□左岸地产 廖海珍
中山市坦洲镇位于珠海的西侧，与珠海东部城区仅一关之隔。特殊的地理位置造就了坦洲房地产与珠海一脉相承的发展轨迹。1992年汇翠山庄、金山城落户坦洲，掀起了第一次珠海人西迁置业的热潮；2004年珠海房价开始上涨，中山实力开发商纷纷进驻坦洲，中澳新城、锦绣阳光花园等新一批大规模楼盘动工建设，掀起第二次珠海人坦洲置业的热潮。2008年，当广珠轻轨顺利建设，珠海迎来新一轮发展机遇之时，坦洲是否能再次借助珠海的东风，迎来新一轮的坦洲居住发展高潮？在本文中，我们将把坦洲放在“大珠海”的发展版图上，对坦洲的发展机遇和面临的问题进行新一轮的分析与探讨。
“大珠海”半小时生活圈初现
2008年初的全国房地产还在低迷的局面中徘徊，国家宏观调控政策、从紧的金融货币政策，让全国的房地产市场也开始变得冷静下来，房产泡沫逐步消融，房地产价格开始向真实价值回归。
在珠三角西部的沿海城市珠海，城市的房价虽然没有上升，也并没有像人们想象中的那样出现大幅下降。虽然很多意向购房者都在观望与等待，但是我们可以看到，珠海城市建设的脚步并没有停下来。越来越多的城市利好消息正在一步步成为现实：135计划实施初显成效，“一年见美”让珠海的居住环境更具吸引力；人民西路改造等多条城市快速通道的完工让珠海城区内部交通更为畅通；上冲关口道路的改造工程大大改善了珠海与坦洲、三乡的城际交通；南屏路口改造工程为城市西拓铺平了快速发展之路；广珠轻轨建设进展顺利，预计2009年通车，广州与珠海的距离将缩短为47分钟车程。珠海的城市吸引力正在发生日新月异的变化，珠海作为珠三角西部副中心城市的地位正在悄然形成。
一个以珠海为中心，以坦洲、三乡、珠海西区为半径的“大珠海”半小时生活圈已初具规模，构筑一个全新的大珠海地产发展新版图。
“大珠海”新格局下的坦洲地产
从07年珠海热火朝天的城市交通路网建设我们可以看到，珠海的城市交通构架正在一天天发生变化：“一桥双港三铁四高速”的外部城际交通网路正在逐步成为现实，西部沿海高速、江珠高速等外部高速公路交通相继完工通车，广珠轻轨建设顺利进行，广珠铁路复工，港口优势日益突显；与此同时，“八纵六横”的珠海城市内部快速干道的规划与建设，也将全面打通珠海内部交通的脉络，顺畅接驳来自珠三角城市的各种信息与物流，也进一步加大珠海对周边城市的发展辐射力和影响力。
位于珠海上冲关外的中山市坦洲镇，虽然行政管辖上属于中山市，但与珠海东部城区仅一关之隔的特殊地理位置，使坦洲成为“大珠海”发展版图中的有机组成部分。经过珠海的城际交通网路大部分经过坦洲，或与坦洲有着非常近的距离。如西部沿海高速公路、太澳高速经过坦洲，珠海明珠站与坦洲距离都很近。近年来珠海与珠三角城市交通的建设与改善，在改变珠海区位的同时，也提升着坦洲的区位优势。
新机遇之一 ：珠海交通改变坦洲区位
有人说：“坦洲与西区PK，优势在于距离；坦洲与三乡PK，优势在于交通。”坦洲与珠海之间的公共交通，无论是班次频率上，还是交通收费上，都占有极大的优势。珠海的42路车从拱北经前山、上冲过关至汇翠山庄，带旺了坦洲最早的逾八十万平方米汇翠山庄、金山城居住小区；珠海至坦洲的城际豪华大巴，从拱北关口经前山、上冲过关，经南坦路、汇昌酒店至坦洲中心市场和壹加壹，平均每五分钟一班车的便捷交通，在带旺中澳新城、富丽达花园、金筑美居、世纪新星商业中心等一批新建商品房的同时，也带旺了沿路周边的商业发展。
