地产观察

兰亭春晓80％已推销售率，为何被编成30％

左岸地产 — Fri, 19 Sep 2008 06:31:00 GMT

□海秋雨子

昨日上午与一业内Q友聊天时，Q友问及了位于金湾区红旗镇金湾一小旁的“兰亭春晓”的销售情况。

我告诉他，买的还很不错。

Q友说，听业内认识说卖的并不是很好，仅售了已推出部分的30％。

我继续告诉他，这是业内人士在瞎编。不料，在珠海几家专业的房地产网站上，点开XX地产顾问公司8月份市场月报后，上面的统计数据确实是30％，这与刚才Q友说的不谋而合。

这让我想到，可能更多的业内人士偶尔聊起金湾红旗房地产市场时，也会说起兰亭春晓，说起兰亭春晓“仅售了已推出部分的30％“。

这让我想到，非业内人士向业内人士问及金湾红旗有什么好盘推荐或兰亭春晓这个项目如何时，业内人士可能会告诉非业内人士“兰亭春晓卖的并不时很好”、“仅售了已推出部分的30％”。

这让我想到，更多的置业者，尤其是想置业金湾中央区、安家兰亭春晓的朋友来说，看到这个市场月报后，错误的信息导致他们错误的判断。

所以，做为兰亭春晓项目营销策划及顾问的左岸地产营销来说，有必要向XX地产顾问公司提供的兰亭春晓数据做一个纠正，希望一些房地产市场月报的编撰人员能如实的记录市场，面对市场时多一点客观少一点主观；有必要通过网络媒体向关心和关注兰亭春晓项目的朋友做一个汇报，希望大家都能安居乐业，买到适合自己的房子。

兰亭春晓共有住宅122套，8月9日正式开盘的住宅单位为62套，分别是约90平米的电梯房45套，约131平米的顶层复式5套，约173－214平米的联排叠加别墅12套。也许是因为8月8日大家看奥运会开幕式睡的比较晚的原因，开盘当天很多VIP客户均未到达开盘现场，使得开盘当天成交仅约20套。

但是，接下来的时间里兰亭春晓的销售比较顺畅，到目前为止售出已推部分的80％以上，其中剩下最主要的是联排叠加别墅，这与别墅尚未进行推广、很多客户并不知晓有有别墅产品有关。

客观地说，在房地产市场低弥的大背景下，兰亭春晓能有如此销售业绩，确实是取得了不小的突破，突破之处特拿出来与同行共勉：从客户的反应来看，80％一梯两户，80％南北通透，户户内置花园，90平米可以用到舒适的三房到四房空间，户户超宽视野，等等这些客户最关心的地方，尽可能做到“人无我有、人有我优”，这就是兰亭春晓最大的突破之处。从营销策划的角度来看，只有准确的产品定位，和精准的客群定位，才能做到有的放矢，弹无虚发，才能用最少的营销费用达到最佳的销售效果。

最后，需要说明的是，兰亭春晓项目虽然卖的很不错，目前可以销售的除了联排叠加别墅外，还有底层商铺，还有全一梯两户、全座北朝南、全内置花园、全无敌视野的1栋60套房可以接受意向客户登记。

对于有一定经济实力的朋友来说，对于看好湖心路口一带发展的朋友来说，对于工作经常往返西区的朋友来说，在兰亭春晓买一套别墅应该是不错的选择，因为这里的别墅价格甚至比香洲区的电梯房还要低，不信你可以打电话去售楼部问问：0756－7259888

［本文仅代表个人观点］

兰亭春晓精准定位低调开盘有的放矢

左岸地产 — Fri, 19 Sep 2008 06:29:00 GMT

来源：优家网

8月9日，在奥运会开幕后的第一天，当全中国人都沉浸在奥运所带来的喜庆和兴奋的时候，由珠海市鹏湖房地产开发有限公司投资开发、公评地产代理营销、左岸地产营销负责营销顾问的兰亭春晓项目第一期低调开盘。

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（上图为：本项目工程现状）

第一期首先推出的是2、3两栋，共62套单位：其中约90平米的小高层电梯房45套，约130平米的顶层复式5套，约173、214平米的联排叠加别墅12套。开盘小高层起价3300元，显得非常务实。
截止到开盘当天下午6：00许，兰亭春晓共销售出近30套，约占开盘推售量的40%，。该项目开发商表示，在这个全民关注奥运的特殊时期，对这个结果基本算是满意。带着这个结果往前看，或许对兰亭春晓能有更深的认识：

