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renzhiqiang http://blog.e51home.com/blog/3239 renzhiqiang 2010-03-17T07:47:58Z 如果是一种常态 http://blog.e51home.com/post/3239/28339 一个靠消灭资产阶级为建党理论基础的政党，很难自觉的利用资本获利的方式发展经济，因此建国后的前三十年利用资本获利不但无法成为正常的知识教育，反而成为一种罪过，成为被打倒和限制的范围，改革之初利用资本投资和交易而获利的行为被列入“投机倒把”罪的刑罚之列，直到南巡讲话和建立市场经济框架的主张进入党的文件，才修改刑罚而取消了这一罪行。 但这种传统的错误理论仍在左右着中国的经济政策，“投资”仍在受到严格的审批与限制，缺少自由的选择权。如某些领域中严格的限制非国有投资的进入，如某些政策在打击与限制民众的自由投资，因此投资与投机常被并列的进入政府文件中抑制或遏制的内容。 其实，党的文件中已对“增加民众获得财产性收益”的内容给以了肯定，但如果没有投资或投机，又如何实现获得财产性收入的机会呢？ 一般而言，民众的财产主要分为金融财产和实物财产两大类。实物财产中主要为房产和古董、字画、艺术品两大类了。不管是金融类投资还是古董、艺术品类投资大约都要有时间和知识作为必要条件，这就限制了大多数人的投资能力和渠道。至今中国的股民仍只是少数家庭，不到人口或家庭数的十分之一，远远不如中国的网民数量。而能参与古董类投资的家庭就更少了。于是房产投资就成了更多城市居民的不得不做的一种选择。 为重，似乎以为这样就能解决房价高涨的问题。这种政策的基础是将自住与改善性的购房当作是正常消费，而将此外的一切购房行为都当作是投资或投机，并认为投资者与投机者是少数，他们早已解决了住房权利问题，他们的投资于投机行为导致的是房价上升让许多人买不起住房。但是却忽略了从住房价格的提高中获取财产性收益恰恰是居民改善住房条件的重要经济来源。让居民从住房的财产性收入中提高自行解决与改善住房条件的能力，这恰恰是各国政府在实行的政策，也是市场经济的必然规律。在居住的同时又能获得财产升值的收益有什么不对吗？当中国居民更多的理解这一金融学的道理时，一定会充分利用这一规律。靠打土豪分田地而建立的新中国并没有给中国人带来富裕的生活，中国人在三十年中穷得吃不饱肚子，穷得买不起自行车、电视机。而改革开放的三十年让中国人不再为吃、穿、用而发愁。虽然今年许多家庭“穷”得买不起商品房，但他们却已开上了被称为是富人身份象征的私家车。如果中国民众仅仅是穷得买不起商品房，难道不能用其他方式解决居住问题吗？政府要解决的只是住房权利的保障，而非财产权利的保障。而住房的财产权利一定会演变成金融投资中的财产性收益的争论。如果住房投资变成了一种常态时，政府的政策又将如何变化呢？总不能将所有的住房消费都列入打击与抑制的范围中吧。 1998年的房改之前，所有的住房都不是家庭或私人的财产，而是一种福利。房改之后的初期，重在解决居住权利与条件的改善，民众一没有能力和闲钱去进行投资；二政府也没有允许民众获取财产性收入的保护与鼓励。但当抑制投资与投机的政策唤醒了沉睡的民众，当政府的文件鼓励民众获取财产性收入时，“资本”有了在中国生存的名义与地位，利用资本获利成了一种光荣与智慧的体现，成为“资本家”也上升为社会的精英和骄傲。基金与基金经理人、合伙人不断创造着历史的奇迹，整个社会回到了经济规律代替政治口号的现实中，房产投资也就变成了一种常态。 因为中国在加速工业化与城市化的进程，尤其是中国是世界人口最多的国家，又在改革之前的三十年用户籍管理限制了城市化的发展，所以在住房制度改革之后、在工业化与城市化加速之后，供不应求成为发展进程中的主要矛盾。收入增长的同时土地、住房的价格也在不断的上涨，这就同时给了住房投资者一个杠杆，让自身收入不足不能全额支付的住房投资情况变成了可以将未来收入流变成今天的投资力量，帮助大多数人改善住房需求的同时也实现了投资收益的目标。 并非只有非自住才是一种投资，所有的住房不管是用途如何，是否居住都会在普遍的土地价格增长中物以稀为贵的产生巨大的增值收益。这与是否自我居住没有任何关系，而是以是否自住来判断是投资或投机的行为，是一种完全不懂金融学逻辑的愚昧。 为重，似乎以为这样就能解决房价高涨的问题。这种政策的基础是将自住与改善性的购房当作是正常消费，而将此外的一切购房行为都当作是投资或投机，并认为投资者与投机者是少数，他们早已解决了住房权利问题，他们的投资于投机行为导致的是房价上升让许多人买不起住房。但是却忽略了从住房价格的提高中获取财产性收益恰恰是居民改善住房条件的重要经济来源。让居民从住房的财产性收入中提高自行解决与改善住房条件的能力，这恰恰是各国政府在实行的政策，也是市场经济的必然规律。在居住的同时又能获得财产升值的收益有什么不对吗？当中国居民更多的理解这一金融学的道理时，一定会充分利用这一规律。靠打土豪分田地而建立的新中国并没有给中国人带来富裕的生活，中国人在三十年中穷得吃不饱肚子，穷得买不起自行车、电视机。而改革开放的三十年让中国人不再为吃、穿、用而发愁。虽然今年许多家庭“穷”得买不起商品房，但他们却已开上了被称为是富人身份象征的私家车。如果中国民众仅仅是穷得买不起商品房，难道不能用其他方式解决居住问题吗？政府要解决的只是住房权利的保障，而非财产权利的保障。而住房的财产权利一定会演变成金融投资中的财产性收益的争论。如果住房投资变成了一种常态时，政府的政策又将如何变化呢？总不能将所有的住房消费都列入打击与抑制的范围中吧。 美国或大多数国家的金融体系都可以以住房作为抵押而进行购买行为的贷款，同时也可以做非购买行为的抵押信贷，来获取消费或生产或再投资的资金。因此住房在自住的房产升值时，抵押信贷就能获得更多的资金，即获得财产升值的收益，尤其是美国等国是实行住房个贷利息抵扣个人所得税的优惠制度，那么只有用购房信贷的利息冲抵才能少交个税而个人受益。这就将住房变成了一种金融投资产品，又有实际的居住功能，自然住房投资品就兼有了多种功能，也因此实现了购房单增加个人消费能力的目标，而非购房抑制消费能力的挤出效应。 中国目前存在的问题恰恰在于自房改政策之后，消费占GDP的比重快速下滑，正因为这种缺少投资理论、缺少金融学逻辑的理念和落后的个贷政策所造成的结果。 美国或其他发达国家的住房再贷款，恰恰是根据住房价格的增值而不断增长的。但中国却是住房的价格增长时，如果不交易就不能获得贷款，更不用说增加个贷的额度了。于是房价越来越高，个贷却越来越少了，也因此培育出了典当这个相当于住房抵押再信贷的行业，并且收益远远超过了银行。 的产生巨大的增值收益。这与是否自我居住没有任何关系，而是以是否自住来判断是投资或投机的行为，是一种完全不懂金融学逻辑的愚昧。美国或大多数国家的金融体系都可以以住房作为抵押而进行购买行为的贷款，同时也可以做非购买行为的抵押信贷，来获取消费或生产或再投资的资金。因此住房在自住的房产升值时，抵押信贷就能获得更多的资金，即获得财产升值的收益，尤其是美国等国是实行住房个贷利息抵扣个人所得税的优惠制度，那么只有用购房信贷的利息冲抵才能少交个税而个人受益。这就将住房变成了一种金融投资产品，又有实际的居住功能，自然住房投资品就兼有了多种功能，也因此实现了购房单增加个人消费能力的目标，而非购房抑制消费能力的挤出效应。中国目前存在的问题恰恰在于自房改政策之后，消费占GDP的比重快速下滑，正因为这种缺少投资理论、缺少金融学逻辑的理念和落后的个贷政策所造成的结果。美国或其他发达国家的住房再贷款，恰恰是根据住房价格的增值而不断增长的。但中国却是住房的价格增长时，如果不交易就不能获得贷款，更不用说增加个贷的额度了。于是房价越来越高，个贷却越来越少了，也因此培育出了典当这个相当于住房抵押再信贷的行业，并且收益远远超过了银行。但如果在中国房子升值后变成了二手房交易时，银行是按新的增值价格给消费者提供个贷的，但为什么这个贷款不能直接给原有的住房人，并使其实现和获取增值的收益用于消费呢？只是可以想象，一套住房原来价值30万元，现在升值到50万元了，于是丈夫将房子卖给了老婆，从银行将升值的部分用贷款的形式而变现了；当房子升值到70万元时，老婆再将房子卖给丈夫，又从银行将升值的部分用贷款而变现了。房子还是原来的房子，但增值的收益却可以在自住的条件中不断的从银行信贷中变现。当然有人要说个贷是要还的，变现的钱也是要还的。但变现的钱用同样的方式不是变成了投资吗，不是又获得了一份投资的收益吗？如果有两套以上的住房，卖掉一套就还清了全部贷款，而其中一套的增值收益不就全归自己了吗？即使不这么麻烦，只要房产在不断升值，那么所有的增值收益都可以消费了。因为房子并没有消失，其抵押价值仍在，只要还每月的个贷，这些集中起来的个贷就可以办大事了。凡是带有产权并能获得财产性增值收益的住房，大约都属于带有金融投资属性的产品，低价的两限房是如此，政府补贴的经济适用住房也是如此。因为这些产品都能通过交易或个贷获取增值收益且不失居住权利与功能。这大约就是金融学的道理！中国现行的政策中以打击、抑制投资与投机购房 但如果在中国房子升值后变成了二手房交易时，银行是按新的增值价格给消费者提供个贷的，但为什么这个贷款不能直接给原有的住房人，并使其实现和获取增值的收益用于消费呢？ 只是可以想象，一套住房原来价值30万元，现在升值到50万元了，于是丈夫将房子卖给了老婆，从银行将升值的部分用贷款的形式而变现了；当房子升值到70万元时，老婆再将房子卖给丈夫，又从银行将升值的部分用贷款而变现了。房子还是原来的房子，但增值的收益却可以在自住的条件中不断的从银行信贷中变现。 当然有人要说个贷是要还的，变现的钱也是要还的。但变现的钱用同样的方式不是变成了投资吗，不是又获得了一份投资的收益吗？如果有两套以上的住房，卖掉一套就还清了全部贷款，而其中一套的增值收益不就全归自己了吗？即使不这么麻烦，只要房产在不断升值，那么所有的增值收益都可以消费了。因为房子并没有消失，其抵押价值仍在，只要还每月的个贷，这些集中起来的个贷就可以办大事了。 为重，似乎以为这样就能解决房价高涨的问题。这种政策的基础是将自住与改善性的购房当作是正常消费，而将此外的一切购房行为都当作是投资或投机，并认为投资者与投机者是少数，他们早已解决了住房权利问题，他们的投资于投机行为导致的是房价上升让许多人买不起住房。但是却忽略了从住房价格的提高中获取财产性收益恰恰是居民改善住房条件的重要经济来源。让居民从住房的财产性收入中提高自行解决与改善住房条件的能力，这恰恰是各国政府在实行的政策，也是市场经济的必然规律。在居住的同时又能获得财产升值的收益有什么不对吗？当中国居民更多的理解这一金融学的道理时，一定会充分利用这一规律。靠打土豪分田地而建立的新中国并没有给中国人带来富裕的生活，中国人在三十年中穷得吃不饱肚子，穷得买不起自行车、电视机。而改革开放的三十年让中国人不再为吃、穿、用而发愁。虽然今年许多家庭“穷”得买不起商品房，但他们却已开上了被称为是富人身份象征的私家车。如果中国民众仅仅是穷得买不起商品房，难道不能用其他方式解决居住问题吗？政府要解决的只是住房权利的保障，而非财产权利的保障。而住房的财产权利一定会演变成金融投资中的财产性收益的争论。如果住房投资变成了一种常态时，政府的政策又将如何变化呢？总不能将所有的住房消费都列入打击与抑制的范围中吧。 凡是带有产权并能获得财产性增值收益的住房，大约都属于带有金融投资属性的产品，低价的两限房是如此，政府补贴的经济适用住房也是如此。因为这些产品都能通过交易或个贷获取增值收益且不失居住权利与功能。 这大约就是金融学的道理！ 中国现行的政策中以打击、抑制投资与投机购房为重，似乎以为这样就能解决房价高涨的问题。这种政策的基础是将自住与改善性的购房当作是正常消费，而将此外的一切购房行为都当作是投资或投机，并认为投资者与投机者是少数，他们早已解决了住房权利问题，他们的投资于投机行为导致的是房价上升让许多人买不起住房。 为重，似乎以为这样就能解决房价高涨的问题。这种政策的基础是将自住与改善性的购房当作是正常消费，而将此外的一切购房行为都当作是投资或投机，并认为投资者与投机者是少数，他们早已解决了住房权利问题，他们的投资于投机行为导致的是房价上升让许多人买不起住房。但是却忽略了从住房价格的提高中获取财产性收益恰恰是居民改善住房条件的重要经济来源。让居民从住房的财产性收入中提高自行解决与改善住房条件的能力，这恰恰是各国政府在实行的政策，也是市场经济的必然规律。在居住的同时又能获得财产升值的收益有什么不对吗？当中国居民更多的理解这一金融学的道理时，一定会充分利用这一规律。靠打土豪分田地而建立的新中国并没有给中国人带来富裕的生活，中国人在三十年中穷得吃不饱肚子，穷得买不起自行车、电视机。而改革开放的三十年让中国人不再为吃、穿、用而发愁。虽然今年许多家庭“穷”得买不起商品房，但他们却已开上了被称为是富人身份象征的私家车。如果中国民众仅仅是穷得买不起商品房，难道不能用其他方式解决居住问题吗？政府要解决的只是住房权利的保障，而非财产权利的保障。而住房的财产权利一定会演变成金融投资中的财产性收益的争论。如果住房投资变成了一种常态时，政府的政策又将如何变化呢？总不能将所有的住房消费都列入打击与抑制的范围中吧。 但是却忽略了从住房价格的提高中获取财产性收益恰恰是居民改善住房条件的重要经济来源。让居民从住房的财产性收入中提高自行解决与改善住房条件的能力，这恰恰是各国政府在实行的政策，也是市场经济的必然规律。在居住的同时又能获得财产升值的收益有什么不对吗？当中国居民更多的理解这一金融学的道理时，一定会充分利用这一规律。 靠打土豪分田地而建立的新中国并没有给中国人带来富裕的生活，中国人在三十年中穷得吃不饱肚子，穷得买不起自行车、电视机。而改革开放的三十年让中国人不再为吃、穿、用而发愁。虽然今年许多家庭“穷”得买不起商品房，但他们却已开上了被称为是富人身份象征的私家车。如果中国民众仅仅是穷得买不起商品房，难道不能用其他方式解决居住问题吗？ 政府要解决的只是住房权利的保障，而非财产权利的保障。而住房的财产权利一定会演变成金融投资中的财产性收益的争论。 如果住房投资变成了一种常态时，政府的政策又将如何变化呢？总不能将所有的住房消费都列入打击与抑制的范围中吧。默认分类 2010-01-07T14:40:22Z renzhiqiang 短评 http://blog.e51home.com/post/3239/28305 2009年听到最多的呐喊声大约是房价的高涨了，不管是媒体还是民众最关注和谈论最多的还是房价。 动投资的快速增长。图三：施、竣工面积变化自2007年底，“两防”的措施出台之后，房地产的开工、施工与竣工面积应声而下，一路快速下滑。销售面积的下降让开发商现金流紧张，信贷政策的紧缩让开发商几乎断流，自然就无力增加新开工。大量的已开工项目则不得不半路停工，连万科这种号称世界最大的住宅供应商都在大量降价回收现金的同时停工了数个楼盘，放缓了建设速度。从图中可以明显的看出，当2009年初的刺激消费的政策发挥了作用之后，销售面积的增长让开发商手中有了现金流，但这个现金流并没有投入于新开工，而是投入于将已销售的房屋竣工交用以及迅速让停工、烂尾的楼盘转入正常的施工与建设之中。因此，2009年初始竣工的面积快速增长了，是在施的面积快速增长了，但快速的去库存化的过程中新开工面积受政策预期和土地供给的制约始终处于负增长的缓慢回升之中。直到2009年10月才出现了3%的正增长，11月才出现了1.62亿平方米的新开工，拉起了新开工的阳线。而从新开工面积严重滞后于销售的情况看，去库存化的加速与新开工的增速的缓慢形成了巨大的反差，而这些滞后的新开工大约要在半年之后才能形成新的销售量。那么意味着，今年的上半年供不应求的现象并不会在新开工面积的快速增长中缓解，反而会矛盾更加突显。最可怕的则是投资的下滑，当销售快速增长、现金流迅速回笼、开发贷放松、开发商到位资金充足时，为什么投资却在回落。图四：房地产开发投资变化自2009年2月中央刺激房地产消费的政策出台之后，房地产投资开始出现缓慢的增长，至9月份达到投资的高潮，投资增速达到18%以上。虽然同比上一年仍低5—6个百分点，但总算是个持续上涨的趋势，但以后却出现了掉头向下的情况。9月份的3900亿元，10月份的3400多亿元，到11月份的2800亿元，虽然没有12月份的数字，但趋势并不乐观。去年12月份的经济工作会议之后，为遏制部分城市的高房价，终止了 与2009年初最低点的房价相比，出现了快速的回升，但环比的增长却只有不到3个百分点。房价指数如果从2007年的最高点到快速下降的最低点计算，大约只回升了50%，环比的增幅也小于2007年的跳跃。 