吉大——珠江西岸的曼哈顿

     大西洋西岸，世界上最发达的城市带，自由女神像背后有这样一个城市，出现时总伴随雄壮的乐章，望去尽是数不清高楼大厦，她曾是无数人的梦想，她是经济高度发达，城市化极度成熟，强大和极尽奢华的代名词，她就是纽约之心曼哈顿。

     珠江三角洲是中国最发达城市群，珠江西岸，有这样一个城市，商业经济飞速发展，环境风景优美怡人，这个城市是珠海，而珠海的曼哈顿在那里？

吉大——珠海的城市之心，CBD，让我们寻找曼哈顿的脚步从这里开始。

吉大，东起与香洲交界的望海楼，西至板樟山隧道口，背靠石景山脉，南至水湾头，与拱北接壤、与澳门隔海相望，依山傍海、风光旖旎，是珠海生态环境最好的区域，拥有珠海的标志渔女，拥有珠海的名片——情侣路，拥有整个珠海最集中的高档商业群；也是珠海高档酒店和高档写字楼最为集中的区域。吉大，作为珠海的CBD（中心商务区），是珠海市区三大繁华中心之一，一直是珠海高收入阶层首选的居住区域，也是珠海高尚住宅最集中的区域。

吉大房地产市场诞生较早，也集中了珠海最早的高尚海景住宅。例数历年来吉大所开发的房地产项目，品种非常齐全，高档写字楼、百货商场和高档社区交相辉映。90年代中后期开发的项目：华景花园、九洲花园、绿茵豪庭、日东花园、海滨花园。2000年中期城中村改造开发的项目：山水华庭、君怡花园、龙洲湾；2004年后开发的项目：园林熙郡、华景山居、景山茗园、金色九洲、诺瑞比丽等； 2004年至2005年，新开工的楼盘逐步增加。至2006年春，吉大的中小楼盘如雨后春笋，如盛世时代广场、山海一品、海天花园、东方佳景二期、格力香枫美筑、嘉年华国际公寓、格力C派公寓等。2007年，吉大房地产市场更是风生水起，供应量陡增，诚丰银座，东方傲景峰，世邦一水岸，金碧时代广场，华发九洲，海湾半山，水湾六号，景山一号等。2008年是珠海是值得期待一年，格力城市广场，官村改造项目，万科珠宾项目等，相继进入实质性阶段，新一轮开发热潮席卷吉大。

历经近年来快速升级，吉大楼市呈现以下几个特点：（1）九洲大道一带集中普通楼盘的价格在8000-9000元/㎡，依山傍海的楼盘定位为高档豪宅，定价13000元/㎡上（2）2008年上市的楼盘主要集中在景山路沿线、九洲港沿海、九洲大道沿线，以中大规模楼盘为主。（3）畅销的户型多样，从30㎡单身公寓，到200㎡以上复式单位。（4）商业地产写字楼市场渐热，需求更盛。

在2007年“9.27新政”后，珠海房地产市场迎来了寒冷的冬季，2008年春天伊始，一连串的惊喜接踵而来，港珠澳大桥融资方案确定，广珠轻轨向西区延伸，广珠铁路正式复工，“以港立市，工业兴市”等利好开始融化2007年年末几乎冰封的珠海楼市，而吉大作为整个珠海高尚住宅区和中心商务区，更显勃勃生机，以全新的面貌展现在市民面前，按照地理位置的不同和房地产市场特征，本文把吉大市场分为以下几个区域进行阐述：

一，情侣中路沿线  名信片中的豪宅

如果说情侣路是珠海的名片，则依山傍海的海景豪宅，恰似明信片中的风景一抹。该区域包括海滨泳场周边和九洲港至水湾头一带，一线海景和二线海景资源丰富，且珠海的标志――珠海渔女就在该区域。其中海滨泳场一带，距繁华的景山路商业区仅5分钟车程，周边高尚住宅区林立，距离海滨公园、景山公园极近，生态环境非常好。随着海滨泳场改造方案的进一步实施，这一带形成的都市商业中心和休闲居住元素将被进一步强化，并开始体现出其他区域无法比拟的惟一性和独特性：拥有城市内最密集的高档酒店群和市区惟一的沙滩等独特的资源；商业形态将偏重于以旅游、休闲、饮食、购物、健体、文化、娱乐为一体；居住理念进一步休闲化、度假化和国际化，高档住宅迈向更高层次。而九洲港至水湾头一带，东面沿海，西有珠海度假村和石花山脉，山海资源丰富，生态环境良好。但周边生活配套齐全，交通便利，适合有车一族或度假型居住。这一带楼盘的主要卖点是“海景”，比较适合内地和港澳人士的置业需求。随着世邦一水岸、东方傲景峰、诚丰银座、金碧时代广场等房地产项目开发建设，这片以海滨泳场为核心的沿海休闲生活区将会进一步扩大，生活配套将更加完备。

