三乡调研报告
2007.01.19
中山概况
中山因伟人孙中山而文明于世，地处珠江三角洲中部偏南的西、北江下游出海处，位于广东省的中南部，北接番禺区和顺德区，西邻江门市和斗门区，东南连珠海市，东隔珠江口伶仃洋与深圳市和香港特别行政区相望。
中山市总人口255万，其中常住人口136万，外来人口119万；面积达1800.14平方公里。下设24个镇（区），包括石岐区、东区、西区、南区、火炬开发区、小榄、坦洲、三乡等24个镇区。
2005年，中山市规划局公布了《中山市城市总体规划（2004-2020）》纲要，提出构建组团式发展结构（包括中心组团、东部组团、南部组团与西北部组团），实现建设“适宜居住，适宜工作”的总体目标。
随着经济的发展，城区的房地产竞争的激烈程度趋于白热化，市民的也由一次置业逐渐过度到二次置业再到多次置业了。
随着中山各镇区政府的大力支持，各大外资企业的进驻，特色性经济的高速发展，富藏于民的各镇区人民的购房热情也日益被调动起来，之前的“买地建房”的旧思想，逐步转变成为“购商品房”的新主义思想。首当其冲的，便要数三乡、开发区、沙溪等等的镇区。
三乡镇概况
南部组团由三乡、坦洲、神湾及板芙组成，提出抬升三乡为中山南部的城市副中心职能，再加上三乡路网的良好规划，三乡毋庸置疑地成为南部的焦点所在。
三乡镇（Sanxiang Zhen）中山市辖镇。在中山市南部，石岐南19.8公里处，东与珠海市金鼎接壤。面积96平方公里，2005年人口总数为20万，其中常住人口5万，流动人口15万，包括港奥台等侨胞4.5万。辖１居民委员会，16个村民委员会，34个自然村。镇政府驻圩仔。
房地产市场的概述
三乡,是中山房地产起步较早的镇区之一，自92年雅居乐在三乡开发的第一个项目以来，三乡就成为了中山房地产的一个不可或缺的亮点，也由于这个原因，三乡的房地产发展也比较成熟；就目前来看，在三乡在售的项目就多大十几个，总体销售周期也较短，消费力不可低估，这也显示了三乡房地产的发展的高度。
三乡的房地产，无论从价格上，从品质上，还是从规模上，都具有其他镇区所不可比拟的优势，特别是在对外销方面，更是获得了非常多港澳等侨胞的认同。
随着本地市场的越发成熟，外来发展商也对这个市场为之垂唌，市场竞争越发激烈，市场成熟度也以前所未有的速度上升。
目前的三乡，最具影响力的主要还是两个开发商，一个是上市公司，本地巨头—雅居乐，另一个则是三乡的本地另一巨头—世光创建；伴随这市场竞争的白热化，几家颇有实力的开发商也着手与之分一杯羹了，比较具有代表性的，就有富和集团，皇冠集团，江门的怡福集团，骏景等等。竞争的激烈程度可以说是前所未有的。
三乡的整个房地产的重点区域，理所当然地就在三乡镇的中心区，但随着房地产开发的越发密集，另一个重点区域出现了，就是在105国道旁的平岚片区，在建和即将动工的楼盘就已经有六七个了，当中包括世光创建的嘉园二期、明辉的金天地花园、怡福阳光花园、恒丰泰的东竣华庭、东正的小项目、皇冠的皇冠花园（属白石区，但因就在不远，所以暂归为者区），跟我司代理的骏豪花园等，再加上在售的几个楼盘，激烈程度可想而知了。
但是，中心区跟平岚片区的项目相比较，又有其不同之处。
中心区的项目整体而言，可能相对平岚片区的素质会高一点（骏豪名居除外）；
中心区的项目多为小高层为主，平岚片区的项目多层为主，项目质量也并非不高，只因为多层住宅较高层与小高层住宅的建筑成本方面较低，故针对的目标客户群也会有所差异；
从接受程度来说，港澳台人士对中心区的认可程度也高与平岚片区，各项目的目标客户也有所不同。
例如，雅居乐的购买人群主要以港澳人士为主，占总成交的80%左右；又如世光创建的东城，40%为港澳人士，还有40%为本地消费人群，另有20%是企业的高级管理人员。
而平岚片区，人群主要还是本地跟在本地工作的外来人员为主，港澳台人士占的比例相对也较少，大部分不超过20%。
从项目规模看来，在售的项目与动工的项目中，中心区的项目也明显要比平岚区的规模大得多，例如雅居乐跟东城，都是几百亩的项目，平岚区的嘉园二期、金天地花园、东竣华庭、东正的小项目等，都是100亩以下的项目，凯悦名门，也只是占地40000的一个项目。