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（上图为：客户在等候区等候抽签选房）

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（上图为：前100名客户排队领取礼品）

一、中式青年文化院落，定位精准

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（上图为：ＶＩＰ客户进入售楼部内选房）

    兰亭春晓项目位于珠海市西拓的咽喉要塞——金湾区新行政中心——金湾区红旗镇珠海大道与湖心路交接东，金湾区第一小学旁，家门口的优质教育备受客户青睐。这个定位为“中式青年文化院落”的项目，以中式建筑和中式园林的形式积极倡导中式生活方式；在前期定位时，就将主要目标客群锁定在附近工业区中高级管理者。可能是有了前期精准的产品及客群定位，才让兰亭春晓成竹在胸，销售的如此从容。

    二、注重前期规划，坚持市场差异化路线：
    尽量避免与区域市场内产品的同质化，通过差异化产品来提升项目的市场竞争力，这是兰亭春晓奉行的策略路线，主要通过产品的规划来体现。

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（上图为：兰亭春晓整体模型）

     室内花房、入户花园、落地飘窗、大阳台的应用，确保户户超高实用率；马头墙、斜坡顶、门庭、窗棂等中式元素的渗透，让所有的细节臻于完美实用，臻于中式典范。
    1、约90平米三到四房空间，超高实用率：
    近80%南北通透、近80%一梯两户，且户户带内置花房（可做书房、花房或卧房），部分带有入户花园设计。不到90平米的建筑面积，却可用三到四房空间，超高实用率，超高性价比，在兰亭春晓得到了有力的见证。
    2、约130平米顶层复式，露台超多超大：
科学利用斜坡顶，实现露台多、露台大的浪漫生活方式，居11楼之上，视野一片开阔，约130平方的建筑面积，用到5房空间，尊贵之中优雅尽显。
    3、约173、214平米联排叠加别墅，独门独户超尊贵：
    约173、214平米的独门独户，超大私家车库，独立而谐调地融入整个园林之中，不像房子，倒像风景，大大提升了整个小区的品位与档次，底蕴与内涵。
    通过兰亭春晓项目，我们可以得出这样一个结论——小盘有小盘的操作手法：不与区域市场硬拼硬碰，坚持走差异化路线，通过差异化路线做到人无我有、人有我优，从而提升整个项目市场竞争力。不难看出，兰亭春晓项目在这几点上做到了游刃有余……

附：兰亭春晓项目信息

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【地址】珠海市金湾区珠海大道与南翔路交接东（金湾一小旁） / 【春晓热线】0756-7259888 【发展商】鹏湖房产/【全程代理】公评地产/【营销策划】左岸地产营销

由“新青生活城”想到斗门新城建设之道

左岸地产 — Fri, 19 Sep 2008 06:18:00 GMT

□ 海秋雨子

“新青生活城”来自斗门区乾务镇楼盘山水恒源的定位语，或许在你尚未去到现场时，你心里应该会嘀咕几声：“‘乾务镇’在哪里？‘生活城’又在哪里？”。如果你去到项目现场时，你更会发问：“这就是所谓的‘生活城’……”
　　从目前现状来说，这里的确还称不上“生活城”，但是如果在不久的哪一天，这里成为了一个名副其实的“新一代青年的生活城”，只能说第一个喊出这句话的人，是站在运营整个区域发展的高度来展开行动。暂且抛开“新青生活城”这句广告语，进入笔者思维所触及之处，窥探斗门新城的建设之道：
　　从目前斗门的城市建设现状来看，斗门新城的雏形基本确定：以湖心路为中轴，以黄杨河和白藤湖为景观组团，由里维埃拉、华发水郡、东方威尼斯、电力房产地块和西江月等楼盘组成，建筑面积共达约600万平方米。根据90/70的地块规划限制，按90平米每户、每户3口人的最保守计算，斗门新城需要有约20万人的进驻，否则斗门新城的建设将陷入困境，将对整个西部的发展带来严重的打击。
　　目前，珠海在以甘霖同志为首的带领下，建设生态文明城的序幕已经拉开，走不同于珠三角其他城市发展模式的步伐已经迈出，“双转移”工作正在有条不紊地积极展开，明确了珠海将以 “香洲服务”和“西部制造”并驾齐驱的发展模式。方正科技、格力电器、威尔科技等大型集团企业已经或即将搬迁至斗门工业区，笔者认为这些企业给斗门带来的不仅仅是经济增长点，更重要的是大量的人，他们将解决斗门新城建设中的困境，将挺起斗门房地产市场强劲的刚性需求，从而确保正斗门新城建设的顺利进行。
　　人才是有了，怎么让这些人才在这片土地上安居乐业，是斗门新城建设接下来面临的最大问题，解决好了这个问题，斗门城市化进程将大踏步的迈出，否则将受到严重的制约。要留住他们，不仅要从物质上回报他们，更要解决他们生活中出行难、购物难的实际问题，改变人们脑中工业区就是穷乡僻壤的思想观念。要解决这些问题，笔者提出五点建议，仅供参考：

