珠海城市运营与房地产发展
——八大拷问珠海的发展前景
作者：李炳亮 单位：珠海左岸房地产策划有限公司
珠海，昔日一个偏僻的海边小镇；珠海，昔日一个著名的经济特区。珠海，一个经历将近三十年改革开放的沿海城市。珠海，在熟悉与陌生人眼里，有着太多不一样的理解。有赞誉的，也有批评的；有恨其不争和怒其不进的，也有迷恋其环境保护和独特发展思维的。不管怎样，珠海的发展是有目共睹的，珠海的问题也是需要深省的。时值五一佳节，受命约稿一篇，对珠海的城市发展与房地产发展略作阐述，以抛砖引玉，启发珠海。
拷问一：经济发展的发动机在哪里？
空调最主要的零件是压缩机，汽车最主要的零件是发动机，他们足以影响空调和汽车的性能。那么，珠海经济的发动机在是什么呢？是工业？是旅游？影视文化？交通？科研？或者会展？当然也可能是房地产？近三十年的发展，我们坚持过，也迷茫过，我们在不停的探索和改变，尽管努力了，但珠海依然远离我们的期望。不说广州、深圳，即便是中山、东莞，我们的经济，都显得不足和落后。
可喜的是，从2005年至2007年，珠海工业总产值从1600亿发展到了2500亿，每年以500亿的幅度高速增长，工业发展开始走上了快车道。刚刚改革开放时，珠海是一个充满生机和活力的城市，珠海的工业也曾经辉煌过，但是由于对工业业态决策的结果，导致珠海错过了历史上珠三角劳动密集型企业发展的黄金时期；如今，珠海又重新走上了大工业的道路，是以一种怎样的眼界发展呢？是承接其它城市转移的劳动密集型企业？还是用数倍于别人的代价和努力来跨过老旧的工业模式，直接参与新兴工业的竞争？结果怎样，一定会影响珠海下一步的城市排名和长远发展。
2008年4月9日开始，珠海市对入户实施暂停，具体怎样调整尚且未知。不过结合政府近几年的工业思路，还是可看出端倪。即重点发展新型工业，在西区引导产业聚居，使之产生倍增效应。当然，新型工业与旧工业的区别之一就是对劳动力的区别，前者是需要大量的人才，而后者则需要更大量的人手。从这点讲，未来政府对人才入户的条件有可能适度放宽，而对占主导地位的购房入户会采取严格控制的措施。虽然暂时对房地产带来不利影响，但从珠海整体发展的高度而不是仅从房地产看，对珠海长远是非常有利的。毕竟房地产带来经济增长和推动城市发展是短期的、是不具备可持续的，而工业才是珠海的真正发动机。
从经济学角度看，投资、消费和出口是经济的三驾马车，在目前CPI持续增长下，投资压力很大，至少在未来一年左右，以金融和政策手段控制投资不不会改变的。而珠海总人口本来就不是很多，靠本地提高消费，很难短期改善。如果外来消费也得不到快速增长（外销房是一个解决短期消费的好办法，但是由于入户的调整，至少会造成一定的影响，但长远看，对调整珠海人才结构，引导珠海走人均经济是非常有利的，因此笔者还是持支持态度），珠海的发展目前就剩下出口了。对于出口，可以有两方面来理解珠海，一方面是作为珠三角的出口中转和服务枢纽，这就要珠海建设相关的服务及配套设施，才能与深圳、广州，甚至香港等展开竞争，这点不仅决定珠海“港口立市”的工业策略是否能成功，也将决定珠海大交通改善后是否带来效应（这点后有详述）；第二是本地工业产品及服务的出口。随着国际热点区域需求萎缩、人民币升值，中国大陆劳动力密集型产品竞争力急剧下降，这点已得到东莞、深圳、佛山等地的确认。未来有竞争力的应该是高新科技产品，因此新型工业才是珠海应该坚持的道路，这点几年前珠海市委市政府已做了大量的工作，希望坚持和强化下去。