珠海房地产市场客户特征 （草稿）
一、 珠海城镇居民经济收入与生活水平
2007年11月,备受公众关注的中国最具幸福感的城市终于揭晓,杭州、沈阳、中山、宁波、青岛、台州、珠海、上海、北京、成都,成为中国十大最具幸福感的城市。
珠海之所以能得此特荣，不仅有赖于其人均GDP的高速度增长，更得益于全民分享GDP成果，居民经济收入明显增加，生活水平显著提高，使得珠海市居年对这座城市有了更强烈的归属感。
珠海1-11月各项经济运行平稳增长，工业总产值达到2171.97亿元，同比增长17.7%。珠海居民消费价格指数同比增长3.8%，低于全国平均水平（4.6%），值得注意的是居民储蓄热情有所下降（加大了个人投资力度），城乡居民储蓄存款余额只有567.88亿元，同比下降0.2%。
2007年珠海市接待旅游总人数为1768．4万人次，比上年同期增长5．43％；珠海市旅游总收入144．88亿元，比上年同期增长4．22％。珠海市休闲度假的城市旅游形象得到进一步彰显；来珠外国游客人数攀新高；黄金周旅游经济效益显著。并由此催生更多的旅游关连地产项目，且质量显著提高。
GDP的素质在于人的素质，珠海的人口与经济增长弹性系数一路走低，从最高的0.19下降到目前的0.149，人口增长与人口素质和经济、社会发展质量处于协调发展期。
2007年珠海追求高质量GDP——人均GDP增长模式。将发展建立在高质量经济、高素质人才、高品位城市和高度富裕的群众生活目标定位上。为完成这个目标，首先要有更科学的GDP发展，其次要有更公平的GDP分配。珠海人均GDP突破6万元，位居全省第三位。2007年，珠海居民人均财产性收入已经达到647．4元，高出全国平均水平近2．7倍，在人均可支配收入中所占的比重达到6．6％，大大高于全国2％的总体水平。
珠海的人均GDP发展不是单纯依靠劳动力密集投入实现的，2007年全市总人口已经达到了187.6万（其中户籍人口97.3万）人。在人口总量、出生人口略有增加的同时，政策外出生减少，政策生育率上升，综合节育率上升。为全年人口计划的顺利实施打下了一个良好的基础。
2007年珠海常住人口比上年增长0．14％，GDP的年增速超过16％。这意味着珠海每年新增的GDP是依靠很少的人口增量实现的。
2007年末，PTA第二期投产后生产规模将达到150万吨，近100亿元销售产值，每年上交的各项税金超过12亿元，所有这些都是260多名大学本科以上的高素质技术、生产和管理人才实现的。
PTA的人均销售收入、税收水平代表了珠海经济增长的方向。2007年，珠海全市高新技术产品产值950亿元，增长23．4％，占全市规模以上工业企业总产值的38．8％，拥有自主知识产权的产品占高新技术产品产值比重超过八成。
高新技术产业在经济总量中比重上升与大学以上高素质人才在总人口中的比重上升息息相关，直接决定了珠海的人均劳动生产效率。
2007年，珠海吸引外商直接投资超过10亿美元，集中在制造业领域的投资大多集中在技术与知识密集型产业。随着珠海的产业和教育结构升级，珠海市全员劳动生产率自2005年以来一直位居全省第4位，每万人专利申请量也排在全省前列。
由此可见，珠海城镇居民经济收入与居民生活水平都得到了显著提高，且位于全国、全省前列，消费力仍然相当旺盛。在相当长时期内，本地人置业仍有很大的钢性需求，但是，基于区域竞争考虑，选择珠海各区域还是珠海周边物业，则尚是动态发展趋势。
二、 珠海置业群体特征分析
珠海作为以旅游资源著称的海滨城市，人口构成的特点总量较小,只占全省人口的1%左右，与京津沪等老城市相比，人口年轻，尤其育龄人口比例较高，人口控制工作难度相对较大。另外，流动人口数量相对也较多，流动人口又以务工流动人口和旅游流动人口为主，随着珠海的城市品牌建设的加强，越来越多的外来务工人员开始选择在珠海置业以满足工作居住两方便的需要，另一方面，旅游业的带动下，赁借珠海得天独厚的环境和区位优势吸引并促发了全国仍及全世界富足人群在珠海置业的激情。
因而，珠海置业群体逐步由本地居民为主向以深港澳人及其它外来人员为主过渡，形成多元化混合置业需求。
隔江相望，深圳情深
