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　　对比此前实施的户口管理规定，新规在取消“购房入户”政策的同时，增加了“投资入户”政策。此外，变动较大的还有暂住人口入户增加了“市级以上荣誉”、“且在本市连续缴纳满五年的社会保险金”，夫妻挂靠由“2年”改为“5年”等。

　　入户条件有增有减

　　对比6月1日开始实施的户口管理新规和1997年颁布实施的户口规定，区别主要体现在“市外人口迁入”上。如4月份媒体广泛关注的“购房入户”政策，此前的户口管理规定是允许的，新规则予以取消。暂住人口入户必须同时满足5个条件。除保留“在本市具有稳定工作和固定住所”这一要求外，将之前的“连续在本市居住满7年”的规定改为“5年”，同时增加了“取得市级以上个人荣誉称号的”、“年龄在45周岁以下”、“且在本市连续缴纳满五年的社会保险金”3个要求。

　　香洲某派出所户政科工作人员昨日表示，“固定处所”是指当事人在珠海已有固定房产、且房产证上的名字须署名为当事人。记者随后就新规解读欲咨询市公安局相关负责人，该负责人暂未做出回应。

　　“购房入户”取消后，新规增加了被网友解读为“投资入户”的条款。新规“第十二条”规定：生产科技型私营企业和其他私营企业人员中符合一定条件的准予入户，入户指标依据纳税多少可申请1-3个名额。

　　“市内人口迁移”方面，配偶挂靠的婚龄要求由“2年”（1997年的规定无婚龄要求）增加到“5年”。

　　网友：投资入户门槛太高

　　在浏览天涯网论坛珠海吧时，记者发现新实行的珠海户口管理规定被网友贴到论坛。网友在跟帖时对暂住人口入户新增的条款及夫妻投靠入户的条款变更颇有微词。网友“以改变换改变”表示，“第七条（暂住人口入户新增条款）把很多人挡在门外。”

　　“夫妻投靠不是2年吗？改到5年？那还不如离开。”网友“techiema”质疑道。署名“珠海明月”的网友也表示，“本人已是珠海户口，但结婚的那条太狠了。结婚后5年LP才能转为珠海户口！真烦！”

　　“珠海，你以为你是天堂啊？两年前移民澳门也只不过200万的物业投资，现在办香港移民也不过只要600万吧。”网友“keyon”认为“投资入户”的门槛太高。

　　■解读

　　◎暂住人口入户

　　新规第七条：在本市工作的非本市常住户口人员，同时符合下列条件的，准予迁入户口：

　　（一）取得市级以上个人荣誉称号的。

　　（二）高中以上文化程度。

　　（三）年龄在45周岁以下。

　　（四）在本市具有稳定工作和固定住所。

　　（五）最近在本市连续暂住满五年以上且在本市连续缴纳满五年的社会保险金。

　　解读：条款中所称的“在本市工作的非本市常住户口人员”，即民间理解的“暂住人口”的入户条件，新规条款中增加了“取得市级以上个人荣誉称号的”、“年龄在45周岁以下”、“且在本市连续缴纳满五年的社会保险金”3个要求。对于“市级以上个人荣誉称号”，市公安局户政科工作人员称包括“劳模”、“十佳青年”、“先进工作者”等荣誉称号。