图一：房价指数变化    <a href="http://photo.blog.sina.com.cn/showpic.html#blogid=4679d3510100h4cy&url=http://static9.photo.sina.com.cn/orignal/4679d351t7c62c09fa278&690" target="_blank"><img src="http://static9.photo.sina.com.cn/bmiddle/4679d351t7c62c09fa278&690" /></a> 动投资的快速增长。图三：施、竣工面积变化自2007年底，“两防”的措施出台之后，房地产的开工、施工与竣工面积应声而下，一路快速下滑。销售面积的下降让开发商现金流紧张，信贷政策的紧缩让开发商几乎断流，自然就无力增加新开工。大量的已开工项目则不得不半路停工，连万科这种号称世界最大的住宅供应商都在大量降价回收现金的同时停工了数个楼盘，放缓了建设速度。从图中可以明显的看出，当2009年初的刺激消费的政策发挥了作用之后，销售面积的增长让开发商手中有了现金流，但这个现金流并没有投入于新开工，而是投入于将已销售的房屋竣工交用以及迅速让停工、烂尾的楼盘转入正常的施工与建设之中。因此，2009年初始竣工的面积快速增长了，是在施的面积快速增长了，但快速的去库存化的过程中新开工面积受政策预期和土地供给的制约始终处于负增长的缓慢回升之中。直到2009年10月才出现了3%的正增长，11月才出现了1.62亿平方米的新开工，拉起了新开工的阳线。而从新开工面积严重滞后于销售的情况看，去库存化的加速与新开工的增速的缓慢形成了巨大的反差，而这些滞后的新开工大约要在半年之后才能形成新的销售量。那么意味着，今年的上半年供不应求的现象并不会在新开工面积的快速增长中缓解，反而会矛盾更加突显。最可怕的则是投资的下滑，当销售快速增长、现金流迅速回笼、开发贷放松、开发商到位资金充足时，为什么投资却在回落。图四：房地产开发投资变化自2009年2月中央刺激房地产消费的政策出台之后，房地产投资开始出现缓慢的增长，至9月份达到投资的高潮，投资增速达到18%以上。虽然同比上一年仍低5—6个百分点，但总算是个持续上涨的趋势，但以后却出现了掉头向下的情况。9月份的3900亿元，10月份的3400多亿元，到11月份的2800亿元，虽然没有12月份的数字，但趋势并不乐观。去年12月份的经济工作会议之后，为遏制部分城市的高房价，终止了 而房价上升的动力则来自于销售面积的快速增长。自2007年的二套房贷政策出台之后，在消费信贷政策紧缩的打击之下，全国的各种住房销售迅速下滑，并在2008年持续出现负增长，直到2009年刺激政策出台之后才扭转了下滑的局面，让销售迅速回升。 图二：销售面积变化    <a href="http://photo.blog.sina.com.cn/showpic.html#blogid=4679d3510100h4cy&url=http://static4.photo.sina.com.cn/orignal/4679d351t72d6ad1ed793&690" target="_blank"><img src="http://static4.photo.sina.com.cn/bmiddle/4679d351t72d6ad1ed793&690" /></a> 正是由于2009年采取了刺激消费的政策，让2008年被抑制了一年多的消费需求迅速的爆发出来了。 1、4万亿元投资中的征地拆迁； 2、棚户区改造的大量拆迁； 2009年听到最多的呐喊声大约是房价的高涨了，不管是媒体还是民众最关注和谈论最多的还是房价。与2009年初最低点的房价相比，出现了快速的回升，但环比的增长却只有不到3个百分点。房价指数如果从2007年的最高点到快速下降的最低点计算，大约只回升了50%，环比的增幅也小于2007年的跳跃。图一：房价指数变化而房价上升的动力则来自于销售面积的快速增长。自2007年的二套房贷政策出台之后，在消费信贷政策紧缩的打击之下，全国的各种住房销售迅速下滑，并在2008年持续出现负增长，直到2009年刺激政策出台之后才扭转了下滑的局面，让销售迅速回升。图二：销售面积变化正是由于2009年采取了刺激消费的政策，让2008年被抑制了一年多的消费需求迅速的爆发出来了。 1、4万亿元投资中的征地拆迁； 2、棚户区改造的大量拆迁； 3、家庭分裂的特殊需求； 4、改善性需求； 5、通胀预期； 6、税费减免； 7、利率下降； 8、人头补贴。多项利好措施大大提高了住房的可支付能力，二手房交易的活跃为改善打下了良好的基础。一手房市场的销售自然就出现了持续的井喷式上升。刺激消费的政策确实起到了拉动内需的积极作用。然而，没有有效的刺激投资增长的相应措施（降低资本金率的措施在土地出让金一次性支付之下，无法发挥杠杆的作用）。一是，土地的供给量在2008年快速下滑时并未给投资的上升提供原材料充足的库存条件，想让投资快速增长是不具备条件的。二是，2008年有大量的停工、烂尾及半库存，在去库存化时首先消化的是这些半库存的在建工程。而让新增开工被挤压。三是，2009年的土地供给严重不足并不能为新开提供充足的条件。四是，对政策的预期不明，都在对房价上升之后的政策打击形成疑虑。房改十年的历史已证明，每次出现房价上涨波动时，支付总会出台多种组合拳来抑制投资或需求，以打压房价。这种一年被蛇咬十年怕井绳的担忧，并没有让销售快速回升以及拉 3、家庭分裂的特殊需求； 4、改善性需求； 5、通胀预期； 动投资的快速增长。图三：施、竣工面积变化自2007年底，“两防”的措施出台之后，房地产的开工、施工与竣工面积应声而下，一路快速下滑。销售面积的下降让开发商现金流紧张，信贷政策的紧缩让开发商几乎断流，自然就无力增加新开工。大量的已开工项目则不得不半路停工，连万科这种号称世界最大的住宅供应商都在大量降价回收现金的同时停工了数个楼盘，放缓了建设速度。从图中可以明显的看出，当2009年初的刺激消费的政策发挥了作用之后，销售面积的增长让开发商手中有了现金流，但这个现金流并没有投入于新开工，而是投入于将已销售的房屋竣工交用以及迅速让停工、烂尾的楼盘转入正常的施工与建设之中。因此，2009年初始竣工的面积快速增长了，是在施的面积快速增长了，但快速的去库存化的过程中新开工面积受政策预期和土地供给的制约始终处于负增长的缓慢回升之中。直到2009年10月才出现了3%的正增长，11月才出现了1.62亿平方米的新开工，拉起了新开工的阳线。而从新开工面积严重滞后于销售的情况看，去库存化的加速与新开工的增速的缓慢形成了巨大的反差，而这些滞后的新开工大约要在半年之后才能形成新的销售量。那么意味着，今年的上半年供不应求的现象并不会在新开工面积的快速增长中缓解，反而会矛盾更加突显。最可怕的则是投资的下滑，当销售快速增长、现金流迅速回笼、开发贷放松、开发商到位资金充足时，为什么投资却在回落。图四：房地产开发投资变化自2009年2月中央刺激房地产消费的政策出台之后，房地产投资开始出现缓慢的增长，至9月份达到投资的高潮，投资增速达到18%以上。虽然同比上一年仍低5—6个百分点，但总算是个持续上涨的趋势，但以后却出现了掉头向下的情况。9月份的3900亿元，10月份的3400多亿元，到11月份的2800亿元，虽然没有12月份的数字，但趋势并不乐观。去年12月份的经济工作会议之后，为遏制部分城市的高房价，终止了 6、税费减免； 7、利率下降； 8、人头补贴。 动投资的快速增长。图三：施、竣工面积变化自2007年底，“两防”的措施出台之后，房地产的开工、施工与竣工面积应声而下，一路快速下滑。销售面积的下降让开发商现金流紧张，信贷政策的紧缩让开发商几乎断流，自然就无力增加新开工。大量的已开工项目则不得不半路停工，连万科这种号称世界最大的住宅供应商都在大量降价回收现金的同时停工了数个楼盘，放缓了建设速度。从图中可以明显的看出，当2009年初的刺激消费的政策发挥了作用之后，销售面积的增长让开发商手中有了现金流，但这个现金流并没有投入于新开工，而是投入于将已销售的房屋竣工交用以及迅速让停工、烂尾的楼盘转入正常的施工与建设之中。因此，2009年初始竣工的面积快速增长了，是在施的面积快速增长了，但快速的去库存化的过程中新开工面积受政策预期和土地供给的制约始终处于负增长的缓慢回升之中。直到2009年10月才出现了3%的正增长，11月才出现了1.62亿平方米的新开工，拉起了新开工的阳线。而从新开工面积严重滞后于销售的情况看，去库存化的加速与新开工的增速的缓慢形成了巨大的反差，而这些滞后的新开工大约要在半年之后才能形成新的销售量。那么意味着，今年的上半年供不应求的现象并不会在新开工面积的快速增长中缓解，反而会矛盾更加突显。最可怕的则是投资的下滑，当销售快速增长、现金流迅速回笼、开发贷放松、开发商到位资金充足时，为什么投资却在回落。图四：房地产开发投资变化自2009年2月中央刺激房地产消费的政策出台之后，房地产投资开始出现缓慢的增长，至9月份达到投资的高潮，投资增速达到18%以上。虽然同比上一年仍低5—6个百分点，但总算是个持续上涨的趋势，但以后却出现了掉头向下的情况。9月份的3900亿元，10月份的3400多亿元，到11月份的2800亿元，虽然没有12月份的数字，但趋势并不乐观。去年12月份的经济工作会议之后，为遏制部分城市的高房价，终止了 多项利好措施大大提高了住房的可支付能力，二手房交易的活跃为改善打下了良好的基础。一手房市场的销售自然就出现了持续的井喷式上升。刺激消费的政策确实起到了拉动内需的积极作用。 然而，没有有效的刺激投资增长的相应措施（降低资本金率的措施在土地出让金一次性支付之下，无法发挥杠杆的作用）。一是，土地的供给量在2008年快速下滑时并未给投资的上升提供原材料充足的库存条件，想让投资快速增长是不具备条件的。二是，2008年有大量的停工、烂尾及半库存，在去库存化时首先消化的是这些半库存的在建工程。而让新增开工被挤压。三是，2009年的土地供给严重不足并不能为新开提供充足的条件。四是，对政策的预期不明，都在对房价上升之后的政策打击形成疑虑。房改十年的历史已证明，每次出现房价上涨波动时，支付总会出台多种组合拳来抑制投资或需求，以打压房价。这种一年被蛇咬十年怕井绳的担忧，并没有让销售快速回升以及拉动投资的快速增长。 图三：施、竣工面积变化 2009年听到最多的呐喊声大约是房价的高涨了，不管是媒体还是民众最关注和谈论最多的还是房价。与2009年初最低点的房价相比，出现了快速的回升，但环比的增长却只有不到3个百分点。房价指数如果从2007年的最高点到快速下降的最低点计算，大约只回升了50%，环比的增幅也小于2007年的跳跃。图一：房价指数变化而房价上升的动力则来自于销售面积的快速增长。自2007年的二套房贷政策出台之后，在消费信贷政策紧缩的打击之下，全国的各种住房销售迅速下滑，并在2008年持续出现负增长，直到2009年刺激政策出台之后才扭转了下滑的局面，让销售迅速回升。图二：销售面积变化正是由于2009年采取了刺激消费的政策，让2008年被抑制了一年多的消费需求迅速的爆发出来了。 1、4万亿元投资中的征地拆迁； 2、棚户区改造的大量拆迁； 3、家庭分裂的特殊需求； 4、改善性需求； 5、通胀预期； 6、税费减免； 7、利率下降； 8、人头补贴。多项利好措施大大提高了住房的可支付能力，二手房交易的活跃为改善打下了良好的基础。一手房市场的销售自然就出现了持续的井喷式上升。刺激消费的政策确实起到了拉动内需的积极作用。然而，没有有效的刺激投资增长的相应措施（降低资本金率的措施在土地出让金一次性支付之下，无法发挥杠杆的作用）。一是，土地的供给量在2008年快速下滑时并未给投资的上升提供原材料充足的库存条件，想让投资快速增长是不具备条件的。二是，2008年有大量的停工、烂尾及半库存，在去库存化时首先消化的是这些半库存的在建工程。而让新增开工被挤压。三是，2009年的土地供给严重不足并不能为新开提供充足的条件。四是，对政策的预期不明，都在对房价上升之后的政策打击形成疑虑。房改十年的历史已证明，每次出现房价上涨波动时，支付总会出台多种组合拳来抑制投资或需求，以打压房价。这种一年被蛇咬十年怕井绳的担忧，并没有让销售快速回升以及拉    <a href="http://photo.blog.sina.com.cn/showpic.html#blogid=4679d3510100h4cy&url=http://static10.photo.sina.com.cn/orignal/4679d351t7c62c6497e29&690" target="_blank">二手房交易税费的优惠政策，同时又连续出台了数项抑制房价的土地政策措施，引发了股市中房地产股的下跌和市场中的波动。当房地产投资仍未能恢复正常的增长速度时，严厉的打压消费的政策措施又会对投资产生什么样的后果和影响呢？如果投资与新开工仍不能回升到合理的水平，那么供求关系又如何缓解呢？重要的不是如何刺激生产，而是如何刺激需求。如果中国要在低于其他发达国家数倍的时间内完成工业化与城市化的进程，就不得不采取特殊的发展战略。如果在短期内的（如去年）满足高增长的需求，就必然用超量的生产以缓解供求的矛盾。而当一方的需求高增长时，另一方的投资、供给受到了低于需求增长速度的限制（如土地供给）时，那么必然产生的就一定是供求关系恶化所导致的价格波动！在中国住房私有化率高达85%的情况下，住房的价格本来只牵动部分购房消费者的神经，但当政策性需求、财产性收入与投资和防通胀因素都集中于房价之上时，房价就不再仅仅是个居住功能和人权问题了。当多个收入阶层的矛盾混为一体时，仅靠保障已无法缓解社会矛盾了，供求关系这一经济规律必将再一次主导市场，不从供求关系上解决矛盾的结果，终将引发新一轮的市场波动。<img src="http://static10.photo.sina.com.cn/bmiddle/4679d351t7c62c6497e29&690" /></a> 自2007年底，“两防”的措施出台之后，房地产的开工、施工与竣工面积应声而下，一路快速下滑。销售面积的下降让开发商现金流紧张，信贷政策的紧缩让开发商几乎断流，自然就无力增加新开工。大量的已开工项目则不得不半路停工，连万科这种号称世界最大的住宅供应商都在大量降价回收现金的同时停工了数个楼盘，放缓了建设速度。 从图中可以明显的看出，当2009年初的刺激消费的政策发挥了作用之后，销售面积的增长让开发商手中有了现金流，但这个现金流并没有投入于新开工，而是投入于将已销售的房屋竣工交用以及迅速让停工、烂尾的楼盘转入正常的施工与建设之中。 动投资的快速增长。图三：施、竣工面积变化自2007年底，“两防”的措施出台之后，房地产的开工、施工与竣工面积应声而下，一路快速下滑。销售面积的下降让开发商现金流紧张，信贷政策的紧缩让开发商几乎断流，自然就无力增加新开工。大量的已开工项目则不得不半路停工，连万科这种号称世界最大的住宅供应商都在大量降价回收现金的同时停工了数个楼盘，放缓了建设速度。从图中可以明显的看出，当2009年初的刺激消费的政策发挥了作用之后，销售面积的增长让开发商手中有了现金流，但这个现金流并没有投入于新开工，而是投入于将已销售的房屋竣工交用以及迅速让停工、烂尾的楼盘转入正常的施工与建设之中。因此，2009年初始竣工的面积快速增长了，是在施的面积快速增长了，但快速的去库存化的过程中新开工面积受政策预期和土地供给的制约始终处于负增长的缓慢回升之中。直到2009年10月才出现了3%的正增长，11月才出现了1.62亿平方米的新开工，拉起了新开工的阳线。而从新开工面积严重滞后于销售的情况看，去库存化的加速与新开工的增速的缓慢形成了巨大的反差，而这些滞后的新开工大约要在半年之后才能形成新的销售量。那么意味着，今年的上半年供不应求的现象并不会在新开工面积的快速增长中缓解，反而会矛盾更加突显。最可怕的则是投资的下滑，当销售快速增长、现金流迅速回笼、开发贷放松、开发商到位资金充足时，为什么投资却在回落。图四：房地产开发投资变化自2009年2月中央刺激房地产消费的政策出台之后，房地产投资开始出现缓慢的增长，至9月份达到投资的高潮，投资增速达到18%以上。虽然同比上一年仍低5—6个百分点，但总算是个持续上涨的趋势，但以后却出现了掉头向下的情况。9月份的3900亿元，10月份的3400多亿元，到11月份的2800亿元，虽然没有12月份的数字，但趋势并不乐观。去年12月份的经济工作会议之后，为遏制部分城市的高房价，终止了 因此，2009年初始竣工的面积快速增长了，是在施的面积快速增长了，但快速的去库存化的过程中新开工面积受政策预期和土地供给的制约始终处于负增长的缓慢回升之中。直到2009年10月才出现了3%的正增长，11月才出现了1.62亿平方米的新开工，拉起了新开工的阳线。 