※国家宏观政经动态
◆房贷利率明年调至6.6555% 提前还贷升温
——北京青年报
截至目前为止，年内央行已经加息共五次，住房按揭基准利率由此上涨了0.99%，优惠利率也共上涨了0.8455%。按照央行的有关规定，加息后，已放款的住房贷款都将从次年——即2008年起执行新的利率。
据了解，目前常见的提前还贷有两类方式：第一类，是有实力的，将所剩贷款一次性全部提前还清；第二类是有多少能力办多少事，提前还一部分贷款，一般提前还5万元、10万元等不等。具体而言，第二类提前还款方式中还分四种不同的还法，分别为：提前还款一部分，选择月供不变，但缩短还款期限；部分提前还款，减少月供，但还款期限不变；部分提前还款，减少月供，同时缩短还款期限；部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。而因为提前还一份贷款四种不同的还法，有不同的效果，因此，选择哪种更划算就成了购房人关心的问题。
北京中原三级市场部专业人士总结，并不是所有的提前还贷方式都能最大限度地减轻购房人负担，缩短贷款期限才是节省利息的关键因素。因此，购房人一定要重视较长的还贷年限带来的高额的利息支出，提前还贷的时候，要根据自己的情况尽量缩短还款年限，从而减少利息支出
◆外资炒二手房12月1日起全面受限
——摘自北京辰报
在老版本中被列入“鼓励外商投资产业目录”的“房地产业”将被取消。
根据最新出台的《外商投资产业指导目录》，从今年12月1日起，外资将不再被鼓励进入内地普通住宅的开发建设中。更为严厉的是，为了防止外资直接或通过中介炒房，外资进入二手房交易市场及房地产中介或经纪公司的途径也将受到全面限制。
继去年7月建设部等六部委联合发布“限外令”之后，国家发改委和商务部于上周公布了新的《外商投资产业指导目录》，再次发出限制外资进军内地房地产业的强烈信号。
最新的《外商投资产业指导目录》将产业分为鼓励、限制和禁止三类。在老版本中被列入“鼓励外商投资产业目录”的“房地产业”被取消。而在“限制外商投资产业目录”的“房地产业”中，不但对外资进入土地成片开发和高档宾馆、别墅、高档写字楼、国际会展中心的建设和经营领域等继续限制，同时还增加了进入房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。不过，由于规定的是“限制”，因此只是提高了外资进入的“门槛”，而并未到“严禁”的程度。
新闻分析
打击外资通过中介炒房
“中大恒基”副总付严分析说，新版的修订部分显示出房地产领域再次加强了对外资收紧的力度。目前，国内的房地产经纪公司已难有炒房空间。因为正规交易存量房时，国家明令禁止中介吃差价。而“二手房限外”的出现，正是因为担心外资通过中介进入炒房领域，显示出政府对房地产市场全面调控的决心。
目前，内地规模最大的具有外资背景的房地产经纪公司，主要是中原地产、信义地产、21世纪不动产等。“这些公司可能会受到更强的监管。另外，中国本土的中介公司海外融资的进程也有可能受到影响。”付严分析说，新的配套政策或方案预计不久将出台，如何在打击国际游资投机行为、保护消费者的同时又不打击行业发展将成为新配套政策的难点。
◆建设部国土部将联手调控房地产
——摘自第一财经日报
房地产市场宏观调控将继续加强，这成为政府近期不断释放的信号。
而对于建设部和国土资源部来说，确保明后年五类住房用地不低于居住用地的70%，将是近期双方措施的合力点。
用地有保有减
在全国房地产市场秩序专项整治经验交流会上，建设部副部长齐骥强调，各地要抓紧制定2008年、2009年住房建设计划，明确廉租住房、经济适用住房、“两限”普通商品住房、中低价位和中小套型普通商品住房等五类住房的建设规模和具体地块，并确保这五类住房用地不低于居住用地的70%。
他表示，房价较高、涨幅较快的城市，要采取切实有效措施加大经济适用住房、限价商品房的供应，加快解决当地居民自住需求问题。
