07年底08年初中国楼市刮起了一阵打折的旋风，从万科的降价引发了全国各地一连串的降价反应，经调查，在所调查的100个项目中，除了后期未开盘、价格及折扣未定的项目之外，取得有效信息的项目为83个，其中区域涵盖中关村、上地、CBD、朝青、通州、望京、方庄、亦庄、燕莎等主要热点及商品房集中区域。
无折扣项目占20.5%；约有一半集中在CBD、亚运村区域；其中有3个项目准备提价，也都集中在这两个区域。剩下的79.5%的项目则均有打折情况。
其中，全款打98-99折的项目占比51.5%；打出96-97折的项目占比19.7%，主要是朝青、望京区域的公寓项目；打出95及95折以下的占总调查项目的16.7%，主要是万柳、CBD区域以大户型为主的高价项目，比如均价30000元/平米的圣世一品，均价28000元/平米的西钓鱼台嘉园，均价14000元/平米的大成时代中心（酒店式公寓）；以其他方式进行促销的项目占比12.1%。
招式一：直接降价。
这一促销手段，由于操作的透明度极高，对于开发商的真情表白，只要打折幅度达到心理价位，购房者都会欣然接受。去年上海楼盘的降价打折幅度从5%到40%不等，但真正能引发热销的楼盘，降价都在20%以上，比如大华集团的锦绣华城将均价从13500元调整到了9000元，降幅近35%。而万科在上海的三个销售中楼盘，也降了12%-15%。直接降价，除了有“你越降俺越不买”的隐忧，还可能会损害项目或企业品牌形象，所以大华是打着“17周年庆”的旗号，万科则是启动一项“万科点亮生活”的行动。看看这两个地产大腕，连降价都降得“那么帅”。
招式二：免费送礼。
“礼多人不怪”，中国的这句俗语被开发商们演绎得有声有色。在房展会上，司空见惯的是送把洋伞，也能排上几十米的长队。其余的小则送物业费、中央空调、全套橱柜，大则送车库、卫生间、小汽车。当然，消费者也不傻，若礼品正好是那根能改变其心理价位平衡的“稻草”，则会爽快出手，如果所送礼品价值或用途与消费者心理预期相差甚远，则往往会做隔岸观火状，此时开发商也只能是“热脸贴上冷屁股”。上海就有这么个送礼送上瘾的大盘项目.2003年首度开盘之时，就打出“买房送车”的口号，一举打响了“上海康城”的名声，2004年二期时又“买房送黄金”，创下单日售1027套的记录，而2005年3月以来，随着宏观调控辣手频出，此盘演出了戏剧性的一幕：几百个前期已成交客户纷纷退房。而9月重新开盘，虽打出“买房送现金（4-6万）”的新招，岂奈风光不再。由此可见送礼只能是锦上添花，要想逆流而上，怎一个“难”字了得？
招式三：内部员工价。
这一招最早是被嫁接到商业领域，上海著名的襄阳路服饰市场里，冷不丁地就有人凑上来神秘兮兮地问“名品水货皮包，要不要？”。而浦东的一大型楼盘正大家园，就拿内部员工价说事。按销售人员的话讲，“戴着面纱的女人”就比其它女人的回头率高，可达到购房人高关注度的目的。另外，还可以回避前期高价购房业主来闹事（水岸蓝桥退房事件即为明证），只有内部员工才能享受如此优惠的价格嘛，至于说内部员工是自住、炒房，开发商是管不着了，反正只要销售放量就行。而事实上，这一价格确实很诱人：均价的五折———目前上海楼市最大的折扣。
招式四：搞团购。
开发商角度，既可免去因降价而招致前期高价成交业主的声讨与退房之胁———“集体买房，批发价天经地义”，又可借机炒作出销售量和知名度。对购房者而言，人多力量大，集体去砍价，还真有点要“翻身做主人”的味道。自去年8月以后，在上海某网站的组织下，团购买房忽然在上海火了起来，有近百家开发商参与，比如嘉城、碧林湾、玫瑰99、欧风丽景等多个楼盘团购成功。而且，团购买房热有从上海蔓延到北京等地之势。
