孤山听雨

建设部酝酿重新设计住房制度

孤山听雨 — Wed, 05 Dec 2007 04:25:00 GMT

建设部酝酿重新设计住房制度

建设部专家、华东师范大学东方房地产学院院长张永岳昨天在易居论坛新闻发布会上透露，建设部正酝酿重新设计我国的住房体制。

　　酝酿“三分法”住房体系

　　张永岳透露，建设部上月在厦门举行了一次内部会议，这次由建设部党组书记、副部长姜伟新主持的会议用一天半的时间主要讨论三个议题：住房保障工作，目前房地产市场形势以及对我国住宅制度的设计。

　　我国1998年房改后，住房大部分采用商品化、市场化分配，在过去一段时间里，房价持续上涨导致一大批居民无力购房。

　　张永岳表示，按照国外的经验，以美国为例，对于近20％无法自己解决住房的阶层，一般由政府解决，即整个社会住房体系分成政府保障和市场化两大部分。但以目前我国的状况来看，一方面国民收入水平还达不到大部分人都能够实现市场化购房的水平；另一方面，政府的财力也不可能在短期内满足全部住房困难群体实现政府性保障，即使在发达地区，财政投入力度也很难做到应保尽保，类似“两分法”的模式可能并不适用。

　　因此未来我国住宅体系可能会分成三大部分：一部分人群完全由政府解决住房问题，一部分以市场方式解决，中间部分以市场和政府补贴相结合，从而将我国住房体制和保障制度覆盖至全部人群。

　　保障、居住、商品化共存

　　曾任职于国务院住房制度改革办公室的资深学者武建东表示，研究住房制度，主要应该探讨的部分将涉及住房改革中的基础政策，包括税收制度（比如物业税的实施进度）；低收入家庭的实际保障；金融政策（贷款比例问题，经济适用房建设资金分配）；土地储备制度以及对当前形势的判断等等。

　　武建东称，我国住房制度的关键就在于土地以及住宅的全流通。按照武建东的观点，我国目前结束房改后期商品化建设的第一阶段，制度上的主要问题在于没有住房全流通，村镇住宅不能流通。未来，从2007年至2012年，将进入住房过度调整期，房屋将从过度强调商品化特点转型为保障、居住、商品化营运并存的状态，从城镇商品化的半边市场，建构起全国统一的房地产流通体系。

　　易居房地产研究院高级研究员杨红旭此前撰文指出，未来的我国住房系统，从保障方式上讲，理想模式应该兼顾实物分配体系和货币补贴体系。目前我国廉租房的货币补贴为绝对分配方式，未来应适当提高实物分配比重，经济适用房的规模不宜超过15%。除此，还应建立购房贷款贴息、抵免个人所得税等新型补贴方式。

　　杨红旭称，住房保障工作并非全部要用计划经济的一套模式，也绝非完全依靠财政支出，在以政府行政手段的前提下，还须发挥市场配置资源的有效性。政府可以鼓励私人开发商参与廉租房和经济适用房的建设和运行，还可以吸引商业金融机构在个人抵押贷款、房地产证券化方面有所作为，从而搞活房地产金融。另外，还可以发动民间、协会及其他组织进行合作建房。

建设部国土部将联手调控房地产

孤山听雨 — Fri, 23 Nov 2007 01:08:00 GMT

建设部国土部将联手调控房地产

房地产市场宏观调控将继续加强，这成为政府近期不断释放的信号。

而对于建设部和国土资源部来说，确保明后年五类住房用地不低于居住用地的70%，将是近期双方措施的合力点。

　　用地有保有减

昨日在全国房地产市场秩序专项整治经验交流会上，建设部副部长齐骥强调，各地要抓紧制定2008年、2009年住房建设计划，明确廉租住房、经济适用住房、“两限”普通商品住房、中低价位和中小套型普通商品住房等五类住房的建设规模和具体地块，并确保这五类住房用地不低于居住用地的70%。

他表示，房价较高、涨幅较快的城市，要采取切实有效措施加大经济适用住房、限价商品房的供应，加快解决当地居民自住需求问题。

同日据国土资源部的消息，2007年度报国务院批准的城市建设用地审批也已全部完成。一个特点是，需报国务院批准建设用地的84个城市中有47个城市申报用地规模偏大予以核减，申报的用地总面积和新增建设用地面积分别减少31.81%和24.56%。

此外，适度核减了工业用地，重点保证了居住用地。2007年度批准用地主要用于工业仓储和居住的，分别占批准用地总面积的17.34%和39.14%。在居住用地中，又重点保证了经济适用房、廉租住房和中低价位、中小套型普通住房用地。

国土资源部在用地批复中对各省市区提出四项明确要求。一是要求各城市在批准的建设用地规模内使用土地，特别要保证居住用地，其中，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通住房等住房用地不得低于居住用地的70%。对廉租住房建设用地实行行政划拨，在土地供应计划中要予以优先安排。

　　制定批后监管机制

以往经验显示，在国务院批准用地后，一些地方城市在实施中往往存在超出合同约定期限交纳出让金行为，存在不认真履行开工、竣工时间拖延工期甚至囤积土地的行为，存在改变土地用途、少批多占等情况。而相应不足的是，国土部门又存在着重审批轻监管的制度缺陷。

鉴于此，国土资源部目前正在抓紧制定城市建设用地“批后监管”有关办法，并将近期内出台。11月9日，国土资源部专门为此召开了会议，部长徐绍史对落实批后监管提出具体的严格要求。

据了解，国土资源部将采取用地备案、地方日常性监管和派驻地方的国家土地督察局检查、国土资源部不定期抽查等监管方式，针对城市申报实施方案、省级审核实施方案和城市具体实施征地和供地等环节进行重点监管。

国土资源部相关负责人昨日表示，将把重点放在履行批后监管职能上，从而真正实现防止年底前违规批地用地，抑制固定资产投资过快增长的调控目标。（来源：第一财经日报）

2007最后的土地盛宴

孤山听雨 — Fri, 23 Nov 2007 01:07:00 GMT

2007最后的土地盛宴

从１１月１日到１５日，半个月的时间，北京土地整理储备中心的网站上多了９个已出让地块。除了三块以商业、办公综合立项的土地，以及一个回迁房项目，其余均是坐落于北京周边新城的商品住宅项目，包括海淀温泉镇、顺义、通州、怀柔、密云（２块）。

根据土地储备中心网站的提示，２００７年年底前还将有69块土地入市，其中，住宅及含住宅项目用地达52块，总供地面积达825.1万平米（含七块未定规划建筑面积的地块），总规划建筑面积达899.8万平米。

如果，按照北京土地整理储备中心的土地出让计划来算，未来一个多月将有52块住宅及含住宅项目的土地入市。土地总面积达691.3万平米，按照07年已交易土地的平均容积率1.36来计算，将会形成940.2万平米的建筑规划面积，按照建设部“9070”政策来计算未来一两年将会有7万余套90平米以下的中小户型房屋面世。

从今年北京市土地成交的情况看，截至目前（11月15日）仅成交了60个地块，总面积仅为634.4万平米（离年初计划供应的1600万平米土地目标相差甚远），总规划建筑面积856.3万平米。

10月30日北京市国土局召开新闻发布会，表示今年年底北京市商品住宅用地供应将集中放量。

然而，在未来一个半月的时间里要实现总面积达825多万平米的土地成交上市的任务显然是颇具难度的，对此，不免有人会问，年底前北京的计划入市的这52块住宅用地能按计划实现成交吗？这些土地能形成多少套小户型房子的有效供给？如果这些地能变成房，对北京的房地产市场会产生怎样的影响呢？

截至11月中旬，北京今年成交的住宅129879套，按照07年商品住宅的销售速度来看，这批房足够市场用半年时间来消化。中大恒基不动产营销总经理赵晨明认为，如果这批受“9070”政策限制的中小户型商品房能够及时入市并形成实际的供应，那么对未来的一两年的房地产市场会产生很大的影响，首先，能够有效的缓解严重的供需矛盾，解决居民的购房困难问题。其次，商品房大量供应能够平衡供需差距，有利于平抑居高不下的房价。第三土地的集中供应将会缓解开发商“地荒论”的焦虑，减少盲目的天价拿地，促进房地产市场的理性回归。

但同时，赵晨明也认为，根据房地产开发的1-2年的周期来计算，今年年底出让的土地最快也将在09年才能形成实际供应，可见，土地的集中交易对于现阶段的市场无法产生实际影响，但未来中小户型商品房项目集中上市的预期将会影响购房人的心理，再加上保障性住房将在08年实现供应，加会加重目前本已初现端倪的“观望”心态，需求暂时下降将会有效缓解目前房地产市场存在的结构性失衡、供需矛盾等现象。

作者：陈文雅

高档房市场似有寒意袭来

孤山听雨 — Thu, 22 Nov 2007 02:06:00 GMT

高档房市场似有寒意袭来

经济观察网讯周亚玲 限制外资进入，物业税开征在即的传言，银行对贷款审批的日益严格，9.27新政这些似乎都给冬日的高档房市场蒙上了一层寒意。11月8日—11月14日，链家统计显示，300万以上房源挂牌量相比政策颁布前一周上涨了14.7%；全面限制外资后，高端需求减少，业主被迫提前挂牌。链家地产认为，高端房源放量加速是各项宏观调控政策的结果，而此次限外政策则起到了催化作用。同时，一些高端物业有价无市的报道也屡见不鲜。市场也传出了高档房开发商为业主垫部分首付的传闻。记者采访了周围几位持有高端物业的人群，对目前的市场状况，大部分人认为是阶段性的局部调整，影响不会长久，但他们却很关心物业税是否真是从明年初开始征收。

单从价格看来，高档物业价格并没受到近几年来多次宏观调控的影响。在上海，单价2万以上的二手房，在8、9月份的时候需求一直非常旺盛，十月也没有减缓的势头。

汉宇地产研究中心邵明浩先生接受采访时说：现在的二手房市场，需求分层特别明显，对于房价是否会见顶的讨论，是需要分区间来讨论的。而同时，而汉宇8、9、10几个月的二万元以上单价的房屋成交量都为上扬趋势。而判断究竟是投资所致还是刚性所需，高档物业的房价是否见顶，并不可简单下定论。

10月中旬，中金公司曾对物业税的出台作出了自己的预测，他们认为：“物业税的出台可能性极大。”而同时中金公司特别谈到了物业税对高档物业的的影响。“我们估计短期内全面征收的可能性基本不大，估计先试点后推广、先高档后普通、先增量后存量的差异化实施比较符合现实。”中金还对时间作出预测，“具体来看明年开始试点和对高档商品房先征收，两年内在全国推广到所有物业。”

中金对征收的税率也进行了预测：“我们认为高端物业1%或1.2%的可能性较大，普通住宅税率要低一些”，而先前也有地产公司总经理和国内著名财税专家给过极为接近的预测。

