心钱在手里发霉，无论如何都要抢购一套房才安心。       2009年的房地产市场一年之内就经历了上述三种境界。3月之前是持币观望琢磨着抄底，大家想的是这房地产不行了，不知跌到什么时候是个底。其实大家心里是把美国和日本的房地产市场拿来作为参考指标，迟迟不出手。       到3、4月间，政策拉动的效应逐渐显现，刚性需求者逐步出手；而到5、6月，投资者大批跟进，目前一些城市投资占比已经高达50%以上；到10月份以后，恐慌性需求跟进，特点是前期小投资者开始出货，而任何概念都被购房者看作房地产市场的看涨风向标，无论是政策年底到期的预期，还是轨道交通的概念。       创造恐慌性需求主要是节衣缩食的普通购房者，表现在二手房成交高涨。听到中介机构年底税收优惠政策到期的电话就乱了方寸。如北京的房地产市场最为明显，据我爱我家市场研究中心的研究结果预测，今年全年北京二手房交易量将有望达到20万套，首次超过新房交易的15万套。这是自去年一二手房销量分庭抗礼之后，北京二手房交易量首次压倒性的超过一手房。       深圳同样如此，二手房市场火爆之极。世华地产市场研究中心总监肖小平表示，根据市规划国土委网站数据统计来看，近十周二手房成交量一路上涨，周成交量屡创新高。火爆的情况还在延续。同时，保持稳健投资策略的投资者开始出手套现，如2006、2007年上海新江湾城的投资客套现，获取了翻番的收益。       恐慌性购房是中介机构与开发商炒作预期的结果。一方面是售房者心态笃定，不到心理价位绝不放楼，甚至坐地起价；一方面是中介商无数追命夺魂CALL，警告购房者明年政策会变，再不购房后果严重；另一方面是媒体渲染目前市场供应量不足，每个一线城市供应量缺口都高达上百万平方米。就象股市一样，当大批中小投资者蜂拥进入市场时，市场的短期风险可想而知，中小投资者永远是最后的接盘者。       大规模的道德谴责显然无济于事，解铃还需系铃人。改变恐慌首先需要宽松的政策，减少投资者，市场供应量就会上升。只要收紧货币政策，使得贷款的成本高于持有物业的成本，投资性购房者感受到风险收益不成比，就会主动退出房地产市场；其次是盘活二手房市场与租房市场，也就是盘活房地产市场的存量，政策有必要延续目前的房地产市场二手房税收优惠政策，使市场红利更多地向普通的刚性住房者倾斜；第三，向高端物业、二套房以上的投资者征收物业税，此举同样是增加风险成本的举措，将使部分风险厌恶的投资者退出房地产投资市场。       事实上，我国的自有住房拥有率位居世界前列。根据国家统计局公布的数据，2008年全国城镇的自有住房拥有率就已经达到了87.8%，其中的关键是一半以上的住房在农村以自建房的形式存在，在城市化的过程中，这部分住房将向城镇商品房过度。这部分购房者的特点是，人数庞大、消费能力不高，如果以目前的房价，我国城镇化过程不可能顺利完成。       要堵还要疏。关键之处在于，如果宽松的货币政策暂时不能撤退，投资市场的旺盛就是必然现象，资金不是流向股市就是流向楼市，此时开辟更多的投资市场，降低其他市场的门槛，让更多的人可以通过基金、大宗商品等获得投资性收益，对房地产投资的需求也就不那么迫切了。       恐慌性投资是房地产市场投资的极致现象，无法维持久远。不是政策刺泡，就是市场对高杠杆的投资模式进行报复。 默认分类 2009-12-26T02:32:34Z yetan 从降低房地产资金杠杆入手全面挤压资本市场泡沫 http://blog.e51home.com/post/3221/28188     12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》。通知的要点有两条，一是地方政府必须将土地出让土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，二是明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”，如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。       这两条规定的实质是，逼迫土地财政公开透明，降低开发商的融资杠杆比例。从地根与银根同时出击高房价，不管以往的房地产政策有多么荒诞，这两项举措值得赞赏。       中国的土地出让金在地方财政中占据越来越大的比重，当然应该纳入地方预算，向地方人大述职，而不是像以往那样在黑箱中操作大笔资金。