1、全力以赴建设斗门新城，由政府牵头，与目前已进入该区域的房地产开发商联手合　作，建设一批与居住相配套的公园、广场等休闲设施;
　　2、对卫星城“新青生活城”进行勘测和规划，并积极展开建设;
　　3、完成黄杨河道上的桥梁架设工程，使湖心路与珠峰大道直接连通，增加公交班车，缩短卫星城与新城的距离，同时也是缩短工业区与珠海主城区的距离;
　　4、完成井岸老城区的主要干道和商业的升级;
　　5、发展由工业产业链延伸出来的商业、服务业，使整个城区的产业结构趋向自成体系，使整个城区的人力资源配置更加的合理。

2008年7月29日于珠海

【笔者现工作于珠海左岸房地产策划有限公司，本文仅代表个人观点】

连载：珠海城市运营与房地产发展（八）（完）

左岸地产 — Thu, 22 May 2008 03:27:00 GMT

珠海城市运营与房地产发展

——八大拷问珠海的发展前景

作者：李炳亮 单位：珠海左岸房地产策划有限公司

珠海，昔日一个偏僻的海边小镇；珠海，昔日一个著名的经济特区。珠海，一个经历将近三十年改革开放的沿海城市。珠海，在熟悉与陌生人眼里，有着太多不一样的理解。有赞誉的，也有批评的；有恨其不争和怒其不进的，也有迷恋其环境保护和独特发展思维的。不管怎样，珠海的发展是有目共睹的，珠海的问题也是需要深省的。时值五一佳节，受命约稿一篇，对珠海的城市发展与房地产发展略作阐述，以抛砖引玉，启发珠海。

拷问八：旅游市场，是珍珠还是玻璃珠？

珠海一直自诩环境优美、旅游胜地。但从珠海的旅游收入看，与深圳的差距太大了。假设没有澳门赌业的影响、没有澳门过境人流的影响，相信珠海的旅游业将会大打折扣。那是不是说珠海没有一个像样的旅游场所呢？其实不是。珠海有4A级的圆明新园景区、珠海有全国闻名的海泉湾和御温泉两个温泉旅游基地，珠海还有金湾高尔夫、翠湖高尔夫、东方高尔夫、万盛乡村俱乐部等众多高档休闲基地，珠海还有珠海渔女、神秘百岛、飞沙滩、珍珠乐园等自然及人文景区，更有像陈芳故居、摩崖石刻那样的著名文化古迹。这些景点，单个来说，都有自己的特色，如果用比喻，就是珍珠，而不是玻璃珠。不过遗憾的是，珠海空有很多珍珠，却没有项链，因为没把珍珠串起来，珍珠再好，也是一盘散珠，价值当然有限。珠海旅游业就是这样，一直以来，各自作战，散，当然事倍功半。

珠海对于旅游、会展业，有着独特的资源。独特的温泉文化、青山碧水、神秘的海岛风情、良好的气候和空气、毗邻港澳的独特区位，这是其它城市所缺乏的。将旅游业作为珠海的重点发展方向之一，是绝对正确的。关键是珠海还必须找到那条绳，只要把散落的珍珠串成项链，珠海的旅游业方可得到蓬勃的发展。

