珠海城市运营与房地产发展
——八大拷问珠海的发展前景
作者：李炳亮 单位：珠海左岸房地产策划有限公司
珠海，昔日一个偏僻的海边小镇；珠海，昔日一个著名的经济特区。珠海，一个经历将近三十年改革开放的沿海城市。珠海，在熟悉与陌生人眼里，有着太多不一样的理解。有赞誉的，也有批评的；有恨其不争和怒其不进的，也有迷恋其环境保护和独特发展思维的。不管怎样，珠海的发展是有目共睹的，珠海的问题也是需要深省的。时值五一佳节，受命约稿一篇，对珠海的城市发展与房地产发展略作阐述，以抛砖引玉，启发珠海。
拷问三：珠海，拿什么来献给房地产？
让人又恨又爱的房地产，曾经在上世纪九十年代中后期跌入冰谷，又于二十一世纪初以疯狂的姿态升至暂时的“颠峰”，房地产成为政府收入的主要来源之一，房地产也成为人民的主要消费支出。房地产成就了不少人，当然，更“伤害”了很多人。今日，珠海与全国一道，在国家的调整下，进入了暂时的“冬天”，不过比起其它城市，却没那么冷。2003年前，珠海房地产发展相对稳定，从2004年到2006年，开始进入价格爆涨和供求膨胀阶段，大有一种后生可畏的精神和初生牛犊的冲劲。如果不是2007年9月底的调控，估计至今依然牛气冲天。房价的上升导致了投资效益的提升，为此也为看好珠海远景，大量上市公司、大型国有企业及私营巨头的纷纷加盟，珠海开始被外界看好，珠海开始打开全国的大门，甚至进入了世界的视野。曾经的珠海房地产，因为相对低价格，形成投资的洼地，在品质提升，购买力增强及需求量增大的双重作用下，珠海慢慢开始了居住需求向投资性需求的转变，以及本地需求为主向外地需求为主的转变。如果不是去年的调控，估计这种转型会更深入。今天，受到调控影响了，当投资性及外来性需求突然减小时，珠海开发商突然有点不适应。
如果我们把房地产当事业而不是生意来做，可能我们的反思更深刻和有效、应变更及时和灵活。房地产是商品，房地产更是一种特殊的商品，其具有很强的社会性，因此需要稳定，当波动影响到社会时，政府就会干预，这不是社会主义或者资本主义的问题；房地产还是一种文化，在中国就是儒家文化，房子就是家；不象欧洲或美洲，房子仅仅是房子。中国人，没有自己的产权房子，就算租的也不会甘心承认是家，这是儒家文化与信仰天主或基督等信仰的族群的不同之处。因此在中国，西方经济学的观点是不能完全解释中国房地产的，只有充分考虑国情、社会、文化等因素的影响，方能解释为什么一个收入不高的国家，却能承受如此“高昂”的房价。全国如此，珠海更如此。
珠海虽然有山清和水秀，珠海虽然号称宜居之城，但如果不未雨绸缪，以后的路，珠海会更加难行。因为调整总会结束，因为中国总要城市化，如果那天回来，房价涨起来了，供应增加了，本地需求减缓了，而外来的需求又因城市的品牌定位不足、宣传不够、经济发展缓慢等原因的不能快速增长。则单靠珠海本地的力量，是难以消化如此多的供应的。未来珠海房子卖给谁？怎样卖？笔者认为就不是开发商个体能解决的了。
所以，珠海需要整体的城市运营，准确定位珠海，挖掘珠海在珠三角的优势，在全国的优势，甚至在世界的优势，这一切，以政府牵头，当然少不了企业的协助。只有不断的提升珠海的城市居住品质和荣誉感，才能最大限度的提升珠海的城市魅力，增强房地产吸引力，扩大市外需求，释放供应。在外扩的过程中，不可避免的会抬升房价，从而增加市内的生活成本和企业经营成本，打击城市发展的积极性，从而使城市发展失去活力。因此，政府还有必要牵头，通过政策的手段，弥补因为发展城市而造成对市内经济及社会的伤害，如通过经济房、廉租房等措施，解决对市内经济具有重大贡献和企业和个人的困难，以及保障中低收入阶层，以营造和谐的社会。
综合来讲，珠海未来房地产的发展重点还是在外销市场（这个外销广义上应该包括市外人购买，也包括通过吸引人们加入珠海后购买），珠海需要做的就是城市品牌塑造及宣传，以及做好市内保障工作，这点类似新加坡。所以未来珠海房地产会存在几大市场，以经济适用房和廉租房为组成部分的保障市场，以高价高质为主流的外销市场，以中价中质为中间层的市内市场。根据珠海的工业政策、人口政策，外销市场才是决定珠海未来房地产的走向，只有城市品牌成功了，才能拯救珠海房地产的未来，珠海房地产才能持续、稳健的走下去。