同日据国土资源部的消息，2007年度报国务院批准的城市建设用地审批也已全部完成。一个特点是，需报国务院批准建设用地的84个城市中有47个城市申报用地规模偏大予以核减，申报的用地总面积和新增建设用地面积分别减少31.81%和24.56%。
此外，适度核减了工业用地，重点保证了居住用地。2007年度批准用地主要用于工业仓储和居住的，分别占批准用地总面积的17.34%和39.14%。在居住用地中，又重点保证了经济适用房、廉租住房和中低价位、中小套型普通住房用地。
国土资源部在用地批复中对各省市区提出四项明确要求。一是要求各城市在批准的建设用地规模内使用土地，特别要保证居住用地，其中，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通住房等住房用地不得低于居住用地的70%。对廉租住房建设用地实行行政划拨，在土地供应计划中要予以优先安排。
制定批后监管机制
以往经验显示，在国务院批准用地后，一些地方城市在实施中往往存在超出合同约定期限交纳出让金行为，存在不认真履行开工、竣工时间拖延工期甚至囤积土地的行为，存在改变土地用途、少批多占等情况。而相应不足的是，国土部门又存在着重审批轻监管的制度缺陷。
鉴于此，国土资源部目前正在抓紧制定城市建设用地“批后监管”有关办法，并将近期内出台。11月9日，国土资源部专门为此召开了会议，部长徐绍史对落实批后监管提出具体的严格要求。
据了解，国土资源部将采取用地备案、地方日常性监管和派驻地方的国家土地督察局检查、国土资源部不定期抽查等监管方式，针对城市申报实施方案、省级审核实施方案和城市具体实施征地和供地等环节进行重点监管。
国土资源部相关负责人昨日表示，将把重点放在履行批后监管职能上，从而真正实现防止年底前违规批地用地，抑制固定资产投资过快增长的调控目标。
◆央行明确要求各银行压缩贷款 调控较往年猛烈
——《财经》杂志
中国要求部分商业银行第四季度压缩贷款规模
无款可贷，让中小企业受到较大影响；办理房贷也更为严格，甚至有一些银行停放个人按揭贷款
年关临近，来自监管层的压缩贷款指令对中国的商业银行来说并不意外。然而，今年的调控要比往年猛烈得多。从各家商业银行获得的消息表明，近期，包括中国人民银行和银监会在内的监管部门已经采取了强力的“窗口指导”措施，无论如何，均不得越过监管部门画定的贷款规模“红线”。
11月26日出版的《财经》杂志报道，目前，银监会要求国家开发银行、农业发展银行、进出口银行等三家政策性银行及农业银行、光大银行、广发行和深发展等四家商业银行，在四季度不但不能增加新的贷款，还必须压缩贷款总量。对于其他银行，也要求控制贷款规模在限度范围内。如此严厉的手段出乎所有商业银行的意料。因为去年在差不多相同的情况下，央行和银监会并未采取类似的手段。
“为什么要实行信贷控制？”高盛大中华区首席经济学家梁红在11月19日推出的研究报告解释称，这主要是因为在人民币被低估的情形下，货币政策的操作空间已极为有限：加息会拉大中美之间的利差，导致更多的热钱涌入。在货币政策两难的情况下，“窗口指导”再次成为政策面的急就章。
“窗口指导”的效果立竿见影。进入11月，各家银行的贷款规模都停滞不前。“已经审批的贷款也不能发放。我们只能告诉企业，贷款确实已经获批，但要明年才能发放下来。”深发展的一位部门经理如是说。而据浦发银行一家分行的部门经理透露，浦发银行已经压缩了70亿元的贷款。
在收紧信贷的过程中，票据贴现业务成为压缩的重点。来自广东、山东、北京、天津等地各银行的信息都表明，目前票据贴现的年利率甚至都达到了10％，已经超过了贷款利率。但各家银行还是大幅降低贴现规模，因为贴现占信贷指标，所以现在票据“贴不出去”。
而在没有贷款额度的情况下，为了获得更高收益，银行纷纷开始内部结构调整，将重心转移到高收益业务上。