招式五：无理由退房。
“无理由退房”，这一招看起来是开发商冒很大风险为消费者着想，但房子毕竟不同于一般小件消费品，真要退起来又谈何容易。首先，装修入住几年后，房子成为“家”的物质外壳，这种浓厚的感情寄托实在非金钱可以估价，因此岂能动辄割舍；其次，中国式买房是“宽进严出”，想退房，程序一大堆；最后，开发商都是项目公司，房子卖完后可能项目公司就不存在了，如承诺期过长，届时即使想退房也怕找不到主。无理由退房实属业内智多星潘石屹所原创。
“既然日子过不下去了，不如心平气和地离婚吧”———这是为应付1999年“氨气事件”的危机公关的成功案例。那时楼市正处于上升期，可以说没任何风险，去年上海的新湖明珠，城推出“两年内包退”，可有点在风口浪尖跳舞的感觉。结果证明，这一促销手段并没有明显促进新湖明珠城的销售。
招式六：减首付。
2000年曾有银行推出过零首付，减首付也算是开发商的又一发明。随着银行对购房贷款的“收紧银根”，此时开发商牺牲部分利益而抛出低首付的橄榄枝，对于某些购房者，尤其是上班不久积蓄不多的年轻族当然颇具吸引力。上海闵行的欧风丽景推出首付10%，消费者只要准备一成的首付款，余下的二成首付款，可从某专业投资公司处无息（由开发商支付利息）获取，这笔款项的还款期限为交房时。当然，如果购房者以后的还款能力发生问题或交房时房价猛跌导致购房者不愿付这二成房款，后遗症就会发作，开发商可就“哑巴吃黄连”了。
招式七：保价计划。
去年9月，位于上海新江湾城的雍景苑推出了一项独创性的“购房价格全面保护计划”，根据承诺，计划实施期内（至2006年6月30日）购买该楼盘的消费者，可以在区域平均房价下跌时获得开发商的差额补偿。如此高招，一经推出便震惊楼市，说好听点这是开发商为民众谋福，为楼市撑腰，说损点这可有点“寅吃卯粮”和“押宝”的味道。这一计划真要实施起来还有诸如今年区域均价如何具体界定等问题，但既然开发商理论上已“风险全担”，部分购房者果真怦然心动，开盘当天成交33套———这一数字足已让几个月没开锅的诸多开发商狂流口水了。以现在该楼盘的均价衡量，基本上与去年9月持平，由此证明此招颇有成效。
招式八：先租后卖。
“先租后卖”这一招够狠，完全解除了消费者的心理防御，“试住”一段时间不满意即可退房，这跟水果小贩们“先尝后买”的策略如出一辙。使用这一招，开发商要对自己的产品非常有信心，经得起住客的考验，待其产生恋家情结后（装修、家具、电器都配备舒心之后），除非楼市发生大的下挫（若真这样任何促销都无能为力），否则一般不会退租。这一招早先被香港人玩过，尤其在楼市低迷期，堪称促销的一大“撒手锏”，但也真有个别楼盘届时退租现象严重。去年，这一招数出现在次新房市场，那些房子套在手中的炒房者，为了挽回些许损失（尤其是避开当时出台的两年内转售需缴5.5%营业税）的无奈之举。
招式九：试住促销
活动内容：客户试住计划需交纳一定数额的定金及签署《预购（试住）合同书》，在签署《预购（试住）合同书》以后至入伙期间，发展商自行供楼。在入伙后正式试住物业，每月按照以规定的租金交纳月租，试住期限为3年，在3年试住期间任一时间内，客户可将之前交纳的月租金低作首期房款，在补齐首期房款后可签署《商品房买卖合同》，办理产权过户和银行安揭手续，进入供楼阶段，在三年试住期满，如客户不想够房，发展商可以退回定金，收回物业。
操作要点：开发商发放统一存折，客户每月自行存入。
注意事项：
1、客户3年内退房。试住超过3年才能退房，不满3年的，不退定金。
