珠海城市运营与房地产发展
——八大拷问珠海的发展前景
作者：李炳亮 单位：珠海左岸房地产策划有限公司
珠海，昔日一个偏僻的海边小镇；珠海，昔日一个著名的经济特区。珠海，一个经历将近三十年改革开放的沿海城市。珠海，在熟悉与陌生人眼里，有着太多不一样的理解。有赞誉的，也有批评的；有恨其不争和怒其不进的，也有迷恋其环境保护和独特发展思维的。不管怎样，珠海的发展是有目共睹的，珠海的问题也是需要深省的。时值五一佳节，受命约稿一篇，对珠海的城市发展与房地产发展略作阐述，以抛砖引玉，启发珠海。
拷问八：旅游市场，是珍珠还是玻璃珠？
珠海一直自诩环境优美、旅游胜地。但从珠海的旅游收入看，与深圳的差距太大了。假设没有澳门赌业的影响、没有澳门过境人流的影响，相信珠海的旅游业将会大打折扣。那是不是说珠海没有一个像样的旅游场所呢？其实不是。珠海有4A级的圆明新园景区、珠海有全国闻名的海泉湾和御温泉两个温泉旅游基地，珠海还有金湾高尔夫、翠湖高尔夫、东方高尔夫、万盛乡村俱乐部等众多高档休闲基地，珠海还有珠海渔女、神秘百岛、飞沙滩、珍珠乐园等自然及人文景区，更有像陈芳故居、摩崖石刻那样的著名文化古迹。这些景点，单个来说，都有自己的特色，如果用比喻，就是珍珠，而不是玻璃珠。不过遗憾的是，珠海空有很多珍珠，却没有项链，因为没把珍珠串起来，珍珠再好，也是一盘散珠，价值当然有限。珠海旅游业就是这样，一直以来，各自作战，散，当然事倍功半。
珠海对于旅游、会展业，有着独特的资源。独特的温泉文化、青山碧水、神秘的海岛风情、良好的气候和空气、毗邻港澳的独特区位，这是其它城市所缺乏的。将旅游业作为珠海的重点发展方向之一，是绝对正确的。关键是珠海还必须找到那条绳，只要把散落的珍珠串成项链，珠海的旅游业方可得到蓬勃的发展。
这个问题往深处去想，其实也是城市定位的问题。之前，珠海曾雄心勃勃的定位于全国甚至世界性的国际都市，但因经济拖了后腿，由于交通拖了后腿，至今都没有实现这个宿愿。如果现在继续走这条路，压力会更大。据观察，珠三角区域存在几大变化：一是其它主要城市由于经济过度发展，污染问题日益严重，已不适合休闲；二是随着人们收入的增多，对旅游特别是短期短途的旅游需求日益增强；三是珠三角随着工业经济的大规模转型，随着高科技企业的增多直接产生大量中高收入人群，从而带来了数量庞大的自驾车游群体。研究这三个变化，加上国家对假期的调控，使长假缩减，短假增多。我们会发现珠海的旅游市场其实不需要舍近求远，一个庞大的黄金市场就在身边。如果根据这些分析，将珠海打造成珠三角的短途短期休闲基地、商务休闲基地，这可能比漫天定位宣传更有针对性和更有独特性。营销讲究的是“人无我有，人有我优，人优我特”，如果做不到这点，核心竞争力就无法形成，一切就流于形式。
所以说，珠海旅游市场大有可为，珠海有很多珍珠，但珠海需要找到一条绳，然后政府就是那个工匠，用这条绳串起散落的珍珠，于是珠海就有了一条惊羡天下的珍珠项链。而定位，就是那条绳。