无款可贷，让中小企业受到较大的影响。“现在强行压缩对企业影响很大，”华夏银行一家分行行长认为，“估计明年就会显现出来，银行坏账肯定会爆发。”
交通银行首席经济学家连平认为，“控制银行信贷，可能错杀一些项目，使一些急需的项目如环保等因为缺乏资金而延缓；也让中小企业的融资变得更加困难，因为他们在金融市场中处于弱势地位。”
事实证明了连平的判断。记者在济南了解到，因为银行停止发放贷款，济南市已经有中小企业陷入停产，有的企业为了生存只能砍掉正在上的项目，断臂求活。在接下来停止新增贷款的压力下，银行将理性地选择抓大放小，这样的情况也将更频繁地出现。
在此次贷款调控中，银监会要求商业银行在压缩规模时重点考虑高能耗高污染项目的信贷，商业房地产开发贷款等作为压缩的重点。这样的背景下，暂停发放贷款对银行和房市的影响都不可小觑。贷款规模压缩后，房贷的办理也更为严格，甚至有一些银行停放个人按揭贷款。公开信息显示，目前，广东地区的房地产市场已经开始走低，北京上海也处于有价无市的状态。
◆廉租房建筑面积≤50㎡ 12月1日起正式实施
——摘自广州日报
近日从建设部获悉，建设部等九部门日前联合发布《廉租住房保障办法》，于12月1日起正式实施。
办法提出，廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。主要通过发放租赁补贴，增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力。廉租住房紧缺的城市，应当通过新建和收购等方式，增加廉租住房实物配租的房源。
为解决廉租住房保障资金不足问题，办法提出五条资金来源渠道：一是年度财政预算安排的廉租住房保障资金；二是提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；三是土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金，比例不得低于10％；四是政府的廉租住房租金收入；五是社会捐赠及其他方式筹集的资金。
对新建廉租住房，办法提出，其规划布局应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利。并采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。廉租住房单套建筑面积规定控制在50平方米以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。
※重点区域房地产动态
◆沪商品住宅成交跌破万元
——摘自21.cn房产频道
供应缩量明显，成交量、成交价持续下滑，上周申城房市呈现出少有的“三量齐跌”的态势。上海易居房地产研究院昨天发布的报告显示，上周申城商品房成交均价持续下滑，单周均价降至7971元／平方米，环比下跌8.44％；商品住宅周成交均价9696元／平方米，环比急降5.87％。佑威房地产研究中心主任薛建雄告诉记者，成交均价下降并不代表实际房价的下跌。因为导致成交均价下降的主要原因是近期成交的低价房比例较高，拉低了均价。
楼市低迷呈恶性循环
商品房、商品住宅均成交量上周持续下滑，商品房成交量58.34万平方米，商品住宅成交量也下降至29.08万平方米，环比减少10.98％，创下了历年11月楼市成交的新低。佑威房地产研究中心主任薛建雄分析认为，由于不少商业银行今年全年的放贷指标用完，导致许多购房者拿不到足够的商业贷款，这是新房成交量跌至历史新低的最主要原因。
◆东莞十月成交降四成
——摘自房地网
“9・27”银行房贷新政、东莞市商品房预售款监管工作制度、东莞市二手房东城、南城次新房差额征收20%的个税……一系列关于房地产市场的调控组合拳在国庆后袭击东莞，终于在这两个月给东莞楼市带来了较为显著的影响：10月、11月，东莞楼市的成交面积持续下滑，而新开的楼盘在定价上也明显较之前谨慎或低于此前的市场“传闻”，一些正在销售的楼盘或明折或暗折，种种迹象表明，东莞楼市价格已经在向理性回归。