而从新开工面积严重滞后于销售的情况看，去库存化的加速与新开工的增速的缓慢形成了巨大的反差，而这些滞后的新开工大约要在半年之后才能形成新的销售量。那么意味着，今年的上半年供不应求的现象并不会在新开工面积的快速增长中缓解，反而会矛盾更加突显。 最可怕的则是投资的下滑，当销售快速增长、现金流迅速回笼、开发贷放松、开发商到位资金充足时，为什么投资却在回落。 图四：房地产开发投资变化    <a href="http://photo.blog.sina.com.cn/showpic.html#blogid=4679d3510100h4cy&url=http://static11.photo.sina.com.cn/orignal/4679d351t7c62c921c34a&690" target="_blank"><img src="http://static11.photo.sina.com.cn/bmiddle/4679d351t7c62c921c34a&690" /></a> 自2009年2月中央刺激房地产消费的政策出台之后，房地产投资开始出现缓慢的增长，至9月份达到投资的高潮，投资增速达到18%以上。虽然同比上一年仍低5—6个百分点，但总算是个持续上涨的趋势，但以后却出现了掉头向下的情况。9月份的3900亿元，10月份的3400多亿元，到11月份的2800亿元，虽然没有12月份的数字，但趋势并不乐观。 二手房交易税费的优惠政策，同时又连续出台了数项抑制房价的土地政策措施，引发了股市中房地产股的下跌和市场中的波动。当房地产投资仍未能恢复正常的增长速度时，严厉的打压消费的政策措施又会对投资产生什么样的后果和影响呢？如果投资与新开工仍不能回升到合理的水平，那么供求关系又如何缓解呢？重要的不是如何刺激生产，而是如何刺激需求。如果中国要在低于其他发达国家数倍的时间内完成工业化与城市化的进程，就不得不采取特殊的发展战略。如果在短期内的（如去年）满足高增长的需求，就必然用超量的生产以缓解供求的矛盾。而当一方的需求高增长时，另一方的投资、供给受到了低于需求增长速度的限制（如土地供给）时，那么必然产生的就一定是供求关系恶化所导致的价格波动！在中国住房私有化率高达85%的情况下，住房的价格本来只牵动部分购房消费者的神经，但当政策性需求、财产性收入与投资和防通胀因素都集中于房价之上时，房价就不再仅仅是个居住功能和人权问题了。当多个收入阶层的矛盾混为一体时，仅靠保障已无法缓解社会矛盾了，供求关系这一经济规律必将再一次主导市场，不从供求关系上解决矛盾的结果，终将引发新一轮的市场波动。 去年12月份的经济工作会议之后，为遏制部分城市的高房价，终止了二手房交易税费的优惠政策，同时又连续出台了数项抑制房价的土地政策措施，引发了股市中房地产股的下跌和市场中的波动。 当房地产投资仍未能恢复正常的增长速度时，严厉的打压消费的政策措施又会对投资产生什么样的后果和影响呢？如果投资与新开工仍不能回升到合理的水平，那么供求关系又如何缓解呢？ 重要的不是如何刺激生产，而是如何刺激需求。如果中国要在低于其他发达国家数倍的时间内完成工业化与城市化的进程，就不得不采取特殊的发展战略。如果在短期内的（如去年）满足高增长的需求，就必然用超量的生产以缓解供求的矛盾。而当一方的需求高增长时，另一方的投资、供给受到了低于需求增长速度的限制（如土地供给）时，那么必然产生的就一定是供求关系恶化所导致的价格波动！ 二手房交易税费的优惠政策，同时又连续出台了数项抑制房价的土地政策措施，引发了股市中房地产股的下跌和市场中的波动。当房地产投资仍未能恢复正常的增长速度时，严厉的打压消费的政策措施又会对投资产生什么样的后果和影响呢？如果投资与新开工仍不能回升到合理的水平，那么供求关系又如何缓解呢？重要的不是如何刺激生产，而是如何刺激需求。如果中国要在低于其他发达国家数倍的时间内完成工业化与城市化的进程，就不得不采取特殊的发展战略。如果在短期内的（如去年）满足高增长的需求，就必然用超量的生产以缓解供求的矛盾。而当一方的需求高增长时，另一方的投资、供给受到了低于需求增长速度的限制（如土地供给）时，那么必然产生的就一定是供求关系恶化所导致的价格波动！在中国住房私有化率高达85%的情况下，住房的价格本来只牵动部分购房消费者的神经，但当政策性需求、财产性收入与投资和防通胀因素都集中于房价之上时，房价就不再仅仅是个居住功能和人权问题了。当多个收入阶层的矛盾混为一体时，仅靠保障已无法缓解社会矛盾了，供求关系这一经济规律必将再一次主导市场，不从供求关系上解决矛盾的结果，终将引发新一轮的市场波动。 在中国住房私有化率高达85%的情况下，住房的价格本来只牵动部分购房消费者的神经，但当政策性需求、财产性收入与投资和防通胀因素都集中于房价之上时，房价就不再仅仅是个居住功能和人权问题了。当多个收入阶层的矛盾混为一体时，仅靠保障已无法缓解社会矛盾了，供求关系这一经济规律必将再一次主导市场，不从供求关系上解决矛盾的结果，终将引发新一轮的市场波动。 默认分类 2010-01-05T13:53:45Z renzhiqiang 土地供给的多与少 http://blog.e51home.com/post/3239/28285 北京市国土局公布了明年预计供给的土地总量约为2500公顷，其中50%用于保障性住房，并由此认为明年的土地供给总量约在2009年的基础上成倍增长，并自认为总体供给量充足，可以满足市场的需求。 都的特殊地位极不相称了。别急了，北京的公共服务所产生的经济效益和转移性支付却远远的大于全国的所有城市，公共服务的特殊性也是价格组成中的重要部分。从市场的反映看，年底的最终敲锤再次让天价地创了历史的记录，丰台区王佐镇佃起村的土地楼面价高达12400元平方米，不但高出了万科相邻的长阳土地6500多元平方米的一倍，也超过了当地的楼盘销售价。而六环之外还有几十公里的评估的楼面价格也约为6500元平方米，超出了当地的一手房平均价。市场的反映最能告诉社会什么是多、什么是少、什么是供过于求、什么是供不应求。土地的情况所告诉社会的并不是“粮食”的大丰收，更不是供应充足。明年的房价如何就可想而知了，政府公开公布明年的土地供给情况原是想用土地供给的充分来抑制土地价格和房价价格的上涨，但实际的效果却成为再一次推动房价上涨的信号。多与少的逻辑不在于政府的一厢情愿，而在于市场的判断，地价的暴涨（不管是否理性）都必然的带动房价的非理性上涨。 同样的一个数字，管理部门有自己的解释，但市场中的经营主体则有不同的理解。分析的角度不同，自然得出的结论也会不同。 2010年2500公顷中公开面对社会的供给的住宅用地约为1250公顷（2009年面对社会供给的建设用地总量为1457公顷，其中住宅建设用地为1072公顷）与2009年相比预计十年的土地供给确实有所增加，但2008年的土地供给总量与2009年相比则可明显看出是一种下降的情况或者说是严重不足的情况（2008年公开拍卖的住宅用地仅为295公顷，仅完成了计划供给量的17.4%）。换句话说，2008年时一种饥饿状况，与饥饿状况时相比2010年的“粮食”供给量在连续增加，但仍然不是一个能让饥饿的开发商吃饱肚子的供给量，或者说根本不可能保证市场的基本需求。 2009年的土地供给量（2150公顷）并不小，但扣除了保障性与非住宅的供给量，仅可提供约为1680万平方米的住宅。而2009年住宅（一手房）预售的总量却远远超过了新增土地可建设的住宅总量，也就是说如果2010年保持与2009  同样的预售量，那么很明显这个供给量是严重不足的，并且2009年底供给的土地大多并不能在2010年形成预售条件，这就在保持原有存量的基础上也无法保证合理的商品房供给量。 2009年北京有大量的二手房交易量，与2008年相比大约增长了3.3倍多，而当2009年12月31日的优惠政策终止后，二手房的供给量与交易量都会在政策的抑制下出现下滑，难以出现成倍增长已成定局，比2009年有所下降也成为必然。那么就会削弱二手房满足市场需求的能力，而这部分的消费需求难免会转入一手房市场，这样就无疑会加大对市场一手房供给的压力。如果供给量无法从土地供给的源头保证增长，那么又如何说服市民“粮食”供给是充足的呢？ 温总理提出的“遏制部分城市房价过快上涨”的四项措施中，第一条就是增加普通商品房的土地供给，但从北京的预期土地市场供给量并没有看出这种普通商品房的供给量有较大的提高，而50%的保障性住房用地只能满足温总理所提出的第二项措施。 保障性住房的政策定义并不明确，如果用银行的信贷政策看，只有交纳了土地出让金与划拨土地之分（因两者的产权不同），而两限房则在政策上是个只有地方政府说法，而无上位法的保护的一种特殊限制性产品，并不能列入普通商品房的范围。毕竟对购买人（消费者）有明确的条件限制和审批限制，是一种非市场化自由买卖的产品，因此无法向民众解释为普通商品房或纯商品房的市场化概念。 12月31日的优惠政策终止后，二手房的供给量与交易量都会在政策的抑制下出现下滑，难以出现成倍增长已成定局，比2009年有所下降也成为必然。那么就会削弱二手房满足市场需求的能力，而这部分的消费需求难免会转入一手房市场，这样就无疑会加大对市场一手房供给的压力。如果供给量无法从土地供给的源头保证增长，那么又如何说服市民“粮食”供给是充足的呢？温总理提出的“遏制部分城市房价过快上涨”的四项措施中，第一条就是增加普通商品房的土地供给，但从北京的预期土地市场供给量并没有看出这种普通商品房的供给量有较大的提高，而50%的保障性住房用地只能满足温总理所提出的第二项措施。保障性住房的政策定义并不明确，如果用银行的信贷政策看，只有交纳了土地出让金与划拨土地之分（因两者的产权不同），而两限房则在政策上是个只有地方政府说法，而无上位法的保护的一种特殊限制性产品，并不能列入普通商品房的范围。毕竟对购买人（消费者）有明确的条件限制和审批限制，是一种非市场化自由买卖的产品，因此无法向民众解释为普通商品房或纯商品房的市场化概念。社会无法用住房实际的交易价格计算出北京的房价，正因为这些保障性住房既有公开的网签价格（如限价房），也有非公开销售的房价（如单位定价），因此只能用商品房的一手房和市场中的二手房交易价格统计出公开市场销售的价格，也造成了北京的高房价趋势。然而实际的情况则是保障性住房的供给量巨大，至少会将一手房的房价拉低约40%的水平，将一、二手房的平均价格拉低35%以上。而这样的价格在全国的横比之中就明显的和远远的低于许多的城市，甚至与首 社会无法用住房实际的交易价格计算出北京的房价，正因为这些保障性住房既有公开的网签价格（如限价房），也有非公开销售的房价（如单位定价），因此只能用商品房的一手房和市场中的二手房交易价格统计出公开市场销售的价格，也造成了北京的高房价趋势。然而实际的情况则是保障性住房的供给量巨大，至少会将一手房的房价拉低约40%的水平，将一、二手房的平均价格拉低35%以上。而这样的价格在全国的横比之中就明显的和远远的低于许多的城市，甚至与首都的特殊地位极不相称了。别急了，北京的公共服务所产生的经济效益和转移性支付却远远的大于全国的所有城市，公共服务的特殊性也是价格组成中的重要部分。 从市场的反映看，年底的最终敲锤再次让天价地创了历史的记录，丰台区王佐镇佃起村的土地楼面价高达12400元/平方米，不但高出了万科相邻的长阳土地6500多元/平方米的一倍，也超过了当地的楼盘销售价。而六环之外还有几十公里的评估的楼面价格也约为6500元/平方米，超出了当地的一手房平均价。 市场的反映最能告诉社会什么是多、什么是少、什么是供过于求、什么是供不应求。土地的情况所告诉社会的并不是“粮食”的大丰收，更不是供应充足。 都的特殊地位极不相称了。别急了，北京的公共服务所产生的经济效益和转移性支付却远远的大于全国的所有城市，公共服务的特殊性也是价格组成中的重要部分。从市场的反映看，年底的最终敲锤再次让天价地创了历史的记录，丰台区王佐镇佃起村的土地楼面价高达12400元平方米，不但高出了万科相邻的长阳土地6500多元平方米的一倍，也超过了当地的楼盘销售价。而六环之外还有几十公里的评估的楼面价格也约为6500元平方米，超出了当地的一手房平均价。市场的反映最能告诉社会什么是多、什么是少、什么是供过于求、什么是供不应求。土地的情况所告诉社会的并不是“粮食”的大丰收，更不是供应充足。明年的房价如何就可想而知了，政府公开公布明年的土地供给情况原是想用土地供给的充分来抑制土地价格和房价价格的上涨，但实际的效果却成为再一次推动房价上涨的信号。多与少的逻辑不在于政府的一厢情愿，而在于市场的判断，地价的暴涨（不管是否理性）都必然的带动房价的非理性上涨。 明年的房价如何就可想而知了，政府公开公布明年的土地供给情况原是想用土地供给的充分来抑制土地价格和房价价格的上涨，但实际的效果却成为再一次推动房价上涨的信号。 多与少的逻辑不在于政府的一厢情愿，而在于市场的判断，地价的暴涨（不管是否理性）都必然的带动房价的非理性上涨。 默认分类 2010-01-03T15:12:47Z renzhiqiang 划出正常轨道的原因 http://blog.e51home.com/post/3239/28251 中央提出了“抑制个别城市房价过快上涨”的信号，某些学者专家和行业的领袖们也都提出了个别房价上涨过快的城市出现了泡沫。他们都认为房价的过快上涨必然导致泡沫，认为超出正常经济运行的结果是必然的泡沫，但却从来没有人去解释这种现象为什么会在个别城市出现。 中央提出了“抑制个别城市房价过快上涨”的信号，某些学者专家和行业的领袖们也都提出了个别房价上涨过快的城市出现了泡沫。他们都认为房价的过快上涨必然导致泡沫，认为超出正常经济运行的结果是必然的泡沫，但却从来没有人去解释这种现象为什么会在个别城市出现。中国是个传统的计划经济的管理体系，尽管建立市场经济的改革之后，大多数的市场化商品房已脱离了计划管理的控制，但还有许多涉及资源、规模的国家、城市、行政类的管理仍处于严格的计划管理体系之下。像城市的总体规划、城市的人口与土地的审批；像教育资源、医疗资源的分配；像地区发展规划与优惠政策等等一系列的计划审批管理方式，早就成为限制中国经济发展、限制中国城市化进程、限制收入分配合理化的重要障碍一样，计划管理同样在限制市场化合理发展的同时，也造成经济的畸形化。全球大约只有中国是每个城市的发展规划要报中央政府审批的，然后国务院各职能部门按照审批的城市定位划拨各种资源配置和相关政策。如根据审定的人口规模、审定的土地供给计划，包括城市建设用地指标、能源的保障、教育、医疗资源的配置（包括重要医疗器械的配置）都要进行严格的计划管理与审批。而户籍管理制度则成为这种计划审批的基础。这种行政审批的结果是优质资源向少数大城市、核心城市集中，让城市间的优劣差别迅速加大。如城市的收入差别、教育差别、医疗差别、公共服务差别、基础设施差别、公共交通差别、就业差别、保障差别都会明显的体现在生活的方方面面。大城市明显的优越于中、小城市和农村，已成为一个不需要争论的事实。但计划经济的资源管理之下，却挡不住市场经济的洪流。人口的迁移就跨越了户籍管理的约束，在无限制的向资源优势明显的城市集中，尤其是向少数的核心大城市集中。从大中城市人口迁移的数量看近几年尤其呈现出加速的趋势。如果大城市的土地资源是按照计划审批的人口增长情况进行配置，而实际人口的增长却要要超越了计划增长的数倍，那么这个压力就会明显的在房屋的价格，特别是在住房需求的价格上反映出来。可以预见的正是计划供给的模式在额外人口增加时并没有调节的权力与能力。城市并不能因为人口的增加而提供更多的土地，就只好让本来就不够吃的口粮再多上几张嘴开分。无疑就像土地稀缺中的价高者得一样，稀缺的住房资源也变成了价高者得，户籍人口与非户籍人口同场举牌竞争住房资源，当然住房资源的 中国是个传统的计划经济的管理体系，尽管建立市场经济的改革之后，大多数的市场化商品房已脱离了计划管理的控制，但还有许多涉及资源、规模的国家、城市、行政类的管理仍处于严格的计划管理体系之下。 像城市的总体规划、城市的人口与土地的审批；像教育资源、医疗资源的分配；像地区发展规划与优惠政策等等一系列的计划审批管理方式，早就成为限制中国经济发展、限制中国城市化进程、限制收入分配合理化的重要障碍一样，计划管理同样在限制市场化合理发展的同时，也造成经济的畸形化。 全球大约只有中国是每个城市的发展规划要报中央政府审批的，然后国务院各职能部门按照审批的城市定位划拨各种资源配置和相关政策。如根据审定的人口规模、审定的土地供给计划，包括城市建设用地指标、能源的保障、教育、医疗资源的配置（包括重要医疗器械的配置）都要进行严格的计划管理与审批。而户籍管理制度则成为这种计划审批的基础。 中央提出了“抑制个别城市房价过快上涨”的信号，某些学者专家和行业的领袖们也都提出了个别房价上涨过快的城市出现了泡沫。