左岸地产营销

左岸专业营销策划，增值服务上升新高度

左岸地产 — Mon, 16 Jun 2008 03:40:00 GMT

“三分策略，七分执行”这句话，形象地概括了执行力对营销策划的重要性。好的项目营销策划，往往能达到吸引客户前往现场了解项目的效果，但并不是到达现场的客户就会立即买房，售楼部现场销售人员“临门一脚”的功夫，决定了到访意向客户的成交率。销售人员对营销策划方案和项目卖点的消化理解，直接影响着他们对意向客户的说服力。因此，针对公司所服务的不同项目策划，左岸地产推出了一系列增值服务。针对开发商的销售人员进行专业营销策划理念、销售专业技巧以及销售礼仪等多方面的专业技能培训，就是其中一项。

2008年5月28日到5月30日期间，左岸地产为村田房产现代花园的销售部全体人员举行了一次为期三天的集中培训。左岸地产销售总监邹邵勤和策划总监廖海珍主持培训，分别从销售礼仪、项目营销策划新理念、专业销售技巧等三个主题展开，以图文解说的生动形式，为现代花园的销售人员指点迷津，为销售中出现的种种问题耐心的答疑解惑，旨在推动现代花园的销售业绩一路飘红。

在培训中，左岸地产与现代花园的销售人员共同分享了诸多销售实战经验，对现代花园的八大卖点做了深入挖掘分析，引起了销售人员的广泛共鸣。在销售实战演习互动环节，左岸地产对症下药的精辟点评，也是让销售人员受益匪浅，纷纷表示希望以后能多进行这样的演练。

左岸地产作为珠海地产行业内极具竞争力的四大策划营销代理公司之一，多年来始终坚守“用专业为客户创造价值”的使命，坚持客户至上的经营理念，以为客户提供更高品质更专业的策划服务为宗旨。此次成功培训，是左岸地产在为客户提供专业策划服务的同时，提供的专业增值服务。这也为左岸地产今后提升服务品牌，拓展服务领域打下良好基础。

盈彩美居五月咨询火爆预计6月公开发售

左岸地产 — Sat, 31 May 2008 03:31:00 GMT

盈彩美居自围墙广告出街以来，一直受到喜爱徽派建筑的城市精英人士的关注。五一期间，盈彩美居销售接待中心精彩亮相，终于向广大客户揭开她神秘的面纱。中式古雅风韵的销售中心装修风格、富有中国文化底蕴的现场包装及概念楼书等宣传资料，吸引了近千人现场咨询，受到意向客户的喜爱，第一批概念楼书和精致手提袋一抢而空。徽派建筑与众不同的吸引力，显然超越了开发商的预期。

在意向客户的翘首盼望中，盈彩美居公开发售前的准备工作正在紧张有序进行。5月31日开始，盈彩美居VIP客户优先购房资格办理正式启动，预计6月份公开发售。

在房地产市场不景气的大环境下，像盈彩美居这样“小盘大作”的火热咨询场景，已经许久不曾出现在人们视野中了。盈彩美居五月份成功的市场初探，并不是一个偶然。这说明了珠海换房置业的刚性需求市场非常大，而独树一帜、综合质素卓越的产品，在市场竞争中依然受到购房者的热烈追捧。

盈彩美居的文化营销之所以受到新香洲高知客户群的追捧，在短短一个月的展示中形成强大的市场共鸣，主要源于楼盘的四大文化人居魅力：

文化人居魅力之一：人民西路旁，独树一帜的标志性徽派建筑

人民西路——作为珠海继九洲大道改造后第二个重大城市交通建设项目，已成为珠海东部城区的东西城市中轴。3.4亿余元市政斥资，铺就人民西路近4700米的极致璀璨双向8车道。当昔日的拥挤与堵塞成为历史之后，现代化的全新城际交通，给我们带来城市新风尚。凝聚无数城市精英生活梦想的高尚生活圈，在这里全面形成。

盈彩美居座落于人民西路上，香洲区府旁，占据主城区中心地段，经典的中式徽派人居建筑，标榜着该楼盘的文化底蕴与卓越品质，也吸引着居住周边的城市精英公务员人士。对于惜时如金的城市精英人士而言，选择居住盈彩美居，不只是一种驾驭时间的从容自在，更是一种回归自我，回归生活的明智选择。