这个问题往深处去想，其实也是城市定位的问题。之前，珠海曾雄心勃勃的定位于全国甚至世界性的国际都市，但因经济拖了后腿，由于交通拖了后腿，至今都没有实现这个宿愿。如果现在继续走这条路，压力会更大。据观察，珠三角区域存在几大变化：一是其它主要城市由于经济过度发展，污染问题日益严重，已不适合休闲；二是随着人们收入的增多，对旅游特别是短期短途的旅游需求日益增强；三是珠三角随着工业经济的大规模转型，随着高科技企业的增多直接产生大量中高收入人群，从而带来了数量庞大的自驾车游群体。研究这三个变化，加上国家对假期的调控，使长假缩减，短假增多。我们会发现珠海的旅游市场其实不需要舍近求远，一个庞大的黄金市场就在身边。如果根据这些分析，将珠海打造成珠三角的短途短期休闲基地、商务休闲基地，这可能比漫天定位宣传更有针对性和更有独特性。营销讲究的是“人无我有，人有我优，人优我特”，如果做不到这点，核心竞争力就无法形成，一切就流于形式。

所以说，珠海旅游市场大有可为，珠海有很多珍珠，但珠海需要找到一条绳，然后政府就是那个工匠，用这条绳串起散落的珍珠，于是珠海就有了一条惊羡天下的珍珠项链。而定位，就是那条绳。

连载：珠海城市运营与房地产发展（七）

左岸地产 — Thu, 22 May 2008 03:26:00 GMT

珠海城市运营与房地产发展

——八大拷问珠海的发展前景

作者：李炳亮 单位：珠海左岸房地产策划有限公司

拷问七：交通，能否疏通珠海的血脉？

一直以来，珠海无论是政府，还是民间，均对交通大事津津乐道，从京珠高速、江珠高速、沿海高速、太澳高速等等，谈到广珠城际轻轨、广珠铁路，再到港珠澳大桥、金海大桥，再到珠海大道改造、三灶机场被香港机场接管等等，似乎这些交通一旦打通，珠海将自动变身似的，其实不尽然。俗话说：要致富，先修路。没错，是有道理，但那毕竟是小富。大富除了路通，还要心通，即思想要跟上，就是说要做好迎接路通的准备工作。

目前来讲，沿海高速通了，但只是让珠海到茂名、湛江、阳江的路途短了快了便利了，但是并没有出现人流与物流跟着动起来；江珠高速通了，和沿海高速一样，平时在路上就看不到太多的车辆；京珠高速也通了，虽然比上述两条高速好一点，但离设想还差很远。为什么会这样？因为你没有让人流物流信息流进来的理由，或者说理由不充分及吸引力不够。所以说，交通只是珠海经济发展的必要条件而不是充分条件。有了交通，只说明有了血管，只有提供流通的血液，才有生命力。从这个层面讲，珠海除继续推进交通的改善外，更需要做的是缜密、慎重及全面的思考如何承接交通改善来带的问题，比如如何吸引人及物流进来和人与物流出去的问题，如何让人流、物流、信息流不是把珠海当作一个通道而是一个停留调整的枢纽，这样才能给珠海产生效应。就像做百货一样，如何设计通道，让最大限度的人流每次均能逛完所有陈列的物品，这样才能增加产品的曝光率，促进产品的销售。可能这样的比喻不是很恰当，但原理差不多。

未来珠海有几个重要的交通要素，一个是港珠澳大桥、一个是广珠城际轻轨，另一个是广珠铁路，再一个是珠海港和珠海机场，这几个交通要素是珠海成为交通枢纽的必要条件，是珠海成为珠三角西岸中心城市的必要条件，也是珠海无论是工业发展还是城市品牌发展的必要条件，将直接影响着珠海的城市定位。因此，思考珠海如何承接交通带来的经济问题，一定要从全局入手，这是系统工程，不能头痛医头、脚痛医脚。否则珠海就算有了血管，也没有新鲜的血液，该流动时流不起来，该停下时停不了，最后是不通则痛，通了也痛。