在珠海本地的业内人士看来，珠海可以说是全国少有的房地产面对全国市场的城市，据近10年来的统计，该市有将近一半的消费群是全国各地的人，这正是珠海未来发展的市场空间。良好的居住环境和升值潜力，正为珠海吸引来越来越多的外地投资置业者。
有关数据显示，目前珠海的置业者中，本地占40％，外地占60％（含港澳及外籍），预计未来几年异地置业者还将大量增加。此外，据最新的人口抽样调查数据：珠海2007年人口总量达187万左右，相比于两年前的144万的人口普查结论而言，增长明显。这从一个侧面反映了外来投资置业或置业自住、度假者的迅速增多。
在这些外来人群中，深圳人的表现最为积极。例如，珠海西部的里维埃拉有60％的成交客户来自深圳，在春节过后的一个多月时间里该项目销售了400多套产品，深圳人功不可没。万科金域蓝湾的客户中便有不少是来自深圳的万科拥蹙，每一间的四成外地客户中有一半是深圳人，金地的明月湾是珠海惟一带五星级酒店配套的纯别墅小区，意向登记的客户中深圳的就占了70％以上。
澳门博彩，珠海博房
珠海一桥之隔的澳门在过去对珠海房地产的贡献并不算特别大，但随着澳门经济的迅猛增长，与内地特别是珠海的联系越来越紧密，两城融合力度不断加大，澳门及其博彩连带的富足人群将越来越有理由选择相较澳门更廉价质优的住宅来自住和投资。
目前，澳门有一个比拉斯维加斯的规模还大一倍的酒店正在进行主体装修，未来仅是一条金光大道就将有10多家国际五星级酒店。金沙赌场只用1年8个月便全部收回成本的神话，刺激了更多的资本参与到澳门的博彩业，如里高梅博彩公司等。专家预计，当这些酒店全部开始营业的时候将使澳门进入一个持续3年以上的经济迅猛增长时期。未来将会有10万劳动人口进入澳门务工。而这些人员的工资水平都是比较高的，如澳门赌场的一个服务员月薪都已有1万元。但这样的收入远远无法支付澳门三四万元/平方米的房价，所以这些人只能到离澳门最近、房价低、环境好的珠海来置业。
本地客与深港客的博弈
随着珠海“西行”战略以及中山与珠海边界开发的深入，加上珠海主城区房价越来越高，部分珠海本地人开始在平衡距离影响与差价引力的作用后开始向中心区外流。而深圳香港客以同样原理选择珠海优质地产产品资源也就成为必然。置业人群开始新一轮的资源重组。同时，部分长远投资的本地人和发展商开始注重开发外地客源。于是本地投资客与深港置业客开始了投资与置业抢位的博弈。
据有关针对已到内地工作或居住的香港人的调查，调查范围为珠三角9个城市。调查包括两部分，分别是对外资企业香港从业人员的调查和对住宅小区香港人的调查，旨在搜集在珠三角居住或工作的香港人的特征、置业的资料、与内地居民通婚的情况以及未来移居的意向。
港人置业珠海的特征
七成受访港人倾向珠三角置业。外资企业调查显示，香港从业人员到珠三角居住主要是基于“工作地点在内地”及“方便洽谈生意”。住宅小区调查显示，香港人到珠三角居住主要是由于生活因素决定，包括“度假”、“生活环境较佳”、“生活指数较低”等。
在未来五年的置业计划中，外资企业调查中被访者有置业计划的比例比住宅小区调查高。两个调查结果均显示，香港人计划在珠三角置业的比例高于计划在香港置业的比例。
外资企业调查中，计划在未来五年置业的被访者中有68.9％表示会在内地置业，表示会在香港置业的有31.1％；住宅小区调查中，计划在未来十年置业的被访者中有77.6％打算在珠三角置业，计划在香港置业的被访者占23.5％。
在打算置业人士的计划中，房屋面积以中型单位为主。建筑面积在81－100平方米占36.1％，101－150平方米占29.4％，合计65.5％。房屋建筑面积的中位数为98.8平方米，房屋实用面积的中位数为94.9平方米。
调查显示，香港人在内地购置／租用的房屋以总价为69.5万左右的面积80平方米左右的中小户型为主。其中，建筑面积在80平方米或以下占33.4％，81－100平方米占39.4％。建筑面积中位数为88.5平方米，实用面积中位数为84.2平方米。
在所住房屋属自置的人群中，房屋价值在20万元或以下的占15.7％，21－40万元的占15.6％，41－60万元的占14.5％，61－100万元的占19.3％，101－200万元的占22.6％，201－500万元的占10.2％，501万元或以上的占2.1％，房屋价值的中位数为69.5万元。