从珠海与坦洲的区位地图可以看到，坦洲的地形斜嵌珠海西南侧，与珠海前山、南湾、斗门相接。坦洲有着四通八达的城际交通路网，但与珠海的主要公路交通却长期仅限于上冲关口的明珠路。一直以来，坦洲与珠海的车行公路交通只有一个上冲关口，往广州、中山、佛山等地的货运大多走上冲关口，而部分长途客运汽车、珠海至坦洲的豪华大巴、珠海至中山的客运大巴都从上冲关口进出珠海，关口交通的滞塞已成为阻碍珠海与坦洲之间融通发展的重要问题。如果上冲关口交通问题得到大力解决，坦洲在“大珠海”半小时生活圈将显示出重要的交通枢纽地位，在连接珠海东部城区、西部城区，以及三乡镇区的交流融通上，将起到更重要的作用。
07年珠海道路改造工程，上冲关口完成部分道路改造工程，在一定程度上缓解了关口交通滞塞问题。08年4月30日，坦洲至珠海南屏的新路通车，所有南屏工业园区的货车可以改道走新路，将大大减轻上冲关口的交通压力。预计在未来几年内，还将有坦洲至珠海的新路建设贯通。每一条坦洲至珠海的公路交通的连通，都意味着坦洲与大珠海的进一步融合。
如果坦洲与珠海南屏、斗门等西区交通得到逐步改善，坦洲平价优质的楼盘供应将会吸引到更多珠海中西部地区的中等收入人士的关注与购买。珠海南屏、斗门等西区工业快速发展，将在带动本地高端房地产快速发展的同时，对坦洲房地产发展起到更大的带动作用。坦洲楼盘成为珠海西部高端地产的有益补充部分，为不同层次的购房群体提供更多的置业选择。
新机遇之二：城镇化发展改变坦洲地产吸引力
2004年以前的坦洲，对于珠海人来说，还只是一个城镇化水平较低的小镇。从2004年开始，中澳新城落户坦洲，锦绣阳光花园开始建设，坦洲的楼市开始进入风生水起的快速发展航道。2004-2008年，相继进入坦洲的大小房地产开发企业达到17家之多。2006年坦洲规划报建面积为187万平方米，施工报建面积为89.06万平方米，17间规模房地产公司完成投资额8.439亿元，销售面积532665平方米。坦洲房地产开发以惊人的发展变化向珠海人展示了它的美丽蜕变。
经过5年的建设发展，坦洲已从一个珠海城市边缘的小村镇，蜕变成为“大珠海”半小时生活圈中的有机组成部分，城镇化水平飞速提升。以南北向的南坦路、东西向的坦神北路为发展框架，坦洲逐渐形成了以南坦路高尚居住片区、新行政中心生活片区、怡乐园旅游度假生活片区为主的房地产发展结构。
由于房地产规模化开发对城镇化建设有着重要影响，从两年前开始，中山市就不再允许低于40亩的土地报建开发。这一规定的出台后，五万平米以下的小规模楼盘逐步退出坦洲楼市，规模化开发、高品质供应将成为市场发展的主流。这一政策快速提升了坦洲城镇化建设的进程，也提升了坦洲地产在珠海的竞争力水平。
放眼08年初的坦洲楼市，在售楼盘基本都是十万平米以上的中大规模楼盘。富有欧洲风情的高品质建筑、现代时尚的楼盘立面、繁花绿荫、生态自然的园林建设、以智能化管理与人性化服务相结合的优质物业管理服务，成为坦洲优质人居环境的缩影。
在坦洲城镇化水平迅速提升的同时，珠海的房价也开始了一波又一波的上涨行情。面对日益高涨的珠海房价，越来越多本来在珠海有房的意向换房家庭，开始把目光投向离珠海不远的坦洲。到坦洲买房的珠海人构成出现多元化发展的趋势，到坦洲购房的珠海人素质也逐步提升。越来越多的珠海白领、企业中高层管理人员、私营企业老板成为坦洲购房的主力军，对住房的需求也发生了巨大的变化。
2007年坦洲政府投入逾千万元进行城镇绿化及道路设施改造工程，进一步提升坦洲城镇人居环境建设。坦洲城镇化水平的提升，大大提升了坦洲房地产的吸引力，使越来越多的珠海人认同坦洲的居住环境。
但是，房地产迅猛发展过程中，也突现出教育配套的发展脱节问题。坦洲原有的公立小学和中学配套和学位配置远远跟不上新城居住人口的教育需求。珠海人对后代教育的重视和投入，远比坦洲本地人高得多。很多坦洲置业者是珠海的换房家庭，到了孩子要上学的年龄，为了方便孩子就学，还是得搬回珠海市区里居住，形成居住人口的回流现象。