显然，如果按照这个比例征税，对高档物业人群而言，确实有一定影响。譬如一套300万的房子如果按照这个比例征收，就要缴纳3万左右的税收。然而，美国多年都征收物业税，但房价并没有受到影响，照样上扬。

另有分析认为，物业税的开征极有可能促使出租房子的房东转嫁到房客上，房租会明显上扬。但从细节而言，会对房主造成一定的心理作用，我爱我家就认为：“征收物业税，能促进部分业主挂牌交易。”从这个角度看，保有税收会加大一部分供给，对房价有平抑作用。但对高端需求人群而言，业界普遍认为：这部分人不会因为成本提高就放弃需求，对价格抑制并不明显。

记者也了解到：曾有国外著名的中介连锁机构到北京成立了办事处，并打算开展和中国一些大型房地产中介的合作。限外令一出，这些公司的动作又似乎缺乏动静。这对近期中介行业本身的融资，扩大发展也造成了一定影响。

广州部分楼价出现暴跌普降1000-2000元

孤山听雨 — Tue, 20 Nov 2007 04:45:00 GMT

广州部分楼价出现暴跌普降1000-2000元

10月26日：广州楼市买卖双方出现新动向开发商公开降价

　　11月3日：广州放量供地稳定房价

　　11月9日：广州楼市首出现观望状态投资客出现退房现象

　　11月16日：业内人士预测深圳房价将降40% 楼市渐入萧条

　　近日，某网站业内论坛“金沙洲房价雪崩，一月普降30%”的帖子引起了广泛关注。该贴称，“发现广州十一最热门的金沙洲现在是一片萧条，价格全线下调，甚至可以用大甩卖来形容。”并列举了几个在售楼盘十一期间的报价和现在的价格，认为楼盘价格普遍降低了2000元/m2到4000元/m2。记者调查后发现，目前金沙洲一些新开楼盘大多会以较低的价格来吸引客户，甚至有楼盘打出6800元/m2起，但事实上普遍单位的价格并不会如此之低，基本还维持在8000多元/m2到10000元/m2之间。可即便如此，也的确比国庆期间的价格要松动不少。

　　最低6800元每平米有成交

　　上周末，金沙洲又一大型楼盘开盘，根据该帖的说法，该盘“十一对外报价12000均价，部分单位甚至会到15000”，但正式开售时，“最新内部消息是8000均价，路边部分两房卖7500左右，好点的9000左右，送装修，送空调。这个价格差不多是成本价，比较这块昔日地王，楼面价都已经4500左右，包括最低的建安成本3500，成本都去到8000左右。代理公司的朋友都大呼发展商疯啦。”记者查询资料显示，该楼盘所在地2006年9月拍出时的楼面地价是4033元/m2，是当时的地王。虽然这个记录很快就被其他地块的楼面地价所打破，但成本依然显得相当高昂。该楼盘的销售人员告诉记者，目前该盘的均价在1万元/m2左右，的确有几套靠路边以及朝向不好的单位在7000多元/m2，但大部分其他单位的价格都不会那么低，甚至一些4楼的单位也要9000多元/m2，部分位置朝向很好的单位则要卖超过1万元/m2。同时，该销售人员表示，开售当日首批284套单位已全部售罄，下一期预计在年底推出，到时价格肯定会有所提升。

　　就在该盘开售的第二天，记者又收到金沙洲另一个大型开发商项目所发来的短信，内容称部分单位从6800元/m2起（包装修）。记者在咨询了该盘销售人员得知，目前该盘部分两房单位的价格是从6800元/m2起，这主要是因为两房单位的朝向一般。而朝向较好的三房单位价格则要去到7000多元/m2～8000多元/m2。对于国庆期间的价格在1万元/m2以上，该销售人员称，当时卖的产品是一期最好的单位，因此价格较贵，而现在销售的主要是二期的产品，位置略差，所以价格也有所降低。

　　同时，记者也咨询了另一个在国庆期间轰动全市的金沙洲大盘，该盘销售人员称，洋房价格均价为12000元/m2（包3000～4000元/m2装修）。当记者问“价格为何如此之高，之前不是有过大型促销活动，部分单位甚至降价30万左右”时，该销售人员则表示促销活动已经结束，其洋房单位都是户户望江、包豪华装修的，所以目前没有特别的优惠。

　　新开楼盘不再“漫天叫价”

　　经过调查，记者发现比起国庆黄金周期间动辄1万元/m2以上的报价，近期的价格显然相当“优惠”。同时，记者还留意到，这些报价有所松动的价格大多是新盘开盘的价格或者是新一期的价格，在目前市场观望气氛比较浓郁的时候，开发商的报价果然谨慎了不少。无独有偶，最近荔湾某楼盘正式开盘时，价格也比国庆期间的报价低了2000多元/m2，立刻引来大批年轻首次置业者购买。而即将开盘的广园东某大盘新一期洋房组团，据说将开出4800元/m2包装修的“震撼价”冲击市场。有业内专家认为，目前金沙洲板块所谓的价格松动，不过是“进两步退一步”而已，价格其实还是远远超过两三个月之前的楼价。回顾8、9月份，当时全市楼价每月都有2000元/m2的增长，呈现出非理性的状态。而最近新盘或者新一期的定价，只不过是回到了7、8月份的价格水平，开始恢复一点理性，并非真正意义上的“降价”，比起2005年、甚至2006年的价格水平，还是显得涨势凶猛。

　　同时买家也应该注意到，尽管有不少7000元/m2左右的单位很吸引人，但这种“超低价”的单位每个盘也就是几套而已，大部分单位的价格并不会如此之“笋”，还是保持在8000元/m2到10000元/m2之间，少部分朝向很好的单位还要在1万元/m2以上。另外，刚开盘的某大盘销售人员也表示，首批单位所有的价格优惠今后不会再出现，第二期的价格肯定会上调。因此，虽然可以看出近期金沙洲楼价普遍比国庆期间的报价有1000~2000元/m2左右的下调，但称之为“雪崩”也许还为时尚早。

(责任编辑：卢亭)

碧桂园被指“零地价”拿地有多少官商勾结？

孤山听雨 — Mon, 19 Nov 2007 04:21:00 GMT

碧桂园被指“零地价”拿地有多少官商勾结？

在万众瞩目的房地产领域，国家相关政策与地方政府发展冲动，以及地产商的逐利本能，三者之间究竟是如何博弈与互动？招挂拍、限制屯地、禁建别墅等一系列政策如何逐一被规避？

　　这是张家界风景区保护规划之外的一个缓冲区，有山、峡谷、水涧，“翻过山就是张家界国家森林公园景区”，面积1039.15亩（约69.28公顷），距城区15公里，距武陵源景区14公里，距黄石寨景区7公里，地属张家界市永定区沙堤乡板坪村罗家岗（以下简称罗家岗）。

    在当地人眼里，它没什么好，只是一幅丘陵地区偏僻的荒山。而某广州房地产咨询公司总经理则向记者如是描绘：“如世外桃源，有山有水，漂亮得很。一栋栋别墅可以依山势而错落。”他曾跟随碧桂园集团董事会主席杨国强多年，熟谙不同土地的价值。

    此地经张家界市土地交易中心挂牌转让，2007年6月6日，碧桂园竞得成功，转让金额1.18亿元。

    但知情人士向记者提供了一组名为 “张家界凤凰酒店项目土地储备出资协议”和“合作开发合同书”的复印资料。这两份分别签发于2006年12月16日和2006年10月18日的协议，均为张家界市永定区人民政府（甲方）与张家界高骏投资有限公司（乙方）签署，并签字盖章。

    这些资料显示，在土地挂牌出让前，湖南省张家界市永定区政府已与张家界高骏投资公司签订了“秘密”协议。协议上赫然列明：“该期用地成功出让后，按出让成交价款的25%计土地出让金，该25%出让金的15%部分上缴省政府。甲方将该两笔款项（一、成交价款扣除上缴省政府的土地出让金15%部分，二、竞得者上缴的契税），于竞得者支付完该地块地价款之日起10个工作日内一次性全额支付给乙方，作为偿还乙方对该地块的投资款和收益及对该地块公建配套和基础设施建设的投入。”

    据此计算，该地块上缴给省政府的仅为成交价款的3.75%，即442.5万元。其余的96.25%将全部返还给高骏公司。

    而记者查到的工商登记信息显示，张家界高骏公司的两个出资人杨继东和欧光毅，均为佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司员工。据最近公开的新闻信息，杨继东为碧桂园控股集团投资部经理，欧光毅为碧桂园控股有限公司总裁助理。

    如果确实存在这两份协议，那么，“这基本上是零地价拿地。”国土资源部中国土地勘测规划院地政研究中心副主任唐健说。（据《南方周末》，有删节）

【新华时评】

“有多少官商勾结倒腾国土？”

    正当人们对房地产成本及价格、利润的高低议论不绝、莫衷一是的时候，号称全国“最大地主”的碧桂园因涉嫌“零地价拿地”而受到媒体质疑。如果这一质疑被证实，它一定会成为近期国内房地产业的一个重磅新闻，萦绕在人们心头日久的房地产市场诸多谜团，或许能有澄清之日。

    首先，房地产开发中的地价成本到底有多少、商品房价的水分究竟有多大，人们一直心存疑问，房地产商们又总是遮遮掩掩、讳莫如深，让成了“房奴”或欲做“房奴”的人们如看雾中花、水中月，难明就里、莫衷一是。如果碧桂园一次就能以“零地价”拿到上千亩地，由此可见，一些开发商对“地价成本”上升叫苦不迭，不过是得了便宜又卖乖罢了。

    第二，房地产市场里到底有多少官商勾结倒腾国家土地资源的罪恶？这一下似乎要有一个案例了，至少它已是一个爆炸性的线索。如果存在两份主宾颠倒的秘密协议，在让碧桂园“白”拿上千亩地的同时，有权签此协议的人员到底扮演了何种角色，无疑是公众急于弄清的问题之一。顺藤摸瓜，或许可以探明开发用地“招拍挂”中的许多内幕。一些房地产富豪们神话般的发家史，也可能因此而变成很现实的黑色故事。

    第三，可以加深人们对宏观调控房地产市场、严格控制开发用地必要性的理解。据报载，当地政府有关负责人在解释“送”地给碧桂园时理直气壮，就是要通过吸引碧桂园这样有实力的开发商投资来发展当地经济，为此不惜搞“零地价”、假“招拍挂”、规避国家有关停止建设别墅项目的禁令。可见，一些地方政府“发展经济”的冲动与房地产商唯利是图的冲动一旦珠胎暗结，房地产业就可能像一匹脱缰的野马横冲直撞，让宏观调控政策措施和群众“住有所居”的理想双双落空。

    有人白拿了一块地并不可怕，查处了就是，怕就怕这不是一个偶然事件，因为媒体记者的能量毕竟有限。希望有关部门和地方尽快介入调查，并顺次追查下去，不获全胜决不收兵，以解民疑，以慰民心。新华社