10月成交面积降近四成
11月18日，东莞城区金色华庭二期开盘，常平丽景国际、名仕官邸、横沥罗马景苑等楼盘开盘，除了城区的金色华庭开盘均价达6800元/平方米之外，其余各盘开盘均价都在5000元/平方米左右，虽然在各自的镇区房价仍然处在上升通道之中，但相对于7、8月的房价而言，涨幅已经十分平稳。而且“开盘售罄”等字眼和现象也基本无法再现东莞楼市。据了解，以上4个楼盘有三个销售量都在70%左右，也算成绩不错。
据东莞市房产管理局公众信息网的数据显示，10月至11月上半月的住宅成交面积，相对于7、8、9三个月明显下降了超过20万平方米。其中10月的成交面积与7、8、9三个月的平均成交面积相比下降了38.22%.而从11月上半月的成交面积来看，成交量下降的趋势仍然在继续。
自5月来成交量首下滑
而从市场的反映上来看，10月份和11月份在售的楼盘仍然不在少数。比如国庆期间开盘或推新货的景湖春晓、景湖湾畔、理想0769・沁园、丰泰城、宜景康源、城市假日III期、第一国际III期，城南尚品、利丰城市广场，以及10月11月上旬新开盘的时尚岛・蓝钻、金地格林上院、南峰时代广场等，在售的楼盘仍然超过10多个。11月，市场仍然每周都有楼盘开售，11月3日是蓝钻，推货613套；11月11日是南峰时代广场，推货130多套；11月18日是金色华庭、丽景国际、罗马景苑、名仕官邸等推货量将近1000套。
但在10月份，根据东莞市房产管理局公众信息网上的数据，全市住宅成交签约套数为3795套，签约面积为38.61万平方米。这一数据也是东莞房地产市场自今年5月份以来，成交套数和成交面积的首次下滑。而且对比7-9月份的平均值，10月份住宅套数下降了超过1500套，住宅成交面积下降了23.89万平方米，降幅接近四成。
而从11月上半月的数据来看，1-15日，成交量仅为1756套，成交面积也只有17.53万平方米，均不足10月份的半数，比起前5个月的上半月数据而言，差别甚至只有前者的1/2或1/3，因此从11月上半月的情况来看，全市住宅成交量下滑的趋势仍然在继续。
◆珠三角二手楼扫描：不是下降就萎缩
——摘自房地网
惠州降幅小业主多出租
根据惠州市房地产交易中心的统计，10月惠城区二手房的成交均价较9月份微降了109元/平米。而据虹桥房产、方正地产、创辉租售、隆塬房产等几家规模较大的中介反映，目前惠州二手房价格未出现明显下降，多数业主在放盘一段时间没有售出的情况下，选择把房子出租。
珠海炒房客多转卖为租
在珠海，记者通过走访发现，一些品质并不佳的小区二手楼盘并没有明显的降价现象。一位地产业内人士告诉记者，虽然目前由于房贷收紧等政策影响，二手房成交量明显萎缩，但一般业主都不会急于选择降价销售，而会选择先行“放租”。
东莞价未降成交量萎缩
自9月底房贷新政实施以来，东莞二手楼市成交量出现萎缩，成交价格尚没有明显下降，但作为卖方的业主在交易过程中不再轻易反价，部分急于出手的业主甚至价格会略有松动。满堂红交易服务部经理薛慧明告诉记者，从10月份和11月份上半月的市场交易来看，现在买房的消费者往往不轻易出手，反而是卖房的人主动起来，在今年8月份以前，在房价节节升高的情况下，业主反价是常有的事情，而现在业主只要能顺利出手，基本不会再随意提价。记者同时调查了金信联行、未来地产、同步地产、合富置业等东莞各知名中介，情况基本一致。
佛山成交量价格都下降
据禅城区房产交易中心的统计数据表明，10月份二手房的成交量与上月相比有较大幅度的下降，成交量为432套，同比9月减少了162套，降幅达27%.而合富置业对其成交情况的统计数据表明，桂城方面二手房10月的成交均价从9月份的5499元/平方米降到3520元/平方米，与上月相比下降了36%.在第二套住宅贷款首付比例和贷款利率相继提高的影响下，市场发生了一定幅度的波动。