2、3年后客户不买房，物业再次出售。办法一是按照现在的行情三年后物业价格会涨，可将物业重新定价进入三级市场销售谋取意外的风险利润；二是如果楼市价格滑坡，可将物业出售给内部职工，减少损失。考虑到多种因素再次销售物业的比例较小，无论采用何种方式对发展商的负面影响都不大。
由于打折的招数过多，已经到了看花眼的地步，这里我们给你精心挑选了一套对待打折楼盘的方案
购买打折楼盘也有讲究。专家表示，由于目前市场观望气氛较浓，对于存在资金压力的开发商来说，缓解资金压力的最好途径就是尽快将楼盘销售出去。但由于市场行情今非昔比，销售速度大大减缓，为了加快销售速度，最直接的办法就是打折促销。
面对日后形形色色的打折楼盘，消费者该如何选择呢？专家表示也要讲究“望闻问切”，即多了解楼盘信息、多去实地考察、多纵向比较、多计算优惠幅度等，就如同沙里淘金，反复筛选，才能获得真正的实惠。
降价促销或将频现楼市
万科开了一个头，众多开发商跟风。据了解，目前万科在珠三角、长三角以及西部成都等都已经举办了打折促销活动，打折幅度从5%到30%不等。近日又传出消息称万科准备在北京举办相同内容的促销活动。
在万科开始打折促销之后，全国各地陆续出现了打折行为。如在北京，记者便发现目前有不少楼盘也开始打折促销，如有些楼盘号称购房送豪华汽车，或者赠送车位、名牌家具家电等，甚至有些楼盘直接喊出“购房打××折”，一时间打折声四起，好不热闹。
其实，这种状况与楼市交易量减少不无关系。以上海为例，据上海佑威房地产研究中心跟踪监测的数据显示，自1月17日到2月25日共有32批推盘量在5套以上的公寓（公寓是民众感受最深的产品，另外只有一、两套房源的项目不具代表性，就不统计在内）上市。所推出的6523套房源，至2月24日仅成交1478套，新推房源的消化率仅22.7%，这与以往新房源上市就被抢购一空的现象不可同日而语，也表明楼市进入了低谷。而这种状态在北京、广州、深圳等城市也是如此，从去年10月份以来，成交量低迷状况一直未得到改善。
有专家提出，未来国家对房地产市场调控力度不会放松，同时考虑到目前各地房价已经涨至高位，因此未来再次出现快速上涨的情形不大会出现。因此在较为平淡的市场环境下，如何加快销售速度成为众多开发商必须面对的现实。
对此，有业内人士表示，未来新房市场上将会刮起“打折风”，开发商为了吸引众多购房者的关注，打折销售自然会成为他们的首要选择。届时，楼市将会出现各种各样的让利、送礼活动，购房者将会面临更多选择。
各种打折盘需细掂量
那么，面对市场上众多让利、送礼等形式的打折促销活动，哪些是真正让利于购房者，哪些又是假借打折之名而无打折之实的促销行为呢？这需要购房者加以仔细甄别方能得到结果。
记者根据目前市场的打折促销操作手法，将其分为“真心实意型”、“镜花水月型”等五种类型，并逐一对各种类型进行解析，希望对购房者在辨别各种打折促销行为时有所帮助。
镜花水月型
诱惑指数：★★★★★
特点：镜中花、水中月都很美，但得不到、捞不着。开发商虽然嘴里说打折，但在实际操作过程中，会设置各种各样的条件，虽然最高折扣相当诱人，但是要享受到最高折扣，却有不小难度。
个例：去年年底，北京某酒店式公寓为了促销，曾打出这样一则广告：认购期间可享受“9.9折×9.8折×9.7折×9.6折×9.5折”优惠。根据一番换算不难发现，最低可以打至8.58折。
这句广告语中为何有那么多的乘号呢？想必有经验的购房者已经看出了一些名堂，每个乘号意味着一项条件。如果要享受到最低的8.58折，只有满足所有的条件。实际情形的确如此，据了解，该楼盘设定享受最低折扣的条件是一次性付款。这对于一般的投资者来说，动辄掏出百余万元，实在是有些为难，因此很多投资者只能望“折”兴叹。
