房地产专业知识

珠海房地产市场区域价值分析

珠海房产最新动态 — Tue, 13 May 2008 12:57:00 GMT

珠海房地产市场区域价值分析

日期：2008-5-12 14:50:00　文章来源：搜房网

拱北的定位是国际化新都市核心，未来房地产项目总供应量达160万平方米，目前商品住房的交易价格达到9000元/平方米。拱北是自住和投资皆可的区域，较为明显的趋势是80平方米以下的中小户型产品所占比例逐年提高。随着港珠澳大桥，城际轻轨的建成，珠海即将融入到与香港、澳门同行与其他珠三角城市并进的大都市生活圈中，据分析，拱北区域房价还有很大的上扬空间。

吉大被称为珠海的“城市之心”，CBD，是珠海市区三大繁华中心之一，一直是珠海高收入阶层首选的居住区域之一，也是珠海高尚住宅最集中的区域。区域价值结构性特征明显：九洲大道沿线普通楼盘的价格在8000-9000元/平方米，海景楼盘定价13000元/平方米以上；2008年上市的楼盘主要集中在景山路沿线、九洲港沿海、九洲大道沿线，以中大规模楼盘为主；户型多样，从30平方米单身公寓，到200平方米以上复式单位皆畅销；商业地产写字楼市场渐热，需求更盛区域升值潜力巨大。

区域子版块新势力形成，“组团”打造高尚生活区。新香洲占地近5.5平方公里、拥有100多个楼盘和众多配套设施。2008年1季度新香洲区域以三房、四房为主要供应产品，总价主要分布60-150万元区间；预计今年区域市场户型仍以中大面积的三房、四房为主，占总面积的80.9%，总价方面，同比去年有所增大，达到90－160万元区间；预计2008年至2011年新香洲区域市场供应量预测将达到约200万平方米。

珠海的海景房发展尚处于初级阶段，原生态的山海资源呈现明显的价格“洼地效应”。随着港珠澳大桥的“连通”、游艇码头的“进驻”，山海资源价值将会大大提升，海景房的知名度逐步提高。以情侣路沿线为主的海岸生活包含了人文、生态、城市居住情结、国际现代化等个性主题，而在提升的同时，情侣路沿线的房产发展将在一段时间内继续强化自身资源价值，以“修炼内功”为主，值得注意的是，这种“洼地提升”无疑会带来一定的投资回报空间。有专家预测，在不久的将来，将形成深港珠澳大都会圈。海岸生活更具现代感，国际化，无疑，港珠澳大桥将是连接深港珠澳都会圈的生命线，深港和珠澳的经济总量、人口和能量的相加，产生的将是几何级数的巨变，对于这一可以期盼的前景，珠海的发展也进入了高速增长时期。

前山片区，被喻为性价比最高的城市居住区，须在明晰自身的定位的同时，以务实的高性价比打开市场。前山正处于快速上升期，市政改造、商业新核与品牌地产成为带动区域升级的三大契机，形成未来新的城市形象。市政在行动，135规划在逐步落实，特别是轻轨的建设，不仅对于前山，对于整个城市都将是跨时代的意义；商圈在升级，世邦四号馆的建成塑造了新建材商圈的标杆，金福、新美构筑金鸡路城市生活新商业核心，卡都、麒麟花园、滨江明珠、蔚蓝东岸将形成轻轨商业圈，勾勒出新前山的商圈版图；品牌造势，招商、时代和中海等品牌的进驻，提升了未来前山的居住品质。

西区楼盘对于主城区市场的渗透日益增强，据了解，西区楼市总体客户中近四成来自于珠海市区，西部楼市的销售价格以五倍的速度在增长，西区各片区的城市化发展水平、影响力都在活跃楼盘的带动下显著提升。西区楼盘两极分化，一方面是大盘在全市范围内甚至是外地市场抢夺客源，一方面小项目在本地进行竞争却因区域分散而显得并不直接。大盘的竞争制胜要素由“规模”、“品质”、“自然资源”三个要素构成，而在“散盘世界”中，竞争的制胜要素却更多地体现在“渠道”之上。不断崛起的大小楼盘整体提升了西区的城市化水平。