百亿票据发行搁浅

国土部介入调查碧桂园

　　处于舆论风头浪尖的碧桂园控股有限公司（港交所代码：2007）在资本市场遭遇挫折。11月15日，公司发布公告，称“由于金融市场情况不稳定”，原定的优先票据发行计划将推迟。

    10月29日，碧桂园宣布将向海外发行一次性还款的优先票据，以用于开发新项目和偿还中国银行（香港）有限公司的15亿港元短期借款。公告没有披露票据的发行定价、本金规模、发售价和利率。有消息称，其意向发债规模达15亿美元，接近年初IPO募集资金148亿港元的规模。

    10月30日，碧桂园向亚洲、欧洲和美国的机构投资者展开全球路演。不过，知情人士透露，这次路演并不成功。受近期中国政府房地产信贷政策和土地调控趋严影响，碧桂园在二三线城市低价拿地、分期开发的模式遭到了一些投资者的质疑。

    据称，碧桂园一度计划调高票据利率，发行规模也由原定的15亿美元缩小为10亿美元，但依然未能成功说服机构投资者。

    11月15日，标准普尔发布了一份题为《信贷紧缩中国房地产商另寻融资途径》的报告，认为碧桂园发行债券推迟可能会在市场引起连锁反应，由于市场不够稳定，投资者选择众多，中国的房地产商可能将不得不寻找其他融资手段，以满足其迅速扩张的需要。

    “碧桂园的开发模式在广东获得了很大成功，但在其他地区则面临较大执行风险。全城镇开发要求有大面积土地，因此，该公司对政府批准依赖性很强，而这是无法完全保证的。”标准普尔分析师符蓓说。

    报告同时警告，中国政府正加强对贷款和土地供应限制，如果在开发规模和地域分布方面过于激进，可能会导致很高的风险。

    有消息称，继碧桂园被迫推迟海外发债计划后，另一家地产上市企业雅居乐地产控股有限公司（港交所代码：3383）的发债计划目前也存在变数。11月1日，雅居乐曾宣布，将向海外投资者发行31亿港元的优先票据，用于年底前收购500万平方米土地，使得公司土地储备规模达到3000万平方米左右。

    碧桂园在业内以土地储备充沛而著称。其中报显示，截止2007年6月30日，公司在全国各地拥有的土地储备已达2990万平方米。不过，其“低价拿地、分期开发”的开发模式也一直遭到部分市场人士的质疑。

    11月15日出版的《南方周末》于头版头条刊登报道，称碧桂园涉嫌在湖南省张家界市以阴阳合同形式“零地价”取得1039亩土地。目前，国土资源部已介入调查此事。据《财经》杂志

业内人士预测深圳房价将降40% 楼市渐入萧条

孤山听雨 — Fri, 16 Nov 2007 05:45:00 GMT

业内人士预测深圳房价将降40% 楼市渐入萧条

肖宾

深圳世联行市场研究组日前发布的研究报告显示，在交易市场观望气氛浓厚和一手房推盘量逐步减少的双重作用下，10月深圳一手房市场日均成交住宅不足60套，较9月下降51.2%。

而“十一”黄金周期间，深圳官方统计的数据显示，整个一手市场仅成交87套房子，这被视作深圳楼市步入萧条的强烈信号。有业内人士判断，政策环境变化可能使得深圳楼市回落到2006年底的水平，下降幅度为40%。

房地产利润率进入转折点

尽管国内的房价依然处在上升趋势之中，但记者从多家房地产企业了解到的信息显示，目前开发成本上升的速度正在加快，开发商的利润率正在进入转折临界点，已经有开发商预言，房地产行业的冬天已经来临。

业绩依然丰厚

近期，没有任何悬念，地产公司又给出了一份皆大欢喜的2007年第三季报财务报告。

保利地产（600048）三季报显示，1－9月共实现营业收入39.1亿元，净利润5.6亿元，同比分别增长66%和83%，实现每股收益0.5元。保利地产第三季度实现营业收入和净利润分别为18.1亿元和2.8亿元，比上年同期分别增长95%和240%，基本每股收益0.25元。预计全年实现净利润同比大增70%－100%，高于此前预计的63％的增长。

在香港上市的富力地产公布的2007年第三季度销售状况显示：共计销售收入约人民币44亿元。截至2007年9月30日，富力总销售收入累计人民币111亿元。富力地产的工作人员表示，全年完成预计160亿的销售收入没有问题。

渝开发前三季度实现净利润7273万元，截至三季度末，该公司的每股收益为0.16元。栖霞建设前三季度实现净利润2.17亿元，每股收益0.53元。

前三季度，中粮地产实现营业收入2.43亿，同比下降11%；净利润2.76亿，同比增长187%；每股收益0.38元。招商地产实现营业收入21.97亿，同比增长52%；净利润4.8亿，同比增长83%；每股收益0.7元。金融街实现营业收入22.39亿，同比增长59%；净利润4.43亿，同比增长169%；每股收益0.41元。华侨城实现营业收入8亿，同比增长27%；净利润2.22亿，同比下降26%；每股收益0.19元。

利润率未能同步上扬

通过对一些房地产企业的报表进行分析后可以看到，很多房地产企业的毛利润率并没有跟随房价的上扬而增加，或者毛利润率增加的程度远低于房价上涨的幅度。

保利地产今年中报披露的毛利润率为39.72%，第三季度公司业绩出现了大幅的增长，在该时间段内国内房价普遍上行，但保利的毛利润率并没有跟随上扬，1到3季度的毛利润率为39.5%，比半年报时还有略微下降。

陆家嘴今年中报披露的土地批租业务毛利润率为53.14%，房屋销售业务毛利润率为51.69%。到今年三季度，该公司的毛利润率依然在53%左右，并没有随房价上扬而增加。

万科在今年三季度的报告中披露，相比去年，今年前三个季度营业收入增加了66.58%，营业成本上升了45.11%，而营业税金及附加上升了238.08%。营业税金及附加的上升速度远大于其他项目。

收入前景依然看好

有市场人士对记者表示，一些房地产企业的利润率之所以没有随房价同步上扬，主要是因为今年的税负增加得很快，土地增值税、营业税负增加得很快，房价上涨的收益主要被这些成本因素吞噬了。

另有房地产企业负责人对记者表示，最近虽然楼市依然看上去红火，但生意已然没有去年那样好做了，如果手中的土地是近两年才取得的，那土地成本相对就比较高，加上税负的因素，在目前的市场情况下，很难维持过去的高利润状态了。只有手中的土地是前几年储备好的，这种项目才会利润丰厚。原有的地块终究都会开发完毕的，很多房地产企业很快就要面临利润率的一个转折点了。一些小企业可能会比较难过。

在最近公布的三季度报告似乎也验证了这一点，已经有部分规模较小的房地产上市公司经营状况稍差，如绿景地产和莱茵置业。莱茵置业前三季度出现负增长，每股亏损0.01元。据莱茵置业解释，本期利润总额同比减少8114584.07元，主要是由于投资收益减少，而去年同期投资收益的形成主要是出售全资子公司带来的1506万元。

不过，各大投资机构依然看好房地产行业，在宝盈基金日前发布的2007年第四季度宏观经济与市场策略报告也提到，在通胀延续、人民币升值加速，国际经济出现回落的背景下，得益于良好业绩预期，应积极配置金融、地产。有基金人士对记者表示，就算部分房地产企业利润率开始回落，但应该还是处在行业的高利润区域内，相比其他微利行业，依然前景看好。

评论：为何不对房价“狠”一点

孤山听雨 — Fri, 16 Nov 2007 03:32:00 GMT

评论：为何不对房价“狠”一点

英国《金融时报》中文网经济事务评论员陈旭敏

　　诱人的“馅饼”永远都不会砸中大多数人，更有可能的是，是用来吊足这些人的胃口。

中国在保障居民廉价住房的公共财政政策似乎就是如此：中国财政部日前正式出台《廉租住房保障资金管理办法》，要求今后地方政府必须将土地出让净收益10%的资金用于廉租住房保障，这个规定将从2008年1月1日起开始实施。

　　很显然，与拿走土地出让金净收益90%比例的政府相比，剩余的10%，只能安慰一下中国几千万买不起房的中低收入者，而不能真正地解决问题，毫无疑问，人人喊打的“房价”和高涨的民愤，仍将持续。

　　而且，从这个政策的分配来看，更多的可能是中央政府和地方政府博奕的结果，更有可能的一种结果是，地方政府拿着这柄“尚方宝剑”，更将有持无恐的继续我行我素。

　　值得讽剌的是，就在中国财政部出台这个政策的同时，10月份的中国房价涨幅再次创下了历史新高，根据中国国家发改委、国家统计局发布的调查数据显示，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，涨幅比上月提高0.6个百分点，这是中国2005年7月扩大月度房价调查范围以来的最大单月涨幅。

　　作为宏观经济周期的“晴雨表”，中国房价的上涨，本来无可厚非。自2001年以来，在全球化、工业化、城市化的过程，中国经济取得了全球瞩目的成就，作为直接的结果，目前中国居民的金融总资产也比2001年翻了三倍以上，虽然比中国房价涨幅略为逊色，但在绝大多数的城市里相差无几。

　　由于中国政府在在初次分配的“公平缺位”，中国这轮经济周期的果实更多地被少数人分享，更多的是，绝大更数人只能是吃到残羹冷汁，这无论是财富在居民、企业、国家的财富分配上，还是在居民和居民之间的财富分配上，都出现了严重的失衡，从而使后者目前上涨的房价面前苦乐不均。

　　更为重要的是，中国政府在再次分配上也明显是“雷声大，雨声小”，这从中国的廉租住房和经济适用房的供应完全可以体现，虽然中央政府和地方政府无论会议上，还是文件上，都一直强调加大廉租房和经济适用房的供应力度，但事实是，今年1-8月，中国——这个具有全球五分之一人口的国家投在经济适用房的全部投资，仅为449亿人民币，人均不足一包高档香烟的价格。

　　值得讽剌的是，北京的一个房地产商SOHO中国，其首日在香港上市时，创办人潘石屹和他夫人张欣持股的总市值就达到317.45亿港元。

　　当然，在目前已经泡沫化的房价面前，中国政府确实做了很多缓和房价上涨的措施，从增加住房的供给、到调控住房的需求和改变住房的结构，以及重新改革财富的分配方式，虽然中间走了很多弯路，但是，中国政府确实一直在大力推进。

　　但是，对于一个政府来说，在已经泡沫化的房价面前，如果仅仅是行使其调控职能，而有意无意地忽视公共财政职能，不知何执“政”何以为民？

国家税务总局：炒股炒房所得都要单独申报

孤山听雨 — Fri, 16 Nov 2007 03:17:00 GMT

国家税务总局：炒股炒房所得都要单独申报

国家税务总局昨天公布了新版的个税申报表（《个人所得税纳税申报表（适用于年所得12万元以上的纳税人申报）》），自2008年1月1日起，年所得12万元以上的纳税人，将使用修订后的申报表进行申报。和今年使用的第一版申报表不同，新申报表对“财产转让所得”一栏进行了细分，“股票转让所得”和“个人房屋转让所得”均需分别填报。另外，《申报表》还增加了“应纳税所得额”和“减免税额”两栏。