连载：珠海城市运营与房地产发展（六）

左岸地产 — Thu, 22 May 2008 03:24:00 GMT

珠海城市运营与房地产发展

——八大拷问珠海的发展前景

作者：李炳亮 单位：珠海左岸房地产策划有限公司

拷问六：大学城，在珠海是花朵还是果实？

在中山大学进入珠海前，珠海曾希望自主开展大学教育事业，这十几年前就有的决心，充分证明了珠海市的高瞻远瞩。但由于条件欠缺，准备有限，因此珠海最终放弃自主办学的决定，决定引入中山大学。随后更引进了北京师范大学、北京理工大学、吉林大学、暨南大学、遵义医学院等，组成珠海著名的大学园区。再过几年，珠海在校大学生将达到10万人的规模，与珠海总人口相比，这是一个很高的比例了。由此，珠海从一个教育贫乏区变成了教育强市。

高校，作为一个培养人才的基地，为企业提供源源不断的高素质劳动力，也直接给城市带来大量的直接消费，并对一个城市的文化素质、精神面貌带来一定的影响。从这些方面思考，大学园区的兴建，作用无可估量。但是，我们也要看到，建立大学园区，珠海还是付出很大的代价，至少在土地的出让上，在市政的配套上。因此，如何利用好大学科研、教育资源，使之成为城市发展的新鲜动力，这需要好好思考。目前珠海的整体薪酬水平不是很高、企业容量有限、就业平台和渠道过于缺乏和单一，在珠海自身就业体系内没有形成很好的循环系统，一些行业专业人才可就业的单位就几家，很难留住人才。所以珠海大多数企业招聘都不是在珠海做广告，而是跑到相邻的广州或深圳。珠海人才相对匮乏，珠海的企业深有同感。

珠海大学园区的学生毕业好几届了，从现状看，对珠海的人才供应有一些帮助，但不是很明显，留下一些，走的更多。随着未来毕业生的日益增多，如何承接这群具有新时代思想及高素质思维的城市发展后备力量，可能需要政府、学校和企业加强相互的联系，建立一个更有效的人才流通及保障系统。大学机构还有一个重要的使命是科研、孵化。一个经济体的发展，没有独立自主的科研能力，是难以把握自身命运的，科研能力，珠三角就做的不如长三角。而有科研没有孵化，也是无法形成生产力的。如武汉，在中国科研实力排名上，一般位列前三甲左右，但是武汉的孵化能力就很弱，因此武汉只有“光谷”（以光纤技术为主导的工业区，类似美国的“硅谷”）的豪气，却发展缓慢，与“九省通衢”的城市地位极不相称。珠海引进大学园区，除补充城市经济发展的人才需要外，更要把重心放在院校科研能力的培养及辅助上，并牵头做好孵化系统及机制，这才是珠海高科技工业发展道路得以可持续发展、稳定发展、健康发展的保障。

连载：珠海城市运营与房地产发展（五）

左岸地产 — Thu, 22 May 2008 03:23:00 GMT

珠海城市运营与房地产发展

——八大拷问珠海的发展前景

作者：李炳亮 单位：珠海左岸房地产策划有限公司

拷问五：西区，能否改变珠海的未来格局？

通过近三十年的发展，特别是近几年房地产的极大贡献，珠海主城区可利用土地已大大缩小，随着城市人口的增加，随着西区工业经济的发展及在珠海整体比重的加大，社会对西区大力开发的呼声越来越大，甚至规划部门已做出对金湾西湖城区及鹤洲南新城市中心的规划。据相关媒体报道，其中鹤洲南“新城市中心”，规划总用地约60平方公里，其中城市CBD约占地3平方公里，定位为珠海市行政、文化中心，珠三角西岸生产服务中心、中央商务中心、总部经济中心，具有国际号召力的会议会展中心。然而，珠海的未来真的是在西区吗？市政府的搬迁对珠海利弊的分析研究透了吗？笔者还是存在一定的疑虑。