坦洲楼市已经成为珠海房地产市场的不可分割的一部分，至2008年，相继进入坦洲的房地产开发企业已达17家，17间规模房地产公司完成投资额8.439亿元，销售面积532665平方米。坦洲房地产开发以惊人的发展变化向珠海人展示了它的蜕变，成为“大珠海”半小时生活圈中的有机组成部分。

三乡房地产市场作为珠海楼市的新进一员，具有价格起点低、产品线丰富、居住环境良好、物价水平偏低、生活便利因等优势。相对于珠海香洲区普通住宅7000－8000元/平方米的价格，三乡3000－5000元/平方米的价格深具吸引力，三乡目前建筑类型从别墅、小高层、高层各种类型都有。自2006年以来，珠海人北上置业成为一种大趋势，而三乡成为这一大趋势中的新趋势。据了解，成交客户中珠海客户占到70%以上，三乡房地产市场也有望成为继坦洲之后，珠海楼市的新亮点。

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市场调整还将持续今年楼市应该求稳

珠海房产最新动态 — Thu, 08 May 2008 12:29:00 GMT

市场调整还将持续今年楼市应该求稳

目前楼市的调整还将持续多久？房地产调控是否还将紧缩？下一步政府需出台何种措施？针对这些市场敏感的话题，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，目前，楼市的高位盘整还将持续，政府紧缩调控的方向不会有大的变化。要防止房价的大起大落，政府还应从多角度增加供应，同时，金融部门也要适时推出更多的房地产金融产品。

调整还未完全到位

顾云昌认为，从去年第四季度以来，楼市出现的观望是市场波动后的理性回归，同时，这也并不意味着楼市拐点的显现。他认为，目前正处于市场供求关系调整的重要时期，出现观望的现象也是市场的必然，虽然一些地区出现了所谓的“回暖”迹象，但从目前看，这种调整还未完全到位，未来楼市要恢复到正常情况恐怕还有一段时间。

顾云昌分析，从目前的态势看，今年的房地产走势无疑只有三种可能。第一种是，目前的调整将彻底扭转去年的供求关系，出现供大于求的状况，从而房价有明显的下降；第二种是，目前的观望在持续一段时间后，出现市场的反弹，供求关系再度紧张，需求再次大于供给；第三种是，供求关系的持续调整并不断地改善，最终达到相对均衡。他表示，最后一种情况是相对稳定的状况，也最希望能在今年出现。

楼市将突出“稳”字

对于今年楼市的走向，顾云昌认为最有可能维持稳定的状况。他表示，从目前看，政府对房地产业调控的思路不会有变化，当前的政策还将持续并落到实处。今年楼市将突出“稳”字，即价格走势要稳、供求关系要稳、大众心态要稳，同时，政府的政策也将趋稳。

不过，在稳的背景下，各地的表现也有不同，顾云昌表示，由于房地产市场的区域性较强，不可能把北京、上海、广州、深圳等几个城市的状况当作整体市场，所以，各地的波动、观望、调整还是有很大差异的，很有可能去年房价大起的地方，今年会大落。要防止大落情况的发生，政府还很多措施可供选择。

政府还应关注供应方面

顾云昌认为，要避免去年房价的非理性情况，除了在需求上调整，政府还应关注供应方面。不过，还需解决制约目前土地供应的难题，如国家的耕地保护、审批程序以及大量的农民宅基地问题。

他介绍，每年都有很多农民进城，但土地却留在了农村，很多宅基地就这样荒废了，如何把这部分土地转化为城市用地，对于改变当前房地产市场的情况，改善农村的二元经济结构有重要意义。经过改造的宅基地可以节省成本，另外，还能节省城市用地，改善环境。不过，也要认识到，目前，在流转、体制、法律上还有很多问题要研究。

可加强房地产金融创新

房地产金融化的趋势已经愈加明显，因此，要调控好楼市，金融监管部门也大有可为。顾云昌认为，金融部门可加强房地产金融的创新，如适时推出房地产债券、信托及资产证券化产品，满足众多投资者的需求，这不仅能有效地分流楼市热钱，还能促成金融市场的创新。

