广州流花项目
可行性研究报告
广州流花项目
可行性研究报告
第一章 总论
一 项目背景
1.1项目名称
因项目目前尚未正式命名，暂以“流花街区项目”代表该项目。以下简称“本项目”。
1.2项目开发背景
本项目位于广州市越秀区站前路北面（即华侨酒店对面），宗地面积约82600平方米，土地原本权属应为铁路局所有（初步了解情况），接壤目前由天马、白马、广州地一大道、金祥内衣等多个专业贸易批发市场所组成的越秀地区商业贸易最繁荣地段，同时在地段上显示本项目夹于站前路与环市路两大主干道间，但并非直接位于一线街道，在本项目周边由多幢有十多年楼龄的老式居民楼所包围，本项目临街面小，目前观察所得有几个约五米的出入口可接通本项目与站前路一线街区，目前此项目定位为经济适用房、商铺、写字楼、公寓及停车场一体化开发；
1.3可行性报告编制目的
（1）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估；
（2）对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议；
（3）结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益方面的可行性；
（4） 对项目开发进行投资分析和风险分析（需要经济及成本数据支持）；
（5） 对项目决策及其实施提出优化建议。
二 项目概况
2.1 地块位置
本项目位于广州市越秀区站前路北面（即华侨酒店对面），毗邻广州火车站，省汽车站、市汽车站，周边大大小小酒店林立，站前路有超过地区性路公共汽车经过。本区域主要以专业贸易市场为主，经营范围涉及各类服装（含内衣、皮草）、鞋类、小商品（手表、化妆品等）等行业的批发贸易，为全国知名和较大规模的成衣集散地，另外本项目所处的站前路临街商铺约有70多家为小作坊式的生产低端机动游戏机和电子赌博机的商家。
四至范围：（如图1所示）
东面不远处为：广州火车站
南面为：专营内衣的金祥大厦
西面为：宇宙服装（鞋业）广场站前路出口
北面为；环市西路环球国际商务中心（步云天地）
北面为环市西路环球国际商务中心（步云天地）
西面为在宇宙服装（鞋业）广场站前路出口 东面为广州火车站
南面为金祥大厦
图1
2.2地块技术性指标
本项目总占地：约为82600平方米
总建筑面积：188675平方米
其中：商业面积：30315.7平方米
办公面积：58000平方米
。。。。。。
2.3项目周边环境与配套
本项目地处广州市流花区小型货运代理中心，距广州市西火车站约为500-1000米。目前周边主要以商业为主，商业经营类别不统一，经营品牌参差不齐，站前路道路状况及街区面貌均有待改善。
环境与配套设施：
☆ 大型汽车站：广东省汽车客运总站，广州市汽车客运站、广州市公共汽车总站、广州火车站
☆ 购物场所：7-11便利店，好又多量贩，地下大型商场（主要经营各类服装鞋业为主）、各类大型批发市场等
☆ 教育文化：广雅中学，流花中学，流花路小学、广州铁路第六小学等学校。
☆ 金融： 中国银行，工商银行等等。
☆ 酒店：华侨酒店，新大地宾馆，流花宾馆、中化大酒店，迎商酒店等等酒店林立。
2.4项目性质与主要特点
本项目为？项目，定位为“经济适用房+主题商业”的发展模式。
项目主要特点：
（1） 本项目不临一线街道，但由于目前附近商业（尤其是专业批发商业）氛围强烈，适合用作商业地产项目的开发，但由于地块为原铁路局地块，同时目前集中了本地区的一部分货运代理店铺，项目开展后需要安排原来的货运代理（如在项目中安排一块地区用作货运代理区）。
（2） 地块无明显高低落差，但地形较为狭长，不利于整体规划。
（3） 项目周边目前的街区环境并不理想，大量低档次的街区商业（主要是低端的电子游戏机制作业，此处共集中了约70多家此类的小作坊式商业）、影响了地块的商业价值，增加了项目的规划难度。
（4） 本项目所在附近环境为广州旧城区所在地，一般的楼龄超过十年，近几年来极少有新楼盘在附近落成；
（5） 项目所在位置流花区目前的商业市场容量较大，成功开发后对流花区商圈的发展和成熟有极大的推动和促进作用。
2.5项目地块周边价值分析
越秀区是广州市规划建设最为成熟和完善的地区之一，其中流花街区又为越秀区商业中心所在地， 本区内有以天马、白马、广州地一大道等商场组成的服装专业贸易批发集散地，有以步去天地、站西鞋业鞋材市场等组成的鞋业专业贸易批发集散地，有以站西钟表城为代表的小商品专业贸易集散地，各类专业市场和贸易中心林立，同时目前在建的较大的专业市场项目为汇美国际服装广场、壹马国际服装厂交易中心、富力国际鞋业商贸中心，区内各类配套相当完备，星级酒店有流花酒店、红棉酒店、华侨酒店，其他宾馆和招待所不计其数、金融服务业相当发达，四大商业银行都已在本区设立多家办事行、交通网络四通八达，通往广东省和全车的汽车带动了本地客流和物流，广州火车站为全车最繁忙的车站，另外地铁三、五号线穿越本区，形成立体的交通网络，为本区的物流提供了极大的便捷。
第二章 项目投资环境及市场分析
宏观环境——广州市概况
广州，广东省的省会，全省政治、经济、科技、教育和文化中心，具有2200多年悠久历史的文化名城。
广州地处中国内地南部，广东省中南部，珠江三角洲北缘，濒临南海，临近香港特别行政区和澳门特别行政区。
广州市总面积为7434.4平方公里，其中，市辖10区面积为3718.5平方公里，占全市总面积的50.02％；2个县级市面积为3715.9平方公里，占49.98％。广州市共辖10区2市，包括：越秀区、东山区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、芳村区、花都区、番禺区，以及从化市、增城市两个县级市。广州市常住户口人数约为720万。