而在杭州，记者也看到某楼盘的打折措施中有这样一条规定：对于一次性付款者给于8折优惠。据了解，参与打折的房源大多总价超过150万元，如果能享受8折优惠措施，最少可以得到30万元的优惠，的确很诱人，但仔细想想，又有多少人能够一次性掏出150万元的现款来购房，尤其是对于那些首次置业的人来说，这种可能性小得几乎等于零。
剖析：对于给出很高折扣的楼盘来说，看到广告语之后千万不要被几个字号很大很显眼的阿拉伯数字所吸引，而忘了看其他尤其是解释部分的内容。对于高折扣楼盘来说，开发商肯定会设置较高的条件，只有购房者全部满足这些条件，才有资格享受优惠措施。因此对于此类打折措施，购房者一定要先做推测，看看自己是否能够达到他们所设定的条件，如果不能则将注意力转向别的楼盘，不必留恋。
愿者上钩型
诱惑指数：★★★★
特点：姜太公钓鱼——愿者上钩。优惠幅度看似很诱人，但其中究竟暗藏多少玄机，不得而知。
个例：北京某楼盘在去年年底推出优惠活动，广告语中称购房（指定房源）即可获赠“五重大礼”，包括免多年物业管理费、赠全额购房契税、赠购房维修基金、赠全额购房印花税等，而且不购买指定房源，则可以参加抽奖活动，大奖为欧洲双人七日游。
初看之下，这么多大礼，的确让人眼热心跳。但通过进一步了解得知，指定房源品质一般，多为面积超过130平方米的三房，而且是底楼，因此即使享受到所有优惠，也不过相当于获得3%左右的优惠买到一套楼层不好的房子；而如果参加抽奖，欧洲双人七日游也不过20000元左右，近相当整个房价的1.5%。由此可见，得到的优惠并不多，同时能否享受得到还要看自己的运气。
剖析：此类促销活动最大的特点，就是开发商会开出看似很诱人的优惠条件，比如买房送宝马等，但是能否享受得到得看开发商了，里面存在一个概率问题，而如果开发商暗箱操作，那么其概率则基本为零了。福利彩票销售活动都存在暗箱操作的行为，更何况缺乏监督的开发商呢？所以建议购房者不要做吞下鱼钩的鱼，免得一不小心上了开发商的当。
偷梁换柱型
诱惑指数：★★★
特点：打出很诱人的优惠价格，蒙了不少外行人，可实际如果您一直关注这个盘的话会发现价格便宜了，品质也下来了。
个例：北京成寿寺某楼盘号称降价5000元/平米，可是记者实际一问才知道确实是从22000元/平米降到了17000元/平米，不明行情的人一看这么大的优惠都不免暗暗心动，可是仔细一问才知道降价的原因是把原来的精装修变成了现在的毛坯，原来的精装修标准为5000元/平米，这么一合计其实咱是让人给蒙了，根本没降价的事还弄的自己挺高兴。
建议普通购房者在看到大幅打折的信息后，如果有购房意向的话可以咨询下专业人士，省得被骗了还以为捡到大便宜了
剖析：此类活动的打折体现在了价格上，从单价上直降没有任何条件，充满诱惑力，但是一定要问明白了到底是怎么个降法，光听销售的不靠谱，自己还得多个心眼，问问自己做这个行业的朋友，他们的内部消息一般都很灵通也比较准确。
鸡头鸡脚型
诱惑指数：★★
特点：在楼盘销售后期剩余的少量房源，往往被购房者叫做“鸡头鸡脚”，而业内人士则称之为尾房。尾房是挑剩下来的房源，要么所处位置不好，要么有一些“致命伤”。
个例：年前，位于广州珠江公园板块附近的某楼盘推出打折措施，根据朝向和楼层不同，最贵的一套单位是22000元/平方米，最便宜的一套是18000元/平方米。这个价格与10月份的24000元/平方米均价有所下调。不过通过对打折房源进行分析发现，该项目早在去年年中就已经开盘，此次打折的是尾盘，要么位于底楼，要么靠近马路，对于高层住宅来说，位于底楼的房屋采光多少会受到一些影响，而靠近马路则会受到噪音影响。此后有购房者进一步了解发现，开发商为了尽快回笼资金，所以采取打折销售的措施，来加快销售进度。