　　体现合规申报具体要求

　　德勤华永会计师事务所的税务合伙人徐文惠认为，国税总局将这两种收入分列显示，体现了国家对纳税人合规性申报的具体要求，同时，国税总局也希望了解纳税人这两方面收入的状况。

　　徐文惠表示，股票转让所得和房屋转让所得是目前范围最广的两项个人财产转让所得。A股转让所得根据目前税法规定是免税的，且允许盈亏相抵。个人房屋转让所得需满足一定条件才可以免税。

　　国税总局将这两种收入分列，可以方便税务机关进行数据分析，并与相关机构进行核实，如房地产交易所等专业机构。

　　另外，记者注意到，新《申请表》中，在股票转让所得这一行表格中，相关应纳税所得额，应纳税额等栏目均不要求填列，纳税人唯一需要提供的信息就是年所得额的具体数目。

　　徐文惠向记者介绍道，目前股票转让所得还仅需申报，暂时不需要纳税。纳税人填列此项目时，若转让盈亏为正数，则根据实际情况填写；若盈亏为负数，则填零。“国家希望了解这两方面的收入在纳税人收入中占了多大的比例，这也是如今的热点问题。”徐文惠说。

　　在实践中不断细化

　　新版《申请表》中，还新增了“应纳税所得额”和“减免税额”两项。普华永道税务部总监卜新华解释道：“原年度个人所得税纳税申报表上有年所得额，与应纳税额之间没有必然的逻辑关系。例如，年所得额100万元，但需要纳税的所得额并不一定是100万元，部分收入是属于减免范围。因此，需要明确列出应纳税所得额。”

　　徐文惠也表示，《申请表》是在不断地完善更改的，一年以来，国税局听取了各方面意见，将《申请表》进一步细化，对各方面而言都具有积极意义。

　　另外，单独列出“减免税额”一栏，对更好地执行《个人所得税法》也具有督促作用，根据法律规定，纳税人目前有10项收入可暂免征收个人所得税，其中包括：

　　外籍个人以非现金形式或实报实销形式取得的各类补贴、探亲费、股息红利所得；个人举报所得奖金；转让自用5年以上且为唯一家庭用房所得；各类符合条件的外籍专家取得工资等。还有三项经批准可以减征个人所得税：残疾、孤老、烈属所得；重大自然灾害造成重大损失等情况。

　　新闻附件

　　有下列情形之一的，经批准可以减征个人所得税

　　(一)外籍个人以非现金形式或实报实销形式取得的住房补贴、伙食补贴、搬迁费、洗衣费。(二)外籍个人按合理标准取得的境内、外出差补贴。(三)外籍个人取得的探亲费、语言训练费、子女教育费等，经当地税务机关审核批准为合理的部分。(四)个人举报、协查各种违法、犯罪行为而获得的奖金。(五)个人办理代扣代缴税款手续，按规定取得的扣缴手续费。(六)个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得。(七)对按国发1983141号《国务院关于高级专家离休退休若干问题的暂行规定》和国办发199140号《国务院办公厅关于杰出高级专家暂缓离退休审批问题的通知》精神，达到离休、退休年龄，但确因工作需要，适当延长离休退休年龄的高级专家(指享受国家发放的政府特殊津贴的专家、学者)，其在延长离休退休期间的工资、薪金所得，视同退休工资、离休工资免征个人所得税。(八)外籍个人从外商投资企业取得的股息、红利所得。(九)凡符合下列条件之一的外籍专家取得的工资、薪金所得可免征个人所得税:1.根据世界银行专项贷款协议由世界银行直接派往我国工作的外国专家；2.联合国组织直接派往我国工作的专家；3.为联合国援助项目来华工作的专家；4.援助国派往我国专为该国无偿援助项目工作的专家；5.根据两国政府签订文化交流项目来华工作两年以内的文教专家，其工资、薪金所得由该国负担的；6.根据我国大专院校国际交流项目来华工作两年以内的文教专家，其工资、薪金所得由该国负担的；7.通过民间科研协定来华工作的专家，其工资、薪金所得由该国政府机构负担的。

　　下列所得，暂免征收个人所得税

　　一、残疾、孤老人员和烈属的所得；二、因严重自然灾害造成重大损失的；三、其他经国务院财政部门批准减税的。

温州个人合作建房变质谁是幕后推手？

孤山听雨 — Wed, 14 Nov 2007 05:02:00 GMT

温州个人合作建房变质谁是幕后推手？

经济观察网讯陈周锡

作为全国首例以个人集资建房为开发模式，并成功“拿地”的温州个人合作建房项目，最近发生了“质变”。11月8日，温州市经济技术开发区管委会经济发展局有关负责人向本报表示，今年10月30日，该项目已获得政府部门的“项目立项批复”，但“附加条件”是项目去掉“个人合作建房”名义，转而按商品房开发模式进行，开发后的商品房将向社会公开销售，256名会员为项目投资股东，按投资比例分红。

有个人合作建房人士认为，这种性质的转变意味着温州市个人合作建房彻底失败，256名会员由 “消费者”质变为“开发商”，且不能保证能买到自己出钱造的商品房，这与其“自己买地、成本造价、自己消费”初衷完全背离。实际上，迄今为止惟一拿地的温州个人合作建房项目，其命运已直接关系到全国各地个人合作建房的“去向”问题。

至此，四年前诞生于北京、一年前在温州实践的个人合作建房模式最终还是走上了商品房开发模式。

会员质变“开发商”

“立项已经批了，这是一个普通的商品房开发项目，已经不叫‘个人合作建房’了。”本月8日，温州市经济技术开发区管委会经济发展局副局长林滢峰，语速急促地说完这句话后就挂断了电话。记者从内部人士处获悉，林滢峰是温州市政府指定的该项目 “监管负责人”。

在正元公司温州第一项目部负责人王鉴辉看来，该项目之所以能获得立项批复，关键是该项目能满足政府提出的三个要求。王说，为这项目立项获批，温州市政府三位主要领导先后批示，主要内容有三个意思：按商品房模式开发；政府派专人跟踪监管；不搞新闻炒作。

事实上，在“延时”多月的项目立项批复背后，温州个人合作建房“已不能再坚持”，会员反映很强烈。“他们能拖得起，我们拖不起呀！”会员张先生说。据了解，为筹集土地出让资金，温州个人合作建房很多会员都借了不少钱。

会员张先生说，10月份各会员签订了一份“只有单方”的协议书，要求会员同意项目按商品房模式开发，承诺商品房公开销售等，“听说政府部门已经发话了，只有这样做才能给予立项。”果然，该“协议书”签订不久，项目立项获得批复。据负责办理该项目工作的温州市经济技术开发区管委会经济发展局发展综合处主任科员韦宝龙介绍，这协议是正元公司温州第一项目部与256名会员签订的协议书。

与此同时，“商品房开发”模式开始取代“个人合作建房”模式。正元公司董事长林行勤7日向本报表示，根据温州市政府的口头要求，这项目按商品房开发模式进行，房子向社会公开销售，256名会员成为项目公司——瑞安市正元房地产开发有限公司温州第一项目部的投资股东，按投资比例分红。

韦宝龙8日接受本报采访时说，温州个人合作建房存在违法行为，所以政府才引导按商品房模式开发，主要表现在个人合作建房的牵头单位——温州市市场营销协会不具有集资建房的资格，“其他违法行为倒没有”。

此外，温州个人合作建房受到了“超常规”监管。据内部人士获悉，温州个人合作建房牵头人赵智强给有关部门写过“承诺书”，主要内容是“不在媒体上做宣传了”。后来甚至还被“勒令”不得外出从事个人合作建房的活动。也许是这些因素，记者多次联系采访赵智强，他却一反常态保持沉默。

据会员透露，该开发区管委会经济发展局有关负责人曾在公开场合表态，“如果你们还宣传这项目，我们可以在任何一个环节把你们这项目夭折掉。”事实上，立项只是项目审批第一步，接下来还有土地、房产等多个环节，每个环节都必须与政府有关部门发生关系。

从一系列的迹象可以看出，温州个人合作建房项目无论从名义上，还是从本质上都已经发生了巨大变化。“这不是什么个人合作建房了，”北京个人合作建房牵头人之一孟宪生认为，温州个人合作建房开发主体、销售方式等环节已经发生颠覆性变化。

低价优势无存

“作为商品房开发项目，其房源必将纳入市场销售体系，这极有可能会使个人合作建房的成本优势不复存在。”有业界人士对温州个人合作建房前景表示担忧。

去年11月温州个人合作建房拿地时，预计房屋建成后成本价为5300元/平方米，周边楼盘价为10000元/平方米，低于市场价30％，因自己出钱、自己消费，这成本没有考虑所得税问题。

如今，该地块周边楼盘价为20000元/平方米左右。如果纳入销售体系，因房屋公开售价与成本价两者之间的巨大差距，这必将产生一笔不菲的所得税费用，使得如今的成本价与当时周边楼盘市场价相差无几。

事实上，各地个人合作建房参与者众多，主要还是对高房价的一种反抗。去年年底，央视《东方时空》在焦点房地产网上进行了一个民意调查，结果显示95%的人支持个人合作建房，90%的人表示支持的原因是目前房价过高。

“个人合作建房的产生，主要与地方政府的行政作为有关，”浙江五联律师事务所张东伟律师认为，一方面地方政府不断出台政策推动商品房价上涨；另一方面为了谋取更大的经济利益，为了实施经营城市的战略决策，地方政府对我国早就出台的对城市中低收入阶层的个人合作建房的优惠政策倾斜和相关政策规定不予以实施。

张东伟同时认为，个人合作建房在理论上是可行的，但在现实操作中难度极大、且存在一定风险，比如会员管理、资金监管、成本控制等。一旦某个环节操作不当，个人合作建房就极有可能出现问题。武汉个人合作建房牵头人连巨生认为，政府应出台相关政策，规范个人合作建房。

“一旦个人合作建房成功，它必将对现有的管理体系、房地产开发结构形成冲击，”浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生认为，在管理体系上，与传统意义合作建房不一样的个人合作建房，缺少相关法律、法规监管；在房地产结构上，廉租房、经济适用房、限价房、商品房已充分考虑了各个层面收入群体住房要求。

不得不看到这种现实，在房价一轮轮高涨下，目前全国各地个人合作建房仍在开展，而参与者基本上为中产收入群体，他们没有资格买经济适用房，也没有能力去买商品房，如何解决这部分“夹心层”的住房问题仍值得探讨。