文化人居魅力之二：香洲区府中央，人文福地一脉相承

新香洲，珠海的文化生活中心。市检查院、香洲区法院、报业大厦、电信大厦、电视台市政机关林立，体育中心、音乐大厦、珠海市图书馆、古元博物馆等文化活动配套环绕周边，逾百万平米城市高尚居住社区相联成片，数十万公务员、高级白领聚居的高品味文化生活圈，浓郁的文化气息，于中央区一脉相承。

盈彩美居，位居新香洲核心地段，北近体育中心南门。到体育中心、森林公园，休闲、健身、运动，从盈彩美居出发，只需几分钟漫步。非仅此而已，还有姚明等众多巨星的不期而至，奉献精彩绝伦的赛事盛宴，这一切就在家门口。

文化人居魅力之三：徽派民居风格，至尚居住信仰

徽派建筑作为徽文化的重要组成部分，历来为中外建筑大师所推崇，以黛瓦、粉壁、马头墙为表型特征，以砖雕、木雕、石雕为装饰特色，严格维系户户坐北朝南、通透对流、藏风聚气的风水理论，以达“天人合一”的理想居住目标。

盈彩美居176户尊贵居家，100%户户朝南，汲取徽派建筑精髓，100%近50米超宽楼间距，拉阔美的视界；100％超大入户花园，户户拥有私家庭院；100%中大户型，更纯粹的居家氛围。此外，另外，顶层复式送大露台；临街户型配置双层隔音玻璃，部分户型局部有6米挑高阳台，众多的细节创新，汇注了专业策划公司与设计师们的创意结晶，为业主提供完美生活和不断增值的物业。

文化人居魅力之四：中式水韵园林，感受传统文化浸润

从繁华的人民西路隐入小园，树荫下，棋逢对手，观棋不语。静坐亭中，品高山流水，听花开花落。漫步曲径通幽处，观暗香浮动，赏孩童嬉戏。在动与静之间，体会生活恬然，体会生性豁达。

盈彩美居园林规划引进“亭台水榭”的中国园林艺术元素，将“琴棋书画”的中国传统文化融入社区文化建设之中，同时注入现代生活的活力元素。小区的园林在主题上分为盈动与静思两个功能区域，动静相间，创造出诗意盎然又充满生机的新徽派园林效果。

现在盈彩美居的施工现场仍在紧张有序的建设之中，销售接待中心每天都会迎来一批批关切咨询的新老客户。在这里，我们感谢欣赏盈彩美居人居文化的每一位客户朋友，我们将以更优越的建筑品质和更专业的销售服务，回馈客户对盈彩美居的支持与期盼。

车水马龙的人民西路上，盈彩美居楼体上公开亮相的条幅广告倍添喜气。

古朴青砖墙上，木质画框中，素雅的广告画艺术地展现着楼盘的卖点。

中式古典雅韵的销售前台，古色古香的门楣艺术设计，精致而不失气度，专业公司对楼盘的精心策划可见一斑。

细节决定成败，富有徽派建筑特色的沙盘模型，使购房者对盈彩美居的卓越品质充满信心。

造型独特的吊顶灯，以黄色为主色调的灯光为营造中式古风雅韵锦上添花。

五一期间，盈彩美居销售接待中心公开亮相，现场人头涌动，咨询热潮不断。

前台工作人员耐心地给客户讲解，忙得不亦乐乎。

左岸地产“盈彩美居项目部”的销售精英们，专业、干练、细心、周到是我们的工作风格。

左岸地产人材储备队伍，来自珠海各大知名高校，思维活跃，学习能力强。

盈彩美居“全家福”——繁忙工作后，团结一致的左岸地产团队在镜头前展露开心的笑脸。

《成为士兵或者成为将军》——李炳亮精彩演讲“心态决定成功”

左岸地产 — Thu, 22 May 2008 03:32:00 GMT

《成为士兵或者成为将军》

——李炳亮精彩演讲“心态决定成功”——

二00八年五月十四日七时开始，北京师范大学珠海分校不动产学院励耘楼A111爆发出阵阵热烈的掌声，来自珠海左岸房地产策划有限公司的李炳亮总经理正以其特有的激情、平实而真诚的语言，以及通俗易懂的事例，为将近800人的大学生们传道解惑，点拨心态对人生的影响。