剖析：对于鸡头鸡脚型的房源，即使是在房价快速上涨阶段，其售价也要比一般的房价定价低，而在行情冷清阶段，打折销售自然在情理之中。因此购房者对于这种类型的房源，不要被其较高的折扣所蒙骗，因为开发商往往会以同期销售过程中房价的最高点来进行对比，虽然折扣看似很诱人，但是实际上实惠并不大，这是其一。还有就是此类打折房源总归存在一些问题，如楼盘不好，或者位置不好，还有就是房型设计方面存在缺陷等等，需要购房者仔细辨别对比后再做决定。
请君入瓮型
诱惑指数：★
特点：事先将房价“拔高”，而后打出降价旗号，不明就里的购房者往往会上当。
个例：近日上海外环线附近某楼盘打出“让利促销”旗号。据了解，该楼盘目前售价为9300元/平方米，对前30位购房者予以5%的优惠。但是记者发现，该楼盘在去年10月份的开盘价为8800元/平方米，开盘之后成交状况不太理想，至今仅售出三分之一，近期售价达到9300元/平方米，要比开盘时高出5.68%，虽然售楼人员解释是小区中心位置景观房，但是有“拔高”嫌疑。
剖析：这是不折不扣的虚假促销行为，虽然名义上让购房者得到了实惠，但是实际上却并不是这么一回事，这与一些服装店先提价然后标出“跳楼价”的行径毫无二致。对于这种促销活动，购房者最好敬而远之。
“望闻问切”购房是前提
广告声称在打折，但到底有没有打折，幅度有多大？……这需要购房者仔细辨别，实地考察，并进行对比。专家总结为“望闻问切”。
望：了解真实的打折信息。当然，首先要通过多种渠道了解打折楼盘的信息。记得在2005年夏季，开发商为了促销，不惜耗资在报纸上刊登大幅广告，或者通过别的途径来宣称降价促销。因此在未来的一段时间内，这样的现象将会重演。对于购房者来说，只需关注报纸、电视、网络等媒体，便可搜罗到很多打折楼盘的信息。在此需要提醒的是，要了解真实的打折信息，如附加的条件有哪些，开发商为了达到更大的广告效果，往往会把一些重要的内容如优惠条件等故意弱化处理，漏掉这些重要信息有时会让自己空欢喜一场，甚至上当。
闻：计算优惠幅度。有些楼盘打折措施往往会设计得花里胡哨，有数重大礼，让人心动不已。而此时如果头脑发热，在冲动之余草率做出决定，往往可能得不偿失，因此自己要计算一下优惠幅度到底有多大，以便心中有数。其实有些优惠措施看似诱人，但实际上经不起推敲。如目前有些楼盘推出购房送车库的优惠措施，这看似有实惠不小，但是需要注意的是，如果该小区地下室被纳入人防工程建设规划，那么所得充其量只是一段时间内的使用权，而不是一个有完整产权的地下车库。
问：打探楼盘信息。经验告诉我们，不要轻信广告内容，尤其是楼盘打折信息，因此购房者一定要进行实地调查。在实地调查过程中，也许能够获得很多开发商没有透露出来的信息，如参与打折的房源所处位置，是否靠近马路，房型设计是否存在缺陷等等。当然，在实地调查过程中，还不妨向附近的中介了解一下楼盘此前的价格，以及近期价格变化情况，还有与周边同等品质楼盘价格对比等等，对打折信息进行综合比较，防止明折暗升；同时也可以预防买到高价房而吃暗亏。
切：了解开发商打折目的。购房者不妨从各个角度打探一下，开发商到底出于何种目的而打折，是售罄尾盘结案，还是加快资金回笼速度，抑或只是试探一下市场行情等等。如果能够了解到开发商的真实目的，那么对于自己做出相应的购房决策很有帮助。如开发商是出于加快资金回笼速度的目的，他们则会真心让利，对于这样的促销活动，购房者可以放心购买。