　　◎投资入户

　　新规第十二条：生产科技型私营企业和其他私营企业人员中符合下列条件的准予入户：

　　（一）生产科技型私营企业固定资产投资额达100万元（含100万元）以上，年纳税每20万元可申请1人入户，最多可申请3人入户。

　　（二）其他私营企业固定资产投资额达150万元（含150万元）以上，最近3年纳税累计200万以上，可以申请3人或3人以下入户。

　　上述企业人员入户必须同时具备下列条件：

　　（一）企业的法人代表，或在该企业工作3年以上，并已在该企业累计缴纳3年以上社会保险金的大专以上学历员工。

　　（二）年龄在45周岁以下。

　　企业纳税入户申请每个企业只能办理一次。

　　解读：相比于1997年的户口规定，“投资入户”是本次新实施的户口管理规定的一大亮点。对于入户通道基本被“封死”的人来说，不失为一种新的入户渠道。

　　◎夫妻投靠

　　旧规：第十五条第五款：本市常住户口人员，其配偶准予市外迁入户口。

　　新规：第五条：本市常住户口人员的配偶符合“结婚满五年的配偶”者，准予迁入户口。

　　解读：关于“夫妻投靠”入户，1997年颁布实施的规定中没有对婚龄做出要求，市民及网友反应的“夫妻投靠入户要求结婚满2年”的条款也是在后来增加的。本次新实施的户口管理规定将此前要求的“结婚满2年”增加到“5年”，难怪有网友提出抱怨。

　　■个案

　　企业主：限制入户打消积极性

　　6年前，蒋先生来到珠海，在上冲检查站附近做自行车零配件批发生意。蒋先生觉得自己运气很不好，“等自己赚够了钱，想在珠海购买新房时，发现购房入户政策又停止了，想入珠海户口就这么难？”

　　新的入户政策中规定，“生产科技型私营企业固定资产投资额达100万元（含100万元）以上，年纳税每20万元可申请1人入户，最多可申请3人入户”，获悉新出台的政策后，蒋先生坦言条件卡得太死。“如果获得珠海户口的前提是年纳税为20万元，不等于要花20万元买珠海户口吗？那太不合算了。外地人想来建设珠海，但是珠海的大门是不是关得太紧了？打消了外来人口来珠海创业的积极性。”

　　市民：门槛太高入户没指望

　　目前在高新区一家外资企业工作的希先生很郁闷。2002年，希先生大学毕业后就来到珠海参加工作，6年来没离开过珠海。去年8月份，他用这几年的积蓄买了套二手房，但二手房购房入户的政策在2005年就已取消。

　　今年4月份，媒体报道的“取消一切形式的购房入户”后，他担心暂住人口入户政策也要变。于是致电询问市公安局户政科，被告知这一形式的入户政策尚未变化。5月23日，还是不放心的他到居委会询问，“居委会的工作人员提醒我，‘要办就抓紧时间了，以后恐怕就难办了。’”工作人员拿出一份6月1日将新实施的户口管理规定。“在看到暂住人口入户需有市级以上个人荣誉时，我一下泄气了，入户没指望了。”希先生无奈地说。

     在经历了２００６、２００７年的集体狂热之后，珠海楼市于２００７年冬遭遇“市场雪灾”：楼市价格回落，消费者持币观望，中介面临倒闭……如此，价值、市场、消费者三者的联席会议之后，交易开始放缓。

     一贯作为销售旺季的５月，在今年银根紧缩的宏观背景下尤被寄予厚望，而首次“瘦身”后的五一假期更被看作今年的楼市风向标。在为期三天的珠海报业春季房展中，开发商的推货热情高涨，大家摩拳擦掌，纷纷携全新项目及全新组团亮相，并打出各种促销牌。据悉此次房展参展商数及规模为近年来之最，布展精美程度上，为近年少见，场面更火爆，……

     然而，热烈的观展场面似乎让平静已久的楼市泛起一丝涟漪，那么水底是否平静？

五一楼市：有如冰淇淋火锅“外热内冷”

     ３天的报业房展业已落幕，买卖双方看似都有足够热情。但期待销售回款以解资金困局，投石问路探消费者心理价格，挺一挺能否尽快销售回暖，等一等是否到了谷值再抄底……参展商和消费者实则以不同的心态凑成了这个看似热闹的场面。

      据红馆数据统计，房展三天参展项目成交量虽达１６０套房左右，除少数楼盘销售达两位数外，各楼盘普遍成交量偏低。如此，有如冰淇淋火锅一般“外热内冷”的五一楼市由此可见一斑。