背景：4年合作建房路

2003年12月，北京的于凌罡在互联网上率先提出合作建房，响应者众多。一时间，沈阳、广州、深圳等地个人合作建房似乎成风起云涌之势。在最关键的拿地问题上，温州个人合作建房后来居上，率先突破。2006年11月15日，温州瑞安市正元房地产开发有限公司（简称“正元公司”）以1.0458亿元的价格，取得了位于该市经济技术开发区内龙湾区蒲州街道 “江前三产安置地块”的开发权，至此全国个人合作建房首次在温州“成功拿地”。

在当时看来，温州个人合作建房“成功拿地”，意味着全国首个个人合作建房进入了实质性的操作阶段。在此影响下，全国各地个人合作建房信心倍增，涌现出第二波个人合作建房热潮。

然而，正当无数人将目光投向温州，思考个人合作建房的“温州模式”能否推广时，当地政府却泼来一盆冷水——2006年12月中旬，时任温州市房管局局长胡立同称，温州个人合作建房项目存在“违规操作”、“欺诈嫌疑”。

随后胡立同否认了“欺诈说”。温州分管城建的副市长叶际仁明确表态，政府不会打压，乱扣帽子是不对的，随便指责欺诈是不对的。面对个人合作建房这个新生事物，温州市政府部门普遍持谨慎的态度。

今年4月，温州市政府就个人合作建房项目成立了“领导小组”，由温州市常务副市长徐纪平担任组长，其他成员包括各职能部门有关负责人。一般来说，只有重大项目或事件，市政府才会专门成立“领导小组”，可见个人合作建房受重视程度之高。尽管如此，该项目立项仍迟迟未获批复，直至今年10月30日。

土地闸门再次收紧信号：地方政府3成用地申请被核减

孤山听雨 — Wed, 14 Nov 2007 04:58:00 GMT

土地闸门再次收紧信号：地方政府3成用地申请被核减

经济观察网讯本报记者陈文雅北京报道

土地闸门再次出现了明显的收紧信号。

从刚刚完成的2007年度报国务院批准的城市建设用地审批结果中，本报发现，2007年度经国务院审批后，各地被核减的申报用地面积占到了全部申报面积的31.81%。这意味着，2007年地方省份计划中的用地面积被中央政府砍掉了3成多。

目前，需报国务院批准建设用地的城市有涉及84个（包括各直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的市、人口在50万以上的城市），国务院对其中23个省（区、市）47个城市的申报用地进行了核减，申报的用地总面积和新增建设用地面积分别减少 31.81%和24.56%。

而2006年，同样报国务院审批的用地计划指标中，全国共核减不合理用地9.2万亩，全国批准新增建设用地同比减少15.6%。

与2006年度相比，国务院报批的农用地转用减少了9.93%，占用耕地减少了17.13%，新增加的建设用地主要是占用了未利用地。

国土资源部在用地批复中明确，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通住房三类住房用地不得低于居住用地的70%。对廉租住房建设用地实行行政划拨，在土地供应计划中要予以优先安排。对高耗能、高污染、资源性产品建设项目用地则要严格控制。

去年发布的国务院31号文规定，从2007年开始对城市建设用地审批方式进行调整，报批程序由原来的城市一年多次申报，国务院多次审批，调整为以省（区、市）为单位一年一次性申报，国务院一次性审批。

据知情人士透露，今年多数省份下调指标的原因在于，新的审批方式实施第一年，各地用地需求准备不足。

“以前一年报批几次，现在一年一次，浮动性增大，对各省市国土资源系统参与宏观调控的能力提出了更高的要求。今后国土部门对下一年要上的项目要有所预计，而用地单位也需要在用地前的年度把土地利用计划告诉国土部门。”一位土地研究学者表示。

“核减并不是说明各省没把好关，而是为了宏观调控的需要。地方经济都在经济高位运行，固定投资过快，对经济金融都会产生负面影响，有所压缩也是迫不得已。”据了解，在一些用地紧张地区，“光现有的项目都落不完了，只能一事一报。一般只有重点项目才能落地。”以东部某市为例，省里分配的折抵指标额度只有7000亩左右，但全年全市共计报批的各类建设用地总量达6万亩。

今年是新的土地审批实施第一年，国土资源部对此开展了多方面的工作。除了缩紧土地供应口子，国土部正在着手对已经获批的城市用地加强管理。去年，部里出台了320号文件对具体细节进行了安排，前不久又在宁波开会讨论批后执行的问题。

11月9日，国土资源部召开内部会议，研究如何落实城市建设用地“批后监管”，国土部部长徐绍史对批后监管“提出了严格要求”。

上述知情人士透露，徐绍史在此次会议上提出，国土部要在土地供应各环节采取事前、事中、事后全方位的监管制度，确定真实的项目用地，要检查是否按照国家限定用地目录正常供应出去，是否正常使用，并要向当地土地督察局上报项目备案；省级政府主要领导要对土地投资情况负责，土地闲置要进行相应的处理等等。

另据了解，国土资源部目前正在制定批后监管的具体办法，并将尽快公布实施。监管内容主要针对城市申报实施方案、省级审核实施方案和城市具体实施征地和供地等环节。将采取用地备案、地方日常性监管和派驻地方的国家土地督察局检查、国土资源部不定期抽查等监管方式。同时，在进一步总结经验的基础上，正着手研究2008年度的用地报批工作。

大范围核减城市用地面积、加强“批后监管”，显然也是出于保住18亿亩耕地红线的需要。

虽然原定去年出台的2006-2020年全国土地利用总体规划纲要依然还在制定过程中，而且国土部对于今年年底前能否出台尚无把握，但“18亿亩”这个没有回旋余地的“死数”，如同一把悬在国土部头上的一把达摩克利斯之剑。

近几年，国土领域大量存在的违法违规用地现象令人触目惊心。

山西省国土资源厅厅长张怀文在国土部组织的百日执法行动中表示，2005年以来，山西省有以租代征1731件，面积28457亩，实际占用29113亩；未批先占740件，面积44940亩，其中批次用地398件、12378亩，应报国务院审批的35件、19081亩，应报省政府审批的307件、13479亩。

国土部消息人士透露，对每个年度土地供应总量的严格控制，是守住红线的重要一环。因此，也就不难想象土地利用指标的大幅核减了。

除此之外，国土部还在各环节加强了防守力量。在基本农田管理上加以强化，改动基本农田必须报国务院审批，并动用大量土地开发资金，进行土地整理、复垦，提高土地生产力。

此外，还开展了30个省的占补考核机制，从区域、项目上保持占补平衡。此前，不少地方出现了补充耕地生产效率远低于占用耕地的情况。据悉，国土部现已作好了开展“质量占补”的各项准备工作，今后，补充耕地的质量不好，就要“占一补几”。

中海地产解密：地产潮涨中的专业守望者

孤山听雨 — Mon, 03 Sep 2007 05:39:00 GMT

中海地产解密：地产潮涨中的专业守望者

经济观察网讯 中海与万科多年以来一直是中国房地产业的双子星座。尽管中海与万科同为国内房地产行业的标杆企业，然而起源与发展的路径殊异，两家企业的行为、成就迥然不同。但是，作为国内房地产业的标杆，其企业行为、成就的影响不仅仅局限于企业个体之中，而是波及整个中国房地产行业。尤其是1998年商品房市场放开之后，2005年继起的中国房地产发展的第二次高潮与全行业爆发式成长与整合阶段，标杆企业的路径选择、发展模式对全行业影响将更加深远。

行业标杆的影响已经开始显现。伴随着自2005年以来的房地产业爆发式增长、流动性过剩推动国内资本市场发力，万科的发展模式开始受到大众、投资者、业界的广泛推崇。万科，犹如流行歌星，声名广泛、影响力骤升，是旋风般急进。而业内的众多企业，对于万科，犹如超女、快男对流行歌星的崇拜与模仿。

万科所代表的发展模式越来越清晰地显示出急进的特征：2004年土地招拍挂以前，土地资源成为房地产企业发展的瓶颈，启动于2005年的国内房地产行业爆发式增长开始呈现出不同的要素特征，资金已开始取代土地成为制约房地产企业发展的瓶颈。而2006年以来的牛市开始为众多上市房地产企业带来充裕的资金，烙印着类金融特征的国内房地产企业开始选择了当然的发展模式：融资、圈地、迅速扩张规模，而房地产开发的过程环节则完全依赖于外部协作完成。

以万科为代表的企业开始了以追求规模为基点的发展模式，将房地产发展的过程环节：项目规划、设计、建筑施工、装修、大宗材料采购、销售、物业管理等业务单元，都寻求战略合作者外包，而将专注于融资、拿地，以及对房地产各个业务单元的管控。这一模式之下，只要有钱、拿地，就可以赚钱。在这一风潮之下，市场开始涌现出更多拥有雄厚资本，但是并无房地产开发经验与历史业绩的企业蜂拥进入，并备受追捧。

这一急进的扩张模式似乎最能在当前国内房地产行业潮涨时抓住发展机遇，万科引领的这种风潮，令地产的金融属性更为彰显，但同时，由于项目繁多，使得管理半径陡然增大，对于工业化与标准化尚处于摸索阶段的中国地产业应当说是个不菲的挑战！

中海地产，则代表了对房地产行业专业本身的坚守与专注。相对于流行歌星，中海更像是美声唱将，功底深厚、稳健而内敛。在房地产行业供不应求的当前市场，保持稳健的财务策略，追求高质量的扩张，利润来源均衡分布于港澳以及内地19个主流城市。在房地产开发各个过程环节、业务单元能力提升着自身的延展能力，注重在业务发展模式上对房地产开发各个过程环节的内在价值的深度挖掘。

2007年8月28日，由中国土木工程协会住宅工程指导工作委员会和詹天佑科技发展专项基金委员会评定的詹天佑大奖正式揭晓，在20个“2007詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”的住宅项目中，中海地产以其高度的专业控制能力独占7席，占总量的三成多。其中包括深圳的中海·阳光棕榈园、香蜜湖第一生态苑、中海·大山地、中海月朗苑、上海的海悦花园、北京的中海安德鲁斯庄园、长春的中海·水岸馨都。设于2003年的“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”被誉为目前中国房地产界的最高专业荣誉奖项。

2006年，中海被美国商业周刊评选为“2006年度最佳中国品牌”，2007年1月，中国海外发展有限公司(0688HK)获选标准普尔公司新推出的全球40大上市房地产公司指数成分股。在当前的国内房地产热潮中，中海地产这个房地产专业的守望者在持续稳健的发展中所遵循的企业发展模式，无疑是更值得研究的对象。

稳健的财务指标：规模与资金利

用效率之间的平衡

如果就财务指标中的盈利能力来衡量，从2006年报中的数据可以看出，在净利润指标上，中海地产一骑绝尘。

以最近三年（2004-2006）的财务指标为例，中国海外发展（0688.HK，其主业即为中海地产，上文及下文所指中海地产/中海即为中国海外发展）的净利润分别约为：10.7亿港元、15.3亿港元、23.7亿港元，中海地产这3年的净利润领先于国内所有房地产企业。2001年至2006年，中海实现净利润复合增长达41.5%。