他们都认为房价的过快上涨必然导致泡沫，认为超出正常经济运行的结果是必然的泡沫，但却从来没有人去解释这种现象为什么会在个别城市出现。中国是个传统的计划经济的管理体系，尽管建立市场经济的改革之后，大多数的市场化商品房已脱离了计划管理的控制，但还有许多涉及资源、规模的国家、城市、行政类的管理仍处于严格的计划管理体系之下。像城市的总体规划、城市的人口与土地的审批；像教育资源、医疗资源的分配；像地区发展规划与优惠政策等等一系列的计划审批管理方式，早就成为限制中国经济发展、限制中国城市化进程、限制收入分配合理化的重要障碍一样，计划管理同样在限制市场化合理发展的同时，也造成经济的畸形化。全球大约只有中国是每个城市的发展规划要报中央政府审批的，然后国务院各职能部门按照审批的城市定位划拨各种资源配置和相关政策。如根据审定的人口规模、审定的土地供给计划，包括城市建设用地指标、能源的保障、教育、医疗资源的配置（包括重要医疗器械的配置）都要进行严格的计划管理与审批。而户籍管理制度则成为这种计划审批的基础。这种行政审批的结果是优质资源向少数大城市、核心城市集中，让城市间的优劣差别迅速加大。如城市的收入差别、教育差别、医疗差别、公共服务差别、基础设施差别、公共交通差别、就业差别、保障差别都会明显的体现在生活的方方面面。大城市明显的优越于中、小城市和农村，已成为一个不需要争论的事实。但计划经济的资源管理之下，却挡不住市场经济的洪流。人口的迁移就跨越了户籍管理的约束，在无限制的向资源优势明显的城市集中，尤其是向少数的核心大城市集中。从大中城市人口迁移的数量看近几年尤其呈现出加速的趋势。如果大城市的土地资源是按照计划审批的人口增长情况进行配置，而实际人口的增长却要要超越了计划增长的数倍，那么这个压力就会明显的在房屋的价格，特别是在住房需求的价格上反映出来。可以预见的正是计划供给的模式在额外人口增加时并没有调节的权力与能力。城市并不能因为人口的增加而提供更多的土地，就只好让本来就不够吃的口粮再多上几张嘴开分。无疑就像土地稀缺中的价高者得一样，稀缺的住房资源也变成了价高者得，户籍人口与非户籍人口同场举牌竞争住房资源，当然住房资源的 这种行政审批的结果是优质资源向少数大城市、核心城市集中，让城市间的优劣差别迅速加大。如城市的收入差别、教育差别、医疗差别、公共服务差别、基础设施差别、公共交通差别、就业差别、保障差别都会明显的体现在生活的方方面面。大城市明显的优越于中、小城市和农村，已成为一个不需要争论的事实。 但计划经济的资源管理之下，却挡不住市场经济的洪流。人口的迁移就跨越了户籍管理的约束，在无限制的向资源优势明显的城市集中，尤其是向少数的核心大城市集中。从大中城市人口迁移的数量看近几年尤其呈现出加速的趋势。 如果大城市的土地资源是按照计划审批的人口增长情况进行配置，而实际人口的增长却要要超越了计划增长的数倍，那么这个压力就会明显的在房屋的价格，特别是在住房需求的价格上反映出来。 可以预见的正是计划供给的模式在额外人口增加时并没有调节的权力与能力。城市并不能因为人口的增加而提供更多的土地，就只好让本来就不够吃的口粮再多上几张嘴开分。无疑就像土地稀缺中的价高者得一样，稀缺的住房资源也变成了价高者得，户籍人口与非户籍人口同场举牌竞争住房资源，当然住房资源的背后附带着大量的其他公共资源。 不是地方政府无能，而是当地方政府为户籍市民提供了更多优于其他城市的公共资源与服务时，就拉大了区域间的公共服务分享上的贫富差别，就对无数非户籍人口产生了强大的吸引力。而地方政府却无法用柏林墙来限制外来人口的自由迁移，同时他们又没有能力超越计划管理的权限无限制的为这些非户籍人口迁移提供更多的可居住建设用地，市场就自然而然的用住房的价高者得来平衡两者之间供求严重不平衡的矛盾。 当大多数城市尚在为户籍人口提高福利而努力时，当这些城市在努力提高城市的竞争时，少数城市的资源优势已变成了城市拥挤中的负担。“人往高处走，水往低处流”再一次展现了不可逆转的规律。 中央提出了“抑制个别城市房价过快上涨”的信号，某些学者专家和行业的领袖们也都提出了个别房价上涨过快的城市出现了泡沫。他们都认为房价的过快上涨必然导致泡沫，认为超出正常经济运行的结果是必然的泡沫，但却从来没有人去解释这种现象为什么会在个别城市出现。中国是个传统的计划经济的管理体系，尽管建立市场经济的改革之后，大多数的市场化商品房已脱离了计划管理的控制，但还有许多涉及资源、规模的国家、城市、行政类的管理仍处于严格的计划管理体系之下。像城市的总体规划、城市的人口与土地的审批；像教育资源、医疗资源的分配；像地区发展规划与优惠政策等等一系列的计划审批管理方式，早就成为限制中国经济发展、限制中国城市化进程、限制收入分配合理化的重要障碍一样，计划管理同样在限制市场化合理发展的同时，也造成经济的畸形化。全球大约只有中国是每个城市的发展规划要报中央政府审批的，然后国务院各职能部门按照审批的城市定位划拨各种资源配置和相关政策。如根据审定的人口规模、审定的土地供给计划，包括城市建设用地指标、能源的保障、教育、医疗资源的配置（包括重要医疗器械的配置）都要进行严格的计划管理与审批。而户籍管理制度则成为这种计划审批的基础。这种行政审批的结果是优质资源向少数大城市、核心城市集中，让城市间的优劣差别迅速加大。如城市的收入差别、教育差别、医疗差别、公共服务差别、基础设施差别、公共交通差别、就业差别、保障差别都会明显的体现在生活的方方面面。大城市明显的优越于中、小城市和农村，已成为一个不需要争论的事实。但计划经济的资源管理之下，却挡不住市场经济的洪流。人口的迁移就跨越了户籍管理的约束，在无限制的向资源优势明显的城市集中，尤其是向少数的核心大城市集中。从大中城市人口迁移的数量看近几年尤其呈现出加速的趋势。如果大城市的土地资源是按照计划审批的人口增长情况进行配置，而实际人口的增长却要要超越了计划增长的数倍，那么这个压力就会明显的在房屋的价格，特别是在住房需求的价格上反映出来。可以预见的正是计划供给的模式在额外人口增加时并没有调节的权力与能力。城市并不能因为人口的增加而提供更多的土地，就只好让本来就不够吃的口粮再多上几张嘴开分。无疑就像土地稀缺中的价高者得一样，稀缺的住房资源也变成了价高者得，户籍人口与非户籍人口同场举牌竞争住房资源，当然住房资源的 一辆车要出发的列车，如果排队的人太多了，谁都想上，本应按排队的顺序先后安排，但如果资源稀缺就会有人出高价而想排到前面。市场竞争的结果就是资源的稀缺让价高者得，房价也就成了树在户籍制度之外挡住那些都想向资源优越的城市涌入的门槛。这个门槛也会在供求关系中潮涨潮落，少数城市的房价过高正在于这个少数的特殊性。个别城市的房价过高，正在于这些城市的个别性。 如果所有的城市都出现了全面的房价高涨，那么就不是个别性的问题了。但如果只是因为这种围城的效应而产生的少数城市中的房价上涨那就很难说是一种“泡沫”了，而是在于这种个别的资源优势。当城市已无法用普遍资源再平衡的方式改变城市与城市之间的资源差距时，房价就成为了平衡其他资源贫富差别的一种工具。 价格最终解决供求关系的经济规律会在市场竞争中说了算，房屋价格只不过是其他资源价格转换中的另一个平台，表面现象看似房价的高涨，但当其他资源无法用价格转换时，就变成了由某一种特殊商品来替代。而住房恰恰是综合了土地、交通、居住、金融等多种功能的替代品，于是生存附带着享受和投资的住房产品就成为了代表一个城市商业、文化、教育、医疗、服务质量等多种社会资源综合的实力的象征，其价格也同样成为一个城市综合实力的标准之一。 背后附带着大量的其他公共资源。不是地方政府无能，而是当地方政府为户籍市民提供了更多优于其他城市的公共资源与服务时，就拉大了区域间的公共服务分享上的贫富差别，就对无数非户籍人口产生了强大的吸引力。而地方政府却无法用柏林墙来限制外来人口的自由迁移，同时他们又没有能力超越计划管理的权限无限制的为这些非户籍人口迁移提供更多的可居住建设用地，市场就自然而然的用住房的价高者得来平衡两者之间供求严重不平衡的矛盾。当大多数城市尚在为户籍人口提高福利而努力时，当这些城市在努力提高城市的竞争时，少数城市的资源优势已变成了城市拥挤中的负担。“人往高处走，水往低处流”再一次展现了不可逆转的规律。一辆车要出发的列车，如果排队的人太多了，谁都想上，本应按排队的顺序先后安排，但如果资源稀缺就会有人出高价而想排到前面。市场竞争的结果就是资源的稀缺让价高者得，房价也就成了树在户籍制度之外挡住那些都想向资源优越的城市涌入的门槛。这个门槛也会在供求关系中潮涨潮落，少数城市的房价过高正在于这个少数的特殊性。个别城市的房价过高，正在于这些城市的个别性。如果所有的城市都出现了全面的房价高涨，那么就不是个别性的问题了。但如果只是因为这种围城的效应而产生的少数城市中的房价上涨那就很难说是一种“泡沫”了，而是在于这种个别的资源优势。当城市已无法用普遍资源再平衡的方式改变城市与城市之间的资源差距时，房价就成为了平衡其他资源贫富差别的一种工具。价格最终解决供求关系的经济规律会在市场竞争中说了算，房屋价格只不过是其他资源价格转换中的另一个平台，表面现象看似房价的高涨，但当其他资源无法用价格转换时，就变成了由某一种特殊商品来替代。而住房恰恰是综合了土地、交通、居住、金融等多种功能的替代品，于是生存附带着享受和投资的住房产品就成为了代表一个城市商业、文化、教育、医疗、服务质量等多种社会资源综合的实力的象征，其价格也同样成为一个城市综合实力的标准之一。纵观全世界又有哪个房价高的城市不是在当地综合实力较高的城市呢？至少会在某几个方面是具有优势而不可替代的资源的。因此个别城市的房价高不能变成一项全国统一的抑制政策，尤其不能一刀切的认为是“泡沫”，不能用行政的、税收的、信贷的所有政策来抑制资源优势而形成的价格优势。这种少数人得病大家吃药到政策就像文化大革命时名义上的“揪出一小撮” 纵观全世界又有哪个房价高的城市不是在当地综合实力较高的城市呢？至少会在某几个方面是具有优势而不可替代的资源的。因此个别城市的房价高不能变成一项全国统一的抑制政策，尤其不能一刀切的认为是“泡沫”，不能用行政的、税收的、信贷的所有政策来抑制资源优势而形成的价格优势。这种少数人得病大家吃药到政策就像文化大革命时名义上的“揪出一小撮”变成“打倒一大片”，不但不能对少数城市的个别房价上涨起到抑制作用，反而会让整个行业遭受惨败的损失。 请看所有的媒体宣传中有哪个认为中国的措施是在针对个别城市的房价过快上涨呢？媒体从来都认为所有的措施都是要打击整个房地产行业，他们也从来不认为是个别城市的资源特殊性产生的价格影响，而只想一棍子将所有的房价都打个落花流水，恨不得在将房价砸下去的同时也让中国的经济也再一次跌到谷底。他们在痛恨美国的经济危机让中国政府出台的救市政策，痛恨这些政策救活了中国的经济的同时，也许房子的价格暴涨，再一次让重点城市的、个别城市的房变成了一种让他们买不起的“奢侈品”，打破了他们进驻天安门的梦想。 但真的到了房价下跌的那一天，他们就真的敢放出手去购房了吗？即使某些城市的房价跌了，但那些与城市资源优势紧密相连的贫富差别却不会在房价的下跌中平衡，这种房价的差距仍会在城市与区域间明显的存在。无法消除这些城市资源优势的差别时，就很难消除这种个别城市房价仍然过高的必然结果。 中央提出了“抑制个别城市房价过快上涨”的信号，某些学者专家和行业的领袖们也都提出了个别房价上涨过快的城市出现了泡沫。他们都认为房价的过快上涨必然导致泡沫，认为超出正常经济运行的结果是必然的泡沫，但却从来没有人去解释这种现象为什么会在个别城市出现。中国是个传统的计划经济的管理体系，尽管建立市场经济的改革之后，大多数的市场化商品房已脱离了计划管理的控制，但还有许多涉及资源、规模的国家、城市、行政类的管理仍处于严格的计划管理体系之下。像城市的总体规划、城市的人口与土地的审批；像教育资源、医疗资源的分配；像地区发展规划与优惠政策等等一系列的计划审批管理方式，早就成为限制中国经济发展、限制中国城市化进程、限制收入分配合理化的重要障碍一样，计划管理同样在限制市场化合理发展的同时，也造成经济的畸形化。全球大约只有中国是每个城市的发展规划要报中央政府审批的，然后国务院各职能部门按照审批的城市定位划拨各种资源配置和相关政策。如根据审定的人口规模、审定的土地供给计划，包括城市建设用地指标、能源的保障、教育、医疗资源的配置（包括重要医疗器械的配置）都要进行严格的计划管理与审批。而户籍管理制度则成为这种计划审批的基础。这种行政审批的结果是优质资源向少数大城市、核心城市集中，让城市间的优劣差别迅速加大。如城市的收入差别、教育差别、医疗差别、公共服务差别、基础设施差别、公共交通差别、就业差别、保障差别都会明显的体现在生活的方方面面。大城市明显的优越于中、小城市和农村，已成为一个不需要争论的事实。但计划经济的资源管理之下，却挡不住市场经济的洪流。人口的迁移就跨越了户籍管理的约束，在无限制的向资源优势明显的城市集中，尤其是向少数的核心大城市集中。从大中城市人口迁移的数量看近几年尤其呈现出加速的趋势。如果大城市的土地资源是按照计划审批的人口增长情况进行配置，而实际人口的增长却要要超越了计划增长的数倍，那么这个压力就会明显的在房屋的价格，特别是在住房需求的价格上反映出来。可以预见的正是计划供给的模式在额外人口增加时并没有调节的权力与能力。城市并不能因为人口的增加而提供更多的土地，就只好让本来就不够吃的口粮再多上几张嘴开分。无疑就像土地稀缺中的价高者得一样，稀缺的住房资源也变成了价高者得，户籍人口与非户籍人口同场举牌竞争住房资源，当然住房资源的 对症下药才能药到病除。不解释这种房价差别的原因，就很难用个别城市的房价过高和“泡沫”来概括真实的需求现象。而打倒一大片的结果必然是两败俱伤，没有人会从中渔翁得利。 默认分类 2009-12-28T02:40:58Z renzhiqiang 用高标准提高住宅质量 http://blog.e51home.com/post/3239/27905 住房和城乡建设部A级住宅颁证会上，部住宅产业化促进中心让我代表获得3A级住宅认证的开发商谈谈体会，以推广部颁认证工作。 知或高干的指标，否则四居室和100平方米以上的住宅大约都是违规和超标了。特别是要防止住房面积上的分配差别和防止资产阶级思想由住房中产生、要防止住房面积超标中的腐败。标准的重要作用恰恰在于限制盖好房子，而只许盖破房子。不足1平方米的厕所让洗脸要到厨房去，这种生活方式自建国之后大约延续了五十多年，至今中国一半以上的家庭仍然处于没有卫生间的居住环境中，至今大多数城市在不断拆除的恰恰是这些改革初期大量建设的短寿命周期的住宅。让中国的GDP不断增长中没有沉淀下多少财富，大量的金钱浪费在这种因标准过低而不得不拆拆建建、建建拆拆之中。如今中国终于开始有了自己的住宅A级评定标准，尽管这个标准还很落后，但至少有了个可以让民众了解和知道什么是好住宅的基础。从住房制度改革之后，中国的住房市场化让大量的住宅在供不应求中并不追求于盖好房子，民众在消费选择中也以有为先、好为后。而日益升级的物质需求则让祝福的质量不断提高，让市场的竞争日益强烈。于是大量的开发商和消费者都在没有标准的迷茫中创新和寻找技术的提升，让自己的建筑更有特点和优势，但大多数并没有形成系统。消费者也只知其一不知其二。有些表面的优点反而成为了生活中与生产中的劣势。如落地窗解决了景观的问题，但也许忽略了节能，断桥铝合金窗解决了美观的问题，但却远不如塑钢窗的隔温效能好等等。如今在低碳经济将成为未来全球经济的主导方向的时代，缺少系统标准而单一化的改进已无法满足发展的要求。3A住宅的认证至少在五个方面给以了最基本的评定，至少可以让中国的住宅建筑有了一个相对统一的要求，让消费者有了一个选择的起点。历史的标准中更注重于让社会不要生产太好的房子，如今的 国务院1999年就转发了八部委“住宅认定评价体系”的有关文件，2006年3月部里发布了《3A住宅认证标准》。华远·裘马都项目成为了部里第一批认证的3A级住宅。至少中国开始有了一个住宅等级标准的开始。 发展中国家经济落后于发达国家，并始终处于被动的追赶地位，核心的问题在于没有标准的制定能力和权力，因此不得不服从于那些创建标准的国家，不得不依赖于这些标准与技术，并且为此支付大量的专利费。 中国的汽车尾气排放标准使用的是欧洲的标准，中国的计算机来自于微软的标准，中国的碳排放与环保标准同样来自于国外，甚至于中国的衣服、鞋子都在用着国际的标准，连建筑的米与平米同样是用国标或发达国家的标准实现的统一。而一个没有能力制定标准的国家，一定会始终处于落后的发展状态，不得不在融入世界经济的发展中处于被动的地位。 标准至少解除了住宅产品质量提高的限制、面积的限制、环境与造价的限制。但3A标准仍然无法解决政策法规中的许多问题。虽然部分地方政策出台了对3A住宅认证的优惠政策，但住宅建筑标准的提高与节能环保的加强仍需要更多的税收、金融、土地政策的支持。