二，景山路中心商务区，珠海时尚城市之心

该区域紧靠珠海著名风景胜地石景山，山风清新，山景明丽。根据珠海新出的城市规划，吉大将成为“城市之心”，即拆除现国贸海天城，进行海滨路、景山路部分下沉等一系列改造建设，将珠海百货广场以东、石景山以南、海滨公园以西约１０公顷的区域，打造成为珠海的ＲＢＤ（旅游商务区）。同时，景山路也是吉大最繁华的主干道和商务中心区。珠海百货、免税、珠海宾馆、光大、假日酒店、珠海书城、中医院等众多生活配套、商务配套林立，但是周边大型住宅区吉莲新村、白莲新村多为80年代末90年代初的住宅区，经过多年，已经非常陈旧，只有海莲山庄、吉大豪苑等少数楼盘为99年后建成的新楼。“城市之心”也将会带来这一区域的楼盘品质全面升级，同时大量居民有换房需求，虽然2004年有景山茗园、世航·诺瑞比丽名园，景山一号等项目推出，但由于该区域土地金贵，推出项目多定位为大户豪宅，且户数有限，无法满足市场的需求。2006年以酒店式公寓为主的诚丰银座入市，填补了小户型市场需求的空白。

三，九洲大道沿线，城市化进程的起点

沿九洲大道有莲花山、板樟山、石花山脉和莲花山公园，生态环境良好，医疗、工作、娱乐等各种设施配套齐全，交通便捷，有多条公交路线通达珠海其他区域。周边各项教育设施也及其完善，有多所学校云集。并与海滨北路、情侣路和景山路连成一带，形成吉大商圈。同时，该区域毗邻拱北，可充分享有吉大和拱北商圈所带来的资源辐射，又可享有繁华商业环境所带来生活上的无限便利。此外，该区域靠近南山工业区和吉大工业区，购房需求量大，有大量居住在单位宿舍或房改房的职工需要在周边换房，为该区域楼市的发展提供了较大的空间。目前，该区域户型种类多样，产品创新能力强，普通住宅销售均价已达到9000元/平方米，部分小户型公寓销售价格甚至逐步提升至13000元/平方米。目前吉大在建在售预热项目有格力城市广场项目和官村改造项目，因其优越的地理位置，舒适完备的生活配套，引起向往在吉大置业的客户广泛关注。

吉大，是珠海高端消费群最为青睐的区域，随着城市规划的推进，一批旧厂房的搬迁，城中旧村改造，吉大越来越彰显出珠海CBD的地位。光大国贸，粤财大厦、银隆大厦、东亚大厦、中电大厦、国税大楼等高级写字楼林立；人民银行，农行大厦、商业银行大厦，工行总部各个金融巨头纷纷聚首，景山路成了名副其实的珠海华尔街，再汇集珠海百货、海天国贸城、免税商场、民润超市等大型商业中心；同时拥有国际会议中心，怡景湾大酒店，度假村酒店等星级酒店；吉大成了连接香洲与拱北的商务、交通、金融枢纽地带。

也许不远的将来我们可以看到在美丽的香炉湾畔，秀丽的珠海渔女旁，风光旖旎中一个商业高度发达，时尚前卫，集合众多标志性建筑的新城市之心屹立在珠海城市的东岸，就像，自由女神像背后的曼哈顿。

新拱北模式下的地产续集

一 . “一国两制“在这里交汇

拱北与澳门仅一墙之隔，地理位置特殊，是“一国两制”的交汇点，其金融、信息网络遍布全区。作为全国第二大陆路口岸，每年经拱北口岸进出境的海内外旅客达5000多万人次，是珠海接受最新国际化资讯与潮流的前沿阵地，更是遥望世界的窗口。

环境优美，基础设施完善的拱北是珠海繁华和香艳的代名词。银都、海湾、粤海、华宾、步步高、拱宾等著名酒店及纷繁迷人的莲花路、高档消费的集散地迎宾路，是人们旅游观光、休闲的好地方，更是海内外游客必游之地。