至于后一项，不论是提高房贷首付比例，还是提高土地出让金的首付比例，主要目标都是通过增加房地产市场的支付，降低金融杠杆。       房地产是我国的金融泡沫之源，比股市更加危险。       在今年天量信贷的情况下，由于融资、再融资做大市场容量，我国的股指在狭窄的区间内徘徊。相比而言，房地产市场的调节却困难得多。首先，政府不能像发行股票一样在市场上源源不断地推出新土地与新楼盘；其次，即便推出新楼盘，远远不能满足市场上的投资需要。北京、上海等地的商品房库存已经降到警戒线以下；第三，与股市相比，房地产对地方财政的拉动作用极大，地方政府与开发商的开发热情与推出新股不可同日而语。       在投资品种无法充分供应的情况下，替代的办法就是抬高投资品单价、提升性价比高的楼盘价格，进行或真或假的概念炒作，以增加附加值。如海景房、江景房、旅游房、低碳房，等等，一系列的附加值使楼盘定价节节攀升。       房地产是核心，一头通银行，一头通股市，全面提高了投资品的估价。完整的资产高估链条基本形成：土地与房产价格提升，银行根据抵押品的市场定价发放更多的贷款，而股市投资者根据土地与房产的市场赢收给予地产股过高的估值。那些不大块拿地、不建高端住宅的房地产企业将无法在资产泡沫中获取红利，由此造成了抢地、抢房、抢高端房现象。       当然，艺术品投资也有类似效果，但艺术品不是社会投资者追逐的最主要的投资品种，因此无法形成完整的高估链条。一旦某个投资品，不管是房地产、郁金香、君子兰还是东印度公司，引发社会疯狂投资，进而撬动存款与贷款，无限度拉长融资杠杆时，最危险的泡沫也就形成了。       宽松的信贷政策拉长了金融杠杆，给房地产泡沫火上加油。       中国工商联住宅产业商会会长聂梅生强调“2009年房地产资金杠杆率提高”，依据是今年国内贷款的增幅快速增加，2008年四季度增量是-10%，今年三季度到9月底是90%；定金和预售款去年4月份是-40%，2009年三季度100%。如果以自有资金率35%为基准线，1-9月份热点城市房地产成本的资金杠杆率已从2.86倍大幅提高到6.67倍。若考虑在土地环节上存在的资金杠杆（各种形式的股权基金、分期拿地等），这意味着提高自有资金成本杠杆率将翻一番。如果年底房价继续上涨，那么自有资金相对于总价值的杠杆率在热点城市将冲到20倍以上。       房地产的金融杠杆有可能更高。从去年开始，刺激房地产政策出台，全国各个城市对于分期缴纳土地出让价款及首付比例大幅放松，出让土地会分别签订合同，约定首付比例和分期缴纳时间，大部分是在20%-30%之间，远低于五部委通知的规定。而今年5月国务院将保障性住房和普通商品住房项目的最低自有资金比例从35%调低至20%，同样拉长了资金杠杆。       房地产金融杠杆下降，对土地市场的价格有较一定冲击，虽然今年楼市大旺，房地产开发商不缺钱，据2009年三季报数据统计，前三季度，91家A股房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额总额为474.28亿元，而去年同期，这一数据为-389.85亿元。但是，由于大块溢价拿地，考虑到明年开发资金，房地产开发商的现金流并不充沛。       控制融资杠杆，地价恢复平衡，资产品高估的源头无水，投资品泡沫自然破灭。有人说，房地产银行融资正在转向民间融资，因此此举效果不大。简单地说，如果银行这个“傻大个”不为房地产市场举哑铃，那么民间投资者就不会太起劲，充其量是茶杯里的泡沫。       上述分析建立在地方政府与金融机构严格执行政策的基础上，如果各地阳奉阴违，银行继续把房地产开发贷款当摇钱树，或者大笔给拿地的央企贷款，则另当别论。   注：有人担心首付提高会导致央企垄断。央企已经垄断了，他们能够从银行获得更多的资金拿到高价地。     西飞国际之事还在发酵，如果我是机构的托，请告诉我，是哪家机构？应该问机构哪多少钱才合适？如果有证据，请走正常法律途径维权，也是社会法治的一大进步。     还有人把叶荣添扯出来，对不起，这人到底姓什么？我对于没有证据而持极端态度的人，是敬鬼神而远之。     本人从不推荐上市公司，也没有代言什么产品，与博客中的所有狗皮膏药广告无关，多次拒绝了类似公司商业合作的要求。如果有合作，我会公诸于众。    是我的劳动所得，一分钱不能少；不是我的，一分钱不要。    至于油价之事，下周再具体写文。    周末到了，祝朋友们周末快乐。 默认分类 2009-12-19T13:09:10Z yetan