投资环境——经济概况
改革开放以来，广州经济建设取得了显著成绩。工农业生产持续稳定地增长，对外经济贸易蓬勃发展。20多年来，全市国民经济以年均14%以上的速度持续增长，目前国内生产总值已超过3000亿元人民币，人均国内生产总值已突破5000美元，综合经济实力居全国前列。广州已成为工业基础较雄厚、第三产业发达、国民经济综合协调发展的中心城市。
2005年，广州市消费市场保持平稳较快的发展态势。现代流通方式迅速发展，居民消费规模稳步扩大。全市社会消费品零售总额实现1898.74亿元，比上年增长13.2％，增速为1998年以来的最高位，绝对额连续18年居全国大城市第三位。全年全市实现批发零售贸易业商品销售总额7368.95亿元，占全省的39.3％，比上年增长9.65％；其中批发业完成5777.07亿元，增长8.65％，78.4％的销售额是限额以上贸易企业实现的。限额以上贸易企业完成批发商品销售额4263.50亿元，比上年增长8.12％。在25大类销售分类中，电子出版物及音像制品类增长13.0％、体育娱乐用品类增长42.1％、化妆品类下降13.27％、日用品类增长21.7％；增长超过15％的有中西药品类、煤炭及制品类、家用电器和音像器材类、服装鞋帽针纺织品类等。限额以下企业和个体户是增长的重要拉动力，全年实现销售额2382.89亿元，比上年增长9.0％，增速高于限额以上企业14.1个百分点，拉动总额增长8.2个百分点。亿元以上商品交易市场成交额837.92亿元，占全市商品销售总额的11.4％。
全市限额以上批发零售贸易企业（即年销售额2000万元及以上的批发企业， 500万元及以上的零售企业）资产总额1721.19亿元，负债总额1206.99亿元，比上年分别增长6.1％和4.0％，资产负债率70.1％，下降1.4个百分点，所有者权益514.20亿元，增长11.2％；主营业务收入4302.17亿元，增长8.2％；主营业务成本4042.23亿元，增长8.3％，毛利率6.0％，下降0.1个百分点；实现利润总额61.24亿元，增长7.6％，销售利润率4.9％，与上年持平。其中，市区批发零售贸易企业实现的的主营业务收入和利润总额分别占98.5％和96.9％。实现资产总额1704.09亿元，负债总额1193.66亿元，分别比上年增长5.9％和3.9％，资产负债率70.0％，下降1.4个百分点，所有者权益510.43亿元，增长11.0％；主营业务收入4236.46亿元，增长8.1％；主营业务成本3982.74亿元，增长8.1％，毛利率6.0％，下降0.1个百分点；实现利润总额59.33亿元，增长6.1％，销售利润率4.8％，与上年持平。
全市批发零售贸易业机构有34142个，比上年增加2671个，增长9.1％，97.9％在市区。其中，批发贸易业机构21480个，占66.8％；零售贸易业机构10662个，占33.2％。批发零售贸易业有网点253259个，比上年增加33702个，增长15.4％，86.9％在市区。其中，批发贸易业网点72746个，占批发零售贸易业总数的28.7％；零售贸易业网点180513个，占71.3％。从业人员64.05万人，增加12.12万人，增长23.1％，其中批发业和零售业分别为28.88万人和35.17万人。按注册类型分，内资企业网点占99.6％，其中个体和私营企业分别占84.5％和11.0％，港澳台商和外商投资企业网点1036个，比上年增加197个。按年末人口计算，每万人拥有批发零售贸易网点337个。
节假日商业效益明显，大商圈聚集效应显著。春节黄金周期间，友谊商店、天河城百货销售额分别比上年增长27.08％和17.85％。国庆黄金周期间，广百股份公司、百佳超市、国美电器店等12家定点零售企业销售额比上年增长19％。黄金周期间，天河商圈、北京路步行街、上下九商业街三大主要商圈日均接待游客超过200万人次。消费环境日臻完善。天河正佳商业广场、广州国际玩具中心（第一期）、美林国际家具博览中心等一批大型商业场所和中高级批发市场落成开业和升级改造完成；宜家家居、麦德龙、吉盛伟邦等国际、国内知名连锁企业相继进驻；社区商业和生活服务设施建设不断以连锁业态扩张，方便市民日常需求同时，繁荣贸易业发展。
现代流通方式加速发展。连锁经营向多行业、多业态、多地区扩张，连锁企业加大兼并、联合和发展特许经营力度。批发市场升级改造全面铺开，功能完善、辐射全国的批发市场体系逐步形成，中高级批发市场的集散能力增强。现代物流业稳步发展，三大国际枢纽型物流园区建设步伐加快，白云国际机场航空货运中心和保税物流中心建设推进，黄埔保税物流中心区联动发展有新突破，南沙物流园区物流项目逐步引进。
中观环境——越秀区状况
越秀区东起广州大道，与天河区接壤；南临珠江，与海珠区隔江相望；西至人民路，与荔湾区毗邻；北面到白云山山脚，与白云区、天河区相邻。是广州市的老中心城区。 2005年，越秀区总面积为32.82平方公里，总户籍人口为114万人，人口密度为34735人/平方公里。
2005年9月30日起，越秀区下辖流花、东风、洪桥、六榕、广卫、光塔、诗书、北京、大新、人民、东湖、农林、黄花岗、大东、大塘、白云、珠光、建设、华乐、梅花村、矿泉、登峰22条行政街道。本项目位于流花街道。
越秀区是广州市规划建设最为成熟和完善的地区之一，根据越秀区区政府的规划，这里将建成为商业发达、历史