从目前来看，“教育配套跟不上”已成为坦洲城镇进一步吸引珠海人的“发展瓶颈”。因此，要使居住坦洲成为珠海人的长期选择，坦洲的教育体系需要跨越式的发展。现在，坦洲新建花园社区居住人口已达数万人。坦洲政府可以采用与开发商联手的方式，通过引进或创建高素质学校教育，加快城镇教育产业的建设步伐。一旦这个瓶颈得到突破，坦洲房地产将拥有更大附加值和吸引力。
新机遇之三：构筑“大珠海”生活圈中的梯级供应
由于珠海的初中小学实行“按户口所在地划分就学区域”的教学区域划分政策，不少在珠海工作的外地人都为孩子的教育而买房入户。近年珠海开始实行12年义务教育和一系列便民利民政策，让珠海户口的含金量进一步加大，买房入户做珠海人，成为在珠海买房的一项高附加值。因此，当4月20日珠海取消购房入户政策，珠海的房地产供应将出现新的变化。吸引高素质人材落户成为珠海政府的政策方向，为高素质人材提供高品质房成为珠海楼市未来的发展方向。
与此同时，坦洲以更开放的姿态，以优质平价的楼盘供应，吸引大量在珠海工作的外来人口，与珠海高端地产形成梯级供应体系。
新机遇之四：打造广珠轻轨辐射圈的“宜居卫星城”
与尚未动工的港珠澳大桥工程项目相比，正在建设之中的广珠轻轨，对珠海的影响更为明显。在所有在建和已建成的城际交通工程建设当中，广珠轻轨应该说是最受人关注的一项，它的建成将是珠海跻身珠三角副中心城市的重要一跃。
由铁道部及省铁路集团有限公司筹建的广珠轻轨，总投资约30亿元，2005年12月正式开工，预计2009年完工。广珠轻轨全程共设21个站点，主线从位于广州市番禺区的新广州火车站引出，经佛山顺德区、中山至珠海的拱北。其中中山市境内有7个站点，分别是主线的南头、小榄、东升、石岐、中山、翠亨和支线的古镇站；进入珠海后设金鼎站、金塘站、明珠站、前山站、珠海站等5个站点。
广珠轻轨进入珠海东部城区，经明珠路贯穿前山到达拱北。目前，珠海前山是珠海交通人流、物流最为繁忙的区域，且新香洲与前山之间的城市中心大片商住用地都已在开发建设，前山城区部分的土地开发已近饱和。未来几年后，将无法再有新的商住用地提供开发。面对轻轨所带来的更大人流、物流与信息流，轻轨的辐射圈将往哪里发展？与前山紧密相连的坦洲，将成为轻轨辐射发展的发展新洼地。
坦洲东部与前山紧密相连，有大片的待开发用地。坦洲在城市规划中，也将东部镇区规划为未来的高尚居住区，计划与珠海前山居住区相连。从坦洲未来两年的待开发土地位置情况看，新地块的开发主要集中在坦洲东部和关口一带，并以上百亩甚至数百亩的大规模项目为主。虽然目前受整体市场低迷局面的影响，手头上有新批地块的开发商都在观望市场形势变化，谨慎选择开发推售时机，但这并不影响坦洲东部镇区与珠海的长期发展融合。
除坦洲镇区东部之外，位于珠海与三乡之间、珠海105国道旁的大片坦洲土地也是未来轻轨辐射圈的一个潜力发展地段。珠海17路、31路公交经过105国道直达珠海老香洲、新香洲、前山和拱北，与广珠轻轨明珠站的交通非常便捷。虽然目前该区域生活配套比较少，只有一个现代花园楼盘在建在售，居住氛围还没有形成，各媒体对该区域的报道也非常少，但不少精明的珠海人看准了坦洲与珠海发展的大趋势。在该楼盘的成交客户中，来自珠海香洲等区域的自住型客户就占到很大比例。
坦洲南坦路与坦洲路口一带广阔的待开发土地资源为坦洲未来的发展预留了巨大的成长想像空间。预计2009年广珠轻轨建设完工投入使用后，前山将成为珠海经济辐射力巨大的轻轨交通商业圈。而对于坦洲来说，它将成为广珠轻轨辐射圈西部的一座“宜居卫星城”。