本次讲座的举办，是受不动产学院的之邀，并针对目前大学生毕业后由于心态问题导致的跳槽过于频繁、责任感不强、忠诚度不够及职业规划不明晰等而举办。讲座中，李炳亮并没有一味的指责年轻学子的种种问题，相反一开始就以看韩剧为出发点，在轻松的氛围中剖视了大学生的性格特点，以精辟的分析获得同学们的认同，随后充满肯定了奥运护圣火中青年学子的主流作用，并积极肯定了未来的中坚力量80后，最终获得同学们的高度共鸣。

在轻松而活泼的演讲中，李炳亮并未忘记讲座的主题和目的，在获得同学们的认同、拉近心理距离后，李炳亮将自己及多个身边发生的成功职业规划案例串联起来，为同学们勾勒出一幅活生生的“将军之路”。那就是“放平心态，目标明晰，小事做起，放眼长远”。“将军不一定是功名厚禄，将军也并不一定是荣华富贵，将军只是一个代名词，将军是自己心中的理想将来，只要心中有将军，并通过心态之路去跋涉，征途虽艰，然路最短也”，这是李炳亮在讲座即将结束时的一段话语，也是对同学们衷心和殷切的期待。

整个讲座一直在轻松的氛围中进行，中途休息时左岸地产公司的各位同事与同学们玩起了有趣的游戏，讲座即将结束时李炳亮随机抽取了十五位幸运的同学，并赠送了精心准备的书籍《我不是教你诈》及《杜拉拉升职记》，同时左岸地产公司还为讲座准备了“就职问卷”调查，为不动产学院提供研究成果。从这一系列的策划看，这不失为一次精心准备的讲座、一次用心交流的讲座，间接的印证了李炳亮“专业做事，诚信为人”的人格魅力。

这是一次成功的讲座，热烈的掌声说明了；这是一次用心表达的讲座，精心的准备说明了；这也是一次实效的讲座，讲座结束后众多意犹未尽、渴望交流的同学说明了。演讲虽然结束了，可左岸地产公司及李炳亮的期望没有结束，在未来的“将军”之路上，我们期望与同学们同行。

连载：珠海城市运营与房地产发展（八）（完）

左岸地产 — Thu, 22 May 2008 03:27:00 GMT

珠海城市运营与房地产发展

——八大拷问珠海的发展前景

作者：李炳亮 单位：珠海左岸房地产策划有限公司

珠海，昔日一个偏僻的海边小镇；珠海，昔日一个著名的经济特区。珠海，一个经历将近三十年改革开放的沿海城市。珠海，在熟悉与陌生人眼里，有着太多不一样的理解。有赞誉的，也有批评的；有恨其不争和怒其不进的，也有迷恋其环境保护和独特发展思维的。不管怎样，珠海的发展是有目共睹的，珠海的问题也是需要深省的。时值五一佳节，受命约稿一篇，对珠海的城市发展与房地产发展略作阐述，以抛砖引玉，启发珠海。

拷问八：旅游市场，是珍珠还是玻璃珠？

珠海一直自诩环境优美、旅游胜地。但从珠海的旅游收入看，与深圳的差距太大了。假设没有澳门赌业的影响、没有澳门过境人流的影响，相信珠海的旅游业将会大打折扣。那是不是说珠海没有一个像样的旅游场所呢？其实不是。珠海有4A级的圆明新园景区、珠海有全国闻名的海泉湾和御温泉两个温泉旅游基地，珠海还有金湾高尔夫、翠湖高尔夫、东方高尔夫、万盛乡村俱乐部等众多高档休闲基地，珠海还有珠海渔女、神秘百岛、飞沙滩、珍珠乐园等自然及人文景区，更有像陈芳故居、摩崖石刻那样的著名文化古迹。这些景点，单个来说，都有自己的特色，如果用比喻，就是珍珠，而不是玻璃珠。不过遗憾的是，珠海空有很多珍珠，却没有项链，因为没把珍珠串起来，珍珠再好，也是一盘散珠，价值当然有限。珠海旅游业就是这样，一直以来，各自作战，散，当然事倍功半。