二 . 桥轨在这里聚集

由于得天独厚的地缘和人缘优势，拱北商贸经济得到迅速发展。拱北日均人流量20万/天，消费额近20,00万元RMB/天。拱北拥有完善的交通脉络，正在建设的广珠城际轻轨终点站在此落户，拟建中的港珠澳大桥也将在此登陆。在交通设施的完善在为拱北地产的蓬勃发展注入新活力的同时，诸多的功能和基础设施在仅仅三四十万平方米的范围内集中交汇带来了巨大的压力。在刚刚闭幕的珠海“两会”上，拱北口岸会否变成翻版的“广州火车站”，这样的疑虑再次被提出。

有限的区域面积使拱北的承受能力几乎达到了临界点，所以拱北区域扩大化势在必行。立足于拱北核心，向夏湾和圆明新园以西区域的泛拱北拓展，这样的区位结构性调整已逐步成型。

拱北核心以迎宾路和粤海路为纵横主轴，南接澳门，向北延伸至九洲大道，东西由情侣南路和桂花路包围。泛拱北将由夏湾和兰埔路向西至三台石路的圆明新园片区构成。新拱北将会做足拱北核心，向泛拱北大力进发，在商贸中心加国际化住宅社区的模式中形成。

由于土地的稀缺，拱北楼盘的数量会逐步减少，特别是作为拱北的核心区，将会是一个商业价值巨增和消化基础设施带来的强大功能的最佳区域。而轻轨沿线的夏湾和坐拥珠海标致性景观的圆明新园片区将会成为拱北区位扩大化之后，住宅开发的主要承载。

四 . 新拱北的房地产发展现状

1. 城中村改造，市场供应放量

表：拱北在售待售项目统计

前位于拱北核心地段在售和即将面市的项目约四个。正邦领秀城是北岭村改造项目，总建筑面积达56万平方米。因为其绝版的区位优势及超大的规模而备受关注。该项目将首次引入BLOCK街区式生活理念，打造珠海真正具有国际化氛围的都市生活圈。双城国际是城市中央，拱北口岸精装修铂金商务公寓。世纪华庭以中小户型单位为主的项目。时代国际公寓项目停工达十年之久，这个项目的重新开工将会极大地提升珠海的“高度”，未来的城市地标将会在此落成。这些项目无论从地段位置还是其所处区域未来前景来说，都是不可多得、无法复制的产品。

泛拱北楼盘的放量集中在圆明新园片区。其中夏村改造项目华夏中广城二期夏都华景有近20余万平方米的建筑规模。夏逸庭院建筑面积6万多平方米，颐和人家建筑面积近5万平方米，而格力广场项目将会有60万平方米的供应量。

总体上看，拱北的项目数量上相比珠海其他区域要少，但总供应量达160万平方米，未来一段时间内还将保持较高的态势。依托泛拱北的居家型住宅，公寓型产品的供应量将进一步释放。

2. 中小户型产品成“潜力股”

拱北是自住和投资皆可的区域，所以大多项目在产品的设计上两者兼顾，但较为明显的趋势是80平方米以下的中小户型产品所占比例逐年提高。

另外，从近几年拱北楼盘的放量可以看出，所推出的项目多以投资型产品为主，主要表现为中小户型、酒店式公寓等，从早期开发的和园大厦、西海名苑到近年完成的简美城市中心、都市广场、中庭居、米兰丽都、世纪华庭等项目，还有即将面市的领秀城第一期、双城国际、金山时代国际公寓等项目都是如此。

3. 新一轮投资热潮风生水起

自住型客户所占的比例逐年成下降的趋势，投资型客户明显增多，占有相当的比例。拱北随着其知名度的提升及各方面基础建设的持续推进，而表现出巨大的投资潜力。大量港澳人士及内地置业者纷至沓来，成为珠海置业军团的主力之一。

4. 价格升值潜力明显

珠海楼市经过2007年的持续高温后，拱北商品住房的交易价格达到9000元/平方米，仅次于吉大。随着港珠澳大桥的落户拱北，城际轻轨的建成，珠海即将融入到与香港、澳门同行与其他珠三角城市并进的大都市生活圈中，所以拱北区域房价还有很大的上扬空间。

五 . 新拱北在这里腾飞

2008年拱北的住宅市场处于一个新的转折点。道网贯通基础设施的大建设开启了拱北商贸的大发展，同时，随着近年来商业价值进一步体现和强化，其居住舒适度逐步下降，居家型产品日渐减少，随之而来的是以投资为主的中小户型产品的俱增。据不完全统计，拱北目前市场上的单身公寓达到了5000套的数目，如此大的吞吐量，可见拱北租赁市场的繁荣景象。在这种情况下，拱北未来的物业将表现为投资型产品作为市场主流这样一种新的格局。

安诚市场研究部 盘飞勇 龙平