香港人在珠三角置业偏爱多层大厦，购置／租用的房屋类型中多层大厦住宅单位占94.8％，独立屋仅占5.2％。对于现有房屋的用途，88.5％的住户表示是为了自住，其中，长住的住户有62.1％，表示为了度假的住户有26.4％。
调查也发现，在珠三角居住的香港人较为年轻，31％介乎于18岁至30岁之间。男女比例则较为平均，各占52％及48％。
三、 珠海置业者置业偏好
【拱北】――珠澳同城趋势激发境外置业高潮，短期投资为主。
拱北区域由于其特殊的地理位置――比邻澳门，加之商业和服务行业不断繁荣且越来越密集，区域内新楼盘的数量逐年减少，多以二手房是拱北房地产交易的主要产品。伴随着澳门房价的不断攀升，拱北区域的二手房价也是水涨船高，甚至一些诸如“24小时通关”等好消息的刺激，澳门客越来越倾向于此地置业，因为升值空间大，转让流动率也较大，多为短期投资客与澳门居民置业。
【吉大】――珠海置业理想之地，长期投资与自住并重。
吉大一直都是珠海购房者最受欢迎的区域，客户认可的是这里的良好的居住环境和完善的配套设施，升值潜力巨大，很多中长线投资客也看到了机会，纷纷出手，不仅短期内有着较高的回报率，长远的看到了吉大成为珠海真正意义上的市中心的前景。吉大CBD商务区带来的大量中高级白领短期租房市场和绝佳海景资源为长期投资客所看重，海景物业成交量成为全市最多。除了本地居民外，期望长期居留珠海的外地人置业比例不断增多。
【老香洲】——高知高收入群体热衷投资教育资源宝地
老香洲是教育资源最丰富的办公密集区，牵动着很多人的珠海人置业情结，围绕着教育资源的物业是区域内的抢手货，不少置业者为了获得这些资源，对于质素平平的物业也有很高的心里价位。区域内租赁成交率很高，虽然回报率一般，但好在稳定，所以不缺投资者的光顾。另外，注重教育的本地人和外来者均基于珠海情节的热衷于这一区域。
【新香洲】——崇新心理与长远投资注重政策性趋向的人选择这一区域
新香洲是政府规划的居住区和行政中心，后势表现强劲，随着配套的改善，新香洲已被越来越多的置业者接受，跟着政府走，相信政府的珠海本地人为主。
【前山】――潜力大价位低，为中高级白领最爱
环境得到较大改善的前山已是很多首次置业者的理想之地，主要为外来新珠海人首选，自住与置业均有较高性价比，加上区内流动人口的数量较大，租售两相宜，为白领和本地中等收入人群最爱。
【南屏】——品牌地产影响并带动新知人群集中置业
随着城市西进，南屏的居住条件得到改善，置业者对南屏的排斥感渐消，特别是华发新城的大品牌驱动下，带动这一区域的投资与自住吸引力，投资和自住的比例基本平衡，租赁成交率不高，但租金水平较高。多为思想开放，文化水平相对较高的外地人置业，也有部份当地居民二次置业！
【唐家】——富豪和普通置业者并存
唐家的居住人群为抢占稀缺海景资的富豪和普通置业需求的珠海本地人，这与资源与产品供求有很大的关系。
2007年置业人群格局比率大约为：珠海本地人置业40%，深圳客23%，港澳客22%，内地客10%，其它5%。
2008年发展趋势：本地客25%，深圳客28%，港澳客26%，内地客15%，其它6%。
四、 简要综述
总体上，经过07的房价大调整，本地居民在经历近三四年的置业高潮后，刚性需求明显减少，观望心态更近一步加重，加上中山近珠海的镇区推出相对更为低价的产品，平衡掉路程的影响后仍有相当部份倾向于置业中山，于是，本地人本地置业需求受到了明显的制约。以本地人为主的置业时代己经不复存在。在政府对珠海城市品牌的整合推广后，加上深圳、香港、澳门等地房价相对上涨得更快，价位更高的情况下，令这些地区的富足人员选择珠海置业的可能性也越来越大。在07年下半年房市突然遇冷的情况下，伴随着深圳、东莞的进一步降价影响，珠海置业情况也受到了一定程度的制约。但是，放眼珠三角，珠海的海景资源和教育政策、区位优势，作为珠三角后花园的前景依旧广阔。
预计，在未来一年内珠海的房价将会出现小幅波动，但不会降价太大，销售情况将拉大两极分化的步伐。作为置业者将会有更多的机会和时间选择。