随着珠三角工业经济的转型加快，整个社会产业链逐渐得到升级，劳动密集型开始向资金密集型和技术密集型转变。在这种状态下，广袤的土地已不是发展新兴工业经济的唯一法宝（新加坡就是一个例证），科技的配套及科研的孵化能力、人才的培养及供应配套、商业商务服务机构的配套、政府产业政策的明确、面向全国甚至全球营销包装的驾驭能力等等，都是新型工业经济是否能快速发展的保障。除了广袤土地以外，西区有能力在短期内解决这些问题吗？如何没有，怎样保证珠海下一步的工业经济快速发展呢？如果没有，珠海需要多长的时间来建设这些配套呢？如果将大量的资源分散到西区，是否还有额外的资源来完善市区的配套？市区是珠海的根还是珠海的枝，如果这个决策没有决定好，笔者建议在西区的全面及深入开发上还要再谨慎些，至少将市区建设完善后，具备全方位提供西区发展的配套保障后，再全力以赴高标准的开发西区主城区。在开发前，一定要做足工作，以百年城市的标准来规划金湾西湖城区和鹤洲南片区，而且这两个区建议不要区分开来，最好是统一规划，同期开发，并最终辐射西区全境，全面提升珠海的形象和城市实力。

罗马走过了很长的历史，才有今日的荣誉。珠海也一样，也是一条远路，要走很多年。不同的是，未来在珠海。

连载：珠海城市运营与房地产发展（四）

左岸地产 — Thu, 22 May 2008 03:22:00 GMT

珠海城市运营与房地产发展

——八大拷问珠海的发展前景

作者：李炳亮 单位：珠海左岸房地产策划有限公司

拷问四：珠三角迎来二次发展，珠海又迎来什么？

曾经是全国的经济榜样，但进入90年代后，上海开始了对广东的超越，从企业品牌及规模、科研实力、人力资源、发展潜力、国际影响力等因素看，广东不具备上海为代表的长三角那样的可持续性，广东已丧失了爆发力，而耐力更不是广东的长项。随着中西部发展导致的民工回流、长三角发展所导致的民工转向、新劳动法对劳工密集型企业的影响、人民币升值等，使具有明显劳动力密集特征和以出口为主的广东企业遭受成本飞速上涨，不堪重负而减弱竞争力，甚至倒闭。广东，正面临前所未有的经济发展压力、企业转型压力。如果人民币继续升值，如果巴西、印度、俄罗斯等新兴市场对中国的进口增长速度不能抵制美国等国家的减弱速度，以出口为主广东经济必将遭受重创。从目前看，人民币升值是必然的，据摩根大通亚太区董事总经理恭方雄先生预测，今年底人民币与美元的汇率大概在6.3比1左右。当然，人民币升值是中央的考虑，可能基于经济转型的硬手段、可能是抵制CPI的压力、可能是压制出口减少顺差以减轻外汇储备增多带来的伤害，当然也有可能是经济全球化的需要。不管怎样，广东企业开始在变化，这种变化一定是减轻对劳动密集型的依赖，并将其转移；一定是大力发展高科技企业，婉拒劳动密集型企业。珠海已错过发展劳动密集型企业的良机，珠海就象一辆小车，轻装跑了很久。而深圳、广州等，已跑成一列燃气机头的大火车。现在，他们准备换成高速电气化的大火车了。珠海是承接深圳、东莞、广州抛弃的燃气机头的大火车？还是直接换成高速电气化的小火车呢？哪怕这列火车只有两节车厢。这将影响珠海未来经济的发展的质量、速度，甚至直接决定珠海的城市未来。

珠海的工业二次发展，将决定这个城市未来主流企业的构成，一定要慎重，更要通盘思考，研究企业对城市、对人口、对交通、文化、房地产的影响，他们之间是否具有长远的汇聚及互补作用，是否有一加一大于二的效应，以制定一定的发展标准，用法制而不是人制来招商引资，为珠海谋一条长远、务实及可持续的发展之路。