珠海对于旅游、会展业，有着独特的资源。独特的温泉文化、青山碧水、神秘的海岛风情、良好的气候和空气、毗邻港澳的独特区位，这是其它城市所缺乏的。将旅游业作为珠海的重点发展方向之一，是绝对正确的。关键是珠海还必须找到那条绳，只要把散落的珍珠串成项链，珠海的旅游业方可得到蓬勃的发展。

这个问题往深处去想，其实也是城市定位的问题。之前，珠海曾雄心勃勃的定位于全国甚至世界性的国际都市，但因经济拖了后腿，由于交通拖了后腿，至今都没有实现这个宿愿。如果现在继续走这条路，压力会更大。据观察，珠三角区域存在几大变化：一是其它主要城市由于经济过度发展，污染问题日益严重，已不适合休闲；二是随着人们收入的增多，对旅游特别是短期短途的旅游需求日益增强；三是珠三角随着工业经济的大规模转型，随着高科技企业的增多直接产生大量中高收入人群，从而带来了数量庞大的自驾车游群体。研究这三个变化，加上国家对假期的调控，使长假缩减，短假增多。我们会发现珠海的旅游市场其实不需要舍近求远，一个庞大的黄金市场就在身边。如果根据这些分析，将珠海打造成珠三角的短途短期休闲基地、商务休闲基地，这可能比漫天定位宣传更有针对性和更有独特性。营销讲究的是“人无我有，人有我优，人优我特”，如果做不到这点，核心竞争力就无法形成，一切就流于形式。

所以说，珠海旅游市场大有可为，珠海有很多珍珠，但珠海需要找到一条绳，然后政府就是那个工匠，用这条绳串起散落的珍珠，于是珠海就有了一条惊羡天下的珍珠项链。而定位，就是那条绳。

连载：珠海城市运营与房地产发展（七）

左岸地产 — Thu, 22 May 2008 03:26:00 GMT

珠海城市运营与房地产发展

——八大拷问珠海的发展前景

作者：李炳亮 单位：珠海左岸房地产策划有限公司

拷问七：交通，能否疏通珠海的血脉？

一直以来，珠海无论是政府，还是民间，均对交通大事津津乐道，从京珠高速、江珠高速、沿海高速、太澳高速等等，谈到广珠城际轻轨、广珠铁路，再到港珠澳大桥、金海大桥，再到珠海大道改造、三灶机场被香港机场接管等等，似乎这些交通一旦打通，珠海将自动变身似的，其实不尽然。俗话说：要致富，先修路。没错，是有道理，但那毕竟是小富。大富除了路通，还要心通，即思想要跟上，就是说要做好迎接路通的准备工作。

目前来讲，沿海高速通了，但只是让珠海到茂名、湛江、阳江的路途短了快了便利了，但是并没有出现人流与物流跟着动起来；江珠高速通了，和沿海高速一样，平时在路上就看不到太多的车辆；京珠高速也通了，虽然比上述两条高速好一点，但离设想还差很远。为什么会这样？因为你没有让人流物流信息流进来的理由，或者说理由不充分及吸引力不够。所以说，交通只是珠海经济发展的必要条件而不是充分条件。有了交通，只说明有了血管，只有提供流通的血液，才有生命力。从这个层面讲，珠海除继续推进交通的改善外，更需要做的是缜密、慎重及全面的思考如何承接交通改善来带的问题，比如如何吸引人及物流进来和人与物流出去的问题，如何让人流、物流、信息流不是把珠海当作一个通道而是一个停留调整的枢纽，这样才能给珠海产生效应。就像做百货一样，如何设计通道，让最大限度的人流每次均能逛完所有陈列的物品，这样才能增加产品的曝光率，促进产品的销售。可能这样的比喻不是很恰当，但原理差不多。

未来珠海有几个重要的交通要素，一个是港珠澳大桥、一个是广珠城际轻轨，另一个是广珠铁路，再一个是珠海港和珠海机场，这几个交通要素是珠海成为交通枢纽的必要条件，是珠海成为珠三角西岸中心城市的必要条件，也是珠海无论是工业发展还是城市品牌发展的必要条件，将直接影响着珠海的城市定位。因此，思考珠海如何承接交通带来的经济问题，一定要从全局入手，这是系统工程，不能头痛医头、脚痛医脚。否则珠海就算有了血管，也没有新鲜的血液，该流动时流不起来，该停下时停不了，最后是不通则痛，通了也痛。