今年上半年，中海地产的净利润持续高速增长，2007年8月16日，中海公布了上半年业绩，净利润达到13.7亿港元，比去年同期增长60.2%。

多年以来持续高额盈利的同时，中海地产的财务结构相当稳健，这是急进扩张的众多房地产企业所无法达到的。2004-2006年，中海地产的资产负债率分别为：44%、43%、58%。而众多房地产企业随着国内房地产市场暴涨，都在积极寻求高负债扩张，目前国内房地产企业的资产负债率普遍超过60%，而资产负债率在70%以上房地产企业比比皆是，而这种高负债的扩张未来可能成为众多房地产企业的发展隐患。

稳健的财务控制并非有意抑制发展，或者放弃当前国内房地产发展的重大机遇。最近3年，中海地产的土地储备分别为：2004年为934万平方米；2005年为1075万平方米；2006年中海地产在香港、澳门和内地16个城市土地储备达到1500万平方米。截至2007年7月底，中海在内地17个城市/地区以及香港、澳门拥有土地储备约1860万平方米。在保证财务指标稳健之下，中海的土地储备亦得到了规模扩充。而且，中海的土地储备的含金量都相当高，目前中海的土地主要分布于深圳、广州、北京、上海、成都、长春、苏州、宁波、珠海、青岛等国内主流城市。

但是显然，中海更多考量了规模与资金利用效率之间的平衡，过多的“圈地”只会降低资金利用效率，降低股东回报，而“适度”的扩张是中海的准则，在频起的地王风潮中，中海并没站在潮头，这从另一方面，也体现了A股与H股企业的不同，对于香港市场而言，更需要稳定，而不是超过100倍的市盈率，这不仅仅是成熟资本市场的游戏规则，而是在长期震荡、来回往复的跌打中自然形成的市场定律，可以说，香港资本市场的铁则在无形中已经契合到中海的血液中了。

自2004年土地招拍挂之后，资金取代土地资源本身成为制约房地产企业发展的瓶颈。自2005年第二轮地产调控、压缩房地产开发信贷以来，众多国内房地产企业开始寻求包括引入国外投资基金等在内的多种融资渠道，而2006年A股走牛，上市、增发、定向增发成为国内房地产企业融资的重要手段，而融资最大的目的就是为了在房地产热潮中扩张。

1992年就在香港上市的中海，一直不缺乏融资的途径与能力。2004年1月，中海在香港配股集资，一天闪电集资15亿港元，震动海外及内地房地产界。2005年7月14日，“中国海外”3亿美元7年期债券在香港联交所正式挂牌交易，交易代码2521，这是国内房地产企业第一次面向全球市场成功发债，中海地产被穆迪和标准普尔分别评级为Baa3/稳定和BBB-/稳定，而且债券定价发行时值伦敦连环爆炸事件发生之际，依然获得1.5倍的超额认购，其中银行、基金、保险公司的认购比例就达到100%。

在香港上市，主要开发项目又位于国内的中海，尽享香港与国内两个市场融资的便利。从1992年8月上市至2007年6月底，中海获得股本市场集资和银行授信额度合计800亿港元。

在流动性过剩，资金充裕的当前市场，中海并没有大肆“圈地”，而且中海在财务方面保持了一贯的审慎：中海实行财务、资金和融资集中统一管理，维持约10%的现金比例，保持合理的借贷水平。中海每年年终都会为下一年度储备巨额现金与银行信贷额度。2005年底，中海持有现金31.75亿，净负债率为39%；2006年底中海持有现金38亿，净负债率为34%。中海极为审慎的财务原则与众多惯用资金杠杆的房地产开发企业截然不同。

另一方面，在住宅市场供不应求的状态下，中海仍然积极投资持有物业，至2006年底，中海在香港和内地持有商业物业6.3万平方米，中海还计划在未来4-5年，持有商业物业的盈利将达到20%。投资持有性物业势必会耗用大量资金与资源，而中海这一战略亦是服从于其稳健原则：长线投资持有物业将会形成稳定的收益并分享物业价值提升的效益，增强公司中长期平衡市场风险的能力。

坚守专业的力量

在一个相对稳定的框架之下，各个单元的深化成为可能。持续稳健的盈利能力与融资能力使得中海从容地专注于打造房地产开发全过程的价值链体系，而这一价值链体系的不断发展又为中海的盈利、融资、稳健的跨区域扩张提供了保证，这一良性循环构成了中海开发模式的核心。

中海的从容、稳健并非一日之功，在房地产热潮中保持冷静，这份从容需要历炼。事实上，在国内房地产企业中，中海是惟一经历过1997年亚洲金融风暴的冲击，并重新站到了更高的高点的企业。惟有经历过，才知道在把握机遇时需要稳健、适度，这几乎是当前国内其他房地产企业所没有过的经验。

中海的从容更在于：在房地产热潮之中，大量企业寻求短期“贴现”，追求短期利润之机，中海能够沉入 “海底”，在产品背后的各个环节中，打磨雕琢。从买地投资、设计营销、建筑施工，到营销策划、售后服务与物业管理等房地产开发全过程的价值链体系，皆一一考量推演。在此基础上进入到跨区域经营和规模化发展的状态，在这一方面，在国内房地产企业中，无出其二。目前，中海在香港、澳门以及国内19个城市拥有开发项目。

一个并不为业内熟知的事实是，每15个香港人中，就有一个住在中海建造或开发的房子里。作为房地产产品，建筑品质是相当关键的环节，这一环节对于中海，有着独特的传统与优势。这一传统与优势得益于中海母公司的产业背景。中海的母公司中国海外集团有限公司于1979年6月在香港成立，隶属世界500强企业中国建筑工程总公司，业务领域以建筑、地产和基建投资为主体，经营地域遍布香港、澳门、中国内地、阿联酋和印度的许多城市，现有员工16,000余人。截至2006年底，中国海外集团累计承接各类工程735项，合约总额1,398亿港元；发展房地产、投资基建及实业199项，计划总投资1,196亿港元，累计完成营业额1,716亿港元。1992年，中国海外集团的旗舰公司中国海外（0688.HK）在香港上市，2005年7月，中海分拆建筑业务，旗下中国建筑国际集团有限公司（中国建筑:3311.HK）亦在香港上市。

事实上，正因为母公司的背景，中海地产人才结构亦具备相当专业。目前，中海管理团队平均拥有20年以上的物业发展、管理、建筑经验与丰富的国际化经验，员工主体均有5年以上房地产开发经验。多年以来，中海的专业人才是国内众多房地产开发企业挖角的对象。正因为母公司的产业背景与发展历史，建筑与开发的国际经验是中海优于国内房地产企业的基因之一，而这一背景、经验几乎带活了中海房地产开发的各个环节。

中海的建筑质量控制体系就是来源于经受国际市场竞争检验的母公司，中海许多项目的负责工程的人员就是从母公司调任，针对项目上的工程质量控制的人员，中海都会派往香港培训、学习一年以上，人才互动交流机制使中海能充分、及时分享国际经验。

由于母公司在香港并不仅仅是承建业务，还有一定规模的房地产开发业务，而这为中海在上世纪80年代将重心转移至国内奠定了经验基础，国际经验再次得到发挥。

与很多房地产企业依赖于外部单位规划、设计不同，中海的规划、设计体系相当完备。中海旗下的华艺设计顾问有限公司是惟一一家获建设部颁发“A级”设计资质证的外资公司，属国内品牌设计企业。除此以外，中海拥有专业化的建筑设计研究及管理队伍，包括建筑学、城市规划、环境设计、装修设计、结构工程、设备工程等专业，拥有专业建筑师及工程师150余人，分布在总部与地区公司规划设计线。中海这一设计力量，使得其在借助外部设计力量的同时，亦能做到有效的管控，并能形成企业专属的、梯度的产品体系，而这正是当前国内众多房地产企业所缺乏的。

20多年以来，中海独立研发了不断深化、逐级递进四代产品体系：中海地产第一代精品引进汲取海外高层住宅设计及建造经验，在高容积率、高密度以及高层条件下扩大共享空间，城市住宅摆脱了封闭单一的平面形式，丰富了住宅的使用功能。向中国内地房地产市场引进“标准装修”、“示范单位”、“物业管理”等概念，推出了深圳海富花园、上海海华花园、广州锦城花园等代表性项目。第二代精品率先引入环境设计概念，注重户外空间营造，增加了户外活动空间，增添了生活趣味。在中国内地推出深圳中海华庭、中海怡翠山庄、广州中海锦苑、北京中海雅园等代表项目，引领国内地产风向。第三代精品注重概念策划与户型创新，率先在户内融入户外概念，并把以景观为主的环境设计转变为有文化品位的主题场景，增添了物质空间的文化含义。本世纪初，中海结合内地实际市场进行改革创新，以“概念策划”为核心主导开发，张扬项目特殊优势与主观主题，体现不同的居住文化需求，产品更加本地化，推出了深圳中海阳光棕榈园、成都中海名城、上海中海馨园等代表项目。目前正在研发的第四代精品以生态环保、技术领先与人文归宿为基本理念；不仅要满足显性功能，还要满足人的心理需求，不仅满足于通用技术，还要通过创新实现新的全方位超越，不仅关注物质层面的需求，更加重视社区文化氛围的营造。中海以全面创新的手法使产品处于业内领先地位，很多项目都成为引领当地潮流的名牌项目，如香蜜湖一号等。当前获得詹天佑大奖的楼盘正是中海第四代精品的代表。

中海是国内最早设立物业管理公司的企业之一，中海的物业管理品牌“中海·深蓝”是中国现代物业管理事业的开拓者。目前中海物业也是国内最大的物业管理企业，累计管理面积超过4100万平方米，而能说明中海物业管理水准的是，2007年6月，中海物业夺得香港新开通的连接香港和深圳的西部跨海大桥的设施管理服务的合约。而随着中海开发的项目越来越多，未来中海物业预计将不再接纳外部物管业务，集中精力服务于中海自己开发的物业。

“取之于民用之于官”不是税收是血酬

孤山听雨 — Wed, 08 Aug 2007 10:30:00 GMT

“取之于民用之于官”不是税收是血酬

来源：凯迪网络

作者：十年砍柴

今天打开某报，看到两条新闻放在一起对比，很能显出编辑的匠心所在。——有司借“纸包子”东风加大舆论和谐力度的当下，这种技巧是逼出来的。

　　这边赫然一条新闻让我立刻哀悼钱包中的几张百元大钞了。-----经过一阵充分听取民意的做秀后终于尘埃落定，北京税务部门宣布小客车的车船税由原来的200元涨价到480元；而那边的新闻竟然是国家税务总局的大佬在恬不知耻地说中国公民的税负在全世界上是较低的。