下半年楼市：迷雾还未散去，一切皆难定论

      眼下，房地产销售显然是开发商的生命线，几乎成了与资金同等重要的命门。而五一房展众开发商抱团亮相，以期集体“挺市”突围，但现在看来效果并不尽如人意。

      同时，流动性过剩将长期困扰中国经济，美国最近的减息再次加强了热钱流入的预期，ＣＰＩ持续高位，中国的信贷从紧政策看来不会有松动的迹象。如果实体经济活动或货币、信贷增长强于预期，政府可能会推出进一步加息等新的调控措施。

      历年的６－８月份因天气炎热本就为销售淡季，买房的热情与天气的温度绝不相称。再加上北京奥运会开幕日益临近，这就意味着，从现在开始，中国的大部分注意力都将被奥运备战所吸引。因而必须清醒地看到，此前业界对奥运寄托的那股经济拉动热望，也有可能得不到“井喷式”的兑现。如果市场上任由观望情绪蔓延，房地产业很可能提前进入一个艰难的销售“空巢期”。另一厢，珠海市入户政策正式做出调整，这对本来就不明朗的珠海房地产市场又会产生怎样的影响？

      如此政策背景和经济环境下，在客源并不富裕、资金并不雄厚、对大户“豪宅”居多、高端楼盘承接力不强的珠海，大家还能挺多久？又或者股情转好、珠海市政利好继续“坚挺”楼市？一切皆在迷雾中，难成定论。

红馆观点：保持清醒、落实营销才是正道

      社会活动旺盛、商业活动趋淡的现象，显然会稀释房地产业传统的“金九银十”。因此，我们必须对奥运地产“空巢期”的提前到来有所警觉，按照“减法”修订好自己的“时间表”。而从目前珠海楼市的总体情况看，从现在起持续到１０月，各楼盘的销售可能面临更大的难度。

      因此，不同品牌、不同项目谁能清醒认识、认清形势，不再指望依靠利好、更别幻想以“等待”来翻身，而应从“五一”开始以务实的态度主动引导市场，稳扎稳打地制定营销计划，实现销售价值的理性回归，谁就能在销售中获得一份好成绩单。

      有人说，这次楼市危机给了众开发商们一次自我反思的良机，此言不谬，毕竟本土资本雄厚的上市公司只是少数。余者不如学学万科，提前预警、先下手为强，尔后一石数鸟；抑或看看绿景和时代，他们保持警觉、密切观察风向，虽不轻易做出头鸟，但可见机行事，从二者五一前后的成功开盘足以说明问题。

未来无限好，更需先自保

      “珠海青山绿树，碧水蓝天，山在城中，水绕城走。”著名城市规划专家陈秉钊教授如是形容他眼中的珠海。环境优美、海陆空交通路网发达，地缘优势显著、紧邻深圳以及港澳，区内聚集１０多所大学，曾被授予最适宜人居的城市称号……令人愉悦的珠海，不但已经具备建设生态文明城市的基础和条件，而且被人们称之为中国的佛罗里达，其“休闲旅游城市”的优势无人取代。

       而且，现在的形势对于珠海是难得的机遇：珠海正在打通交通瓶颈，广珠铁路已经动工，港珠澳大桥的建设指日可待，随着一系列高速公路的建成通车，珠海将从交通末梢变成“桥头堡”，形成珠江西岸的枢纽城市。如此，珠海必将吸引到更多的境外投资者前来投资办厂，而过镜旅客的增加必然会带动当地的旅游、酒店和运输业，进而刺激了珠海房地产市场。

       然而，明天再好，如果等不到天亮，一切也只是徒劳。因此，珠海房地产应从提高创新能力，创造一流的、生活更舒适的环境，根据趋向选好区位，提前准备抢占市场先机等方面作好准备，迎接即将到来的机遇。

      拱北的定位是国际化新都市核心，未来房地产项目总供应量达160万平方米，目前商品住房的交易价格达到9000元/平方米。拱北是自住和投资皆可的区域，较为明显的趋势是80平方米以下的中小户型产品所占比例逐年提高。随着港珠澳大桥，城际轻轨的建成，珠海即将融入到与香港、澳门同行与其他珠三角城市并进的大都市生活圈中，据分析，拱北区域房价还有很大的上扬空间。