中山价格仍涨成交放缓
据中山市国土局统计，今年第一季度二手房成交宗数为2909宗，第二季度为3468宗，到了第三季度这个数字突然激增，达到4554宗，9月份达到1752套。而在今年10月份，成交量突然降至1454套。
◆北京商品房成交量持续萎缩
——摘自中国房地产报
北京市统计局数据显示，今年前三季度，北京商品房现房和期房销售面积继续呈下降趋势，现房销售343.1万平方米，期房销售1062.6万平方米，分别比去年同期下降30.6%和9%。其中，住宅现房销售247.6万平方米，下降37.4%；住宅期房销售894.3万平方米，下降15.5%。
北京市建委公布的数据显示，截至10月底，北京可售期、现房的住宅面积为1287.2万平方米，环比减少4.0%；可售期、现房住宅的套数为8.88万套，环比减少0.5万套。
数据显示，10月份,56个入市楼盘中有36个项目位于四环外，而五环外项目达到了整体入市楼盘的五成，有28个。远郊地区保持着供应的主力地位。五环以外地区是供应最大的区域，达到51.72万平方米，四至五环之间的供应面积为32.18万平方米，而三至四环、二至三环、二环以内的供应量延续了上月的依次递减现象，分别为16.05万平方米、14.07万平方米和3万平方米。
◆深圳地产中介首次全亏损 20%门店关门歇业
——摘自中国房地产报
深圳中原地产和世华地产两家公司负责人昨日向深圳商报记者透露，公司经营自10月起均首次出现亏损，亏损额达数百万元。作为深圳地产中介行业两大巨头，中原和世华在深圳二手房市场已经占了半壁江山。业内人士分析认为，在这两家公司都出现亏损的情况下，地产中介行业无论大中型公司还是小型公司，绝大部分都处于亏损状态。
来自市场的数据也显示了这一点。记者与多家中小公司高管沟通后发现，10月深圳地产中介已成全行业性亏损。据统计，目前深圳已经有20%的房产中介门店关门歇业。
业内人士认为，地产中介全行业亏损，首先要归因于成交量的减少。到10月份，二手房市场成交量已经连续四个月下跌。世华地产的数据显示，公司10月成交量与6月最高峰相比下降幅度高达60%。深圳中原地产总经理李耀智表示，目前的亏损主要是由今年上半年整个房地产市场非理性发展造成。一方面，1至6月间，许多代理机构面对市场繁荣，盲目疯狂扩张，增开店铺，而没有充分考虑市场出现拐点后公司自身的承受能力。现有市场份额支撑不了企业规模，许多店铺甚至一个月都没有一单生意，自然只能选择关铺、裁员。另一方面，中介代理行业的规范和监管尚未成熟，进入门槛低，导致整个行业良莠不齐，当市场不景气时，许多中小企业自然出现大亏损。
在采访中，有关人士均表示，深圳的地产中介行业将进入重新洗牌期，一些盲目进入的中小企业和从业人员终将被淘汰，待企业转入平衡点后，整个行业将朝着健康、良性的方向发展，企业也将逐渐恢复理性。
◆广州地产中介11月成交跌15-20% 天河萎缩最严重
——摘自信息时报
广州楼市遭遇“寒流”，二手中介受影响较大。
受到楼市观望情绪的影响，最近深圳地产中介首次全行业亏损。而在广州，多家地产中介的人士日前向记者透露，广州二手楼市进入11月以来，成交量仍在不断萎缩，大致比10月份下降15%～20％，中介开铺速度也在明显放慢。
尽管出于商业秘密的考虑，这些中介并没有公布其具体的成交套数，但中原和满堂红的人士透露，11月份二手成交量11月比10月下跌15%～20％，其中天河区二手成交量萎缩最严重。据记者了解，一些小型的中介情况更加严峻。
“这个月是今年以来最难熬的”，一家小型中介公司的人士说，本来中介市场年中还风风火火的，谁知道年底就要像股市一样进入了“严冬”。尽管目前还可以支撑一段时间，因为年中有盈利，但如果情况继续恶化，“关门是迟早的事”。