连载：珠海城市运营与房地产发展（三）

左岸地产 — Thu, 22 May 2008 03:21:00 GMT

珠海城市运营与房地产发展

——八大拷问珠海的发展前景

作者：李炳亮 单位：珠海左岸房地产策划有限公司

拷问三：珠海，拿什么来献给房地产？

让人又恨又爱的房地产，曾经在上世纪九十年代中后期跌入冰谷，又于二十一世纪初以疯狂的姿态升至暂时的“颠峰”，房地产成为政府收入的主要来源之一，房地产也成为人民的主要消费支出。房地产成就了不少人，当然，更“伤害”了很多人。今日，珠海与全国一道，在国家的调整下，进入了暂时的“冬天”，不过比起其它城市，却没那么冷。2003年前，珠海房地产发展相对稳定，从2004年到2006年，开始进入价格爆涨和供求膨胀阶段，大有一种后生可畏的精神和初生牛犊的冲劲。如果不是2007年9月底的调控，估计至今依然牛气冲天。房价的上升导致了投资效益的提升，为此也为看好珠海远景，大量上市公司、大型国有企业及私营巨头的纷纷加盟，珠海开始被外界看好，珠海开始打开全国的大门，甚至进入了世界的视野。曾经的珠海房地产，因为相对低价格，形成投资的洼地，在品质提升，购买力增强及需求量增大的双重作用下，珠海慢慢开始了居住需求向投资性需求的转变，以及本地需求为主向外地需求为主的转变。如果不是去年的调控，估计这种转型会更深入。今天，受到调控影响了，当投资性及外来性需求突然减小时，珠海开发商突然有点不适应。

如果我们把房地产当事业而不是生意来做，可能我们的反思更深刻和有效、应变更及时和灵活。房地产是商品，房地产更是一种特殊的商品，其具有很强的社会性，因此需要稳定，当波动影响到社会时，政府就会干预，这不是社会主义或者资本主义的问题；房地产还是一种文化，在中国就是儒家文化，房子就是家；不象欧洲或美洲，房子仅仅是房子。中国人，没有自己的产权房子，就算租的也不会甘心承认是家，这是儒家文化与信仰天主或基督等信仰的族群的不同之处。因此在中国，西方经济学的观点是不能完全解释中国房地产的，只有充分考虑国情、社会、文化等因素的影响，方能解释为什么一个收入不高的国家，却能承受如此“高昂”的房价。全国如此，珠海更如此。

珠海虽然有山清和水秀，珠海虽然号称宜居之城，但如果不未雨绸缪，以后的路，珠海会更加难行。因为调整总会结束，因为中国总要城市化，如果那天回来，房价涨起来了，供应增加了，本地需求减缓了，而外来的需求又因城市的品牌定位不足、宣传不够、经济发展缓慢等原因的不能快速增长。则单靠珠海本地的力量，是难以消化如此多的供应的。未来珠海房子卖给谁？怎样卖？笔者认为就不是开发商个体能解决的了。

所以，珠海需要整体的城市运营，准确定位珠海，挖掘珠海在珠三角的优势，在全国的优势，甚至在世界的优势，这一切，以政府牵头，当然少不了企业的协助。只有不断的提升珠海的城市居住品质和荣誉感，才能最大限度的提升珠海的城市魅力，增强房地产吸引力，扩大市外需求，释放供应。在外扩的过程中，不可避免的会抬升房价，从而增加市内的生活成本和企业经营成本，打击城市发展的积极性，从而使城市发展失去活力。因此，政府还有必要牵头，通过政策的手段，弥补因为发展城市而造成对市内经济及社会的伤害，如通过经济房、廉租房等措施，解决对市内经济具有重大贡献和企业和个人的困难，以及保障中低收入阶层，以营造和谐的社会。

综合来讲，珠海未来房地产的发展重点还是在外销市场（这个外销广义上应该包括市外人购买，也包括通过吸引人们加入珠海后购买），珠海需要做的就是城市品牌塑造及宣传，以及做好市内保障工作，这点类似新加坡。所以未来珠海房地产会存在几大市场，以经济适用房和廉租房为组成部分的保障市场，以高价高质为主流的外销市场，以中价中质为中间层的市内市场。根据珠海的工业政策、人口政策，外销市场才是决定珠海未来房地产的走向，只有城市品牌成功了，才能拯救珠海房地产的未来，珠海房地产才能持续、稳健的走下去。

地产观察

兰亭春晓80％已推销售率，为何被编成30％

兰亭春晓精准定位 低调开盘有的放矢

由“新青生活城”想到斗门新城建设之道

连载：珠海城市运营与房地产发展（八）（完）

连载：珠海城市运营与房地产发展（七）

连载：珠海城市运营与房地产发展（六）

连载：珠海城市运营与房地产发展（五）

连载：珠海城市运营与房地产发展（四）

连载：珠海城市运营与房地产发展（三）

兰亭春晓精准定位低调开盘有的放矢