珠海城市运营与房地产发展
——八大拷问珠海的发展前景
作者：李炳亮 单位：珠海左岸房地产策划有限公司
珠海，昔日一个偏僻的海边小镇；珠海，昔日一个著名的经济特区。珠海，一个经历将近三十年改革开放的沿海城市。珠海，在熟悉与陌生人眼里，有着太多不一样的理解。有赞誉的，也有批评的；有恨其不争和怒其不进的，也有迷恋其环境保护和独特发展思维的。不管怎样，珠海的发展是有目共睹的，珠海的问题也是需要深省的。时值五一佳节，受命约稿一篇，对珠海的城市发展与房地产发展略作阐述，以抛砖引玉，启发珠海。
拷问四：珠三角迎来二次发展，珠海又迎来什么？
曾经是全国的经济榜样，但进入90年代后，上海开始了对广东的超越，从企业品牌及规模、科研实力、人力资源、发展潜力、国际影响力等因素看，广东不具备上海为代表的长三角那样的可持续性，广东已丧失了爆发力，而耐力更不是广东的长项。随着中西部发展导致的民工回流、长三角发展所导致的民工转向、新劳动法对劳工密集型企业的影响、人民币升值等，使具有明显劳动力密集特征和以出口为主的广东企业遭受成本飞速上涨，不堪重负而减弱竞争力，甚至倒闭。广东，正面临前所未有的经济发展压力、企业转型压力。如果人民币继续升值，如果巴西、印度、俄罗斯等新兴市场对中国的进口增长速度不能抵制美国等国家的减弱速度，以出口为主广东经济必将遭受重创。从目前看，人民币升值是必然的，据摩根大通亚太区董事总经理恭方雄先生预测，今年底人民币与美元的汇率大概在6.3比1左右。当然，人民币升值是中央的考虑，可能基于经济转型的硬手段、可能是抵制CPI的压力、可能是压制出口减少顺差以减轻外汇储备增多带来的伤害，当然也有可能是经济全球化的需要。不管怎样，广东企业开始在变化，这种变化一定是减轻对劳动密集型的依赖，并将其转移；一定是大力发展高科技企业，婉拒劳动密集型企业。珠海已错过发展劳动密集型企业的良机，珠海就象一辆小车，轻装跑了很久。而深圳、广州等，已跑成一列燃气机头的大火车。现在，他们准备换成高速电气化的大火车了。珠海是承接深圳、东莞、广州抛弃的燃气机头的大火车？还是直接换成高速电气化的小火车呢？哪怕这列火车只有两节车厢。这将影响珠海未来经济的发展的质量、速度，甚至直接决定珠海的城市未来。
珠海的工业二次发展，将决定这个城市未来主流企业的构成，一定要慎重，更要通盘思考，研究企业对城市、对人口、对交通、文化、房地产的影响，他们之间是否具有长远的汇聚及互补作用，是否有一加一大于二的效应，以制定一定的发展标准，用法制而不是人制来招商引资，为珠海谋一条长远、务实及可持续的发展之路。