现有的建筑外保温是节能的重要手段，增加保温层的费用并不高，但中国的土地政策与建筑面积测量中将保温层计算进了建筑面积之中、计算在土地容积率之中，这就让开发商无法充分利用加厚或合理的保温解决节能问题；消费者也无法承受高额土地出让金之下购买大量保温层的负担。如北京的土地出让金有些高达万元平方米，加厚的保温层约占户建筑面积的4—8%，这部分费用上万元每平方米，等于实际可利用的住房面积价格大大的提高了，使本来就高涨的房价会再度高涨。因此除了建立3A标准之外，还要有更多的政策措施才能提高中国的住宅质量，以促进新标准的建立，并用标准来普遍实现产品质量的控制。 中国的住宅落后于世界发达国家的一个重要的原因也在于标准的落后。 早在计划经济时代中国就有了住宅建设的标准，但这一标准是建立在中国经济发展的低水平基础上的，其标准的重点在于控制造价，大量的使用低标准的替代品。知道改革之初的住宅建筑标准制定的一个重要原则认识限制盖好房子。 历史上中国有标准所、华北标办等一系列的标准制定单位，在中国计划经济的低预算控制下，大量重复的建设着低标准的住宅。如曾在80年代长期使用的80住-I、80住-II标准等，曾垄断着中国的住宅建设，一居室不得大于40平方米、二居室不得大于60平方米、三居室不得大于80平方米的限制性标准，让住宅建设大于90平方米时先要申请高知或高干的指标，否则四居室和100平方米以上的住宅大约都是违规和超标了。 特别是要防止住房面积上的分配差别和防止资产阶级思想由住房中产生、要防止住房面积超标中的腐败。标准的重要作用恰恰在于限制盖好房子，而只许盖破房子。 不足1平方米的厕所让洗脸要到厨房去，这种生活方式自建国之后大约延续了五十多年，至今中国一半以上的家庭仍然处于没有卫生间的居住环境中，至今大多数城市在不断拆除的恰恰是这些改革初期大量建设的短寿命周期的住宅。让中国的GDP不断增长中没有沉淀下多少财富，大量的金钱浪费在这种因标准过低而不得不拆拆建建、建建拆拆之中。 如今中国终于开始有了自己的住宅A级评定标准，尽管这个标准还很落后，但至少有了个可以让民众了解和知道什么是好住宅的基础。 从住房制度改革之后，中国的住房市场化让大量的住宅在供不应求中并不追求于盖好房子，民众在消费选择中也以有为先、好为后。而日益升级的物质需求则让祝福的质量不断提高，让市场的竞争日益强烈。于是大量的开发商和消费者都在没有标准的迷茫中创新和寻找技术的提升，让自己的建筑更有特点和优势，但大多数并没有形成系统。消费者也只知其一不知其二。有些表面的优点反而成为了生活中与生产中的劣势。 如落地窗解决了景观的问题，但也许忽略了节能，断桥铝合金窗解决了美观的问题，但却远不如塑钢窗的隔温效能好等等。如今在低碳经济将成为未来全球经济的主导方向的时代，缺少系统标准而单一化的改进已无法满足发展的要求。3A住宅的认证至少在五个方面给以了最基本的评定，至少可以让中国的住宅建筑有了一个相对统一的要求，让消费者有了一个选择的起点。 历史的标准中更注重于让社会不要生产太好的房子，如今的标准至少解除了住宅产品质量提高的限制、面积的限制、环境与造价的限制。但3A标准仍然无法解决政策法规中的许多问题。虽然部分地方政策出台了对3A住宅认证的优惠政策，但住宅建筑标准的提高与节能环保的加强仍需要更多的税收、金融、土地政策的支持。 现有的建筑外保温是节能的重要手段，增加保温层的费用并不高，但中国的土地政策与建筑面积测量中将保温层计算进了建筑面积之中、计算在土地容积率之中，这就让开发商无法充分利用加厚或合理的保温解决节能问题；消费者也无法承受高额土地出让金之下购买大量保温层的负担。如北京的土地出让金有些高达万元/平方米，加厚的保温层约占户建筑面积的4—8%，这部分费用上万元每平方米，等于实际可利用的住房面积价格大大的提高了，使本来就高涨的房价会再度高涨。 因此除了建立3A标准之外，还要有更多的政策措施才能提高中国的住宅质量，以促进新标准的建立，并用标准来普遍实现产品质量的控制。 默认分类 2009-11-17T05:58:22Z renzhiqiang 仍然是金九 http://blog.e51home.com/post/3239/27582 媒体普通报道的是九月份的量价齐跌，似乎九月份的销售出现了极度下滑，不但打破了传统的金九，甚至变成了一种拐点之说，连一向出言谨慎的叶檀女士都在疑问“金七银八铁铜九铁十”了。尤其是十月初的黄金周，除重庆的销售量翻番之外，各一线大城市的销售都跌入了历史的低点，更让媒体认为是未来一片黑暗了。 媒体普通报道的是九月份的量价齐跌，似乎九月份的销售出现了极度下滑，不但打破了传统的金九，甚至变成了一种拐点之说，连一向出言谨慎的叶檀女士都在疑问“金七银八铁铜九铁十”了。尤其是十月初的黄金周，除重庆的销售量翻番之外，各一线大城市的销售都跌入了历史的低点，更让媒体认为是未来一片黑暗了。统计局公布了九月份的数据，不能不让这些媒体哭声中断，让那些对金九猛倒脏水的人自惭，金秋的九月仍然是阳光如此灿烂。统计局公布了之前三季度的房地产市场运行情况，1—9月份全国的商品房销售面积高达58371万平方米，同比增长了44.8%，销售额27532亿元，同比增长了73.4%，都分别比八月的销售率有所提高，丝毫未见媒体所说的销量下滑的趋势。仅就九月份当月的销售面积计算为8955万平方米，销售金额4068亿元，比八月份的销售面积7662万平方米，销售金额3864亿元，分别提高了16.87%和5.27%。如按九个月的月均计算，则每月平均销售面积为6525.6万平方米，则九月份的销售面积是月平均数的137%，大大超过了平均值，难道这样的销售高增长还不能证明这个金九的存在和其价值吗？反之与媒体所说的价升相反的却是，如果按月销售额的增长小于销售面积的增长计算，则九月份的价格不是上升反而是暴跌了。当然这里有个统计中的时差周期因素，如上月的销售中也许许多人只交付了首付，而个贷则在次月表现为销售额。因此当月的销售金额与当月的销售面积并不直接对应， 统计局公布了九月份的数据，不能不让这些媒体哭声中断，让那些对金九猛倒脏水的人自惭，金秋的九月仍然是阳光如此灿烂。 统计局公布了之前三季度的房地产市场运行情况，1—9月份全国的商品房销售面积高达58371万平方米，同比增长了44.8%，销售额27532亿元，同比增长了73.4%，都分别比八月的销售率有所提高，丝毫未见媒体所说的销量下滑的趋势。 仅就九月份当月的销售面积计算为8955万平方米，销售金额4068亿元，比八月份的销售面积7662万平方米，销售金额3864亿元，分别提高了16.87%和5.27%。如按九个月的月均计算，则每月平均销售面积为6525.6万平方米，则九月份的销售面积是月平均数的137%，大大超过了平均值，难道这样的销售高增长还不能证明这个金九的存在和其价值吗？ 反之与媒体所说的价升相反的却是，如果按月销售额的增长小于销售面积的增长计算，则九月份的价格不是上升反而是暴跌了。当然这里有个统计中的时差周期因素，如上月的销售中也许许多人只交付了首付，而个贷则在次月表现为销售额。因此当月的销售金额与当月的销售面积并不直接对应，也无法计算出价格的变化。 统计局的数据告诉我们，环比的价格增幅是下降的，虽然同比上升了2.7%（新房），但如扣除去平均价格下降的因素，应该说价格是相对稳定的，没有太大变化。 既然我们不能用个别城市仍在降价，甚至连续数月的降价来反映全国的价格变化，当然也就不能用个别城市的房价上涨来说明全国的房价暴涨了。 媒体普通报道的是九月份的量价齐跌，似乎九月份的销售出现了极度下滑，不但打破了传统的金九，甚至变成了一种拐点之说，连一向出言谨慎的叶檀女士都在疑问“金七银八铁铜九铁十”了。尤其是十月初的黄金周，除重庆的销售量翻番之外，各一线大城市的销售都跌入了历史的低点，更让媒体认为是未来一片黑暗了。统计局公布了九月份的数据，不能不让这些媒体哭声中断，让那些对金九猛倒脏水的人自惭，金秋的九月仍然是阳光如此灿烂。统计局公布了之前三季度的房地产市场运行情况，1—9月份全国的商品房销售面积高达58371万平方米，同比增长了44.8%，销售额27532亿元，同比增长了73.4%，都分别比八月的销售率有所提高，丝毫未见媒体所说的销量下滑的趋势。仅就九月份当月的销售面积计算为8955万平方米，销售金额4068亿元，比八月份的销售面积7662万平方米，销售金额3864亿元，分别提高了16.87%和5.27%。如按九个月的月均计算，则每月平均销售面积为6525.6万平方米，则九月份的销售面积是月平均数的137%，大大超过了平均值，难道这样的销售高增长还不能证明这个金九的存在和其价值吗？反之与媒体所说的价升相反的却是，如果按月销售额的增长小于销售面积的增长计算，则九月份的价格不是上升反而是暴跌了。当然这里有个统计中的时差周期因素，如上月的销售中也许许多人只交付了首付，而个贷则在次月表现为销售额。因此当月的销售金额与当月的销售面积并不直接对应， 媒体大多习惯性的不是用价格指数，而是用市场平均销售价格来判断价格趋势，其实恰恰是以偏概全的一种错误。 为什么中国的CPI中食品占了很大的比重，但却没有鱼翅的价格，也没有将所有食品做一个价格平均计算呢？因为鱼翅不是民众生活的必需品。同样住房中的高档别墅、高档公寓就像食品中的鱼翅一样也不是民众生活中的必需品，当然不应在讨论房价时将“鱼翅”的价格用大平均的方式来计算了。 那么我们从统计局数据中可以知道，九月份的价格并非像媒体所忽悠的那样在暴跌，九月份的销售业并未像媒体所忽悠的那样在下降，九月份仍然是个金九，十月也仍然将是个银十或者发出更耀眼的光。 黄金周的多喜临门让更多的民众加入了欢庆的行列、旅游的行列、迎亲嫁娶的行列，因此并未热心的光顾楼市。但不等于一周的时差会影响民众的需求和消费的欲望，包括大量的内部认购是因为新盘尚不具备销售的条件，也许后一周的数据显示的是销售的再次暴涨，至少北京个别销售的楼盘所迎接的都是订购人数大于销售套数的情况。货架上的展品少了、消费者的选择少了，也许是“观望”的另一种解释。 每个人能获取的信息也许是有限的，局部的市场则只能说明局部的变化，而全面的统计数据会纠正媒体只按短期和局部市场做出的错误判断。重要的是媒体不应有意的制造新闻，有意的按某种意图的需要去编造一个“地球末日”的谎言。 除销售之外，金九中的投资、开复工都同步保持着增长，至少这不是一个仅有销售面积增长中的丰收。 也无法计算出价格的变化。统计局的数据告诉我们，环比的价格增幅是下降的，虽然同比上升了2.7%（新房），但如扣除去平均价格下降的因素，应该说价格是相对稳定的，没有太大变化。既然我们不能用个别城市仍在降价，甚至连续数月的降价来反映全国的价格变化，当然也就不能用个别城市的房价上涨来说明全国的房价暴涨了。媒体大多习惯性的不是用价格指数，而是用市场平均销售价格来判断价格趋势，其实恰恰是以偏概全的一种错误。为什么中国的CPI中食品占了很大的比重，但却没有鱼翅的价格，也没有将所有食品做一个价格平均计算呢？因为鱼翅不是民众生活的必需品。同样住房中的高档别墅、高档公寓就像食品中的鱼翅一样也不是民众生活中的必需品，当然不应在讨论房价时将“鱼翅”的价格用大平均的方式来计算了。那么我们从统计局数据中可以知道，九月份的价格并非像媒体所忽悠的那样在暴跌，九月份的销售业并未像媒体所忽悠的那样在下降，九月份仍然是个金九，十月也仍然将是个银十或者发出更耀眼的光。黄金周的多喜临门让更多的民众加入了欢庆的行列、旅游的行列、迎亲嫁娶的行列，因此并未热心的光顾楼市。但不等于一周的时差会影响民众的需求和消费的欲望，包括大量的内部认购是因为新盘尚不具备销售的条件，也许后一周的数据显示的是销售的再次暴涨，至少北京个别销售的楼盘所迎接的都是订购人数大于销售套数的情况。货架上的展品少了、消费者的选择少了，也许是“观望”的另一种解释。每个人能获取的信 美丽的九月曾被恶意的蒙上了一层面纱，让喜悦也被藏在了节日的后头。但事实会最终告诉人们，并不是因为曾有过金九银十的历史传统，今年的九月才有着超常的业绩，而是经济的运行规律并不因媒体的操纵改变特有的运行轨道。 虽然也有媒体在称，过渡的住房消费已严重的挤压了其他消费，但九月份的数据证明，扣除住房之外的居民消费内生动力明显增强，九月份的零售额增长仍然强劲，并创历史最快增速。可见无论是楼市，还是其他消费市场都保持了金九的光荣称号。默认分类 2009-10-20T11:59:33Z renzhiqiang 商品房不是普惠消费品 http://blog.e51home.com/post/3239/27524 中国几乎全民都在讨论商品房房价，似乎商品房已成为了全民皆可购买的普惠式消费品。其实就连发达国家，如美国，拥有一套属于自己的住房都是要努力奋斗才能实现的梦，又何况在中国这样一个社会主义初级阶段的发展中国家。刚刚有十年的市场化商品房的历史，每年的商品房交易量（含二手房）不到城市家庭户数的5%（按套计算），更谈不上是一种市场中普遍意义上的消费品了。 城市中高档住房中约20—30%的房屋被并不在这个城市中拥有户籍的外来家庭所购买。这些家庭的收入则是这个城市之外的富裕家庭。于是房屋的价格不是按照这个城市自身的平均消费能力而定价的，而是按照高端收入家庭的消费能力定价。当然个人购房消费信贷的政策也大大提高了家庭的消费能力，特别是提高了年轻人的可支付能力。通常一个人的收入曲线是随着年龄和技能的提高而先低后高的。而消费信贷则可以将这些收入曲线拉平并将后期的高收入前移，形成当期的消费。许多人在批评购房信贷让许多人成为了“房奴”，并因为为了还贷而减少了当期的消费能力。除非是过度的购房消费外，否则从经济学的逻辑上看结论是相反的。当人们为了购房而能力不足时，如果没有个贷的帮助就要拼命的储蓄，一方面要有大量的租房费用支出，另一方面要减少日常的当期消费以增加储蓄，这对本就储蓄过度并消费不足的中国经济而言必然是一种难以进行结构调整的灾难。除非永远打消了实现住房梦的欲望，否则就只能拼命的储蓄，这种情况下可能增加当期的消费吗？当个贷将收入曲线的前低后高的情况拉平时，合理的住房消费中还贷的部分大约与租用同等住房的费用相同或略低。但只要满足了一个家庭当月还贷的金额少于家庭收入的50%时，反而提高了当期的消费能力。按中国改革后三十年的收入曲线统计，平均年收入的增长率为7—10%，则二十年的个贷期限中平均家庭收入（财富收入）自然会让当期的消费欲望大大提高，可以讲预期的未来收益变成今天的消费。住房本就是一种消费，无非按统计的原则列入了投资中。住房也是一种投资，因为不动产的资产升值是历史已证明必然存在的规律。但因住房二产生的装修、家具、电器和生活质量提高中的支出都是增加了消费。如没有房子也许推迟了结婚生子，也许无法在家中团聚或招待朋友，也许无法将在远方的父母、兄弟接到身边分享幸福和天伦之乐…… 相比之下，当租房生活同时储蓄现金准备购房时的两项支出是比购房还贷额高还是低呢？现 经济学认为收入决定消费能力，因此有了衡量房价合理性的房价收入比之说，也有住房消费可支付性指数等计算方式，但什么是收入则有不同的定义。 经济学认为收入（income）是指一定期限内的工资、利息、股息和其他有价物品的流入（包括附加福利、拆迁补偿、各种补贴性收入和政府转移支付的收入）。 其中部分收入，如利息或红利等则来自于财富。财富（wealth）是指人们在某一时点所拥有的资产的货币净值。注意，财富是一个存量，而收入是单位时间中的流量。家庭的财富中包括房屋、字画、汽车等有形资产，也包括现金、储蓄、债券、股票等金融资产。 中国几乎全民都在讨论商品房房价，似乎商品房已成为了全民皆可购买的普惠式消费品。其实就连发达国家，如美国，拥有一套属于自己的住房都是要努力奋斗才能实现的梦，又何况在中国这样一个社会主义初级阶段的发展中国家。刚刚有十年的市场化商品房的历史，每年的商品房交易量（含二手房）不到城市家庭户数的5%（按套计算），更谈不上是一种市场中普遍意义上的消费品了。经济学认为收入决定消费能力，因此有了衡量房价合理性的房价收入比之说，也有住房消费可支付性指数等计算方式，但什么是收入则有不同的定义。经济学认为收入（income）是指一定期限内的工资、利息、股息和其他有价物品的流入（包括附加福利、拆迁补偿、各种补贴性收入和政府转移支付的收入）。其中部分收入，如利息或红利等则来自于财富。财富（wealth）是指人们在某一时点所拥有的资产的货币净值。注意，财富是一个存量，而收入是单位时间中的流量。家庭的财富中包括房屋、字画、汽车等有形资产，也包括现金、储蓄、债券、股票等金融资产。这样收入就变成了多项组合而绝非单一工资收入的概念了。但国内大多数经济学家或评论家们大多只用统计局公布的标准工资收入来计算房价收入比或可支付性指数就必然会出现巨大的偏差。别忘了中国五十年的住房福利分配之后的房改房占存量住房的50%以上，这就形成了巨大的财富或预期的财产性收入。