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市场调整还将持续今年楼市应该求稳

珠海房产最新动态 — Thu, 08 May 2008 12:29:00 GMT

市场调整还将持续今年楼市应该求稳

调整还未完全到位

楼市将突出“稳”字

政府还应关注供应方面

可加强房地产金融创新

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珠海实验中学（省一级学校）

珠海房产最新动态 — Tue, 06 May 2008 06:24:00 GMT

珠海市实验中学（省一级）学区:

地理范围：以九洲大道与迎宾南路交汇处为起点，向南至石花西路转东，至建业二路交汇处转南，沿建业二路延伸线方向翻越大埔山，从新华苑西侧至海边，沿海边自然界限至吉大路口，沿吉大路转西，至景山路转南，至九洲大道转西，至起点处围成市实验中学学区范围。

主要街区：景山路（部分）、吉大路（部分）、情侣中路（部分）、情侣南路（部分）、水湾路（部分）、九洲大道东路（部分）、石花西路（部分）、海滨南路（部分）、九洲港路、园林路、海洲路、景河街、景园路、景林街、景乐路、迎宾南路（部分）、建业一路、建业二路、建业三路、建业四路、建业五路
上述内容解释权属市教育局。
咨询热线：１３７５００２２１９３

中介公司怎么选?三招把脉房产中介资质

珠海房产最新动态 — Fri, 02 May 2008 12:19:00 GMT

中介公司怎么选?三招把脉房产中介资质

日期：2008-4-30 11:00:00　文章来源：人民网－《市场报》

中介公司应该怎么选？业内人士提醒，消费者要舍得花时间花精力，在签订居间合同前对选定中介的资质、规模、口碑、诚信度以及经营状况做一番了解。

　　为了保障交易安全，选择一家可靠的中介公司尤为重要。那么，什么样的中介公司才能让消费者放心“依赖”？

　　业内人士表示，大型中介一般都有严格的操作规范制度、权威专业的经纪人士、雄厚的资金实力，相对小中介来讲，会有效阻止如“吃差价、携款潜逃”等恶劣行为，同时为买卖双方在交易过程中提出更专业的建议。因此，建议消费者选择知名度高、市场口碑好、经营状况稳定的品牌中介，以此保障交易的安全。

　　看规模

　　通过中介公司的店数规模、门店外观、办公环境等判断中介公司的实力和正规程度。一般实力比较强的中介公司，操作更加规范，也更加注重公司的形象和服务质量。对此，消费者不妨实地考察一番。

　　但是同时需要指出，门店数量不足以完全衡量一个中介公司，还需要看它的“资格”是否够“老”。快速铺张的中介公司可能存在资金紧张的问题，因此已经稳定运作了一段时间的中介公司相对更加可靠。尤其是一些刚刚进入市场的外来中介，需要一定的时间来适应上海的市场规范和操作模式，公司内部可能也还在调整，消费者选择的时候要慎重。

　　听口碑

　　口碑是需要累积的，中介行业也是如此。

　　消费者可以向进行过二手房买卖的亲友打探经验，听听身边人的切身体会，也可以去权威的媒体查看关于选定中介公司的负面报道，以及最后事件的解决方式，以此来判断中介公司是否值得信赖。

　　同时，中介公司的广告投放量的多寡和稳定性也是衡量中介公司实力的标准之一。一般来说，为了维护公司形象，增加销售渠道，品牌中介都会在主流的报纸、电视、网络等媒体上持续发布正式的房源广告，以广告的方式形象展示自身品牌及有价值的房源信息。

　　选品牌

　　了解操作模式要注意中介公司内部的操作流程。小型中介公司和大型品牌中介的操作流程会有不同。

　　品牌中介公司一般分工明确，会将前期交易与后期后续服务分开，由房地产经纪人从事前期的配对、带看、促成交易等工作，而签约、贷款、过户等后续服务则另有专业部门负责，以此确保交易的安全性。而一般性的小中介则往往一个业务员就身兼数职，处理买卖的全过程。

　　此外，即使是各家品牌中介，具体的操作模式也各有不同。消费者可以同时了解几家公司的操作模式，将它们进行对比，再从中挑选出最适合自己的一家。

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市场调整还将持续 今年楼市应该求稳

市场调整还将持续 今年楼市应该求稳

珠海实验中学（省一级学校）

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市场调整还将持续今年楼市应该求稳

市场调整还将持续今年楼市应该求稳