      吉大被称为珠海的“城市之心”，CBD，是珠海市区三大繁华中心之一，一直是珠海高收入阶层首选的居住区域之一，也是珠海高尚住宅最集中的区域。区域价值结构性特征明显：九洲大道沿线普通楼盘的价格在8000-9000元/平方米，海景楼盘定价13000元/平方米以上；2008年上市的楼盘主要集中在景山路沿线、九洲港沿海、九洲大道沿线，以中大规模楼盘为主；户型多样，从30平方米单身公寓，到200平方米以上复式单位皆畅销；商业地产写字楼市场渐热，需求更盛区域升值潜力巨大。

      区域子版块新势力形成，“组团”打造高尚生活区。新香洲占地近5.5平方公里、拥有100多个楼盘和众多配套设施。2008年1季度新香洲区域以三房、四房为主要供应产品，总价主要分布60-150万元区间；预计今年区域市场户型仍以中大面积的三房、四房为主，占总面积的80.9%，总价方面，同比去年有所增大，达到90－160万元区间；预计2008年至2011年新香洲区域市场供应量预测将达到约200万平方米。

      珠海的海景房发展尚处于初级阶段，原生态的山海资源呈现明显的价格“洼地效应”。随着港珠澳大桥的“连通”、游艇码头的“进驻”，山海资源价值将会大大提升，海景房的知名度逐步提高。以情侣路沿线为主的海岸生活包含了人文、生态、城市居住情结、国际现代化等个性主题，而在提升的同时，情侣路沿线的房产发展将在一段时间内继续强化自身资源价值，以“修炼内功”为主，值得注意的是，这种“洼地提升”无疑会带来一定的投资回报空间。有专家预测，在不久的将来，将形成深港珠澳大都会圈。海岸生活更具现代感，国际化，无疑，港珠澳大桥将是连接深港珠澳都会圈的生命线，深港和珠澳的经济总量、人口和能量的相加，产生的将是几何级数的巨变，对于这一可以期盼的前景，珠海的发展也进入了高速增长时期。

       前山片区，被喻为性价比最高的城市居住区，须在明晰自身的定位的同时，以务实的高性价比打开市场。前山正处于快速上升期，市政改造、商业新核与品牌地产成为带动区域升级的三大契机，形成未来新的城市形象。市政在行动，135规划在逐步落实，特别是轻轨的建设，不仅对于前山，对于整个城市都将是跨时代的意义；商圈在升级，世邦四号馆的建成塑造了新建材商圈的标杆，金福、新美构筑金鸡路城市生活新商业核心，卡都、麒麟花园、滨江明珠、蔚蓝东岸将形成轻轨商业圈，勾勒出新前山的商圈版图；品牌造势，招商、时代和中海等品牌的进驻，提升了未来前山的居住品质。

       西区楼盘对于主城区市场的渗透日益增强，据了解，西区楼市总体客户中近四成来自于珠海市区，西部楼市的销售价格以五倍的速度在增长，西区各片区的城市化发展水平、影响力都在活跃楼盘的带动下显著提升。西区楼盘两极分化，一方面是大盘在全市范围内甚至是外地市场抢夺客源，一方面小项目在本地进行竞争却因区域分散而显得并不直接。大盘的竞争制胜要素由“规模”、“品质”、“自然资源”三个要素构成，而在“散盘世界”中，竞争的制胜要素却更多地体现在“渠道”之上。不断崛起的大小楼盘整体提升了西区的城市化水平。

        坦洲楼市已经成为珠海房地产市场的不可分割的一部分，至2008年，相继进入坦洲的房地产开发企业已达17家，17间规模房地产公司完成投资额8.439亿元，销售面积532665平方米。坦洲房地产开发以惊人的发展变化向珠海人展示了它的蜕变，成为“大珠海”半小时生活圈中的有机组成部分。