连载：珠海城市运营与房地产发展（六）

左岸地产 — Thu, 22 May 2008 03:24:00 GMT

珠海城市运营与房地产发展

——八大拷问珠海的发展前景

作者：李炳亮 单位：珠海左岸房地产策划有限公司

拷问六：大学城，在珠海是花朵还是果实？

在中山大学进入珠海前，珠海曾希望自主开展大学教育事业，这十几年前就有的决心，充分证明了珠海市的高瞻远瞩。但由于条件欠缺，准备有限，因此珠海最终放弃自主办学的决定，决定引入中山大学。随后更引进了北京师范大学、北京理工大学、吉林大学、暨南大学、遵义医学院等，组成珠海著名的大学园区。再过几年，珠海在校大学生将达到10万人的规模，与珠海总人口相比，这是一个很高的比例了。由此，珠海从一个教育贫乏区变成了教育强市。

高校，作为一个培养人才的基地，为企业提供源源不断的高素质劳动力，也直接给城市带来大量的直接消费，并对一个城市的文化素质、精神面貌带来一定的影响。从这些方面思考，大学园区的兴建，作用无可估量。但是，我们也要看到，建立大学园区，珠海还是付出很大的代价，至少在土地的出让上，在市政的配套上。因此，如何利用好大学科研、教育资源，使之成为城市发展的新鲜动力，这需要好好思考。目前珠海的整体薪酬水平不是很高、企业容量有限、就业平台和渠道过于缺乏和单一，在珠海自身就业体系内没有形成很好的循环系统，一些行业专业人才可就业的单位就几家，很难留住人才。所以珠海大多数企业招聘都不是在珠海做广告，而是跑到相邻的广州或深圳。珠海人才相对匮乏，珠海的企业深有同感。

珠海大学园区的学生毕业好几届了，从现状看，对珠海的人才供应有一些帮助，但不是很明显，留下一些，走的更多。随着未来毕业生的日益增多，如何承接这群具有新时代思想及高素质思维的城市发展后备力量，可能需要政府、学校和企业加强相互的联系，建立一个更有效的人才流通及保障系统。大学机构还有一个重要的使命是科研、孵化。一个经济体的发展，没有独立自主的科研能力，是难以把握自身命运的，科研能力，珠三角就做的不如长三角。而有科研没有孵化，也是无法形成生产力的。如武汉，在中国科研实力排名上，一般位列前三甲左右，但是武汉的孵化能力就很弱，因此武汉只有“光谷”（以光纤技术为主导的工业区，类似美国的“硅谷”）的豪气，却发展缓慢，与“九省通衢”的城市地位极不相称。珠海引进大学园区，除补充城市经济发展的人才需要外，更要把重心放在院校科研能力的培养及辅助上，并牵头做好孵化系统及机制，这才是珠海高科技工业发展道路得以可持续发展、稳定发展、健康发展的保障。

连载：珠海城市运营与房地产发展（五）

左岸地产 — Thu, 22 May 2008 03:23:00 GMT

珠海城市运营与房地产发展

——八大拷问珠海的发展前景

作者：李炳亮 单位：珠海左岸房地产策划有限公司

拷问五：西区，能否改变珠海的未来格局？

通过近三十年的发展，特别是近几年房地产的极大贡献，珠海主城区可利用土地已大大缩小，随着城市人口的增加，随着西区工业经济的发展及在珠海整体比重的加大，社会对西区大力开发的呼声越来越大，甚至规划部门已做出对金湾西湖城区及鹤洲南新城市中心的规划。据相关媒体报道，其中鹤洲南“新城市中心”，规划总用地约60平方公里，其中城市CBD约占地3平方公里，定位为珠海市行政、文化中心，珠三角西岸生产服务中心、中央商务中心、总部经济中心，具有国际号召力的会议会展中心。然而，珠海的未来真的是在西区吗？市政府的搬迁对珠海利弊的分析研究透了吗？笔者还是存在一定的疑虑。