　　中国老百姓的税负怎样，其实不用庙堂上的老爷来判断、解释，每个纳税人的感觉是最真切的。但纳税人，在某些人眼里，无非是蚁民而已，蚁民的感觉轻重其实人家是在不在乎的，也用不着费口舌来辩解，之所以人家专门写出宏文证明中国百姓税负低，是因为有国际机构的调查报告显示中国公民的税负高。说白了，人家在乎洋大人的看法，在为天朝挣面子的大型化妆舞会即将召开前，这些不怀好心、恶意攻击中国政府的国际谬论当然要驳斥之，就如中国的食品安全问题早已有之，如果不是洋大人关注仅仅几个国内蚁民在吵闹，根本就不会引起大人们如此重视，直至一个侍郎级的老爷被处以极刑。

　　绝对的税负高低并没有什么意义，比如中国帝制时代，多数时期土地税是收成的十分之一，甚至是十五分之一，到了清康熙朝，还宣布永不加赋。明之覆亡，多数人认为是百姓不堪赋税重负而导致社会动乱，黄仁宇先生在《十六世纪中国的财政和税收》中论证当时的赋税并不重，到了崇祯帝为了应付满清和李自成，方才采取在正税外乱收费，即用加派的方式筹集辽饷和剿饷，竭泽而渔，饮鸩止渴。

　　所以说税负是高还是低，得具体分析，看主要向谁征税，如何征税，征的税去干什么了。明末因为农民基本上处于贫困境地，可主要税源仍然还是农业，用我们老家的话来说，这叫打死几只蚊子也没几滴血。黄仁宇评价道：“当时的许多人对于税收的看法纯粹是将其作为一种生产收入的工具，而不是将其当成一个可以调节的装置。当税收不能进行调节时，各地的土地所有、土地租佃以及利息税率等情况合在一起就会将税收限制在同性范围之内，税收的任何增长都会让最低层的纳税人感到不可忍受。”

　　我们这个党国在前三十年，是以牺牲农民的利益搞工业化，用剪刀差来掠夺农民，所以才可能在和平年代有上千万的农民饿死这样的人间奇迹。改革开放以后，农民刚刚吃饱饭，各种税和费又像枷锁一样套上去了，苦不堪言，农民只好选择逃离土地。再这样下去整个农村社会会崩溃的，当轴者也看到了再往种地的农民身上刮油水得不偿失，于是有了废除农业税的德政。

　　那么现在税收的主要来源只能是工商业，是城市居民。近两年工商企业和城市居民感觉到税越来越重是无可否认的事实，尤其是中产阶级和准中产阶级，以及民营企业和小型的服务行业。当然，政府可能会说税收主要来源于大型企业以及新兴的房地产，可是，大型企业的收入主要是靠垄断地位取得的，比如石油、化工、电力、铁路、民航、通讯等等无不如此，消费者和他们根本没有博弈的实力，他们上交的税只是从消费者那里掠取的很小一部分。房地产更是如此，土地资源由政府垄断，房地产商和政府官员有利益共生的关系，除了给政府的一点税外，大量官员寻租，这一切都转嫁给买房的人，这也是房价飞涨的根本原因。中产阶层和准中产阶层当房奴的越来越多，他们为畸形的房价不得不透支未来的收入，势必影响其他产业的发展壮大，也将影响整个社会中产阶层的壮大，说是杀鸡取卵毫不为过。用高房价掠夺中产阶层犹厌不足，近两年出台的新税收政策无不是磨刀霍霍向城市中产层，一位城市居民的收入都交了所得税，可每年满十二万后还得再交所得税，你想想，在今天的大城市，如果一个人月供3000元的房贷，老婆没工作或者工资很低，养一个孩子，还有年迈的父母，他每个月一万元算多吗？这次北京上调车船税还是这思路，事先还有税务部门的人解释说买得起汽车的人不在乎这点钱，真是睁眼说瞎话。真正不在乎的是少数买奔驰、宝马的富翁以及用纳税人钱支付一切费用的公车，而大多数买车的中间层对车船税的涨价、保费和油价的上涨非常敏感。看来当政者笃定要把一些刚刚脱贫的中产者再赶回贫困阶层，似乎这样就社会和谐、江山稳固了。中产阶层如果是萎缩而不是壮大，将直接影响塔基的贫困层，他们不敢随便下参观吃饭，他们不敢随便买衣服，那么进城的农民工肯定会受影响，雇农民工的餐馆和工厂会减少，即使雇用他们也把工资压倒极低的水平，如此，老家的几亩地免了农业税有何意义？而且对中产层的重税负，也会阻挡一部份从底层进入中产层的人的步伐。

　　而通过非正常手段暴富以及通过寻租而富有的官员，这类既得利益者，却很难用税收的手段重新分配他们的财富，连官员个人财产的申报办法至今都不敢出台。蒋经国当年豪情万丈到上海“打老虎”，强行收购黄金，推行金圆券，有权力背景的大老虎他没办法，倒是把上海成千上万的小康家庭逼到破产，最后他不得不空留遗恨在沪江，跟着老爸去台湾岛。

　　税收上以后就要看收的税怎样使用，政府常说“取之于民，用之于民”，可是连详细的、准确的税收、财政支出报表都是国家机密不为纳税人了解的情况下，所谓的民意机构人大对预算的执行和审查基本上是走过场，一个执政党的党库混同于国库，怎能真正“用之于民”？君不见每年的审计风暴，刮过去后除了带来沙尘暴外没啥影响。西方国家大有税负高的，比如瑞典这些北欧高福利国家，可是人家税负高是为了支撑老百姓从摇篮到父母的社会保障。反观我们，税负逐渐向那些高税收的发达国家看齐，而社会福利保障则强调自己是第三世界，自愿和亚非拉多数欠发达国家站在一起。----其实我们对一般老百姓的教育、医疗的保障未必比得上如越南、泰国这些发展中国家。

一个买汽车的人，要交车船税，还要交养路费，可一开车出去,国道、高速公路上到处有人设卡收买路钱，这种三重收费的状况基本上是中国人当下税负的缩影。

　　当一个垄断市场的商家把一种微型汽车从5万元涨价到10万元后，反而津津乐道地说：汽车很便宜呀，你看看奔驰、宝马动辄上百万元一辆。这说法和用我们的税负和高福利的发达国家比较一样不讲道理。

　　收上去的钱哪去了？我承认有一部分用在教育、医疗等民生事业上以缓和社会矛盾，可是由于政治上的垄断，税收的支出基本上是随意的、毫无顾忌的，想怎样花就怎样花，就如一个控制主人钱袋的保姆，她任意为自己涨工资，她拿钱去菜市场买高出市价许多的食品拿回扣，还美其名曰为主人诚心诚意服务。君不见包括党务部门在内的公务员涨工资，根本不用征求纳税的老百姓意见。在明清两代，皇室成员要花户部的钱也不能想怎样花就怎样花，由皇帝任命的文官----户部尚书对皇帝的要钱常常讨价还价，所以万历帝才派出矿税使出去为自己攒小金库。现在党务部门花国库的钱比当年皇帝花户部的钱方便多了。防务费当然是必须的，可是当政者一再强调要坚决反对军队国家化，强调党指挥枪。一支只听从某个集团私人武装让所有的纳税人来养，好比一个人花大钱替别人养孩子是一样的道理，你如果掏钱不痛快替别人养大的孩子没准反过来可能揍你一顿。用于医疗的公共财政支出据说一半是花在官员的身上，而各地的衙门想怎样豪华就怎样豪华，掏钱的人根本没有置喙的权利。笔者由此倒可以对“代表最广大人民的根本利益”有新的理解，也就是说广大细民的利益都让别人给代表了，可以任意处置，你钱就是我的钱，我花钱你买单。

　　“取之于民，用之于官”的税收不是现代文明社会的正常税收，而只能是吴思先生所说的血酬，也是黄宗羲曾说的“此吾产业之花息也”。地盘是我打下的，想怎样收保护费就怎样收，保护费如何支配也是我的私事，不容交保护费的人干涉。

　　在宪政国家里，收税也是强制的，但这种强制是建立在选民同意的基础上，所谓无代表不纳税。政府怎样收税不但要由议会同意，更重要的是收上的税怎样花得由议会这类民意机构肯批准并监督。多数人同意高税负高福利那就高税负高福利，如果有朝一日大家觉得低税负低福利好那就改过来也没什么不对，当然如此会伤害少数人的利益，可是这种方式是最不坏的方式，而且少数人可以利用言论、出版、集会、游行等自由权利争取同盟者，表达自己的意见，寻求救济渠道。如果税收上去乱花，选民可以用选票把当政者赶下去，换一家物业公司。可具有中国特色的物业公司不但声称要永远替你服务下去，不许其他公司染指，他找来的保安三天两头打业主，小区内垃圾遍地没人管，可这公司不但改善服务质量而且年年涨物业费。

　　征得纳税人同意才收税、花钱必须在纳税人的监督下的税收不同于梁山的宋江等头领收保护费。宋江等头领打家劫舍，到了梁山上大秤分金银，其分配方案被抢的庄户人家是没办法干涉的，就连底层的小喽罗也说了不算，按地位高低宋江等人占了大头，其他的小喽罗分到一点肉汤。至于头领们怎样花钱摆宴席，如何装修聚义厅，梁山周围的老百姓和梁山里的小人物更没有发言权，所以这样的肥差使宋江委托他的弟弟宋清打理。

　　梁山周围的老百姓只有交保护费的权利，而保护费如何使用与他们没关系。这就是血酬，是打江山后的“花息”，严格地说连吴思后来引申出来的“法酬”都不是，更不是什么现代国家的税收。

以民生为重，应给小产权房一条出路

孤山听雨 — Thu, 19 Jul 2007 08:02:00 GMT

时寒冰：以民生为重，应给小产权房一条出路

倘若不是出于无奈，没有谁愿意去购买小产权房。小产权房在远离城市的农村，公共设施落后，交通成本畸高。并且，购买小产权房，难以办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，潜藏着房屋质量、物业管理、违规拆迁等诸多风险。

但是，尽管风险巨大，小产权房依然热销。据调查，小产权房屋的交易量已经达到全北京市商品房交易量的两成。人们购买小产权房的首要理由是便宜。小产权房是城镇居民被高房价产生的“挤出”效应驱赶的结果：从市中心到市郊，再从市郊到周边农村地区，他们距离城市越来越远，其中的酸楚难以名状。

有一个观点必须得到纠正，有人认为小产权房之所以便宜，主要在于小产权房没有缴纳土地出让金。这其实忽略了小产权房价格的真正构成。目前，商品房的建筑成本一般在每平方米1000元左右，而小产权房的售价一般在每平方米3000元左右，这个2000元的差价中实际上已经包含了相当于土地出让金(全部或部分)的费用和开发者不菲的利润。因为农民建房出售，必然会把其几十年土地收益累加起来计入成本。一亩等于666.67平方米，倘若建成住房，假设容积率为3，理论上可建住房2000平方米，这样，一亩地的理论收益大约为400万元，远超过土地100年的正常收益。倘若容积率再高一些，这一亩地带来的收益将更大，因为北京市不少经济适用房的容积率超过10。

