珠海城市运营与房地产发展
——八大拷问珠海的发展前景
作者：李炳亮 单位：珠海左岸房地产策划有限公司
珠海，昔日一个偏僻的海边小镇；珠海，昔日一个著名的经济特区。珠海，一个经历将近三十年改革开放的沿海城市。珠海，在熟悉与陌生人眼里，有着太多不一样的理解。有赞誉的，也有批评的；有恨其不争和怒其不进的，也有迷恋其环境保护和独特发展思维的。不管怎样，珠海的发展是有目共睹的，珠海的问题也是需要深省的。时值五一佳节，受命约稿一篇，对珠海的城市发展与房地产发展略作阐述，以抛砖引玉，启发珠海。
拷问七：交通，能否疏通珠海的血脉？
一直以来，珠海无论是政府，还是民间，均对交通大事津津乐道，从京珠高速、江珠高速、沿海高速、太澳高速等等，谈到广珠城际轻轨、广珠铁路，再到港珠澳大桥、金海大桥，再到珠海大道改造、三灶机场被香港机场接管等等，似乎这些交通一旦打通，珠海将自动变身似的，其实不尽然。俗话说：要致富，先修路。没错，是有道理，但那毕竟是小富。大富除了路通，还要心通，即思想要跟上，就是说要做好迎接路通的准备工作。
目前来讲，沿海高速通了，但只是让珠海到茂名、湛江、阳江的路途短了快了便利了，但是并没有出现人流与物流跟着动起来；江珠高速通了，和沿海高速一样，平时在路上就看不到太多的车辆；京珠高速也通了，虽然比上述两条高速好一点，但离设想还差很远。为什么会这样？因为你没有让人流物流信息流进来的理由，或者说理由不充分及吸引力不够。所以说，交通只是珠海经济发展的必要条件而不是充分条件。有了交通，只说明有了血管，只有提供流通的血液，才有生命力。从这个层面讲，珠海除继续推进交通的改善外，更需要做的是缜密、慎重及全面的思考如何承接交通改善来带的问题，比如如何吸引人及物流进来和人与物流出去的问题，如何让人流、物流、信息流不是把珠海当作一个通道而是一个停留调整的枢纽，这样才能给珠海产生效应。就像做百货一样，如何设计通道，让最大限度的人流每次均能逛完所有陈列的物品，这样才能增加产品的曝光率，促进产品的销售。可能这样的比喻不是很恰当，但原理差不多。
未来珠海有几个重要的交通要素，一个是港珠澳大桥、一个是广珠城际轻轨，另一个是广珠铁路，再一个是珠海港和珠海机场，这几个交通要素是珠海成为交通枢纽的必要条件，是珠海成为珠三角西岸中心城市的必要条件，也是珠海无论是工业发展还是城市品牌发展的必要条件，将直接影响着珠海的城市定位。因此，思考珠海如何承接交通带来的经济问题，一定要从全局入手，这是系统工程，不能头痛医头、脚痛医脚。否则珠海就算有了血管，也没有新鲜的血液，该流动时流不起来，该停下时停不了，最后是不通则痛，通了也痛。