随着珠三角工业经济的转型加快，整个社会产业链逐渐得到升级，劳动密集型开始向资金密集型和技术密集型转变。在这种状态下，广袤的土地已不是发展新兴工业经济的唯一法宝（新加坡就是一个例证），科技的配套及科研的孵化能力、人才的培养及供应配套、商业商务服务机构的配套、政府产业政策的明确、面向全国甚至全球营销包装的驾驭能力等等，都是新型工业经济是否能快速发展的保障。除了广袤土地以外，西区有能力在短期内解决这些问题吗？如何没有，怎样保证珠海下一步的工业经济快速发展呢？如果没有，珠海需要多长的时间来建设这些配套呢？如果将大量的资源分散到西区，是否还有额外的资源来完善市区的配套？市区是珠海的根还是珠海的枝，如果这个决策没有决定好，笔者建议在西区的全面及深入开发上还要再谨慎些，至少将市区建设完善后，具备全方位提供西区发展的配套保障后，再全力以赴高标准的开发西区主城区。在开发前，一定要做足工作，以百年城市的标准来规划金湾西湖城区和鹤洲南片区，而且这两个区建议不要区分开来，最好是统一规划，同期开发，并最终辐射西区全境，全面提升珠海的形象和城市实力。

罗马走过了很长的历史，才有今日的荣誉。珠海也一样，也是一条远路，要走很多年。不同的是，未来在珠海。

连载：珠海城市运营与房地产发展（四）

左岸地产 — Thu, 22 May 2008 03:22:00 GMT

珠海城市运营与房地产发展

——八大拷问珠海的发展前景

作者：李炳亮 单位：珠海左岸房地产策划有限公司

拷问四：珠三角迎来二次发展，珠海又迎来什么？

曾经是全国的经济榜样，但进入90年代后，上海开始了对广东的超越，从企业品牌及规模、科研实力、人力资源、发展潜力、国际影响力等因素看，广东不具备上海为代表的长三角那样的可持续性，广东已丧失了爆发力，而耐力更不是广东的长项。随着中西部发展导致的民工回流、长三角发展所导致的民工转向、新劳动法对劳工密集型企业的影响、人民币升值等，使具有明显劳动力密集特征和以出口为主的广东企业遭受成本飞速上涨，不堪重负而减弱竞争力，甚至倒闭。广东，正面临前所未有的经济发展压力、企业转型压力。如果人民币继续升值，如果巴西、印度、俄罗斯等新兴市场对中国的进口增长速度不能抵制美国等国家的减弱速度，以出口为主广东经济必将遭受重创。从目前看，人民币升值是必然的，据摩根大通亚太区董事总经理恭方雄先生预测，今年底人民币与美元的汇率大概在6.3比1左右。当然，人民币升值是中央的考虑，可能基于经济转型的硬手段、可能是抵制CPI的压力、可能是压制出口减少顺差以减轻外汇储备增多带来的伤害，当然也有可能是经济全球化的需要。不管怎样，广东企业开始在变化，这种变化一定是减轻对劳动密集型的依赖，并将其转移；一定是大力发展高科技企业，婉拒劳动密集型企业。珠海已错过发展劳动密集型企业的良机，珠海就象一辆小车，轻装跑了很久。而深圳、广州等，已跑成一列燃气机头的大火车。现在，他们准备换成高速电气化的大火车了。珠海是承接深圳、东莞、广州抛弃的燃气机头的大火车？还是直接换成高速电气化的小火车呢？哪怕这列火车只有两节车厢。这将影响珠海未来经济的发展的质量、速度，甚至直接决定珠海的城市未来。

珠海的工业二次发展，将决定这个城市未来主流企业的构成，一定要慎重，更要通盘思考，研究企业对城市、对人口、对交通、文化、房地产的影响，他们之间是否具有长远的汇聚及互补作用，是否有一加一大于二的效应，以制定一定的发展标准，用法制而不是人制来招商引资，为珠海谋一条长远、务实及可持续的发展之路。