所以，小产权房不仅映衬出了商品房的真实价格及其巨额暴利，还间接映衬出了土地出让金和税费的合理界限。如果说前者让开发商敌视和愤怒的话，后者则让从土地出让中获益的有关部门深感不安。于是，小产权房遭到了来自于既得利益集团和权力部门的双重压力。有开发商主张拆除甚至炸毁小产权房，意在延续高房价局面，获取高额垄断利润。而有关部门也曾对小产权房作出严厉表态，这一度引发公众的质疑。

首先，小产权房不是一夜之间突然建造起来的，此前有关部门为何不予以制止，却拖延到房屋建好、销售一空，甚至已经住人的情况下才表态严厉查处？在这种看似严厉的执法背后，实际上包含着对固有职责的懈怠和从不作为到乱作为的无序跳跃，不仅执法难度大，所导致的不确定性风险(比如对社会稳定的危害等)也非常大。

其次，查处小产权房的执法依据甚至执法主体都存在争议。中国人民大学法学院教授王轶认为：“小产权房建在农村土地上，并不适用《城市房地产管理法》，如果非说违法，北京市国土资源局此次叫停就缺乏法律依据。”按照他的解释，国土部门管理范围是国有土地和被征用为国有的农村集体土地，集体土地缺少一个统一的管理部门，尚处在灰色地带。

因此，对小产权房一拆了之，不仅可能造成局部性的民生恶化，危及社会稳定，其行政行为或执法行为的法律依据也不够充分。

应该认识到，小产权房也有一定的积极意义：

第一，平抑房价，减轻政府调控房价的压力。小产权房增加了住房供应量，有利于平抑快速增长的房价。

第二，促进新农村建设。城市居民到农村居住、投资，将加快农村落后的服务设施的升级，提高农民剩余劳动力的就业率，激活农村消费市场，为农村带来新的发展机遇，加快农村向城市化迈进的步伐和新农村建设的步伐。

第三，缓解政府社会保障性住房的压力。社会保障性住房供应严重不足，既是我国房价持续快速上涨的原因，也是房价上涨引发的民生问题显得比较严重的原因。小产权房的价格低于经济适用房，即使补交部分税费或土地出让金，也可归属于保障性住房之列，在一定程度上弥补了政府职能的缺位。

正是由于上述原因，应该给小产权房一条出路，而不是一拆了之。令人欣慰的是，政府给出了理性的表态。7月12日，国家土地副总督察甘藏春在回应小产权房问题时表示，国家非常重视小产权房现象，在对农村土地流转试验、试点进行总结后，将选择合适的时机通过立法来解决。这说明先立法再通过补交部分税费或土地出让金，很可能成为解决小产权房的最终选择，这自然也是多赢的选择。

沈晓杰：小产权房比百姓买不起的住房政策好百倍（1）

孤山听雨 — Thu, 12 Jul 2007 10:39:00 GMT

沈晓杰：小产权房比百姓买不起的住房政策好百倍（1）

自从“中国经济周刊”6月中透露了北京“小产权房”热销、房价仅仅相当于现有房地产市场房价的25%—30%消息后，在社会上引起了一片热议。一方面它挑起了长期以来深受高房价压迫而买不起房或改善不了住房条件的普通市民的“驿动的心”；另一方面，它又招来了现有开发商模式下攫取特殊利益的房地产商和政府相关部门的官员的竭力反对。那么，究竟应该如何看这种“小产权房”的出现，作为一个“以民为本”的政府，究竟该去引导它，还是扼杀它，就成为公众关心的热点。

为什么市民欢迎的“住房创新”，总是政府“禁止”的“违规行为”？

和近一段时间涌动的“单位集资建房”、“个人合作建房”等一样，“小产权房”的出现背景，也是在高房价下越来越多的市民买不起房、对中国房地产市场的绝望和政府房价调控的失望而导致的必然的结果。房价这几年是越“调”越高，老百姓通过市场买房的希望已接近冰点。一个谁也否认不了的事实是，“房改”这九年来，中国城镇居民通过“房改”所获取的平均住房面积是越来越少，由九年前的人均近19平米到现在的18平米不到，城市中拥有自己住房的家庭也越来越少(具体请见笔者的“中国房地产十大批判”一文)。

但住房作为人的一种基本的权利，是谁也改变不了人的生存的需要。尤其是对中国人来说，“居者有其屋”、“安居乐业”是千百年传承下来的中华传统。对民众而言，有居则安、有产则宁。正是对现有住房政策和房地产市场的失望，老百姓才变得“不安不宁”，甘冒被没收和拆除的“楼财两空”极大风险，“铤而走险”去买“小产权房”。所以，当“人人享有适当住房”只是一个“空心汤团”，当他们一生中最大的权益——居住福利得不到保障，各种各样的“创新”就成为必然。

问题是，面对公众的这种“穷则思变”，政府主管部门究竟应该怎么办？建设部和北京市采取的“封杀”措施，是不是一种“合适的、正确的作为”。

有关部门对小产权房采取封杀的“理由”就在于，它破坏了现有的房地产市场的“秩序”，影响了政府靠卖地搞“政绩”的“土地财政”，另外就是靠高房价支撑起来的GDP的高速增长。实际上，还有一个“说不出来”的最大原因，就是房价仅仅只有周边商品房市场三分之一左右的小产权房，将直接威胁和动摇开发商的垄断和暴利的基础。而这样的垄断暴利，正是相关政府部门进行权力资本寻租的“黑色土壤”。前不久不是有媒体报道华南某地开发商的“爆料”：“楼盘开发成本只占房价20%，开发商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”从纪委公布出来的一些大案要案也反映出来，现在的官员贪污腐败上百万千万的，大多数都是与房地产和土地出让有关。

而被官员们所“封杀”的所有老百姓在住房上的“穷则思变”出来的“创新”之举，都有一个最基本的特点，就是它们几乎没有什么权力资本寻租的土壤和条件。开发商一个人和单位收买政府的部门和官员，都是靠着“暗箱操作”；而像集资或合资建房以及小产权房，这样的行贿受贿就要暴露在大庭广众之下，当然也就变得“不可行”。而“腐败成本”的大大减少，也正是导致这些“住房创新”下是新的住房模式房价成本大大下降的主要原因之一。所以从官员权力资本寻租的得失上，那些习惯于“权为‘商’所用、情为’钱’所系、利为‘己’所谋”相关部门和官员，在对待开发商的暴利和老百姓的“住房创新”所表现出的鲜明的“爱憎分明”，就一点也不奇怪了。

住房政策的选择，是执行什么样的“道路”大问题

比较一项政策的正确与否，衡量的标准，关键是看它对普通百姓是否有利，和它所“破坏”的“秩序”相比，究竟哪一个“更有利于最广大人民的根本利益”。按照温家宝总理的话，就是“要把人民群众满意不满意、高兴不高兴作为衡量政绩的根本标准”。落实到小产权房上，就是要看在我们的政策比较和选择中，究竟是让老百姓“买得起房、住得好房”重要，还是维持一个已经被高房价的暴利垄断的房地产市场更为重要。这是在住房政治上执政导向的一个基本的大是大非的问题。

在小产权房上，究竟谁将是受益者，谁会成为“受损者”，非常清楚明了。核心的问题，就是政府相关部门出台的一系列规定和政策，究竟是站在谁的立场，为谁服务和牟利，同时又漠视谁的基本权利。

胡锦涛主席在最近的中央党校的讲话中再一次强调：“党的一切奋斗和工作都是为了造福人民，要始终把实现好、维护好、发展好最广大人民的根本利益作为党和国家一切工作的出发点和落脚点，做到发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人”。用这样的思维来分析当前的中国房地产市场和住房政策导向是否正确，是非就再简单不过了。

建设部和各级地方政府，是解决居民住房问题的直接责任人和首要的问责对象。但九年“房改”下来，一个基本的事实是，买不起或改善不了住房条件的居民已高达城镇居民总数的七八成左右，中国的房地产市场已经成为仅仅为少数人服务的“官商富市场”。如此的结果，人们不仅没听到建设部和地方政府高官对公众说一声“对不起”，向公众做过任何检讨，表现出那么一点点的问责或自责之心，反而却是“理直气壮”的对高房价压迫下的民间“思变之举”不惜各种手段进行打压。在今年的全国两会上，建设部长就“超职权范围”的质疑起个人合资建房的集资“金融风险”问题；此次对小产权房建设部再三以“风险提示”的形式劝阻市民购买。人们不禁要问，为什么中国房地产市场出现的那么多问题，不见建设部拿出一个“可以取得实效的调控措施”来，出台一个可化解当前中国住房矛盾的解决之道(新的住房模式)，反而对老百姓的一次又一次的“思变之举”大肆打压呢！作为一个“执政为民”的政府部门，为什么一方面对民怨沸腾的、被老百姓住房问题无所作为，对深受开发商暴利盘剥的老百姓生活质量大幅下降麻木不仁无动于衷，甚至还和开发商特殊利益集团“里应外合”，一方面又竭力压制民间在住房改革上的创举呢！核心的关键，就是这些政府部门的高官，是真正的“以民为本”，还是地地道道的“唯商是瞻”！就是我们的住房政策和房地产市场的导向，是不是被开发商特殊利益集团所“俘获”！

（来源：新浪财经）

商务部：石油涨价带动肉价波动

孤山听雨 — Thu, 12 Jul 2007 10:23:00 GMT

商务部：石油涨价带动肉价波动

经济观察网讯 今年第二季度以来猪肉的价格发生了波动，近一两个月以来波动还在继续。昨日上午，商务部新闻发言人王新培在新闻发布会上表示，猪肉价格波动不是由猪肉的供求引起的。

王新培介绍，昨天的消息，世界市场石油的价格已经突破了每桶75美元，达到了新高。由于石油价格的上涨，带动世界范围内其他产品的价格波动，对于国内的能源、运输、原料、饲料都有所影响，引起波动。

“因此，猪肉价格波动不是由猪肉的供求引起的。”王新培说，猪肉市场反映出来的总体情况是，价格有所波动、供应保持稳定、政府高度关心、百姓平和放心。猪肉供应是有保证的，商务部积极与其他相关部门和地方政府共同来做好市场供应，包括产区和销区之间的衔接，保证市场的供应。

一方面，猪肉价格对于城市居民来说是有所提高：另一方面，对于农民来说也是一个好消息。王新培说，总体上我国猪肉供应是平稳的，老百姓是放心的。

针对广州部分地区热购“冷冻肉”的情况，王新培表示，广东出现一些冻肉，可能是由于天热比较容易保存。没收到所谓市场供应不足而动用应急状况的反映，猪肉的供应是有保障的。

孤山听雨

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