       三乡房地产市场作为珠海楼市的新进一员，具有价格起点低、产品线丰富、居住环境良好、物价水平偏低、生活便利因等优势。相对于珠海香洲区普通住宅7000－8000元/平方米的价格，三乡3000－5000元/平方米的价格深具吸引力，三乡目前建筑类型从别墅、小高层、高层各种类型都有。自2006年以来，珠海人北上置业成为一种大趋势，而三乡成为这一大趋势中的新趋势。据了解，成交客户中珠海客户占到70%以上，三乡房地产市场也有望成为继坦洲之后，珠海楼市的新亮点。

      平静多时的中国楼市正孕育怎样的风暴？乘奥运东风将涨价进行到底，还是悬崖勒马回头靠岸？作为多方利益的焦点，楼市不断传来各种或失真或保真的声音。有人绝对看空，预言“百日剧变”；有人绝对看涨，坚称“拐点”未现。作为宏观调控的重点，楼市不断传来各种来自不同部门的声音。有人说，房产业早已“绑架”了金融业；有人说，物业税有望年内出台。一时间雾锁楼市。看涨？看跌？真实数据胜于雄辩。为此，就在最近，《每日经济新闻》兵分五路，深入北京、上海、广州、深圳与成都五大城市展开楼市大调查，梳理五地楼市脉络，制炼中国楼市标本。

      房地产业，是盛开在中国经济这棵参天大树上的一朵花。

      这是张泓铭的看法。作为上海房产界资深专家，张泓铭素以低调而敢言著称 。 

      63岁的他，头顶全国政协委员、建设部专家委员会成员、上海市人民政府参事、上海社科院城市与房地产研究中心主任等多个头衔。初夏的午后，张泓铭教授与每经记者面对面，纵谈中国楼市的花开花谢。

大势研判房价总体趋升

      NBD：楼市调控不断深化的大背景下，您如何看待中国楼市的未来发展？

      张泓铭：中国房地产是盛开在中国经济“大树”上的一朵“花”。中国经济好，房地产市场就好。我坚信，未来十年二十年内，中国经济仍将长期处于较快发展的上升通道。

      随着经济不断繁荣，城市化进程不断加速，对房屋、土地的需求将不断加大。人多地少、土地资源稀缺无疑是摆在我们面前的客观现实，再考虑到通胀的因素，今后相当长一个时期内，房价总体趋升。

      由于调控力度加强，今年房地产业增速会低于去年。

      房地产业具有很强的区域性，各地楼市的表现不尽相同。部分前期上涨过快的城市，比如深圳等地，房价会出现阶段性回归，甚至是大幅跌落；一些地区房价将持平；许多地区房价还会上升。 仅就交易量而言，中国东部地区10至15年、中部地区20至30年、西部地区40至50年内，都将处于旺盛时期。

政策预测今年不会大变

      NBD：作为建设部专家委员会的成员，您是否认为今年房地产调控会有大的动作？

      张泓铭：政府对房地产的调控必须保持一定的连续性，大的政策不会变。今年更多的可能是，对多年来已经出台的政策，进一步进行深化、落实。从目前的市场交易和价格走势来看，对房地产的调控政策，没有大幅调整的可能。

      当然，政府会对今年的市场加强观察，若再次出现去年的狂躁现象，比如价格暴涨，不排除政府会出台应急调控措施。政策永远是有所准备的。

辩证分析从紧并非危机

       NBD：当前房产界传出“百日剧变”论，面对央行银根收紧宏观调控深化，您认为开发商、中介们所面临的最大挑战和机遇各是什么？

      张泓铭：我不同意“百日剧变”论。目前对房地产企业而言，存在挑战，但不是危机。如今的中国房企，已非十年前之吴下阿蒙，不会一遇风吹草动就弱不禁风。

      由于中国经济的快速发展，房地产企业的历史机遇依然存在。当前房地产开发面临的最大挑战是融资难，贷款、IPO、增发收紧，开发商资金供给增速会有所降低。这对一些资金短缺的开发商确会造成相当的困难。但是，政府决不愿意看见、也不可能让房地产业普遍衰败。