连载：珠海城市运营与房地产发展（三）

左岸地产 — Thu, 22 May 2008 03:21:00 GMT

珠海城市运营与房地产发展

——八大拷问珠海的发展前景

作者：李炳亮 单位：珠海左岸房地产策划有限公司

拷问三：珠海，拿什么来献给房地产？

让人又恨又爱的房地产，曾经在上世纪九十年代中后期跌入冰谷，又于二十一世纪初以疯狂的姿态升至暂时的“颠峰”，房地产成为政府收入的主要来源之一，房地产也成为人民的主要消费支出。房地产成就了不少人，当然，更“伤害”了很多人。今日，珠海与全国一道，在国家的调整下，进入了暂时的“冬天”，不过比起其它城市，却没那么冷。2003年前，珠海房地产发展相对稳定，从2004年到2006年，开始进入价格爆涨和供求膨胀阶段，大有一种后生可畏的精神和初生牛犊的冲劲。如果不是2007年9月底的调控，估计至今依然牛气冲天。房价的上升导致了投资效益的提升，为此也为看好珠海远景，大量上市公司、大型国有企业及私营巨头的纷纷加盟，珠海开始被外界看好，珠海开始打开全国的大门，甚至进入了世界的视野。曾经的珠海房地产，因为相对低价格，形成投资的洼地，在品质提升，购买力增强及需求量增大的双重作用下，珠海慢慢开始了居住需求向投资性需求的转变，以及本地需求为主向外地需求为主的转变。如果不是去年的调控，估计这种转型会更深入。今天，受到调控影响了，当投资性及外来性需求突然减小时，珠海开发商突然有点不适应。

如果我们把房地产当事业而不是生意来做，可能我们的反思更深刻和有效、应变更及时和灵活。房地产是商品，房地产更是一种特殊的商品，其具有很强的社会性，因此需要稳定，当波动影响到社会时，政府就会干预，这不是社会主义或者资本主义的问题；房地产还是一种文化，在中国就是儒家文化，房子就是家；不象欧洲或美洲，房子仅仅是房子。中国人，没有自己的产权房子，就算租的也不会甘心承认是家，这是儒家文化与信仰天主或基督等信仰的族群的不同之处。因此在中国，西方经济学的观点是不能完全解释中国房地产的，只有充分考虑国情、社会、文化等因素的影响，方能解释为什么一个收入不高的国家，却能承受如此“高昂”的房价。全国如此，珠海更如此。

珠海虽然有山清和水秀，珠海虽然号称宜居之城，但如果不未雨绸缪，以后的路，珠海会更加难行。因为调整总会结束，因为中国总要城市化，如果那天回来，房价涨起来了，供应增加了，本地需求减缓了，而外来的需求又因城市的品牌定位不足、宣传不够、经济发展缓慢等原因的不能快速增长。则单靠珠海本地的力量，是难以消化如此多的供应的。未来珠海房子卖给谁？怎样卖？笔者认为就不是开发商个体能解决的了。

所以，珠海需要整体的城市运营，准确定位珠海，挖掘珠海在珠三角的优势，在全国的优势，甚至在世界的优势，这一切，以政府牵头，当然少不了企业的协助。只有不断的提升珠海的城市居住品质和荣誉感，才能最大限度的提升珠海的城市魅力，增强房地产吸引力，扩大市外需求，释放供应。在外扩的过程中，不可避免的会抬升房价，从而增加市内的生活成本和企业经营成本，打击城市发展的积极性，从而使城市发展失去活力。因此，政府还有必要牵头，通过政策的手段，弥补因为发展城市而造成对市内经济及社会的伤害，如通过经济房、廉租房等措施，解决对市内经济具有重大贡献和企业和个人的困难，以及保障中低收入阶层，以营造和谐的社会。

综合来讲，珠海未来房地产的发展重点还是在外销市场（这个外销广义上应该包括市外人购买，也包括通过吸引人们加入珠海后购买），珠海需要做的就是城市品牌塑造及宣传，以及做好市内保障工作，这点类似新加坡。所以未来珠海房地产会存在几大市场，以经济适用房和廉租房为组成部分的保障市场，以高价高质为主流的外销市场，以中价中质为中间层的市内市场。根据珠海的工业政策、人口政策，外销市场才是决定珠海未来房地产的走向，只有城市品牌成功了，才能拯救珠海房地产的未来，珠海房地产才能持续、稳健的走下去。

左岸地产营销

左岸专业营销策划，增值服务上升新高度

盈彩美居五月咨询火爆 预计6月公开发售

《成为士兵或者成为将军》——李炳亮精彩演讲“心态决定成功”

连载：珠海城市运营与房地产发展（八）（完）

连载：珠海城市运营与房地产发展（七）

连载：珠海城市运营与房地产发展（六）

连载：珠海城市运营与房地产发展（五）

连载：珠海城市运营与房地产发展（四）

连载：珠海城市运营与房地产发展（三）

盈彩美居五月咨询火爆预计6月公开发售