即使是计算上这些已升值的财产性收入，商品房仍然是一种奢侈品，原因在于财富与收入分配的不平均。房价的高低不是按平均收入水平或消费能力来决定的，而是由先富起来的最高收入的30—40%的家庭的消费能力决定的。根据核心城市已购房人群的调查发现，排在第一位的购房群体户主本人为赋闲人群，他们也许按工资性收入统计为低收入或无收入人群，但因家庭的其他成员的收入或家庭财富性收入而拥有了无法用统计数字计算的消费能力。或者说一个城市中最富有的30—40%的家庭在决定着房价所对应的消费能力。核心 这样收入就变成了多项组合而绝非单一工资收入的概念了。但国内大多数经济学家或评论家们大多只用统计局公布的标准工资收入来计算房价收入比或可支付性指数就必然会出现巨大的偏差。别忘了中国五十年的住房福利分配之后的房改房占存量住房的50%以上，这就形成了巨大的财富或预期的财产性收入。 即使是计算上这些已升值的财产性收入，商品房仍然是一种奢侈品，原因在于财富与收入分配的不平均。房价的高低不是按平均收入水平或消费能力来决定的，而是由先富起来的最高收入的30—40%的家庭的消费能力决定的。 根据核心城市已购房人群的调查发现，排在第一位的购房群体户主本人为赋闲人群，他们也许按工资性收入统计为低收入或无收入人群，但因家庭的其他成员的收入或家庭财富性收入而拥有了无法用统计数字计算的消费能力。或者说一个城市中最富有的30—40%的家庭在决定着房价所对应的消费能力。 城市中高档住房中约20—30%的房屋被并不在这个城市中拥有户籍的外来家庭所购买。这些家庭的收入则是这个城市之外的富裕家庭。于是房屋的价格不是按照这个城市自身的平均消费能力而定价的，而是按照高端收入家庭的消费能力定价。当然个人购房消费信贷的政策也大大提高了家庭的消费能力，特别是提高了年轻人的可支付能力。通常一个人的收入曲线是随着年龄和技能的提高而先低后高的。而消费信贷则可以将这些收入曲线拉平并将后期的高收入前移，形成当期的消费。许多人在批评购房信贷让许多人成为了“房奴”，并因为为了还贷而减少了当期的消费能力。除非是过度的购房消费外，否则从经济学的逻辑上看结论是相反的。当人们为了购房而能力不足时，如果没有个贷的帮助就要拼命的储蓄，一方面要有大量的租房费用支出，另一方面要减少日常的当期消费以增加储蓄，这对本就储蓄过度并消费不足的中国经济而言必然是一种难以进行结构调整的灾难。除非永远打消了实现住房梦的欲望，否则就只能拼命的储蓄，这种情况下可能增加当期的消费吗？当个贷将收入曲线的前低后高的情况拉平时，合理的住房消费中还贷的部分大约与租用同等住房的费用相同或略低。但只要满足了一个家庭当月还贷的金额少于家庭收入的50%时，反而提高了当期的消费能力。按中国改革后三十年的收入曲线统计，平均年收入的增长率为7—10%，则二十年的个贷期限中平均家庭收入（财富收入）自然会让当期的消费欲望大大提高，可以讲预期的未来收益变成今天的消费。住房本就是一种消费，无非按统计的原则列入了投资中。住房也是一种投资，因为不动产的资产升值是历史已证明必然存在的规律。但因住房二产生的装修、家具、电器和生活质量提高中的支出都是增加了消费。如没有房子也许推迟了结婚生子，也许无法在家中团聚或招待朋友，也许无法将在远方的父母、兄弟接到身边分享幸福和天伦之乐…… 相比之下，当租房生活同时储蓄现金准备购房时的两项支出是比购房还贷额高还是低呢？现 核心城市中高档住房中约20—30%的房屋被并不在这个城市中拥有户籍的外来家庭所购买。这些家庭的收入则是这个城市之外的富裕家庭。于是房屋的价格不是按照这个城市自身的平均消费能力而定价的，而是按照高端收入家庭的消费能力定价。 当然个人购房消费信贷的政策也大大提高了家庭的消费能力，特别是提高了年轻人的可支付能力。通常一个人的收入曲线是随着年龄和技能的提高而先低后高的。而消费信贷则可以将这些收入曲线拉平并将后期的高收入前移，形成当期的消费。 许多人在批评购房信贷让许多人成为了“房奴”，并因为为了还贷而减少了当期的消费能力。除非是过度的购房消费外，否则从经济学的逻辑上看结论是相反的。 城市中高档住房中约20—30%的房屋被并不在这个城市中拥有户籍的外来家庭所购买。这些家庭的收入则是这个城市之外的富裕家庭。于是房屋的价格不是按照这个城市自身的平均消费能力而定价的，而是按照高端收入家庭的消费能力定价。当然个人购房消费信贷的政策也大大提高了家庭的消费能力，特别是提高了年轻人的可支付能力。通常一个人的收入曲线是随着年龄和技能的提高而先低后高的。而消费信贷则可以将这些收入曲线拉平并将后期的高收入前移，形成当期的消费。许多人在批评购房信贷让许多人成为了“房奴”，并因为为了还贷而减少了当期的消费能力。除非是过度的购房消费外，否则从经济学的逻辑上看结论是相反的。当人们为了购房而能力不足时，如果没有个贷的帮助就要拼命的储蓄，一方面要有大量的租房费用支出，另一方面要减少日常的当期消费以增加储蓄，这对本就储蓄过度并消费不足的中国经济而言必然是一种难以进行结构调整的灾难。除非永远打消了实现住房梦的欲望，否则就只能拼命的储蓄，这种情况下可能增加当期的消费吗？当个贷将收入曲线的前低后高的情况拉平时，合理的住房消费中还贷的部分大约与租用同等住房的费用相同或略低。但只要满足了一个家庭当月还贷的金额少于家庭收入的50%时，反而提高了当期的消费能力。按中国改革后三十年的收入曲线统计，平均年收入的增长率为7—10%，则二十年的个贷期限中平均家庭收入（财富收入）自然会让当期的消费欲望大大提高，可以讲预期的未来收益变成今天的消费。住房本就是一种消费，无非按统计的原则列入了投资中。住房也是一种投资，因为不动产的资产升值是历史已证明必然存在的规律。但因住房二产生的装修、家具、电器和生活质量提高中的支出都是增加了消费。如没有房子也许推迟了结婚生子，也许无法在家中团聚或招待朋友，也许无法将在远方的父母、兄弟接到身边分享幸福和天伦之乐…… 相比之下，当租房生活同时储蓄现金准备购房时的两项支出是比购房还贷额高还是低呢？现 当人们为了购房而能力不足时，如果没有个贷的帮助就要拼命的储蓄，一方面要有大量的租房费用支出，另一方面要减少日常的当期消费以增加储蓄，这对本就储蓄过度并消费不足的中国经济而言必然是一种难以进行结构调整的灾难。 除非永远打消了实现住房梦的欲望，否则就只能拼命的储蓄，这种情况下可能增加当期的消费吗？ 当个贷将收入曲线的前低后高的情况拉平时，合理的住房消费中还贷的部分大约与租用同等住房的费用相同或略低。但只要满足了一个家庭当月还贷的金额少于家庭收入的50%时，反而提高了当期的消费能力。按中国改革后三十年的收入曲线统计，平均年收入的增长率为7—10%，则二十年的个贷期限中平均家庭收入（财富收入）自然会让当期的消费欲望大大提高，可以讲预期的未来收益变成今天的消费。 中国几乎全民都在讨论商品房房价，似乎商品房已成为了全民皆可购买的普惠式消费品。其实就连发达国家，如美国，拥有一套属于自己的住房都是要努力奋斗才能实现的梦，又何况在中国这样一个社会主义初级阶段的发展中国家。刚刚有十年的市场化商品房的历史，每年的商品房交易量（含二手房）不到城市家庭户数的5%（按套计算），更谈不上是一种市场中普遍意义上的消费品了。经济学认为收入决定消费能力，因此有了衡量房价合理性的房价收入比之说，也有住房消费可支付性指数等计算方式，但什么是收入则有不同的定义。经济学认为收入（income）是指一定期限内的工资、利息、股息和其他有价物品的流入（包括附加福利、拆迁补偿、各种补贴性收入和政府转移支付的收入）。其中部分收入，如利息或红利等则来自于财富。财富（wealth）是指人们在某一时点所拥有的资产的货币净值。注意，财富是一个存量，而收入是单位时间中的流量。家庭的财富中包括房屋、字画、汽车等有形资产，也包括现金、储蓄、债券、股票等金融资产。这样收入就变成了多项组合而绝非单一工资收入的概念了。但国内大多数经济学家或评论家们大多只用统计局公布的标准工资收入来计算房价收入比或可支付性指数就必然会出现巨大的偏差。别忘了中国五十年的住房福利分配之后的房改房占存量住房的50%以上，这就形成了巨大的财富或预期的财产性收入。即使是计算上这些已升值的财产性收入，商品房仍然是一种奢侈品，原因在于财富与收入分配的不平均。房价的高低不是按平均收入水平或消费能力来决定的，而是由先富起来的最高收入的30—40%的家庭的消费能力决定的。根据核心城市已购房人群的调查发现，排在第一位的购房群体户主本人为赋闲人群，他们也许按工资性收入统计为低收入或无收入人群，但因家庭的其他成员的收入或家庭财富性收入而拥有了无法用统计数字计算的消费能力。或者说一个城市中最富有的30—40%的家庭在决定着房价所对应的消费能力。核心 住房本就是一种消费，无非按统计的原则列入了投资中。住房也是一种投资，因为不动产的资产升值是历史已证明必然存在的规律。但因住房二产生的装修、家具、电器和生活质量提高中的支出都是增加了消费。如没有房子也许推迟了结婚生子，也许无法在家中团聚或招待朋友，也许无法将在远方的父母、兄弟接到身边分享幸福和天伦之乐…… 相比之下，当租房生活同时储蓄现金准备购房时的两项支出是比购房还贷额高还是低呢？现金储蓄而产生的收入是比购房之后的财产性收入的增长快还是慢呢？以住房为基础的消费是增加了还是减少了呢？生活的质量是提高还是降低了呢？ 如果今天家庭1万元的月收入无法购房，但当个贷让每月还贷5千元之后，还有5千元的消费能力，怎么会减少当期的消费呢？ “房奴”们应该感谢个贷让“房奴”们有了提高生活质量和减少后顾之忧的条件。历史已证明房价让“房奴”们在用少量的按月还贷获取了大量的已升值的财富。历史也已证明了，如果这些“房奴”们当初没有把自己变成“房奴”，那么今天他们所获取的各种收入已无法购买同样的住房了。大量的二手房市场的交易可以明显看出，消费者从购房中获取的财产性收益远远大于开发商一次性卖出房产所获利润的数倍。当财产性收入让“房奴”们乐得脸上都开了花，这样的“房奴”岂不是美誉之称吗？ 商品房不是所有人都能消费的商品，否则怎么会有土地的出让与非出让之分。商品房自然也就不会依平均消费能力而定价，合适的产品只供应给合适的消费人群，而发展中的中国城市中，房价是一部分高消费能力的家庭所决定的。 默认分类 2009-10-16T12:11:37Z renzhiqiang 反问之二 http://blog.e51home.com/post/3239/27333 <div class="articleContent" id="articleBody"> 国土供给的数量到底是多还是少，国土部连续发文要进行清查。如果国家国土管理的部门都弄不清楚土地的储备与市场供给的情况，那么又如何判断供求的关系呢？ 国土部公布的土地供给数据中包括了建设用地与非建设用地。建设用地中有工业、商业、办公、住宅等多类，又分市场化与非市场化、出让与划拨，用供地指标无法分清已征、未征、已开发与未开发、增量与存量，同时无法分清商品房与保障房的供给差别，更分不清政府储备与市场储备、企业储备的情况，民众看到的只是一笔糊涂账。 因此每年当国土部门号称已完成了年度的土地供给计划时，市场中的经营主体却无法从这笔糊涂账中看出市场中的土地供给关系。而开发商则根本不看国土部门公布的数据，只看地方政府网上公布的招拍挂数据，因为他们的数据都与市场无关，地王也只是在招拍挂中产生。 今年上半年国土部公布的建设用土地供给的总量已超过了36000多公顷，而国家统计局公布的房地产开发土地购置面积仅为13644公顷（这其中还包括部分非出让的保障性住房用地），这两者之间相差了22000公顷。房地产开发购置的面积仅为土地供给总量的约40%不到，可见供地虽多，却不知花落谁家。而市场中分到的份额则少之又少，岂不是肉少狼多吗？ 遍的价格变化。当上海6—7月份的高档商品房销售量集中时，市场平均的销售价格猛涨，但主要集中于两个楼盘，并不能反映上海整体市场的情况。个别楼盘的涨价并不代表所有楼盘涨价。如今九月份出现的平均销售价格下跌，同样是因结构变化，而非代表所有楼盘的降价。但消费者最关心的只是自己选择的合适对象的商品房价格是涨还是落。平均销售价只反映当时市场结构的变化，价格指数反映全市或全国的变化趋势。而用市场平均销售价格来衡量趋势的变化则会对市场与民众产生错误的误导作用。人们也许会因为公司的实力不强，无法用天价去竞争土地，因此才反对出现土地的天价，但只要土地供给制度不做根本的变化，政府垄断和限制性的土地供给方式就一定会不断的出现天价地与流拍的并存。天价地按经济学来说一定是在给相邻的同类项目发补贴。尽管天价地变成商品房销售还会有一个生产的周期，但也会在天价出现的同时引发周边项目的涨价，改变社会与民众对房价的预期，自是有人欢喜有人愁的局面。新加坡与香港是无法增加供给的典型，房价超过20万人民币一平方米，自然也就不奇怪了。但中国仅农村的宅基地就占了城镇建成区的4.6倍的面积，解决供给并非难事。目前0.34%的国土面积居住了6亿多城镇人口，拿出20%的土地让15亿人居住总是可能的吧。土地制度最终决定着住房市场的未来。 自六月份之后地王颇多，而土地购置的面积则是逐月下滑的。这与市场中的供给量减少相关，6月为3769公顷，7月为2665公顷，8月仅为2322公顷，8月比6月下降了40%。而同期销售面积则分别为9464万平方米，7646万平方米，7661万平方米，分别为土地供给量的2.51倍，2.86倍和3.29倍。而全国新增土地的建设容积率仅为1：1.3左右，可见土地的供给量远低于房屋的销售量。 自2008年1季度土地出现其他用地供地的暴增，房地产开发用地供地的暴跌现象，到2009年2季度房地产开发用地同比减少了6.3%，而这个减少则是在去年下降的基础上同比的。 自2009年开始保障性住房用地与经济适用住房用地和廉租房用地总量是快速上升的。到2季度末，保障性住房的用地同比增长了36.3%，而商品房用地则减少了15.1%，同比的用地比重下降了4.5%。但保障性住房不会影响市场的房价，自然也与天价地无关，只有商品房用地才会出现天价地王与影响市场的房价。 遍的价格变化。当上海6—7月份的高档商品房销售量集中时，市场平均的销售价格猛涨，但主要集中于两个楼盘，并不能反映上海整体市场的情况。个别楼盘的涨价并不代表所有楼盘涨价。如今九月份出现的平均销售价格下跌，同样是因结构变化，而非代表所有楼盘的降价。但消费者最关心的只是自己选择的合适对象的商品房价格是涨还是落。平均销售价只反映当时市场结构的变化，价格指数反映全市或全国的变化趋势。而用市场平均销售价格来衡量趋势的变化则会对市场与民众产生错误的误导作用。人们也许会因为公司的实力不强，无法用天价去竞争土地，因此才反对出现土地的天价，但只要土地供给制度不做根本的变化，政府垄断和限制性的土地供给方式就一定会不断的出现天价地与流拍的并存。天价地按经济学来说一定是在给相邻的同类项目发补贴。尽管天价地变成商品房销售还会有一个生产的周期，但也会在天价出现的同时引发周边项目的涨价，改变社会与民众对房价的预期，自是有人欢喜有人愁的局面。新加坡与香港是无法增加供给的典型，房价超过20万人民币一平方米，自然也就不奇怪了。但中国仅农村的宅基地就占了城镇建成区的4.6倍的面积，解决供给并非难事。目前0.34%的国土面积居住了6亿多城镇人口，拿出20%的土地让15亿人居住总是可能的吧。土地制度最终决定着住房市场的未来。 土地供给的总量也许未变，但当切蛋糕的刀偏向了一方时，零合游戏就让另一方的利益无法得到保障，市场就必然会出现异样的倾斜。 以北京市为例，2006—2009年上半年，商品房住宅用地供给仅完成了年度计划的39.7%、33.8%、55.2%和27.3%，但2006—2008年全年的建设土地供给都完成和超额完成了总用地计划，其中经济适用住房和享受经济适用住房政策的供地年均都超额了150%以上，最高年份为189%，使这类非市场化的用地份额远远大于了计划，但用于市场化的商品住宅的建设用地却连续数年严重短缺。商品住宅的平均用地楼面价从2006年的2796元/平方米，上涨了1.6—1.8倍（至2009年7月），而平均地价从3416元/平方米增长到了8796元/平方米，上涨了2.57倍（至2009年6月）。 自2007年以来，三环路之内没有任何住宅用地的供给，自然价格就只能向外线平移，2009年6月让三环与四环之间的土地价格上升到了14494元/平方米。天价和地王也就成为了一种必然的结果。也许这些新地王已不再是地王，而只是供地制度下的牺牲品，也可能是价格提升中的一种常态。北京已不太可能在市中心增加土地的供给量了，但想居住于市中心的消费者却热情不减，都梦想距伟大的首都中心的天安门越近越好！ 遍的价格变化。当上海6—7月份的高档商品房销售量集中时，市场平均的销售价格猛涨，但主要集中于两个楼盘，并不能反映上海整体市场的情况。个别楼盘的涨价并不代表所有楼盘涨价。如今九月份出现的平均销售价格下跌，同样是因结构变化，而非代表所有楼盘的降价。但消费者最关心的只是自己选择的合适对象的商品房价格是涨还是落。平均销售价只反映当时市场结构的变化，价格指数反映全市或全国的变化趋势。而用市场平均销售价格来衡量趋势的变化则会对市场与民众产生错误的误导作用。人们也许会因为公司的实力不强，无法用天价去竞争土地，因此才反对出现土地的天价，但只要土地供给制度不做根本的变化，政府垄断和限制性的土地供给方式就一定会不断的出现天价地与流拍的并存。天价地按经济学来说一定是在给相邻的同类项目发补贴。尽管天价地变成商品房销售还会有一个生产的周期，但也会在天价出现的同时引发周边项目的涨价，改变社会与民众对房价的预期，自是有人欢喜有人愁的局面。新加坡与香港是无法增加供给的典型，房价超过20万人民币一平方米，自然也就不奇怪了。但中国仅农村的宅基地就占了城镇建成区的4.6倍的面积，解决供给并非难事。目前0.34%的国土面积居住了6亿多城镇人口，拿出20%的土地让15亿人居住总是可能的吧。土地制度最终决定着住房市场的未来。 上海又如何呢？今年计划供给的土地约为1200—1400公顷，但上半年仅供应了300多公顷，远低于计划的供给量。而谁知道后续的土地能否保证结余呢。几乎所有出现天价地的城市大约都出现的是同一类问题，只要供地紧张的城市，天价就成为企业生存的障碍却不得不为之的无奈。 当天价地频出时，媒体中所反映出的却是市场平均销售价格的下降，似乎人们更关心的是市场平均销售价格而非国家统计局公布的价格指数。却不知道市场平均价格是受当时市场产品的供给结构而变化的，而指数则如同股指，不是按个股的表现，而反映的是市场普遍的价格变化。 当上海6—7月份的高档商品房销售量集中时，市场平均的销售价格猛涨，但主要集中于两个楼盘，并不能反映上海整体市场的情况。个别楼盘的涨价并不代表所有楼盘涨价。如今九月份出现的平均销售价格下跌，同样是因结构变化，而非代表所有楼盘的降价。 减少了15.1%，同比的用地比重下降了4.5%。但保障性住房不会影响市场的房价，自然也与天价地无关，只有商品房用地才会出现天价地王与影响市场的房价。土地供给的总量也许未变，但当切蛋糕的刀偏向了一方时，零合游戏就让另一方的利益无法得到保障，市场就必然会出现异样的倾斜。以北京市为例，2006—2009年上半年，商品房住宅用地供给仅完成了年度计划的39.7%、33.8%、55.2%和27.3%，但2006—2008年全年的建设土地供给都完成和超额完成了总用地计划，其中经济适用住房和享受经济适用住房政策的供地年均都超额了150%以上，最高年份为189%，使这类非市场化的用地份额远远大于了计划，但用于市场化的商品住宅的建设用地却连续数年严重短缺。商品住宅的平均用地楼面价从2006年的2796元平方米，上涨了1.6—1.8倍（至2009年7月），而平均地价从3416元平方米增长到了8796元平方米，上涨了2.57倍（至2009年6月）。自2007年以来，三环路之内没有任何住宅用地的供给，自然价格就只能向外线平移，2009年6月让三环与四环之间的土地价格上升到了14494元平方米。天价和地王也就成为了一种必然的结果。也许这些新地王已不再是地王，而只是供地制度下的牺牲品，也可能是价格提升中的一种常态。北京已不太可能在市中心增加土地的供给量了，但想居住于市中心的消费者却热情不减，都梦想距伟大的首都中心的天安门越近越好！上海又如何呢？今年计划供给的土地约为1200—1400公顷，但上半年仅供应了300多公顷，远低于计划的供给量。而谁知道后续的土地能否保证结余呢。几乎所有出现天价地的城市大约都出现的是同一类问题，只要供地紧张的城市，天价就成为企业生存的障碍却不得不为之的无奈。当天价地频出时，媒体中所反映出的却是市场平均销售价格的下降，似乎人们更关心的是市场平均销售价格而非国家统计局公布的价格指数。却不知道市场平均价格是受当时市场产品的供给结构而变化的，而指数则如同股指，不是按个股的表现，而反映的是市场普 但消费者最关心的只是自己选择的合适对象的商品房价格是涨还是落。平均销售价只反映当时市场结构的变化，价格指数反映全市或全国的变化趋势。而用市场平均销售价格来衡量趋势的变化则会对市场与民众产生错误的误导作用。 人们也许会因为公司的实力不强，无法用天价去竞争土地，因此才反对出现土地的天价，但只要土地供给制度不做根本的变化，政府垄断和限制性的土地供给方式就一定会不断的出现天价地与流拍的并存。 天价地按经济学来说一定是在给相邻的同类项目发补贴。尽管天价地变成商品房销售还会有一个生产的周期，但也会在天价出现的同时引发周边项目的涨价，改变社会与民众对房价的预期，自是有人欢喜有人愁的局面。 国土供给的数量到底是多还是少，国土部连续发文要进行清查。如果国家国土管理的部门都弄不清楚土地的储备与市场供给的情况，那么又如何判断供求的关系呢？国土部公布的土地供给数据中包括了建设用地与非建设用地。建设用地中有工业、商业、办公、住宅等多类，又分市场化与非市场化、出让与划拨，用供地指标无法分清已征、未征、已开发与未开发、增量与存量，同时无法分清商品房与保障房的供给差别，更分不清政府储备与市场储备、企业储备的情况，民众看到的只是一笔糊涂账。因此每年当国土部门号称已完成了年度的土地供给计划时，市场中的经营主体却无法从这笔糊涂账中看出市场中的土地供给关系。而开发商则根本不看国土部门公布的数据，只看地方政府网上公布的招拍挂数据，因为他们的数据都与市场无关，地王也只是在招拍挂中产生。今年上半年国土部公布的建设用土地供给的总量已超过了36000多公顷，而国家统计局公布的房地产开发土地购置面积仅为13644公顷（这其中还包括部分非出让的保障性住房用地），这两者之间相差了22000公顷。房地产开发购置的面积仅为土地供给总量的约40%不到，可见供地虽多，却不知花落谁家。而市场中分到的份额则少之又少，岂不是肉少狼多吗？自六月份之后地王颇多，而土地购置的面积则是逐月下滑的。这与市场中的供给量减少相关，6月为3769公顷，7月为2665公顷，8月仅为2322公顷，8月比6月下降了40%。而同期销售面积则分别为9464万平方米，7646万平方米，7661万平方米，分别为土地供给量的2.51倍，2.86倍和3.29倍。而全国新增土地的建设容积率仅为1：1.3左右，可见土地的供给量远低于房屋的销售量。自2008年1季度土地出现其他用地供地的暴增，房地产开发用地供地的暴跌现象，到2009年2季度房地产开发用地同比减少了6.3%，而这个减少则是在去年下降的基础上同比的。自2009年开始保障性住房用地与经济适用住房用地和廉租房用地总量是快速上升的。到2季度末，保障性住房的用地同比增长了36.3%，而商品房用地则 新加坡与香港是无法增加供给的典型，房价超过20万人民币一平方米，自然也就不奇怪了。但中国仅农村的宅基地就占了城镇建成区的4.6倍的面积，解决供给并非难事。目前0.34%的国土面积居住了6亿多城镇人口，拿出20%的土地让15亿人居住总是可能的吧。 土地制度最终决定着住房市场的未来。 </div> 默认分类 2009-09-30T04:25:12Z renzhiqiang “地王”频出的反问 http://blog.e51home.com/post/3239/27304 最近一段媒体热议的多是重点城市中频出的“地王”现象。民众与市场在惊呼地价的高涨和房价狂升的预期而苦不堪言，地方官员在庆贺土地收入的丰厚成果而喜笑颜开，这种明显的对比本就早已说明了“地王”频出的背后实质是地方财政与民博弈的一种游戏。然而几乎所有的板砖都打在了开发商的身上。与历史将所有的板砖都砸在开发商身上不同的只是，当巨型央企也加入了这场游戏中时，央企也成为了众矢之的。 价吗？那么有对房价的高预期为什么会有流拍的土地呢？不是在责备开发商过度的储备土地吗？那为什么有非天价的土地而没有人购买呢？看来还是供求关系在发挥调节价格的作用。当土地供给稀缺时，土地的价格上升。由于土地的稀缺，商品房供给的量的减少，当然房屋的价格也就上去了。反过来比如会让稀缺的土地价格更高了。当全国8月份同比价格上涨2%时，70个大中城市仍有20多个城市的商品房价格在下降，二手房也是如此。可见供给的不均衡性恰恰与供需关系决定价格是一致的。当然地区的土地供给充分，商品房供给充分时，房价与地价都没有出现暴涨，甚至还会平稳中有降幅，而土地供给短缺的城市则天价土地频出。无疑这种对房价的预期是与供求关系相对应的，对土地的需求也与供求关系相对应。当市中心的土地供给越来越少时；当更多的民众都想挤进市中心时；当市政基础设施与公共配套都集中于市中心时，那么中心区的土地自然会越来越贵，房价也自然会越来越高，城市就不得不一圈圈的摊大饼一样由中心区向四周蔓延。没有一个国家的政府可以保证中心区的土地供给充分，但却可以将配套与公共服务向边缘地区转移，并改变所有人都挤进市中心区的预期。如有的国家用卫星城、有的国家用区域调节，用道路与配套、就业与公共交通等改变所有效率的提高对城市中心区的依赖程度。但没有一个国家可以让土地无限的使用，如澳大利亚、加拿大、俄罗斯等国家。土地供给是充分的，但市政配套、就业、教育、医疗、行政管理、金融服务、电力、电讯、燃气等却无法无限的供给和延伸。人们仍不得不向城市集中，向大城市或重要城市集中。这就必然出现了核心区域的房价过高的现象。莫斯科的房价比北京高出许多就是如此。同时几乎所有发达国家的首都或金融、商务中心城市的房价都会比全国的平均房价高许多，也比北京高许多。问题不在于地价有多高，而在于高地价的收入是否让城市的公民分享了地价高所带来的更多的公共福利，包括对低收入家庭的保障。就像税收高，如果50%以上的税收都变成了劳保、退养、医保等返还给民众的保障，高税收让民众能分享，民众就不会反对高税收一样。如果房价高也能给未购房的民众带来更多的保障性或福利性收益，高又何妨呢？政府的高地价会 中国住房制度改革后的前五、六年并没有关于房价暴涨问题的争论，也没有住房价格稳定的调控，更没有什么“地王”的新闻。房价的波动只是在土地供给制度改变和被垄断之后才出现的，尤其是“8.31”大限的来临让土地变成了稀缺性的垄断之后，房价才成了一种争论的话题。 中国自2003年之后不断出台着调控和打压房价的各种政策，包括行政性的手段，但至今为止何曾看到过打压地价的调控？自2005年出现第一块天价地之后，这一土地垄断的供给方式和自2003年之后连续四年的土地供给量暴跌的矛盾就日益凸显。但关紧两个闸门和严控十八亿亩红线的两把大刀高悬，不但未能有效的用增加土地供给来平衡总供给与总需求的关系，反而变本加厉的抑制投资与需求，又岂能控得住房价？ 政府的地价收入越高越好，开发商的房价越低越好，就如同是“只许州官放火，不许百姓点灯”一样的逻辑。当经济学家把逐利诱因当作市场推进的动力时，会用反垄断来约束企业的行为，以保证市场中的充分竞争。但如果政府将土地变成诱饵，把从市场中获利当作动力时，行政的垄断则在法律的保护下不但合法化也变得理所当然了。于是降低或稳定房价就只能是政府压榨或安慰市场的一种掩盖了。 最近一段媒体热议的多是重点城市中频出的“地王”现象。民众与市场在惊呼地价的高涨和房价狂升的预期而苦不堪言，地方官员在庆贺土地收入的丰厚成果而喜笑颜开，这种明显的对比本就早已说明了“地王”频出的背后实质是地方财政与民博弈的一种游戏。然而几乎所有的板砖都打在了开发商的身上。与历史将所有的板砖都砸在开发商身上不同的只是，当巨型央企也加入了这场游戏中时，央企也成为了众矢之的。中国住房制度改革后的前五、六年并没有关于房价暴涨问题的争论，也没有住房价格稳定的调控，更没有什么“地王”的新闻。房价的波动只是在土地供给制度改变和被垄断之后才出现的，尤其是“8.31”大限的来临让土地变成了稀缺性的垄断之后，房价才成了一种争论的话题。中国自2003年之后不断出台着调控和打压房价的各种政策，包括行政性的手段，但至今为止何曾看到过打压地价的调控？自2005年出现第一块天价地之后，这一土地垄断的供给方式和自2003年之后连续四年的土地供给量暴跌的矛盾就日益凸显。但关紧两个闸门和严控十八亿亩红线的两把大刀高悬，不但未能有效的用增加土地供给来平衡总供给与总需求的关系，反而变本加厉的抑制投资与需求，又岂能控得住房价？政府的地价收入越高越好，开发商的房价越低越好，就如同是“只许州官放火，不许百姓点灯”一样的逻辑。当经济学家把逐利诱因当作市场推进的动力时，会用反垄断来约束企业的行为，以保证市场中的充分竞争。但如果政府将土地变成诱饵，把从市场中获利当作动力时，行政的垄断则在法律的保护下不但合法化也变得理所当然了。于是降低或稳定房价就只能是政府压榨或安慰市场的一种掩盖了。国土部门总说是房价在推高地价，如果不是土地的垄断，从经济学的逻辑层面而言，一定是“产出决定成本的容忍度”。而在土地垄断的供给之下，则“物以稀为贵”，原料成本决定着预期的商品售价。不管房价的预期有多高，对开发商而言，无论如何都会是成本越低市场风险越小、利润越高越值得去投资。总不会有人主动的承担市场的风险而为政府的利润做贡献的吧。企业要承担的是税收义务，而不是高价购买政府原料的“义务”。为什么中国在出现大量天价地王的同时也会有大量的土地流拍呢？不是房价在推动地 国土部门总说是房价在推高地价，如果不是土地的垄断，从经济学的逻辑层面而言，一定是“产出决定成本的容忍度”。而在土地垄断的供给之下，则“物以稀为贵”，原料成本决定着预期的商品售价。不管房价的预期有多高，对开发商而言，无论如何都会是成本越低市场风险越小、利润越高越值得去投资。总不会有人主动的承担市场的风险而为政府的利润做贡献的吧。企业要承担的是税收义务，而不是高价购买政府原料的“义务”。 为什么中国在出现大量天价地王的同时也会有大量的土地流拍呢？不是房价在推动地价吗？那么有对房价的高预期为什么会有流拍的土地呢？不是在责备开发商过度的储备土地吗？那为什么有非天价的土地而没有人购买呢？看来还是供求关系在发挥调节价格的作用。 当土地供给稀缺时，土地的价格上升。由于土地的稀缺，商品房供给的量的减少，当然房屋的价格也就上去了。反过来比如会让稀缺的土地价格更高了。 当全国8月份同比价格上涨2%时，70个大中城市仍有20多个城市的商品房价格在下降，二手房也是如此。可见供给的不均衡性恰恰与供需关系决定价格是一致的。 当然地区的土地供给充分，商品房供给充分时，房价与地价都没有出现暴涨，甚至还会平稳中有降幅，而土地供给短缺的城市则天价土地频出。无疑这种对房价的预期是与供求关系相对应的，对土地的需求也与供求关系相对应。 当市中心的土地供给越来越少时；当更多的民众都想挤进市中心时；当市政基础设施与公共配套都集中于市中心时，那么中心区的土地自然会越来越贵，房价也自然会越来越高，城市就不得不一圈圈的摊大饼一样由中心区向四周蔓延。 没有一个国家的政府可以保证中心区的土地供给充分，但却可以将配套与公共服务向边缘地区转移，并改变所有人都挤进市中心区的预期。如有的国家用卫星城、有的国家用区域调节，用道路与配套、就业与公共交通等改变所有效率的提高对城市中心区的依赖程度。 但没有一个国家可以让土地无限的使用，如澳大利亚、加拿大、俄罗斯等国家。土地供给是充分的，但市政配套、就业、教育、医疗、行政管理、金融服务、电力、电讯、燃气等却无法无限的供给和延伸。人们仍不得不向城市集中，向大城市或重要城市集中。这就必然出现了核心区域的房价过高的现象。莫斯科的房价比北京高出许多就是如此。同时几乎所有发达国家的首都或金融、商务中心城市的房价都会比全国的平均房价高许多，也比北京高许多。 问题不在于地价有多高，而在于高地价的收入是否让城市的公民分享了地价高所带来的更多的公共福利，包括对低收入家庭的保障。 就像税收高，如果50%以上的税收都变成了劳保、退养、医保等返还给民众的保障，高税收让民众能分享，民众就不会反对高税收一样。如果房价高也能给未购房的民众带来更多的保障性或福利性收益，高又何妨呢？政府的高地价会改善交通的福利、低收入住房的福利或其他城市化公共设施的福利（就如香港），又有谁会反对地价作为政府的收入呢？ 同时，恰恰是中高收入家庭的高价购房行为在税收之外又为城市的所有公民提供了可以分享的地价收益，又何苦要去非市场化的限制房价呢？让供求关系去平衡房价，政府只要管好总供给与总需求的协调，自然房价就会随供求市场变化而变动。涨也涨得有其合理性了。 目前的市场是被政府政策操纵的供求变化，尤其是土地的垄断决定着原料市场的价格波动，再是金融信贷及交易税费在限制着市场化的购买与供给变化。那么出于对政策变化的担忧，又如何不让市场中“地王”频出又流拍并存呢？ 土地制度和土地供给制度不改变，市场就无法去调节供求的关系平衡，只能将所有的压力都集中于政府的全能上了，天价也就成为了制度性的必然。 既然政府不可能出现限价地的政策，批判“天价”的开发商又有何用呢？要生存就只好接受这种饿狼与狮子夺食的无奈了。 不限地价而限房价的尴尬也就只要无奈的延续了。 立法中并没有对商品房市场调节价的限制权力，因此依法行政的政府首先要管住的不是开发商天价拿地的行为，而是政府利益驱动的垄断或土地拍卖方式。默认分类 2009-09-27T13:54:05Z renzhiqiang 换个思路解决房价 http://blog.e51home.com/post/3239/27093 ——刊登于《经济观察报》2009.9.7评论版   全世界没有一个国家能让所有的公民都买得起房，并拥有自己的房产，连全世界经济最发达的美国也不行，那么人口居世界第一位又处于发展中阶段的中国就更不可能实现这一目标了。“居者有其屋”，这是个数千年而全世界都不可能实现的梦。 回收租金定位高、周期长等一系列问题。除了要有优惠的金融手段支持外，建设用地的成本就成为建设租赁性住房的限制性门槛。根据国土部的计算，70年使用权的土地一次性收取出让金按贴现率计算与无限期的土地购买价格几乎相等，这就意味着出让土地中的租金贴现中包含着大量的土地70年一次性出让中的贴现利息，让实际的租金含量中用于回收成本和获取利润的比重大大降低了。无疑这将给市场主动提供租赁性住房的投资者一个高价租金的理由和投资回收困难的门槛。而市场中就没有一个投资者会在承担经营风险的同时自愿承担恢复亏损的风险。目前中国的租赁市场大致的分布式原有不能用于房改的公房出租大约占总量的10%左右。居民购买或拥有第二套住房后用原有住房或新房用于市场出租的约占4%、企业整体出租的不到1%，城中村租赁的住房是市场中的主力军，每个城市中的城中村约聚集了这个城市近30%的人口（2005年人口普查资料）。市场化程度最高的深圳，约80%的人口居住在非自有产权的房屋之中，而市场化程度最低的乌鲁木齐则有98%的人口居住在自有产权的房屋之中。中国为打压房价过快增长，在严格的限制居民购买第二套住房，实际在打击与抑制投机与投资的同时也在严重的打击着租赁市场的形成。租赁住房的市场化必须建立在低成本的土地上，让70年的土地出让金分年支付，以降低投资者的资金成本。同时政府可以用土地的租赁价格调节或限制租赁住房的租金水平，既保证投资者的合理利润，又让租房者降低支付水平。租赁性市场的扩大恰恰可以缓解购买住房中的供求关系矛盾，也许市场中的商品房价格反而会相对稳定。出让土地中的租赁价格也会让市场的租金价格上升，而租赁土地上的住房租赁价格则一定会低于出让土地的租赁价格的。自2002年之后的宏观调控几乎全是以“居者有其屋”为基础而设定的预期目标，因此将重点放在了控制房价上，而忽略了保障性住房和租赁性住房的建设、忽略了租赁性住房对房价的影响作用。历年的调控重点都放在了抑制供给与抑制需求上，包括对二手房市场的加税、加限、对第二套住房的限制，似乎忘了被政策抑制的需求并不等于被居住条件改善而释放了的需求。于是就出现了今年初的抑制需求政策一放松，需求就爆发性的释放的现象。而租赁性住房则是满足居住需求和缓解购买需求的“水库”，既可能解决不具备完全购房支付能力的过渡性需求，又可以让购买商品房的短期供求关系在租赁居住中调节，还可以让改善性居住升级的家庭可以在价格合适是先卖出住房并在价格合适时再购入新住房，以取得财产性收入。党的十 全世界除欧洲的少数几个高福利国家之外，绝大多数国家都无法实现所有有人都有适足的居住条件的目标。美国曼哈顿的大街上也能看到露宿街头的景象。中国正在致力于解决“居有其所”的问题。 新中国的前五十年实行的是全民住房福利分配制度。1998年实行了货币化分配的改革，终止了实物住房分配，改为出让土地中的商品房市场化、划拨土地或限价方式的半市场化以及政府保障的廉租房的住房供给制度。让高中收入家庭用市场化方式解决住房，低收入家庭用政府砖头补贴和实物补贴方式解决住房，对低收入家庭的住房实行了应保尽保的长期计划。 但目前的问题是，政府为获取城市建设的资金和保障性补贴与廉租房建设的资金，就会让商品房的建设用地价格升高，并推动商品房的价格不断上升，这样就会让一部分家庭既不能享受政府补贴又无力购买商品房的现象逐步突出。这在世界各国都是一种普遍的现象，美国香港同样出现超过保障线水平的中等收入家庭的实际居住情况反而差于政府保障的家庭的居住条件。 ——刊登于《经济观察报》2009.9.7评论版全世界没有一个国家能让所有的公民都买得起房，并拥有自己的房产，连全世界经济最发达的美国也不行，那么人口居世界第一位又处于发展中阶段的中国就更不可能实现这一目标了。“居者有其屋”，这是个数千年而全世界都不可能实现的梦。全世界除欧洲的少数几个高福利国家之外，绝大多数国家都无法实现所有有人都有适足的居住条件的目标。美国曼哈顿的大街上也能看到露宿街头的景象。中国正在致力于解决“居有其所”的问题。新中国的前五十年实行的是全民住房福利分配制度。1998年实行了货币化分配的改革，终止了实物住房分配，改为出让土地中的商品房市场化、划拨土地或限价方式的半市场化以及政府保障的廉租房的住房供给制度。让高中收入家庭用市场化方式解决住房，低收入家庭用政府砖头补贴和实物补贴方式解决住房，对低收入家庭的住房实行了应保尽保的长期计划。但目前的问题是，政府为获取城市建设的资金和保障性补贴与廉租房建设的资金，就会让商品房的建设用地价格升高，并推动商品房的价格不断上升，这样就会让一部分家庭既不能享受政府补贴又无力购买商品房的现象逐步突出。这在世界各国都是一种普遍的现象，美国香港同样出现超过保障线水平的中等收入家庭的实际居住情况反而差于政府保障的家庭的居住条件。英国的高福利所面临的则是约有500万人在1996—2001年间未参加过任何工作，却拥有政府补贴的住房和收入援助金等生活补贴，赫尔市克朗普顿一家12口人靠政府每年提供的3000万英镑生活，并拥有两个半独立式的住宅，而一个工作的家庭则必须年赚到46500英镑才能过上同样的生活。按照联合国人居公约的要求，各个国家应为公民提供“适合足的居住权”。于是大量的国家用国家提供的租赁性土地和各种各样的低价融资条件为社会提供了大量的租赁性住房，专门用来解决这些无力购买商品房又不应享受政府补贴的保障性住房的“夹心层”家庭的住房问题。二战之后欧洲的大部分国家都用这种方式建设了大量的租赁性住房已解燃眉之急。租赁性土地和40—70年的长期低息贷款为战争之后的恢复提供了巨大的支持，今天美国仍在用大量租赁性土地解决租赁性住房的供给。中国的首次土地租赁开始于吸引外资的三资法中，但却尚未用租赁性用地解决城镇社会的租房租赁问题。农村的集体土地可以租用，但不能建设住房。北京开始建设的第一个公租房项目却是用土地出让和拍卖的方式进行的。既要解决居有其所的问题，又不能提供租赁性用地，必然造成住房建设的初始成本加大， 英国的高福利所面临的则是约有500万人在1996—2001年间未参加过任何工作，却拥有政府补贴的住房和收入援助金等生活补贴，赫尔市克朗普顿一家12口人靠政府每年提供的3000万英镑生活，并拥有两个半独立式的住宅，而一个工作的家庭则必须年赚到46500英镑才能过上同样的生活。 按照联合国人居公约的要求，各个国家应为公民提供“适合足的居住权”。于是大量的国家用国家提供的租赁性土地和各种各样的低价融资条件为社会提供了大量的租赁性住房，专门用来解决这些无力购买商品房又不应享受政府补贴的保障性住房的“夹心层”家庭的住房问题。 二战之后欧洲的大部分国家都用这种方式建设了大量的租赁性住房已解燃眉之急。租赁性土地和40—70年的长期低息贷款为战争之后的恢复提供了巨大的支持，今天美国仍在用大量租赁性土地解决租赁性住房的供给。 ——刊登于《经济观察报》2009.9.7评论版全世界没有一个国家能让所有的公民都买得起房，并拥有自己的房产，连全世界经济最发达的美国也不行，那么人口居世界第一位又处于发展中阶段的中国就更不可能实现这一目标了。“居者有其屋”，这是个数千年而全世界都不可能实现的梦。全世界除欧洲的少数几个高福利国家之外，绝大多数国家都无法实现所有有人都有适足的居住条件的目标。美国曼哈顿的大街上也能看到露宿街头的景象。中国正在致力于解决“居有其所”的问题。新中国的前五十年实行的是全民住房福利分配制度。1998年实行了货币化分配的改革，终止了实物住房分配，改为出让土地中的商品房市场化、划拨土地或限价方式的半市场化以及政府保障的廉租房的住房供给制度。让高中收入家庭用市场化方式解决住房，低收入家庭用政府砖头补贴和实物补贴方式解决住房，对低收入家庭的住房实行了应保尽保的长期计划。但目前的问题是，政府为获取城市建设的资金和保障性补贴与廉租房建设的资金，就会让商品房的建设用地价格升高，并推动商品房的价格不断上升，这样就会让一部分家庭既不能享受政府补贴又无力购买商品房的现象逐步突出。这在世界各国都是一种普遍的现象，美国香港同样出现超过保障线水平的中等收入家庭的实际居住情况反而差于政府保障的家庭的居住条件。英国的高福利所面临的则是约有500万人在1996—2001年间未参加过任何工作，却拥有政府补贴的住房和收入援助金等生活补贴，赫尔市克朗普顿一家12口人靠政府每年提供的3000万英镑生活，并拥有两个半独立式的住宅，而一个工作的家庭则必须年赚到46500英镑才能过上同样的生活。按照联合国人居公约的要求，各个国家应为公民提供“适合足的居住权”。于是大量的国家用国家提供的租赁性土地和各种各样的低价融资条件为社会提供了大量的租赁性住房，专门用来解决这些无力购买商品房又不应享受政府补贴的保障性住房的“夹心层”家庭的住房问题。二战之后欧洲的大部分国家都用这种方式建设了大量的租赁性住房已解燃眉之急。租赁性土地和40—70年的长期低息贷款为战争之后的恢复提供了巨大的支持，今天美国仍在用大量租赁性土地解决租赁性住房的供给。中国的首次土地租赁开始于吸引外资的三资法中，但却尚未用租赁性用地解决城镇社会的租房租赁问题。农村的集体土地可以租用，但不能建设住房。北京开始建设的第一个公租房项目却是用土地出让和拍卖的方式进行的。既要解决居有其所的问题，又不能提供租赁性用地，必然造成住房建设的初始成本加大， 中国的首次土地租赁开始于吸引外资的三资法中，但却尚未用租赁性用地解决城镇社会的租房租赁问题。农村的集体土地可以租用，但不能建设住房。北京开始建设的第一个公租房项目却是用土地出让和拍卖的方式进行的。 既要解决居有其所的问题，又不能提供租赁性用地，必然造成住房建设的初始成本加大，回收租金定位高、周期长等一系列问题。除了要有优惠的金融手段支持外，建设用地的成本就成为建设租赁性住房的限制性门槛。 根据国土部的计算，70年使用权的土地一次性收取出让金按贴现率计算与无限期的土地购买价格几乎相等，这就意味着出让土地中的租金贴现中包含着大量的土地70年一次性出让中的贴现利息，让实际的租金含量中用于回收成本和获取利润的比重大大降低了。无疑这将给市场主动提供租赁性住房的投资者一个高价租金的理由和投资回收困难的门槛。而市场中就没有一个投资者会在承担经营风险的同时自愿承担恢复亏损的风险。 目前中国的租赁市场大致的分布式原有不能用于房改的公房出租大约占总量的10%左右。居民购买或拥有第二套住房后用原有住房或新房用于市场出租的约占4%、企业整体出租的不到1%，城中村租赁的住房是市场中的主力军，每个城市中的城中村约聚集了这个城市近30%的人口（2005年人口普查资料）。 市场化程度最高的深圳，约80%的人口居住在非自有产权的房屋之中，而市场化程度最低的乌鲁木齐则有98%的人口居住在自有产权的房屋之中。中国为打压房价过快增长，在严格的限制居民购买第二套住房，实际在打击与抑制投机与投资的同时也在严重的打击着租赁市场的形成。 租赁住房的市场化必须建立在低成本的土地上，让70年的土地出让金分年支付，以降低投资者的资金成本。同时政府可以用土地的租赁价格调节或限制租赁住房的租金水平，既保证投资者的合理利润，又让租房者降低支付水平。租赁性市场的扩大恰恰可以缓解购买住房中的供求关系矛盾，也许市场中的商品房价格反而会相对稳定。出让土地中的租赁价格也会让市场的租金价格上升，而租赁土地上的住房租赁价格则一定会低于出让土地的租赁价格的。 自2002年之后的宏观调控几乎全是以“居者有其屋”为基础而设定的预期目标，因此将重点放在了控制房价上，而忽略了保障性住房和租赁性住房的建设、忽略了租赁性住房对房价的影响作用。历年的调控重点都放在了抑制供给与抑制需求上，包括对二手房市场的加税、加限、对第二套住房的限制，似乎忘了被政策抑制的需求并不等于被居住条件改善而释放了的需求。于是就出现了今年初的抑制需求政策一放松，需求就爆发性的释放的现象。 而租赁性住房则是满足居住需求和缓解购买需求的“水库”，既可能解决不具备完全购房支付能力的过渡性需求，又可以让购买商品房的短期供求关系在租赁居住中调节，还可以让改善性居住升级的家庭可以在价格合适是先卖出住房并在价格合适时再购入新住房，以取得财产性收入。 党的十七大报告给了中国公民取得财产性收入的权力，但调控政策并没有给公民财产性资产上涨和低税交易的机会。如果过度的对房价进行调控、过度的限制投资房产，那么没有价格的上涨又哪来的财产性收入的增长呢？ 回收租金定位高、周期长等一系列问题。除了要有优惠的金融手段支持外，建设用地的成本就成为建设租赁性住房的限制性门槛。根据国土部的计算，70年使用权的土地一次性收取出让金按贴现率计算与无限期的土地购买价格几乎相等，这就意味着出让土地中的租金贴现中包含着大量的土地70年一次性出让中的贴现利息，让实际的租金含量中用于回收成本和获取利润的比重大大降低了。无疑这将给市场主动提供租赁性住房的投资者一个高价租金的理由和投资回收困难的门槛。而市场中就没有一个投资者会在承担经营风险的同时自愿承担恢复亏损的风险。目前中国的租赁市场大致的分布式原有不能用于房改的公房出租大约占总量的10%左右。居民购买或拥有第二套住房后用原有住房或新房用于市场出租的约占4%、企业整体出租的不到1%，城中村租赁的住房是市场中的主力军，每个城市中的城中村约聚集了这个城市近30%的人口（2005年人口普查资料）。市场化程度最高的深圳，约80%的人口居住在非自有产权的房屋之中，而市场化程度最低的乌鲁木齐则有98%的人口居住在自有产权的房屋之中。中国为打压房价过快增长，在严格的限制居民购买第二套住房，实际在打击与抑制投机与投资的同时也在严重的打击着租赁市场的形成。租赁住房的市场化必须建立在低成本的土地上，让70年的土地出让金分年支付，以降低投资者的资金成本。同时政府可以用土地的租赁价格调节或限制租赁住房的租金水平，既保证投资者的合理利润，又让租房者降低支付水平。租赁性市场的扩大恰恰可以缓解购买住房中的供求关系矛盾，也许市场中的商品房价格反而会相对稳定。出让土地中的租赁价格也会让市场的租金价格上升，而租赁土地上的住房租赁价格则一定会低于出让土地的租赁价格的。自2002年之后的宏观调控几乎全是以“居者有其屋”为基础而设定的预期目标，因此将重点放在了控制房价上，而忽略了保障性住房和租赁性住房的建设、忽略了租赁性住房对房价的影响作用。历年的调控重点都放在了抑制供给与抑制需求上，包括对二手房市场的加税、加限、对第二套住房的限制，似乎忘了被政策抑制的需求并不等于被居住条件改善而释放了的需求。于是就出现了今年初的抑制需求政策一放松，需求就爆发性的释放的现象。而租赁性住房则是满足居住需求和缓解购买需求的“水库”，既可能解决不具备完全购房支付能力的过渡性需求，又可以让购买商品房的短期供求关系在租赁居住中调节，还可以让改善性居住升级的家庭可以在价格合适是先卖出住房并在价格合适时再购入新住房，以取得财产性收入。党的十 用租赁性住房解决了居住的问题，就可以放开对商品房价的过度关注与控制。一方面可以让保障性住房援助之外的家庭有过度或永久解决居住条件的机会；另一方面可以让更多的家庭用财产性收入弥补工资性收入的不足并促进扩大消费的结构性矛盾转移。 而租赁性住房市场化扩大的方式，并非出让土地上的建设，而是用租赁性土地和优势性金融政策市场化方式建设。没有市场化的支持政府是无能将一切住房问题都包下来的，甚至也无能力包下租赁性住房的建设。 租赁性土地不改变土地的性质，也未失去地租的收取权利，无非是没有让政府一次性的取得了70年的提前收益。然而，政府收取地租的职责与义务难道不正是为了让公民可以更好的改善公共服务与居住条件吗？那么用租赁性土地供应、让市场去生产与创造更广阔和活跃的租赁性住房市场，岂不是件一举两得的事情。 有了租赁型土地的供给、有了开发商大量提供的租赁性住房，也许民众对开发商的怒气就消失了、对房价高涨的怨气也会在住房条件的改善中烟消云散了。社会的和谐不仅靠用政府援助的手段得以保障，更要靠政府确定合理的政策给社会一个平台，让各种投资用市场化的手段解决不同层次的收入家庭的消费需求。默认分类 2009-09-09T13:48:02Z renzhiqiang